月份: 2018 年 6 月

說起港人投資大陸樓，教路港人北上買樓、一巴仙培訓學院導師李海文有無數小故事。他多年前初到內地買住宅，「落訂」後內地經紀才拿出一份文件，指限購令港人不可買住宅，「當時我手機Whatsapp存錄我和經紀的對話，證明對方明知我是香港人，仍接受我落訂。」他最終取回訂金，他因此經常叫學生北上買樓，跟經紀對話，要全程錄音，攞齊文件，「要攞證據㗎，否則將來有事點打官司。」 他近年經常收到學生查問，好不好買有反租計劃的公寓，「我一般都叫不要買，你如果追對方十年反回報（即反租）給你，佢唔畀搞到你嘈喧巴閉，而這類樓盤通常都很便宜，即是你要馬兒好，又要馬兒不吃草，有無咁嘅事？」

反租的問題出在哪裏？李海文又有小故事，他曾跟中山一個中型開發商開會，那位老闆正是建公寓做反租，公寓賣20多萬元一間，反租十年，由內地有名的酒店品牌營運。他問對方的樓盤在舊村地方，租客何來？何時有舊區改造讓樓盤升值？「他答我，你們香港人鐘意反回報（反租），至於將來升值，由我講暏。」讓他深感內地有發展商就是看中港人買樓心態－－博升值、貪反租。

反租成為港人北上買樓第一「大伏」，李海文指出，部分反租公寓聲稱由酒店品牌營運，實情經營者只是酒店品牌的加盟商，買家只是跟酒店加盟商簽租約，而內地酒店品牌對加盟商的約束力不高，更跟發展商無關。他又指經營酒店屬長綫生意，因此反租的租約往往長達十年，有發展商為「谷」銷情，把樓盤幾層包銷給別人，再找酒店加盟商去做反租增加賣點。他建議港人買公寓想要反租計劃的話，選擇酒店品牌直接營運整幢公寓的項目，或者酒店營運商是發展商的子公司，保障會多一點。

保稅區樓價低，李海文認為保稅區其規劃未完成，他舉例現時澳門車可經蓮花口岸進入橫琴，但不能經橫琴大橋離開橫琴往珠海保稅區，「現在說要將幾個區連成一綫，但整個規劃未完成，要記住，行車會否延伸過保稅區，這仍然是個問號。」他認為投資者要「賭」未來，只要是「平價」並無問題。他直言保稅區發展起來的關鍵，視乎有多少人流入珠海，現時珠海或其他地方都各師各法，例如透過補貼買房、落戶政策等「搶人」

港人到內地買公寓可做五成按揭，但記者跟睇樓團時，有內地經紀透露，有客人的銀行貸款已等半年還未批，因此要交違約金，李海文直言近日有學生也「中招」，去年的買樓貸款至今未批出，「合同寫明按揭做不到，跟發展商無關，要你一筆過付款。」投資者須找可立即放款的銀行。早前有學生向他求助，因內地經紀遲了辦手續，遇上政策轉向限購，要有交社保才能買下住宅單位。當時單位的樓價每平方米已升了3,000元，學生不想退訂放棄單位，唯一選擇是立即全付，「個學生因為不夠錢全付，所以打來向我求救。」港人不熟悉內地法規，買樓「伏位」處處，李海文指不少人，尤其後生仔視投資內地樓為跳板，部分非常進取心急，他忠告：「千祈唔好貪平呀！你去到人生路不熟的地方，邊有咁大隻蛤乸隨街跳。」

北上買樓四大伏位

1. 公寓走灰色位做住宅
若嚴厲執法將有影響

2. 反租十年
公寓營運者只是酒店加盟商保障低

3. 規劃未必成真
相關規劃以官方媒體發布為準，網上房地產平台的規劃消息要小心求證

4.  貸款變全付
因銀行遲遲未放款，或要一筆過付清

節錄自《iMoney Focus》第556期封面故事。

資料來源：iMoney
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踏入6月又到風季，若然居所不幸遇上水浸、爆玻璃窗等，保險又可以賠到幾多？新上任的AXA安盛董事總經理（一般保險業務）胡奕銘（Martin Rueegg）指，家居保的保障範圍較火險廣，公司早前曾處理一單高達120萬元的家居保理賠個案，若住戶誤以為投保火險就足夠，分分鐘要自己承擔大部分損失。

「九成港人係唔識分家居保同火險。」胡奕銘指，不少投保人誤以為投保火險後，就等於已購買家居保，但其實火險只涵蓋有關樓宇結構的意外損毀，即牆身、天花及門窗等。至於其他財物損失，如傢俬、電器、家居裝修，以及第三者傷亡及法律責任等，則屬於家居保的保障範圍。

胡奕銘指，AXA過往的理賠數據中，近半家居保賠償為與水相關的損毀，平均賠償額約為1.5萬元。家居保除保障有關自己的財物損失外，亦涵蓋引致第三者訴訟之賠償。公司早前就處理一單高達120萬元的理賠個案，源於投保人開啟暖爐後，意外引起火警。

比較市面上5款家居保，以500呎單位為例，一年保費介乎420至784元。當中以富衛最平，一年保費420元，但家居財物及第三者責任保額分別只有50萬及500萬元，屬入門級別。若單位多貴重財物，AXA及蘇黎世的家居財物保額均達75萬元，但要留意每件家居財物的最高賠償額分別為15萬元及10萬元。

胡奕銘建議，投保人購買家居保時，首要是留意投保總額是否足夠，尤其當購入昂貴財物放置於居所時，就應相應地提高保額。由於每件財物一般亦設有賠償上限，故若投保人有名畫、珠寶等收藏品，則宜向保險公司協議，投保度身訂做的保單。

家居保保費一般以單位建築面積計，面積越大，保費越高。胡奕銘亦提醒，若然所住居所為村屋，或樓宇樓齡過高，保險公司則有機會因為風險增加而調升保費。以AXA為例，若然投保居所少於500呎，則不需另加保費。

此外，投保人若有戶外財物，則宜於投保時向保險公司作出申報，否則家居保一般不會保障擺放於露台、花園等戶外財物。

記者：陳洛嘉

資料來源：蘋果日報
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不少月入7、8萬元的中產家庭，呻樓價貴買樓難。網上有文章指，所謂中產嚴重極度欠缺財務智慧，自己不停向下流，而不知自身問題，反而轉向社會投射佢地的怨恨。文章重點如下:

所謂的中產其實係享受緊「富人」的生活水平，卻以有限的人工去支付以下消費:

1 一家四口都要一人一部i-Phone，盛惠兩皮野，如果阿仔阿女唔小心跌左，或者玩悶左轉部三叔Galaxy，又幾千銀，連台費一年幾皮野

2 中產的你，有一種優越感，所以cheap野真係唔係咁易接受，所以一個lunch有時係咁易80-100蚊，夜晚同朋友食飯，無計200-300蚊人頭局比。

3 入夜太累了，有D錢唔應該慳，招手一下的士又去你100-200蚊。

該網民更總結：「無計，中產嘛，唔好虧代自己。」

不少網民認同文章論點，現在不少「所謂中產」，嫌棄住新界細價樓，但又負擔不倒港島樓價，索性長期租樓。但隨著樓價上升，以前千萬樓是豪宅，而在快變成上車盤指標，不過中產仍然原地踏步，所以離樓市越來越遠。

亦有人只認同文章一部份，現今社會講求生活質素進步，去旅行、食好野，重點是把自己思想空間擴闊，有錢亦要懂得怎花。

網民點睇

ryXXkkw：樓主講得好，大把沒父幹又買得起的，都係放棄左呢d享樂換來。當年沒樓時有成六，七年同老婆時真係死慳死抵，一部iphone用幾年。放工就返屋企，星期六日係屋企睇片。

paXX715：因為所謂中產，新界九龍又覺得cheap，港島又買唔起，索性做jojo (租租)。

城裡X月亮：只認同一部分～，吃喝玩樂 其實要懂得. 不是亂來. 什麼是懂得 就是把自己生活質素提升，儲蓄是一種良好習慣，但現今社會講求的，是生活質素進步，有了錢 也要懂得怎花。

BBQ33XX333：標準已經改變了，但大部分人思想依然跟不上。以前千萬樓係豪宅，宜家千萬樓就快變上車盤。不是樓市拋離了中產，係中產原地踏步所以離樓市越來越遠。

明亮X晨星：其實我都覺得現今樓價真貴，但現實如此，都要接受，唔好逃避（做長期租租），我唔識教人儲錢，不過古人智慧：「小富由儉」。

資料來源：地產站
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