樓價與市民負擔能力嚴重脫節，資助出售房屋成為不少港人構築安樂窩的最後希冀。為了使資助房屋資源更有效分配運用，特首林鄭月娥提出「長者業主樓換樓先導計劃」等促進資助出售房屋流轉的措施。
房屋協會主席陳家樂接受《香港01》專訪時指出，以多種渠道推動第二市場流轉，是中短期協助市民「上車」的可行方案。陳家樂二十年前參與訂立居屋第二市場，面對居屋售價受私樓帶動飆升的現實，他不否定把資助房屋市場與私人市場割裂的主張，但認為現階段難以實施。
資助出售房屋成為不少港人構築安樂窩的最後希望，房協主席陳家樂在專訪中指出，政府應以不同渠道促進資助出售房屋的第二市場流轉。（羅君豪攝）
「長者業主樓換樓先導計劃」目標是增加第二市場的大單位供應，使資助房屋資源更有效滿足需求。根據該計劃，年滿60歲、擁有單位業權滿十年的資助房屋業主，可在未補價的第二市場出售其原有單位，然後購買一個面積較小的單位。林鄭月娥上月宣讀任內第二份《施政報告》時，明言這項計劃是接納房協建議試行。林鄭同時推行居屋定價新政策，不再與市值掛鈎。此外，房屋委員會早前通過明年起收緊居屋和綠置居單位轉售限制，把禁止業主以補地價方式在私人市場轉售單位的年期，由購買後首五年延長至首十年。
陳家樂當年「空降」出任房委會居屋小組主席，見證資助置業大起大落，他表示政策制訂者必須探討更好運用資助房屋資源的方法。（梁鵬威攝）
上述幾項舉措均見區別私人市場與資助出售房屋市場的意識。私人樓市和資助出售房屋市場本來就屬於不同領域，政府作出區分為社會所樂見，然而，新居屋定價與市場脫鈎後，雖然對二手資助盤價格有一定降溫作用，但相對一般市民收入水平而言，仍不易負擔。因此，很多市民及政黨均認為，資助出售房屋長遠應和私人市場割裂，全面禁止在私人市場轉售。
公私樓市割裂 「有好有不好」
9月6日接替鄔滿海擔任房協主席的陳家樂，不否定資助房屋與私人市場切割的意義，但他同時認為，這涉及重大政策改動，必須審慎研究，例如要考慮樓市逆轉對這類單位尋求出路的問題。「當然有一些聲音，認為應該截斷（私人市場)，不應該在自由市場買賣。我以前就聽過。這不是新鮮事，因為若不能在私人市場轉售，就不會有炒賣。我認為這個做法有好有不好，當然好處是無論私樓價格如何升、外來資金炒熱樓市，資助出售房屋第二市場都穩定發展，單位只給有需要置業的人士購買。」
港府本世紀初全面撤出資助置業市場（包括停售夾屋、居屋及租置公屋，取消多項資助置業貸款等），陳家樂親身經歷整個過程，這深深影響了他對資助出售房屋與私人市場關係的判斷。「我們不要忘記，有機會好像1998至2003年，房委會基本上不願意用原價去購買，倘若經濟環境再次轉差，那些綠表和輪候冊的人士未必有能力買；當居屋業主希望或有需要售出單位套現時，便沒有出路、無選擇。如果你允許單位流出（私人市場），無論時間多長，這些業主起碼多一個選擇，當最壞的情況出現後，業主補地價後售出單位予自由市場，購買對象就不同了，有更多選擇，他可以找到出路。」
陳家樂是二十年香港房屋政策制訂的主要參與者，推動訂立了對房屋政策有深遠影響的居屋第二市場。（梁鵬威攝）
陳家樂分析，現階段難以禁止資助出售房屋在私人市場轉售，需要極度審慎去研究，「你要去改變一個舊有的政策，我覺得你要有好多的研究和理據，我不認為可以貿然去做。」
廿年前參與訂立居二市場
不少人也許對陳家樂感到陌生，但他其實是過去二十年香港房屋政策制訂的主要參與者，從其多年公職生涯來看，隨着他再度成為房屋政策的執行者，未來或會是政府推動和加快資助房屋流轉的重要一員。
陳家樂於1996年12月「空降」房委會，擔任房委會居屋小組主席，推動訂立了對房屋政策有深遠影響的居屋第二市場，讓公屋住戶和綠表資格證明書持有人，可選購由首次出售日期起計第三年的居屋及租者置其屋單位。
第二市場由1997年6月開始實施，主要目標是增加該等資助出售單位的流轉量，回應社會對自置居所的需求。在此基礎上，房委會在2013年推出白表居屋第二市場計劃（簡稱白居二），去年11月更通過把「白居二」恆常化。
與土地供應專責小組主席黃遠輝一樣，陳家樂自上世紀九十年代末積極承擔公職。除了居屋第二市場外，他在居屋小組任內曾處理居屋轉售限制放寬至五年、售價彈性折扣安排、落實租置計劃、居屋無限期停售等重大房屋政策改動。
陳家樂與黃遠輝均曾任多個房屋和土地規劃架構的非官方委員。（盧翊銘攝）
曾參與制訂領匯上市工作
陳家樂與黃遠輝的另一個共通點，是兩人都曾任多個房屋和土地規劃架構的非官方委員。陳家樂在2006年卸任房委會委員後，曾獲委任為市區重建局非執行董事和城市規劃委員會委員。2013年張震遠因涉香港商品交易所醜聞辭去市建局主席一職，他和黃遠輝都曾被視為接替的熱門人選，據悉當年他因所屬律師事務所參與市區重建業務，故婉拒了政府的邀請，黃遠輝則以出任市建局非執董時間尚短而推辭。有趣的是，黃遠輝現時亦為房協監事會成員，更被視為明年接任市建局主席的熱門人選之一。
陳家樂還曾參與制訂領匯（現改稱領展）上市的工作。2003年10月，房委會宣布成立「產業分拆出售督導小組」，陳家樂出任主席，是領匯上市過程中非官方的最高層成員。他擔任過的公職還包括香港電台顧問委員會委員、教育統籌委員會委員、海濱事務委員會委員、退休金上訴委員會及公務員公積金計劃政府自願性供款上訴委員會的召集人暨委員等。2008年他加入房協成為委員，2009年至2015年出任執行委員會成員，擔任房協主席前為其監事會成員。
陳家樂認為增加資助房屋的流轉，是對市場有正面作用。（余俊亮攝）
單位流轉利靈活運用資源
訂立居屋第二市場政策至今已超過二十年，被問及如何評價資助出售房屋市場流轉情況時，陳家樂一再強調，如何令這個市場運作得更好，是未來房屋政策發展的一個重要課題。「當初有第二市場的原因是不希望動輒把資助房屋都在自由市場推出去，現在的趨勢是資助市場的單位愈來愈多，房委會已有20多萬（個），我們（房協）夾屋沒有第二市場，但資助房屋也有9,000多個，未來只會愈來愈多，如何令這個市場更加活化，令資助房屋的資源運用得更好呢？其實是一個很值得探討的問題。過往在第二市場成交的宗數都不少及十分穩定，（每年）大約有千多宗。某程度上，現在多了白居二恆常化，每年都有恆常需求約2,500伙。若有一些措施讓未必需要再享用房屋資源的業主把單位拿出來，無論是租或買，都可以增加流轉渠道，所以整個方向我覺得是好的。」
林鄭直言其房屋政策「某程度上」抄襲新加坡，輿論亦把新加坡的組屋政策作為探討香港公營房屋改革路向的指標。現時新加坡組屋容許「換細」（trade down)和「換大」（trade up），而房協研究讓轄下未補價資助出售房屋年老業主可「大屋換細屋」，放售面積較大單位後，獲准回購另一較細未補價單位。這是否代表香港未來亦會如獅城一樣，在資助房屋市場容許已受助業主享用第二次資助置業機會？
不少人認為港府可向新加坡組屋政策借鏡。（羅君豪攝）
不過，陳家樂認為香港與新加坡的制度不同，港府不能完全抄襲。（羅君豪攝）
不能照搬星洲房策
陳家樂表示，房協現時會全力推動「大換小」，「小換大」未必會在短期內考慮。「《施政報告》提及的計劃是trade down，這方面新加坡已做到。當然，（計劃）細節如何執行，要慢慢傾。不過，原則是要界定什麼是down，是價錢還是面積？長者會否在出售住宅後，當市場價格上升時未能成功置業呢？是否要訂立期限，規定某一段時間內要完成一買一賣的程序呢？這些操作的細節都是需要思考的。我不敢說要做trade up，我們要先去考慮trade down，想通了再做，（視乎）出來的效果如何，再想下一步如何做。然而，無論如何，當愈來愈多資助出售單位時，更靈活運用它們這個大方向是正確的。」
見證香港居屋走過高山低谷，陳家樂指香港資助出售房屋性質類似新加坡組屋，但其實又有很多不同地方，萬萬不能把當地的一套照搬過來。「每個地方的民情都不一樣，大家都知道，新加坡的組屋差不多佔（整體）市場的八成至八成半，數目很大、政府的角色都很大；但香港一直推行的公營房屋只佔整體市場大概四成至五成，與新加坡仍然有很大差距。況且香港政府的角色不會像新加坡當局這麼主導，加上當地政府鼓勵（國民）調動公積金置業，所有配套與制度都與香港很不同，不可以只看單一政策。」
對於讓業主可在資助出售房屋市場「樓換樓」，是否帶來雙重房屋福利的不公平問題，陳家樂表示並不認同。「這個trade down原則上都不是太過分，因為是一換一；第二，不是申購新居屋，所購的單位都是在第二市場，而且不可以買更大的；再加上計劃只限年老業主，是有局限性的（開始這個項目後，慢慢便會擴大？），我們都要看成效、反應，要由細開始，（現在可以trade down，將來是否可以全面推行呢？）其實是言之尚早。」
香港社會面臨人口及樓宇的「雙老化」，房協未來工作重點亦會側重於此兩方面。（林若勤攝）
資金與安置成舊邨重建挑戰
上任時曾直言香港社會面臨「雙老化」（人口及樓宇老化）的陳家樂，形容自己過去兩個多月「過得很漫長」。面對公私營房屋短缺、市民居住環境狹窄惡劣，他認為屬「房屋政策實驗室」的房協責無旁貸。他重申，舊屋邨重建及長者房屋會是房協未來工作重點，另一個工作重點是協助政府拓建過渡性房屋。「我希望房協透過長者屋、舊邨重建、過渡性房屋等措施，繼續為香港貢獻。」
陳家樂特別提及，舊屋邨重建面對的兩大挑戰，首先是每一項重建都需要承受極大財政壓力，支出動輒數以十億元計；第二就是可否在附近找到一些土地興建安置房屋。「如果你無安置房屋的用地，明顯如筲箕灣明華大廈重建，就是一個很痛苦的經歷。因為無地，房協需要用螞蟻搬家方式，分三期重建，用超過二十年去做，時間很長，搬第一期、拆第二期時，對居民居住環境等影響都大。真善美村重建，本來我們亦十分頭痛，因為根本不知怎樣做，幸好政府批出啟德一塊地皮給我們。」
展望未來，究竟房協會如何訂出長者屋、舊邨重建、過渡房屋三者佔用發展資源的比重？陳家樂表示，無意訂定硬指標，皆因房屋發展計劃需要審時度勢。「在舊邨重建方面涉及補地價問題，拓展長者房屋亦需要很多的資源，故此不會有硬性比例。如果做得到，當然希望舊邨重建時能夠有混合發展，例如出售公屋、資助出售、長者屋，再加一些社區設施。我覺得，若可以做好支援，令長者、住客受助，是比較合適。」
上文節錄自第139期《香港01》周報（2018年11月26日）《 資助房屋流轉推手 房協主席陳家樂的回歸宣言》。
資料來源：香港01
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