月份: 2019 年 3 月

所謂沒有「最細」，只有「更細」，一直為香港住宅面積變化的寫照，但公眾或許萬萬想不到，政府供應的資助房屋同樣「緊貼潮流」，近年的居屋及綠置居項目不乏細小單位，部份綠置居項目更見面積僅百多呎的「納米盤」。然而，政府一直沒有為資助房屋設下面積標準，教人擔心未來居屋、綠置居單位「迷你化」只會持續出現，推高樓盤數量，濫竽充數，「協助」市民置業。住屋欠缺適住標準，不但未盡能令市民真正安居，甚至可引伸嚴重後患，政府必須從速作出有關研究。

政府今年內所推售的資助房屋項目眾多，惟中小型單位為數不少。以居屋為例，據消息指出，新一期六個居屋屋苑共提供4,871個單位，當中面積為280至300呎的一房單位已佔總數的22%，相反去年居屋項目（共4,431個單位）內面積小於300平方呎的單位只有14%，2017年的居屋項目（共2,057個單位）更是全無小於300平方呎的單位。綠置居方面，年內所推售項目面積不超過377平方呎，面積最小更見只有151平方呎，是在景泰苑及麗翠苑之後，政府連續三年在綠置居項目中建造「納米盤」。

客觀而言，縮小單位面積有助增加整體資助房屋數目，代價卻是犧牲居民的住屋質素。倘若政府果真奉為圭臬，以成就其置業目標，實為捨本逐末，忽略房策須讓市民安居的首要任務。事實上，政府一直缺乏適足居住權概念，遲遲未肯設立住屋最低的住居標準，才有空間讓住居面積「一縮再縮」。政府不願規管私人住宅，本已難以服眾，然而亦沒有為資助房屋設下面積標準，更教人失望。

現時，只有出租公屋具有面積標準：據房委會現行的公屋編配標準，住戶每人將獲不少於75呎的居住面積，新增公屋亦按此分為四類單位，包括甲類（約151平方呎）、乙類（約226平方呎）、丙類（約334平方呎）及丁類（約377平方呎），分別容納1至2人、2至3人、3至4人及4至5人的家庭。故此，房委會代表曾以此辯道，稱綠置居的納米單位正正符合有關標準。

但如此說法頗有問題。首先，公屋標準是否足夠使人安居，值得存疑，畢竟公屋標準只保證個人能獲75平方呎空間居住，甚或容許四至五人蝸居於300餘平方呎的單位內，實為匪夷所思。按統計處數據，2016年家庭住戶的人均樓面面積為161.5平方呎，公屋的人均面積為124平方呎，已經遠遜於世界水平。政府不但沒有修訂公屋面積標準，使未來公屋的人均可佔有面積不致於繼續惡化，反倒以合乎過時標準為由，理順其興建納米單位的行為，其態度難以教公眾接受。

再者，一旦公屋「染綠」，政府再也不能干預綠置居單位內的居住人數，故根本不可肯定綠置居最終是否合乎公屋面積標準。一般來說，房委會有權管制出租公屋內的住戶人數，以確保符合編配標準、資源運用恰當及住戶為合資格人士等原則。誠然，出租公屋時有「擠迫戶」、「寬敞戶」、甚至「屈蛇」等情況，但此乃為行政問題，無損房委會可監管住戶數目的權力。惟公屋一旦轉綠，日後單位內的住戶人數就再無規管，試問房委會怎能確保「超標」的蝸居情況不會出現？

再者，一旦公屋「染綠」，政府再也不能干預綠置居單位內的居住人數，故根本不可肯定綠置居最終是否合乎公屋面積標準。一般來說，房委會有權管制出租公屋內的住戶人數，以確保符合編配標準、資源運用恰當及住戶為合資格人士等原則。誠然，出租公屋時有「擠迫戶」、「寬敞戶」、甚至「屈蛇」等情況，但此乃為行政問題，無損房委會可監管住戶數目的權力。惟公屋一旦轉綠，日後單位內的住戶人數就再無規管，試問房委會怎能確保「超標」的蝸居情況不會出現？

事實上，資助房屋單位面積「縮水」，住戶擠逼的情況勢必出現。在樓價脫韁下，社會上「置業大過天」的氛圍、以及資助出售房屋僧多粥少等情況下，不管單位質素如何，資助房屋的需求始終殷切，住戶大有機會不顧居住空間多寡，只求上車。觀乎過去綠置居項目景泰苑的經驗，雖在開售初期，有論者指項目內的納米盤不利銷情，但全數857伙僅在40天內便已售罄，甚至有家庭住戶指其新買單位遠較其舊公屋單位細，可見置業遠勝一切，惟住戶只好忍受不斷縮小的資助房屋單位。

更甚者，政府若果真決定逐漸縮減資助房屋的面積，所牽涉的後果絕不止損害居住質素。香港面對人口老齡化，本地出生率亦持續不振，即使將移民人口與其生育計算在內，未來社經壓力依然巨大。據政府估計，在2041年，香港人口中每三人便有一人為長者，屆時每一名老人只能由1.8名適齡工作人士撫養，可見政府有必要鼓勵生育，未雨綢繆。然而，居住問題一直是本地新一代生育的最大難關：鼓勵生育不僅需要穩定的居所，同樣重要的是居住空間的大小，但以新一期居屋為例，近兩成單位僅為一房單位，實在不利家庭育養小孩，更不用說在此之外的納米單位。如若房屋面積持續縮小，人口斷層只會不斷惡化。

資助房屋面積下降，受害的絕不僅是入住居民，更可牽連整個社會的未來，如政府當真有意藉此催谷置業數字，實屬短視。政府必須果斷研究如何在本地引入適足住屋權，建設一個能讓市民由衷感到希望的城市。為此，政府當務之急，除了大幅增加公營房屋的興建，亦要為未來公營房屋設立適切的面積標準，繼而逐漸擴充至私人住宅的規管上。

資料來源：香港01
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：詹Sir評2018年最高質新盤

立法會關注明日大嶼單是私樓地價估值，已經達1萬至1.2萬元，日後售價恐怕逾2萬元，並非一般市民能接受。

發展局局長黃偉綸指，測量師學會的交椅洲地價估價並無計算到公營房屋的價值，而人工島日後公屋的分配，會用現時政策，而出售的資助房屋亦會按照市民入息，訂定適當的樓價水平，每次賣樓的「折」並不是跟市價的「折扣」。

至於早前有消息指，高鐵會將支線接駁至交椅洲人工島。有立法會議員質疑，明日大嶼目的是成為大灣區發展的核心，並不是為本港平民百姓而做。

黃偉綸指，早在交椅洲人工島1,000公頃的填海，緣起是2011年，當時是做優化土地供應策略，當時找出來「5+1」的填海方案，就是人工島，當時是1000公頃，無論是《香港2030+》研究，以及土地供應專責小組的東大嶼都會是緣於一起，早於任何大灣區的討論。

黃偉綸強調，大灣區內周邊每個人都有自己看法，政府尊重其看法，港府並不接納這項高鐵支鐵建議，甚至廣東省的規劃局無做過，高鐵支線亦不存在香港規劃內。

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：詹Sir評2018年最高質新盤

【樓市點睇】新居屋2019 來了！房委會最快今年5月推售6個全新居屋屋苑，合共4,871單位，包括何文田常樂街的冠德苑、長沙灣發祥街西的凱德苑、荃灣德士古道尚文苑、馬鞍山錦暉苑及沙田旭禾苑，以及今次為大家介紹的將軍澳雍明苑。房委會將安排5月接受申請，並預計於8月舉行攪珠，11月揀樓。

撰文：浩德 ｜ 圖片：何柏基攝、新傳媒資料室、康文署廣告

房屋委員會資助房屋小組委員會通過，5月以市價59折定價，推售6個全新居屋屋苑共4,871單位，另有有22個「居屋2016及居屋2017」，因買賣協議撤銷而回收的單位，亦將一併推出。

6個全新居屋屋苑單位實用面積由約275至569平方呎，房平均呎價約6,961至8,551元，售價由最平156萬至529萬元。

近日香港樓市有回升趨勢，今次新居屋折扣雖比上一期52折定價略高，但仍算吸引，有房委會成員預計今次有機會再打破超額申請紀錄。

將軍澳

新一期居屋共推售6個項目中，以位於將軍澳至善街的雍明苑單位數量最多，共有1,395伙。

單位面積282至568.3平方呎，售183萬元至455萬元，大部份單位亦可望到海景。

市區靚盤何文田冠德苑、深水埗凱德苑兩個項目，亦分別推出603個及814個單位。

將軍澳雍明苑共設兩座，位於將軍澳內灣海濱，座向海邊，大部分單位可享無敵大海景。

雍明苑將提供185個面積300平方呎以下的細單位，另有916個介乎300多至400平方呎的中小型單位，以及52個面積逾500多平方呎的單位。

屋苑位置鄰近區內豪宅，四周全是新建私人住宅，如北面有會德豐豪宅Savannah、南面連接華懋海翩匯。

除了被豪宅包圍外，交通方面亦算便利，屋苑與港鐵將軍澳站步程只需約8至10分鐘。

除了被豪宅包圍外，交通方面亦算便利，屋苑與港鐵將軍澳站步程只需約8至10分鐘。

生活配套方面亦非常完善，屋苑鄰近區內大型商場The Popcorn，附近商場有超級市場，亦有大量食肆選擇。

一街之隔的寶盈花園亦設有小型街市，生活設施齊全。

將軍澳雍明苑另一賣點在於屋苑對正近年才落成的將軍澳海濱長廊，設緩跑徑及單車徑，平日飯後或假日落樓便可散步做運動。

將軍澳雍明苑另一賣點在於屋苑對正近年才落成的將軍澳海濱長廊，設緩跑徑及單車徑，平日飯後或假日落樓便可散步做運動。

單車徑更可貫通整個將軍澳地區，步行約15分鐘便可到遠將軍澳單車館、調景嶺圖書館等。

區內亦將會興建一個大型的「中央公園」，康樂設施齊全。

將軍澳雍明苑

單位數目：1,395個（2座）

實用面積：282至568.3呎

建議售價：183萬至455萬

折扣後平均呎價：7,509元

預計落成日期：2020年8月底

資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：詹Sir評2018年最高質新盤

未年5年平均每年私樓落成量有1.88萬伙，足以應付市場需求，但明日大嶼的首批房屋供應最快需等至2032年，即是5年後私樓供應緊張情況或再現，或會出現短中期斷層。

發展局昨日公布，明日大嶼願景首階段計劃估算造價，包括交椅洲人工島、欣澳填海、龍鼓灘填海、屯門沿海地帶發展區，以及交通基建，總成本達6,240億元。

明日大嶼2032年 供首批住宅

這個香港歷來最大規模的發展計劃，可提供約15萬至26萬個住宅單位，當中七成是公營房屋，三成是私營房屋，即公屋10.5萬至18.2萬伙，私宅則4.5萬至7.8萬伙。

然而，龐大的住宅供應，即使用上填海新技術，首批房屋供應要到2032年，即13年後才有新供應補充，實在難解燃眉之急。

未來數年 落成量料見頂回落

今年的財政預算案中提及，2019至2023年的5年間，私樓落成量每年平均1.88萬伙，較過去5年平均1.6萬伙增17%，反映未來5年私樓供應平穩，但若比較去年私樓落成量2.1萬伙、今年預測落成量2.04萬伙，卻低8至10%，可見未來數年私樓落成量有見頂回落趨勢。（節錄）

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報： 詹Sir評2018年最高質新盤

立法會發展事務委員會將於下周二討論「明日大嶼」中部水域人工島相關研究等議程。發展局局長黃偉綸今日（19日）下午舉行記者會，交代工程開支及賣地回報估算。

當局預料交椅洲人工島、欣澳及龍鼓灘填海、屯門沿海發展區及基建，工程造價初步估算為6,240億。

「明日大嶼」願景計劃除了交椅洲中部水域填海建人工島，亦包括欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展等。當局按2018年9月的工程價格計算，交椅洲人工島填海造價為1,400億，連同約1,160億的基建工程，預料造價最少2,560億元。至於欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展區，工程及基建造價則為950億。

交通基建工程造價1,600億

此外，其他大型基建包括交椅洲至香港島運輸走廊的鐵路及道路；交椅洲至大嶼山連接路及欣澳鐵路，合共1,640億元。另西部海岸鐵路及P1公路等工程項目，則合共約1,090億元。

發展局引用香港測量師學會的估算，指交椅洲人工島私人住宅及商業發展的土地收益，約9,740億至11,430億元。

黃偉綸：人工島可以令香港人住大一啲

黃偉綸於記者會表示，興建人工島可避免繼續依賴於新界北的進一步發展，令新界不需要承受不斷增加的人口，而人工島可以提供完善的公共空間，打造宜居城市，令社會有條件去提高人均居住面積，「令香港人可以住大一點。」

而當局亦指，人工島上會預留七成單位作公營房屋，料可提供10.5萬至18.2萬伙。此外，人工島上料提供400萬平方呎商業樓面面積，可提供20萬個高端或高增值職位。

黃偉綸承認，這個造價是非常初步的估算，而政府過去一般而言都不會未完成研究，便提出估算。但因應社會上非常關注，「明日大嶼」會否令政府庫房一貧如洗，「不停用口號式講不會不會，係無人信。」故政府決定先進行初步假設，但較準確的造價仍需留待研究後，才可得出詳細數字。

資料來源：香港01
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報： 詹Sir評2018年最高質新盤

二手交投旺，10大屋苑過去兩天錄16宗成交，交投保持雙位數，換樓客蜂擁入市，荔枝角美孚新邨「凹凸海」大戶成交本月急增至4宗。

過去周六、日二手市場表現續向好，中原地產錄16宗成交，較前周20宗減少4宗，按周減20%；美聯物業錄約15宗買賣，按周增加約7%；利嘉閣地產錄17宗，按周增加5宗，已連續五個周末錄得雙位數交投；香港置業錄得12宗成交，與前周相同（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

美孚新邨今個月暫錄28宗成交，超越上月全月22宗。中原美孚3期分行A組高級資深分區營業經理黃惠霞稱，3月份美孚新邨「凹凸海」大戶錄4宗成交，較去年1月份高位3宗，還要多1宗，反映換樓客入市需求大。

太古城暫22成交 按月多7成

其中8期百老滙街108號頂層，實用面積1,335平方呎，為「凹海」大戶，戶主於去年12月初以1,800萬元放售，單位終成功獲買家以1,680萬元購入，呎價12,584元。

至於鰂魚涌太古城本月暫錄22宗成交，較上月同期升7成，啟天閣高層C室套3房，面積797平方呎，業主去年以1,720萬元放售，及後封盤，至上周六再以1,820萬元放盤，翌日即零議價下獲承接。

海怡2房1070萬 半月漲7%

盤源緊絀推高造價，鴨脷洲海怡半島2房連儲物房錄新高價，屋苑3座高層H室，面積598平方呎，戶主於本月初才以1,080萬元放售，最終業主只接受議價10萬元，以1,070萬元沽出，呎價17,893元。上述成交較本月初另一間同座稍低樓層造價998萬元，半個月再升7%。

東涌映灣園2房錄近半年新高，美聯物業映灣園分行營業經理陳贊強表示，該單位為9座高層F室，面積565平方呎，以689萬元易手，呎價12,195元。映灣園本月暫13宗成交，較上月同期6宗多逾1倍，平均呎價升2.6%。（節錄）

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報： 詹Sir評2018年最高質新盤　新地旗下眀徳山獲93分稱冠位