月份: 2018 年 7 月

今年上半年樓價累積突破一成，創6年同期新高。若以期內交投最活躍的20個二手屋苑計，上半年呎價悉數上升，當中元朗尚悅升幅最急，約2成；將軍澳維景灣畔及美孚新邨亦齊升逾17%。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，除了上述3個屋苑呎價顯著上升外，大圍名城、太古城及麗港城均升逾16%，而當中太古城平均實用呎價超越2.1萬元，為該20個屋苑之中最高。至於黃埔花園、嘉湖山莊及新港城亦齊增逾一成半，而海濱花園、荃灣中心、珀麗灣、淘大花園及新都城則錄介乎約12.1%至約14.2%升幅。

除了上述14個屋苑呎價升幅優於大市外， 餘下6個中，個別亦有不俗表現，如海怡半島平均實用呎價升約10.1%；沙田第一城亦升約9.8%；映灣園及溱柏分別增約8.8%及7.4%；而餘下的愉景灣及康怡花園相對遜色，分別較去年底增約6.1%及約2.2%。

500萬元或以下二手住宅註冊量比率　首次創半年紀錄新低

由於樓價持續攀升，細價物業佔比愈來愈少，導致500萬元或以下二手住宅註冊量比率首次跌穿4成的半年紀錄新低。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年上半年二手住宅註冊量錄27,125宗，當中銀碼為500萬元或以下僅9,933宗，佔比為36.6%。以半年計，首次跌穿4成水平。

資料來源：地產站
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利嘉閣地產總裁廖偉強表示，市場仍觀望中美貿易戰事態發展，投資買賣氣氛一般，而一手市場欠缺焦點，部分購買力回流二手，周末十大屋苑交投低位反彈。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在剛過去的周末日(7月21日至7月22日)十大指標屋苑錄得7宗二手買賣個案，較上周末(7月14日至7月15日)的4宗，按周大增75%，創近3周成交最多，但已連續5周未能重返雙位數。

廖偉強指出，中美貿易摩擦持續，買家入市態度審慎觀望，而二手市場業主叫價依然企硬，雙方陷入拉鋸局面，買賣步伐較為緩慢。儘管本周末十大屋苑成交量有所回升，但數字仍在低位反覆徘徊。廖氏預期，未來一段日子二手交投仍會較為受壓，直至有大型新盤推出市場，方能刺激買家入市情緒，改善現時低迷氣氛。

於剛過去的周末十大指標屋苑買賣當中，按地區劃分，新界區成交佔5宗，而港島區及九龍區分別暫錄得1宗買賣成交。若以屋苑劃分，以嘉湖山莊表現最突出，周末共錄3宗成交；其次為沙田第一城，錄得2宗買賣；而康怡花園及美孚新村各錄得1宗買賣個案。其餘屋苑包括太古城、杏花村、黃埔花園、麗港城、新都城及映灣園則要「捧蛋」。

交投持續疏落 新都城周末捧蛋

利嘉閣地產都會豪庭分行聯席董事鄧達榮表示，新都城周末兩天交投淡靜，暫時未有錄得二手成交，而屋苑周末的睇樓量客量亦見減少。他表示，七月份暫錄得約10宗買賣，成交步伐仍然較慢，主要是受制於盤源不足影響，加上普遍業主態度十分強硬，影響買家入市意欲。

嘉湖山莊5期5座單位 598.8萬元易主

利嘉閣地產天水圍區分區經理陳嘉興指出，本周末嘉湖山莊交投按周回升，暫錄得3宗買賣成交，其中5期麗湖居5座低層C室，實用面積約546方呎，建築面積約709方呎，並以598.8萬元易主，折合實用面積呎價約10,967元，建築面積呎價約8,446元。

沙田第一城46座高層實呎售19078元

利嘉閣地產沙田第一城分行高級聯席董事胡漢業表示，本周末沙田第一城錄得2宗買賣成交，當中46座高層H座單位，實用面積約304方呎，建築面積約410方呎，以580萬元沽出，折合實用面積呎價約19,078元，而建築面積呎價則約14,146元。

資料來源：地產站
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新居屋採用新定價機制，由原來的市價七折調整至五二折出售，售價介乎118萬至468萬不等，最貴「樓王」由630萬元減至468萬，最多減價達162萬元。

房委會預計於今年10月重啟申請，由於新一期居屋地點優越，相信4,431伙單位會引來全民瘋搶。不過，參加這次「居屋大抽獎」之前，應先確保自己是否符合資格，以及留意以下的關鍵日期和申請程序。

房委會擬於7月17日討論新居屋定價機制，據了解，今期居屋以市價五二折定價，售價介乎118萬至468萬元，呎價介乎4976元至7246元。

其中東涌裕泰苑，調整後的售價由118萬元至318萬元，呎價為4,976元；長沙灣凱樂苑的售價介乎217萬元至468萬元，呎價為6860元、至於啟德啟朗苑的呎價是三屋苑之冠，達7,246元，售價由169萬元至363萬元不等。

居屋申請分為綠表及白表人士：

綠表：

（一） 居於房委會或房協公屋住戶（「有條件租約」住戶不可申請）

（二） 持有房屋署／市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士

（三） 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員

（四）「長者租金津貼計劃」的受惠者

白表：

（一）私營房屋的住戶

（二）房委會及房協轄下公屋，或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員

（三）透過房委會「租者置其屋計劃」，與房委會簽訂轉讓契據日期起計10年內的「租置計劃」單位業主及其認可家庭成員，亦可以用白表申請購買居屋單位，而不須受入息、資產及住宅物業擁有權限制，但必須在簽署居屋單位買賣協議當日起計3個月內，或在房委會特准一次過延期的3個月期限內，將現居「租置計劃」單位出售及完成一切手續。

白表每月家庭總收入及資產限額：

申請人資格及優先次序

今期新居屋共推售4,431伙單位，房委會安排美東邨美東樓、美寶樓及白田邨約2,900伙重建戶獲優先揀樓資格，另預留1,300個配額予「家有長者優先選樓計劃」的家庭優先揀樓以及預留400個單身人士配額，綠、白表比例維持5比5。

交表方法

有別與房協的資助房屋申請，房委會不設網上交表。白表申請者必須選擇郵寄，或親身遞交至房委會；綠表申請者則要到屋邨辦事處，或租約事務管理處核實資格，並由房署或房協職員在申請表蓋印或加簽，然後郵寄或親身遞交表格。

關鍵日期

今期新居屋原定於今年6月尾攪珠，但因計算申請表數目出錯，故押後有關程序。​其後又因應房委會建議修訂新定價，10月會重啟為期二周的申請，而攪珠日期則延至今年11月舉行，預計於2019年2月始揀樓。

此外，有意申購者亦要留意，長沙灣凱樂苑預計於今年11月尾便會落成，即新單位將會空置約3至4個月，而啟德啟朗苑亦料於明年3月落成，換言之，有意購買上述兩個屋苑的買家，在揀樓後不久便可以入伙。

資料來源：四大裝修陷阱
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政府公布在6月29日了六項房屋政策新措施，內容主要針對增加公營房屋及居屋定價問題。當中最多人關心的是修訂資助出售房屋的定價政策，並通過修訂的負擔能力測試計算方式去制定入息上限，令更多人容易負擔其樓價。

撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫

新政策助基層上車

早前一手居屋呎價超過萬元引起社會關注，是次政府計劃在資助房屋定價將與市價脫鈎，資助房屋出售定價的最新方式計算為市價五二折，所有資助房屋則低於市價七折出售。

最新一批「綠置居」定價折扣率將比居屋多10個百分點，定價約為市價四二折。 今年年底推出的「綠置居」，將會實施以上政策，至於是否適用於2018居屋出售計劃，則有待研究。

最新一期居屋申請反能應熱強烈，增加土地供應才是解決住屋問題的重要元素。

因此政府將會增加資助房屋供應，並加強支援過渡性房屋，包括邀請市建局將馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導項目，提供450個上車盤，以細單位供應為主，今年12月預售。

不過買家資格為居港滿7年， 每月入息介乎57,001元至74,100元， 而轉讓限制嚴格，首5年必須自住。 此類資助房屋比居屋折扣低，定價較為貼近私樓，但為買家提供高達9成貸款。

另外，政府將計劃改撥私營房屋用地以發展公營房屋，位於安達臣道及啟德的土地未來將大舉興建公營房屋，去應付市民需求。

而未來兩年居屋落成量將達6,200伙（見表四），相信部分居屋將以申請人負擔能力定價。 面對政府推出一系列的優惠房屋政策，究竟有意買私樓的準買家， 應待樓價調整才入市，抑或是等待以新定價機制推售的居屋始上車？

姚松炎覺得，正準備買私樓的買家需要留意的是，其供款是否有能力負擔得到。 「自住的話，不需要覺得樓價在高位就不適合入市，始終貴買就有機會貴賣，目前負擔得到供款就可考慮入市。」

姚松炎補充：「只要不是有大規模的經濟衰退，引致樓價急跌，或是突然失去供款的能力，否則都不需擔心樓價上的波動。」

港大鄒廣榮更認為，不需要猜測樓價未來下跌多少，因為這是很難預測得到的，加上短期內樓價的上上落落是無可避免，不需要過分解讀。

居屋中籤值博率低

至於持有綠表資格的買家，現階段是否應等新一輪居屋？抑或是購買市場上的二手居屋或公屋？ 姚松炎認為，政府有意修訂資助性房屋的定價，以助市民上車。 不過這類房屋的中籤機會相當之低，與期盲目等待，倒不如現階段或先考慮市場的二手可買賣的居屋、公屋單位。

近年政府推出的房屋政策，主要是令住公屋的人受惠，如推出「綠置居」，或是修訂資助出售房屋的定價政策、興建更多公營房屋單位等。

鄒廣榮表示，「如是公屋富戶， 或是有多餘錢買樓的公屋戶，未來應該將有不少的機會上車，值得留意；至於白表人士，抽居屋的人數實在太多，中籤的機會很微，根本不要期望有機會抽中。如盲目等待買居屋，更可能會錯失了上車的最佳時機，眼白白看到樓價不斷上升而遲遲仍未能入市。」

面對樓價持續高企，近年新盤掀起納米樓熱潮。 地產商知道市民能夠應付的首期有限，所以不斷縮小新盤每個單位的面積，更以高按揭乘數作招徠，令建出來的單位售價，可讓買家負擔得起首期。

而目前普通人一般難以負擔中大型單位的樓價，唯有將貨就價，接受一些能夠應付首期的「劏房」單位。而過去的一年，這類「劏房」的樓價升幅更是拋離其他類型的單位，其租盤幾乎斷市，年內租金升幅更是跑贏大市。

納米樓吸引力減

姚松炎解釋，早前納米樓的升幅遠遠拋離中大型單位的樓價升幅，此現象是相當不合理。不過納米樓樓價上升時快，下跌時同樣會很快。 但姚松炎不擔心日後納米樓供應增多，會出現賣不出、租不出的情況。

「原因是本地人對細單位的需求仍然是大，另外很多非本地人到港工作，均鍾情這一類細單位。未來納米樓的需求是隨經濟形勢改變而不斷增多。」

然而，關焯照坦言，政府最近推出一系列的優惠房屋，令資助性房屋的樓價跟這一類納米樓貼近，令納米樓的吸引力大減。

鄒廣榮則認為，「納米樓的單位較小，發展商以高成數按揭作招徠，變相令入場費大降，引起準買家的入市意慾。 「當中不少買家是為了先上車， 望日後可受惠樓價的升值，再換大一些的單位。始終納米樓的單位較小，不適合一個家庭居住。」

鄒廣榮續指：「值得留意的是， 投資納米樓的話，當樓價升時，納米樓的樓價亦會跟隨上升，這樣固然是好。但是，當樓價下跌時，如市場充斥大量納米樓放售，到時納米樓也未必有人承接，始終有自住需求的人，首要選擇入市的對象一定不會是納米樓。」

資料來源：經濟一週
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更多上車情報：將軍澳無敵海景居屋命名雍明苑　40年前居屋敲定捨「閣」取「苑」

鄰近將軍澳私人參建居屋寶盈花園的一幅臨海靚地，房委會將興建兩幢居屋大廈共近1,400個單位，屋苑將命名為「雍明苑」，會是西貢區內第19個居屋屋苑。由於雍明苑兩幢大廈估計會在2020年初落成，預料最快可在明年初下一期居屋接受申請，成為該期其中一個焦點項目。

不說不知，區內現有18個居屋屋苑，除了5個私人參建居屋屋苑外，其餘屋苑名稱都有冠以「明」字，究竟房委會多年來如何為居屋命名呢？

興建中的雍和苑位於將軍澳內灣海濱，北面為會德豐豪宅Savannah，南面接連華懋海翩匯，再遠一點有會德豐另一豪宅Monterey，三個樓盤名稱都非一般。雍和苑建成後，不止Savannah及海翩匯部分單位海景受阻，連帶唐俊街的豪宅The Parkside和嘉悅、以及公屋私怡明邨向東海景單位都受影響。

要避免和同區私樓「撞名」、「撞諧音」

曾任房委會委員多年的公屋聯會前主席王坤表示，居屋命名多數和配合地區性考慮，如區內街道、不與區內私人屋苑「撞名」、「撞諧音」等。

他又指，屋苑內的樓宇名稱，多數都會取材自屋苑，如其所居住的將軍澳廣明苑，樓宇全以「廣」字排行，如廣昌閣、廣隆閣；但亦有例外如同區的景明苑，樓宇名稱用「景」字但並非首個字，如旭景閣、暉景閣；英明苑內樓宇用「明」字如明安閣、明昌閣。

此外，被傳媒稱為「居屋之父」的前屋宇署署長鄔滿海，多年前亦曾向記者解釋為何居屋叫「XX苑」、私人參建居屋多稱為「XX花園」。他當時憶述，曾參與居屋第一期制訂綠白表及訂價機制，更有參與命名；1978年居屋第一期推售的觀塘順緻苑、何文田俊民苑、香港仔漁暉苑等，全是由他及同事一同命名。

鄔稱，當年為居屋命名主要考慮位處地區，但為求與公屋「劃清界綫」，故此不採用屋邨的「邨」字。他更透露，當時居屋曾考慮叫「XX苑」或「XX閣」，最後因苑字可予人較雅致的感覺，結果居屋推出以來各項目都採用「苑」字命名，而「閣」字則有只限一幢樓宇的意思。

1979年私人參建居屋推售，多年來絕大部分都以「花園」冠名，原來此舉是有特別意思。鄔滿海表示，房屋署過去會建議承建商選用此名稱，因可令公眾知悉這些樓宇是由私人發展商興建，並非房委會的產品。然而，私人參建居屋早期屢屢爆出質素問題，房委會亦難逃避責任。

冠名「花園」區分與居屋分別

事實上，出租公屋屋邨及公屋大廈命名，與居屋亦類似，房署負責屋邨事務的人員，會根據該屋邨的特色，如地區因素等，建議可行的邨名及樓名的建議，然後再交予部門的電腦系統支援小組查核，確定建議的中英文名稱與其他屋邨、屋苑或樓宇名稱並無相同，便會諮詢有關政府部門、區議會及地區組織，最後再交回房署審批。

譬如今次雍明苑命名，兩幢大廈亦分別命名為澤明閣和浚明閣，首字都取自水字部首的字，料因樓盤就在海旁之故，房署亦已諮詢有關政府部門，沒有提出異議後，今日(12日)再提交區議會諮詢。

資料來源：HK01
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