【按揭貼士】疫情打擊收入 4招應對申按供樓困難

新冠疫情肆虐，衝擊本港經濟，未來就業環境隱憂增加，最新失業率升至3.7%的近9年新高，就業不足情況上升，對於要申請按揭或供緊樓人士所遇到的難題近日也相應增多。若遇上收入頓減或不穩定的情況下，申請按揭或供樓人士或者可以有4招自保。

1)考慮提早成交、盡快申請按揭

有對夫婦聯名以850萬購入一個二手物業，成交期為2個月，夫婦2人的固定月入為7.2萬元，打算申請逾8成按揭，連按保最高可借720萬元，若分30年還款、息率2.5厘計，月供連保費約29544元，壓測後總收入約為7.08萬元便足夠。

由於公司要求他們未來有機會要每月放7天無薪假，預計薪金有機會減少至5.52萬元水平，變相有機會批不足逾8成按揭。

按保公司一般是以最近3個月的薪金去計算收息，夫婦經按揭中介公司建議下，考慮和賣方商討提前成交期，趁收入仍穩定及未變下，立即加快申請按揭，令可借足高成數按揭的機會增加，屬明智之舉，可留意的是按揭申請有效期只有90天，若有同類情況，二手或新盤買家可考慮要求賣方(發展商)提早成交期。

有一名買家以樓價672萬買入單位，本身做零售業以佣金收入為主，近半年(去年8月至今年1月)的每月底薪為1.3萬及佣金約2.2萬元，即每月平均總收入為3.5萬元。有意申請5成按揭即貸款336萬元，以30年還款及息率2.5厘計算，月供約13276元，壓測總收入約3.18萬元便足夠。

但由於疫情爆發，2月份後生意大跌沒有佣金收入，若只計算2、3月份，他總收入只有底薪共2.6萬元，便會將6個月平均收入拉低至27,666元，意味未能通過壓測批不到50%按揭，這個情況如需借足5成按揭，便須另加擔保人。

擔保人人選最好為直屬或近親關係，收入穩定，目前負債項目少(無其他貸款)，並且過去還款紀錄良好。

由於疫情發展受控難以預測，今年本港經濟及就業前景狀況未明朗，有機構今日公布香港私營景氣度惡化為1998年7月調查歷史以來的次高。

銀行按揭借貸取態審慎，準買家最好預算有足夠流動資金，若未能借足按揭成數，也能支付多出的首期，令成交得以順利﹔供樓業主可應預留資金，以應對突然失業或收入減少的情況，預留多約半年至1年的按揭還款額資金，減低斷供的風險。

本港約17間銀行已推出物業「還息不還本」的紓困措施，過渡期約6個月，部分可申請延期至最長12個月，可短期幫助有需要的供樓業主暫渡難關，若期後收入情況未有改善，亦可多出時間考慮將物業善價而沽，比斷供被銀行CALL LOAN較為理想。

銀行「還息不還本」的紓困措施，不少要求已還款滿1年或供款紀錄良好，若未能符合相關條款的業主，也可嘗試向貸款銀行申請將按揭還款期延長，令月供額減少，以減輕部分供樓負擔。

現時規定住宅樓按的按揭年期最高30年(轉按最長25年)，因此當準買家承造按揭時，在有能力情況下，應避免用盡長還款期供樓，要預留足夠緩衝空間。