月份: 2018 年 7 月

去年樓價升幅超過一成，今年樓市仍然保持強勢，樓價屢創新高。根據經絡按揭研究部資料與政府統計處的私人住宅家庭入息中位數作比較，發現香港人的供樓負擔再創新高，截至今年5月份，供樓負擔比率已貼近六成，創2000年後的新高，反映市民的供樓負擔越見緊張。在香港如此高樓價的環境下想成功「上車」，  除了努力工作，靠上一代累積下來的財富幫忙可能更為實際，而其中最直接的辦法就是把物業贈予子女。送贈物業乍聽起來簡單，不少人會認為：「把自己的物業贈與他人，並不涉及金錢的交易，有什麼問題？」。的確，送贈禮物給人，只是一件很簡單的事，但當此禮物是物業，就變成非一般的事情。

把物業以饋贈方式贈與他人，即是無金錢代價付出的樓宇轉讓契約，又稱之為「送贈契」。而「送贈契」雖然在土地註冊處登記的交易價格為$0，亦有註明為「送贈契」，但是稅局會以該物業的市場價值徵收相應的印花稅，所以，送禮物是免費，但亦要留意其他隱藏成本。更值得留意的是，在《破產條例》及《遺產條例》監管下，以「送贈契」形式把居屋或私人物業送出，物業還會受到「三年內不得轉售」之限制。

除此之外，為避免欠債人在申請破產之前把自己的資產轉移，從而逃避被清算或還債責任，《破產條例》亦同時規定，若送贈人在提交破產申請書前的五年之內，將自己的財產以送贈的形式或低於一般市價轉讓他人，破產管理官或債權人有權向法庭要求索回該物業。甚至最壞的情況，即使物業已經轉售他人，法庭仍可以命令送贈之交易無效而由破產官接管物業。

根據以上條例，如物業是以「送贈契」取得，並於五年內想向銀行抵押物業以作周轉之用的話，大部份銀行為避免風險，均不會向業主批出按揭貸款。即使超過五年以上，也不是全部銀行批出按揭，部分銀行要求送贈日期必須達八年至十年以上，有個別銀行甚至只會根據個別情況考慮甚至拒絕「送贈契」物業的按揭。或許會有業主認為，只要自己不向銀行承造按揭，即使物業是贈予之物亦沒有任何問題。但是，他日業主若有意把物業放售，新買家有可能因此較難找到銀行批出按揭貸款，從而放棄購入單位。即使找到下一手買家，但因對方需要承擔多項風險，例如：不能承造按揭、要全數付款及有可能被追討物業等。在多重問題的牽制下，不僅變相令物業轉售更為困難，售價亦會因此受到限制。

撰文：劉圓圓 經絡按揭轉介首席副總裁

資料來源：地產站
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更多上車情報：5000伙新盤 低於400萬不足1%

政府下季連一鐵一局推出6個住宅用地，僅提供2,750伙，惟推出的地皮包括山頂、啟德以及何文田的豪宅地，勢必再現新地王，為樓市「火上加油」。

啟德山頂地皮 挑戰新高價

政府加大力度推地，原意是藉着供應為樓市降溫，惟今季度將推出的住宅地，不少均屬百億地王級數，例如兩幅啟德跑道區第4B區的地皮，每幅可建樓面約57.5萬平方呎，目前市場估值高達92億至115億元不等，樓面地價每平方呎達1.6萬至2萬元，地價有機會挑戰東九龍新高。

另一幅山頂文輝道的豪宅地，更屬區內罕有住宅供應，目前市場估值亦達61.57億至94.72億元，以可建樓面9.5萬平方呎計算，每平方呎樓面地價達6.5萬至10萬元，很大機會超越2006年的山頂加列山道紀錄成為新地王。

每每有新地王誕生，或多或少會成為地產代理推動入市，以至業主反價封盤的藉口，刺激樓市氣氛升溫，繼而加快樓價上升速度。

每誕地王 樓市氣氛必升溫

事實上，根據過往情況所見，地王誕生後樓價現加快上升迹象，例如龍光及合景泰富在去年2月以169億元奪得鴨脷洲豪宅地王，3個月內二手樓價指數便升6.4%，每個月單月升幅高達2%以上；至於新地在今年5月中，斥252億元奪啟德地王後，至今二手樓價亦飈升3%。

發展局局長黃偉綸昨日指，稍為豪宅的地段，政府不會估計價錢，而是看市場實在的交投如何。然而，政府仍然需要密切注意地王誕生後的副作用，避免樓價升勢出現失控的情況。

資料來源：地產站
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更多上車情報：樓巿隱形購買力

樓市交投持續熾熱，相信不少朋友心裡都有個疑團—究竟巿場潛伏多少購買力？從統計處公佈最新中期人口數據，或多或少推測到購買力來源。

6成人供斷樓

2016年約121.7萬個家庭擁有自置居所物業，當中約65.7%，即79.9萬戶已供斷樓，數目、比率齊創新高，業主持貨力強，難怪市民上車要靠「慈父」、「慈母」幫忙﹗

2.6萬公屋富戶

2016年6月底約有2.6萬個公屋「富戶」，房委會收緊公屋富戶政策，最快今年起實施，入息超標5倍/資產超標100倍，或名下持有私人物業，一律被「叮」，部份人有機會成為私樓生力軍﹗

25萬黃金「盛女」

香港陰盛陽衰，30-49歲適婚年齡的單身女性增加至25萬，當中不少屬高學歷、高職位、高收入「三高」人士，成為樓巿不容忽視的重要消費群﹗

新購買力湧現，加上有隱形富豪、內地客捧場，港樓大需求，難怪辣招、加息陰霾下，新盤仍然「長賣長有」﹗

資料來源：美聯物業
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更多上車情報：80後港女投資海外樓有計

網民fatlXX15打算分享舊樓裝修過程，不過未正式上載單位完工相片，先引來大家一大堆疑問，樓齡50年的舊樓，值得花一筆錢裝修嗎? 舊樓已經損耗，大廈保養花費小數怕長計，倒不如比多少少錢，買新樓更好。

網民就解釋，入市50年舊樓原因，是因為資金有限，又不想幫人供樓。見單位於市區，大廈亦剛翻新，一心諗住住到佢拆。但其他網民就話，舊樓維修費高，整都整到破產，不過如果大廈樓宇結構好，其實仍然有20、30年壽命，只要住得開心，亦不需計較太多。

網民點睇

wilXXmkf：每年你最好留返幾千蚊, 要夾錢大維修時先唔會失預算，跟住你想加按, oh 弊, 銀行到時唔肯做舊樓…舊樓真係整都整到你破產. 將來個市一淡, 新樓跌少少, 舊樓就跌多多.

80後X0前：樓主。唔洗怕，我都剛入左件45年舊樓。仲要冇電梯。要驚都我驚先，管理費一年交緊 1150，新樓同尺數一年要交18000，所以好難計。新定舊好，最緊要方便自己。住得開心

timmXX000：我亦係五十幾年樓齡，上一手就住足五十幾年。一搞就搞左七個月，依家target兩星期後搬入，裝修總數大約係樓價十分一。裝修過程勞氣一定有，過去大半年壓力去到一個點…

fwa2XX15：樓宇結構好，住到樓七，八十年都無問題，半島酒店至今都未拆

資料來源：地產站
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80後兼現任新意集團控股副總裁的陳曉薇(Rachel)，早在澳洲攻讀大學時，已與家人洞悉先機，認定當地的物業價格仍屬低水，而商業區的升值潛力更勝住宅物業，因此他們選擇在拍賣行尋寶，先後購入三幢商業大廈，其中兩幢已沽出，分別賺取5倍及7倍的回報。事實上，她現時仍持有位於悉尼商業區樓高6層的商廈物業，涉及投資額約1,500萬澳元(約8,550萬港元)，現時項目市值約6,000萬澳元(約3.4億港元)。

然而，在她所投放的資金中，單是裝修費已佔總額一半，即約750萬澳元，全因需要將大廈室內重新規劃，一方面睇準背包客對當地平價優質住宿的需求，遂把其中兩層改建成青年旅館，其餘商戶則多元化，包括中小型商舖及賭場，整幢商廈的租金回報率十多厘。

另一邊廂，當時匯價較現時低，每澳元兌4港元(近期為每澳元兌5.7港元)，因此，若現時出售物業，除了可賺取物業價格的升幅外，同時亦能賺回匯價，回報可算是相當豐厚。
除了投資商廈外，她亦涉足於住宅物業發展，早年曾於南威爾斯的一個小鎮Lane Cove買入一幅地皮，興建及出售逾十幢獨立屋，每戶面積達數千方呎。

物業的租金回報固然值得看重，但Rachel提醒有意於海外置業的投資者切勿隔山買牛，一定要親身飛到當地視察，甚至可居住數個月了解當地發展，如國家政策、居民收入、業權及稅項等。此外，她自己亦會直接在當地聘請律師、會計師以及中介人，組合一個專屬團隊，更笑指要有妥善的管理才能安心，避免為了慳錢而冒上風險，否則往後或要賠上天價費用。

大灣區商住盤具潛力

同時，放眼海外時亦應留意外匯波幅，她自己則偏好選擇匯價走勢較平穩的國家，而投資商業物業若按揭成數為樓價的50%已屬理想。

除此之外，自從中港兩地大力推動大灣區發展，她認為該區將成為中國經濟未來發展的重要動力，亦會吸引各地的創新科技企業進駐，睇好其一小時生活圈的發展，故決定尋找商機，更與另一企業合力投資大灣區的商住項目。

睇準活化 冀購港工廈

她表示，香港樓價愈來愈貴之際，兩地專才亦會中港兩邊走，屆時大灣區住屋需求將會增加，惟現時才發展純住宅項目的話，水位已不高；相反，發展商住項目的成本雖然更高，但以未來前景及年輕人對住屋需求來看，商住項目卻較值得投資。

儘管Rachel喜愛投資海外，但仍在香港尋求機會，目標是工業大廈。她指，工廈入場費符合預算，加上受惠政府活化工廈的大方向，投資潛力更勝一籌，便購入位於紅磡的工廈全層單位，面積逾萬方呎，並有意分拆成多個細單位出售及出租，亦又會劃分部分地方作共享空間，目標客群為年輕創業人士。

眼見近年住宅車位成交價屢創新高，工廈車位亦不例外，若將全層分間成細單位後，用家需求自會上升，看好車位的投資價值。不過，此類投資的抗跌能力相對較弱，投資風險亦較高，因此，她僅持有一個去年以200萬元購入工廈車位。

台灣項目成本低回報穩

台灣是Rachel的重點投資地區之一，項目涉足於台中、高雄及台東等地，當中包括兩間酒店及博物館。

她認為，雖然該處的物業未必有很大的升值潛力，但每年能獲穩定回報，加上買地皮建物業的投資費用亦較歐洲及美國低，且法律及政策亦較其餘東南亞國家完善，風險相對減少。

雖然她自細便獲媽媽培養投資於地產的眼光，但珠寶批發仍然是她的老本行，更早已取得GIA珠寶鑑證師資格。最近，她更計劃開設按揭貸款公司，申請人甚至可把鑽石及名牌手袋作抵押品。

資料來源：東方日報
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更多上車情報：80後夫婦加按投資 年賺15厘息 補貼租四房

讀者打算將物業其中一項變賣套現，用於小朋友將來出國讀書；另退休後除一生三宅外，仍可以債收取被動收入。請教諗Sir投資意見。

撰文：諗Sir （ Homebloggerhk ） ｜ 圖片：新傳媒資料室

諗SIR：

本人拜讀諗sir個案分析已一段時間，對諗sir之見解及有話直說之態度非常欣賞及佩服，希望亦能為本人目前之狀況作出分析，以求突破。

本人36歲，月入75,000元，現持有一市值850萬元自住物業，貸款尚欠430萬元；一市值500萬元物業，貸款尚欠320萬元；以及一位於深圳物業，市值700萬元，貸款尚欠100萬元，淨租金收入5,000元；現金及股票約30萬元。

丈夫37歲，月入48,000元，現持有一市值600萬元物業，貸款尚欠200萬元，一汽車貸款，尚欠15萬元。

每月儲蓄約15,000元，育有兩名小朋友，尚於幼稚園階段。

理財目標，長期而言，打算將上述物業其中一項變賣套現，用於小朋友將來出國讀書；另退休後除一生三宅外，仍可以債收取被動收入。

短期方面，由於想與父母同住，希望可於五年後能變賣丈夫所持有之物業，再於沙田購入一四房單位。

自知現金水平低下，亦因現家庭開支頗大，每月儲蓄水平偏低，請問如何可以產出被動收入？

因與老人家同住，不想行租養租方法，受制於目前樓市政策及現金水平低 ，感到短期目標難以實現，冀諗sir能不吝賜教，以突破目前悶局。不勝感激。

讀者區小姐

加按投資 提升被動收入

想住四房現時多數唔諗買，除非認為一百幾十萬cash只屬小數目。

至於讀者因要同老人家住，不想租只想買四房，那就要現實點看看自己荷包。

就著買四房而言，讀者還有一個選擇，就是將內地樓賣出套700萬元出來。

以讀者跟丈夫月入，總借貸力為1,590萬元，現時只用了約53%，借到爆再加賣了內地樓的錢做首期，計到係可用盡全副「武力」上平民版四房的。

平民版四房假設市價係1,600萬元，如入手者無樓在手佣金加印花稅都要80萬元，有樓者那只能替庫務處說聲多謝，盛惠200幾萬元印花稅。

即如有「人頭」下，未計搬運同裝修，基本肯定咁「搞一搞」100萬元難免。

於現時市面租平民版四房只需30,000多元有交易，計到買四房之transaction cost已夠交三年租。

再睇現時港元定期存款息已升穿2厘，1,000萬元cash一年已可收20餘萬元息，這情況下當然是㨂租屋住。

當然如一百幾十萬對閣下來說只屬少數目，買樓當打賞下班經紀自然無問題。

讀者現手上財富全屬「紙上富貴」，相信不少港人都是這樣，靠樓價升而令自己「富有」，但當真正要用錢，就當拎300萬元cash出來都頭痕。

很明顯，讀者就要將樓加按套現，同時為今輪樓市升浪鎖定勝果。因日後樓價就算跌了，只要維持有租客幫手供樓便可。

用收息101的方法行債基收息

由於讀者夫婦都買了樓，再買樓要付重稅，所以議諗香港樓住。另外，讀者資產太偏向樓房，建議應為資產配置適量加入股同債。

讀者丈夫的樓可以加按100萬元，而深圳樓估計按到三至四成應可以（詳細要去內地銀行或香港中銀問），兩間樓加埋有300餘萬元。

用收息101的方法行債基收息，年收12至15厘，月入可增40,000至45,000元，而加按後按揭供款只增了15,500元（4/2.59*×10,000），一來一回多了25,000元被動收入，可津貼租四房或儲起來提升現金水平。

資料來源：經濟一週
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