作者: hkbuyhome

將軍澳二手繼續錄高成交，新寶城呎價更首度升破1.9萬水平。香港置業助理分區董事劉浩勤指，屋苑5座高層B室，實用面積377平方呎2房，剛以720萬元易手，為屋苑同類細2房造價新高，而呎價19,098元則是屋苑呎價首度升破1.9萬水平，成為全屋苑呎價之冠。

據了解，原業主2013年6月以395萬元買入，持貨近5年，帳面升價325萬或82.3%。

 

資料來源：地產站
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【200呎樓王】河畔花園呎價升破2萬 沙田最貴上車盤

沙田上車盤呎價終升2萬元。美聯物業嚴浩焌表示，該行近日促成一宗沙田河畔花園一個高層戶成交，為F座高層4室，實用面積242方呎，單位附新淨裝修享河景，早前以叫價500萬元放盤，吸引一名區內用家興趣，終決定以494萬元成交，呎價高達20,413元，創屋苑呎價歷史新高。資料顯示，河畔花園呎價升破2萬元，打破沙田第一城今年2月造出的每呎19,789元舊紀錄，成為區內史上呎價最貴上車盤。

原業主2014年4月以308萬元購入上址，現持貨4年沽出，賬面獲利186萬元，升值60%。

 

資料來源：蘋果日報
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樓價不跌之謎：「新香港人」撑起
2018年以來，身邊有6位朋友在香港首次購買住宅物業，但只得一個是土生土長，其餘5位都是近10年才來港讀書、定居並領取身份證。筆者向地產經紀業界查詢後，發現這種情況並非罕見，反而逐漸成為常態。

每年有近2萬名這類來港求學後定居的「新香港人」，他們皆為13億人當中的精英，兼具實力和家境，擅長「賺北水錢」，更有富爸富媽資助首期；換言之，其「買樓能力」遠超過港產年輕人。若按港人月入中位數（約1.7萬元）計算，本港樓價無疑貴絕全球，正如國際調查機構Demographia指出「19.4年不吃不用才買得起」；但今後買樓主力將是「新香港人」，那就需要換個角度來看樓市估值。

首先需要略作定義，內地南下定居者在香港的身份經過幾個階段演變。第一階段是上世紀五十年代之前，內地人從大江南北來港避難或謀生，港英政府在五十年代中旬做過統計，當時超過一半香港居民並非在港出生。

六十年代後，隨着移民第一代在港繁衍第二代，本地出生居民佔比才首次超過五成，香港本土意識亦逐漸產生。加以當時內地經濟和社會發展欠佳，新來港人士大多數在經濟和文化水平上的起步點較為落後，往往遭到本地居民或多或少的歧視，最經典形象是1979年電視劇《網中人》的「阿燦」角色（廖偉雄飾）。

第三階段是1997年回歸之後，香港人逐漸懂得「政治正確」，甚少再公開歧視新來港內地人士，幾乎沒人會用「阿燦」稱呼（反而更多人自嘲「港燦」），改稱為表面上中性的「新移民」。但在底裏，大多數人對「新移民」仍有成見，主要將之聯繫到每日150個持單程證來港的港人內地親屬，覺得他們通常會住公屋、領綜援。

具資本、人脈、知識優勢

現在是第四階段，除了持單程證的「新移民」之外，同樣數量龐大的是透過「學生簽證」、「非本地畢業生留港安排」、「優才計劃」、「輸入內地人才計劃」、「投資移民計劃」（直至2015年叫停）等政策來港的「新香港人」。相比起「阿燦」和「新移民」被視為低人一等，這班「新香港人」似乎回復到第一代南下移民的地位，較之土生土長本地人反而具有資本、人脈以至知識優勢。

根據香港入境事務處資料，本港在2016年發出1.89萬個內地學生簽證，另外透過「輸入內地人才計劃」發出1.04萬個工作簽證，又透過「非本地畢業生留港/回港就業安排」發出9,289個簽證。再加上在「優秀人才入境計劃」（273個）、「一般就業政策」（3.6 萬個）和「補充勞工計劃」（3545 個）下來港工作的人士，可以粗略估算，每年最少有4 萬個內地人來港居住，但他們並非「單程證」人士。綜觀多年資料，每年數字呈穩步增加趨勢，顯示來的多、走的少；而這還未計算由內地來港，但手持瓦努阿圖、毛里求斯等護照的「外籍人士」。

透過學生簽證、人才計劃、優才計劃等政策來港的內地人士，只要住滿7年便可領取俗稱「三粒星」的永久居民身份證，所享待遇跟土生土長本地人無異，包括買樓時毋須繳付額外30%買家印花稅（BSD）。這些年香港經濟暢旺，憑他們的學歷、知識、人脈和拼勁，當然不難搵到工，很多甚至是本地生夢寐以求的「筍工」。找到工作後，透過公司向入境處提出申請，便可獲得工作簽證繼續留港，獲批率超過九成。不少人近年還成家立室，加上他們事業有成，近一兩年就開始買樓。

樓價中位數619.2萬元

對很多土生土長港人來說，香港樓價好像貴到離譜，似乎打三世工也買不起一個劏房蝸居。例如Demographia根據全球城市的樓價中位數，除以家庭入息中位數，得出各地普通居民要「不吃不用」幾多年，才買得起一個普通住宅單位，而香港在這個排名榜已經連續8年稱冠，榮登「全球最難買樓城市」，非常「巴閉」。在2017 年，本港樓價中位數為619.2萬元，按年大升14.2%，而家庭收入中位數只是上漲6.3%至31.9萬元，不吃不用也要19.4年才買得起樓，較2016年統計的18.1年進一步延長。從這角度看，本港樓價似乎泡沫嚴重，很多淡友也據此斷定樓市即將爆煲。

但正如文首指出，根據筆者親身經驗以及經紀業界反映，現在入市買樓的很多是「新香港人」，而他們已獲得「三粒星」，買樓身份跟土生土長港人相同，所以在各類統計上都看不出端倪（去年內地買家佔本港一手住宅銷售金額約23%，但只計算要繳付BSD的個案）。至於「新香港人」為何這麼「把炮」，看似輕而易舉買得起樓？主要有三大原因：

一、內地有13億人口，單計每年高考考生已接近1000 萬。在超過1億適齡年輕人當中，每年只有1萬多人（不足0.02%）能夠憑着實力或關係，考取本港高等院校的本科（UG）或研究生（PG）課程，當中很多都是省市探花、榜眼甚至狀元尖子。當然，內地最頂尖學生都去哈佛劍橋，次之北大清華，來港的以「一等三流」人才為主，但已經是萬中選一，非常犀利。

在投行、營銷、公關、保險發光

二、正如上述，內地來港學生大多數學業成績優異，中英文流利，畢業後求職自然比起一般本地生吃香。更重要的是，現今香港最大商機來自「北水」，本地學生也要北上遊學熟悉國情，卻豈及內地生跟國情融為一體，又在國內擁有人脈，再借助在港獲得的體制優勢和見識眼界，實屬最佳「食北水」人選。所以不論在投行、營銷、公關、保險、高端服務等行業，以至於大企業中級管理層，現在都逐漸由「新香港人」發光發熱，他們的「錢途」是很多本港土產大學生難以想像的。

三、內地來港學生若非本身實力超凡，就是背景深厚的富二代或紅二代。最要命的是，據筆者親身觀察，大多數人其實兩者兼具，既有實力又有家境。皆因內地改革開放40年，社會發展已趨向固化，跟香港一樣從幼稚園前「起跑線」就開始激烈競爭，所以若非天資聰穎、性格勤奮再加上中產家長着意栽培，很難在高考脫穎而出（去年內地瘋傳一篇文章〈寒門難再出貴子〉，正是反映現況，來自貧困山區的狀元不是沒有，但如鳳毛麟角）。換言之，很多「新香港人」賺錢能力強勁，在內地還有富爸富媽奧援，資助一千幾百萬元首期「濕濕碎」，試問他們買樓又怎會有難度？

香港政府在努力增加土地供應後，現在每年一手住宅單位還不足2萬個，但每年來港內地學生也接近2萬個（還未計透過工作簽證來港的另外約2萬人，以及接近6萬個「單程證」人士），從這角度看，供應似乎仍然遠遠不足。

一句到尾，對香港土著年輕人來說，樓價好像貴到離譜；但內地來港學生是13億人當中龍鳳，兼具實力和家境，不論想在香港、倫敦或紐約都不成問題。只要香港對內地人仍然有吸引力，這班「新香港人」都足以撑起本港樓市有餘。

畢竟樓市貴不貴，是針對主力買家而言，而香港在中國崛起和「一國兩制」背景下，有別於全球絕大多數城市，主力買家並非本地平民百姓，而是統稱為「新香港人」之新興外來貴族。從香港土著、政策制定者以至投資者，不管樂見與否，都需要認清此一客觀現實。

那麼，對香港土著年輕人有何忠告？雞湯式廢話無濟於事，但把眼光擴闊，環顧全球同世代年輕人，我們的處境比上不足比下有餘，確實沒什麼可抱怨，惟有自求多福而已。

主動而言，爭做700萬人以至全球70億人當中精英，買樓當然也沒問題；或者順應大趨勢，為「新香港人」提供服務，亦可掙到中等生活。被動而言，或許等待「支爆」，但屆時覆巢之下香港也難有完卵。第三條路是努力儲一筆本錢，找一個生活競爭沒那麼激烈的地方，自己去做「新移民」，甚至「逆流」北上內地也將是一項現實選擇。

資料來源：信報
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私樓指數連升24個月再破頂 租金升幅跑贏樓價
香港地小市民生活甚艱難，薪金又不足以申請公屋，居屋白表機會率又奇低，想置業首期和壓測都成問題，最後只剩捱貴租這一條路選擇！但最可悲的事，愈租愈貴，不少租客更成為「月光族」，到底租金的升幅有多瘋狂？

租金指數首3月已累計升幅1.2%

根據差餉物價估價署公布的最新資料，上月私樓租金指數報189.8，連升兩個月，按月升幅1.1%，按年升幅近6.4%，今年首3個月累計升幅1.2%。

私樓指數連升24個月

香港住宅樓價持續攀升。差餉物業估價署公布的最新數據顯示，截至今年3月份私人住宅售價指數報368.4點（臨時數字），按月再上升約1%，創歷史新高。

私人住宅售價指數自2016年4月開始至今年3月上升，已連升24個月，累積升幅已達約35.7%。

2016年11月售價指數已升至306.7點，打破2015年創出的306.1點的紀錄；即截至今年3月份，售價指數已連續17個月創有紀錄新高，累升約20.1%。

中小型單位樓價跑贏大型住宅單位

3月份，中小型單位樓價期間跑贏大型住宅單位。數據顯示，實用面積1,075方呎及以下中小型住宅的售價指數報371點(類別A,B&C)，按月上升1%，續創新高。

至於實用面積1,075方呎以上大型住宅單位的售價指數報317.3點（類別d＆e），按月升約0.25%，亦屬新高。

 

資料來源：經濟一週
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差估署：私樓售價指數連升2年破頂　累升35%
差餉物業估價署最新數據顯示，今年3月份私人住宅售價指數報368.4點，按月再上升約1%，指數已連升2年，相關指數今再創有紀錄新高，累積升幅34.8%。自2016年11月私樓售價指數升至306.7點新高紀錄計起，私樓售價指數已連續17個月破頂，較2016年高位漲2成。

如以單位劃分，實用431至752方呎的B類單位按月升幅最多，指數最新報351.4點，按月上升1.3%。

租金方面，3月份全港私樓租金指數再度攀升，最新報點189.8點，較2月份的187.7點升1.1%。

 

資料來源：明報
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海天晉4房SSD貨1968萬沽 扣稅後賺逾306萬
美聯物業將軍澳都會駅分行(2)營業經理李佳明表示，該行剛促成將軍澳新晉屋苑海天晉4房大戶之買賣個案，雖然原業主持貨不足3年，見樓市旺熱，決定沽貨套現，成交價約1,968萬元，兩年帳面仍賺「3球」。

上述成交單位為海天晉5座中層B室，實用面積977方呎，屬4房1套連士多房及洗手間間隔，向西南望海景，獲換樓客承接，成交價1,968萬元，據悉，較原叫價2,000萬元，微減32萬元，折合實用呎價約20,143元。

資料顯示，原業主於2016年4月以1,464.91萬元購得，是次轉手帳面獲利503.09萬元，計及SSD付稅10%，帳面料賺逾300萬元。

 

資料來源：地產站
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花旗調查：64%受訪者料樓價再升
雖然樓市熾熱，各區無論是私樓、居屋，甚至公屋的樓價都不斷破頂，但似乎無損大眾「上車」的決心。根據花旗銀行今天公佈最新市民置業意向調查結果顯示，年輕受訪者認為現非置業好時機比例大減，顯示年青一群對「上車」置業意慾可能有所增加。

撰文：浩德  ｜ 圖片：新傳媒資料室、相關機構提供

認為現時置業時機差的年輕受訪者比例大幅下降

是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，於2018年3月訪問超過500名香港市民。

而在這批受訪者當中，年齡介乎21歲至29歲、並非持有物業的年輕市民，只有63%認為現時屬於差或極差的置業時機，較2017年第四季的81%大幅下降接近兩成，顯示年青一群對置業意慾可能有所增加。

如沒有物業，考慮到現時的物價及你家庭經濟狀況，你認為現在是否置業好時機？

最新調查結果顯示，認為現時並非置業好時機的受訪者比例，由2017年第四季的75%，下降至2018年第一季的69%（圖一）。

你對樓價於未來 12個月的走勢有何看法？

受訪者對樓價未來走勢、置業興趣 比例與上季相若

調查結果顯示，在2018年第一季有64%受訪者觀望香港樓價在未來 12個月上升，而預期樓價會在未來12個月下跌的受訪者則有12%，受訪者比例跟2017年第四季相若（圖二）。

你對現時置業的興趣有多大？

而對於置業的興趣，在2018年第一季每五名受訪者當中（圖三），便有一位表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣，受訪者比例跟2017年第四季類同，顯示香港市民對置業仍保持一定興趣。

自2010年開始，花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心進行季度置業意向調查，以評估香港市民現時的置業情況、了解其置業的意向及對未來樓價走勢的意見。調查於每季度尾以隨機抽樣電話訪問形式進行，每季平均訪問超過500人。

 

資料來源：花旗銀行2018年第一季度市民置業意向調查、經濟一週
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取消港人買樓限制 廣州吸引人才定居
廣州為吸引人才定居，已放寬港澳台和外籍人士在當地買樓限制。港人只需提供相關學習、工作、居住證明，明確在當地無住房，且經過審核，即可購買一個自住單位，不再需要滿足居住一年以上的條件。

報道指出，廣州黃埔區和海珠區目前已明確港澳台人士在該區購房需提供的資料，包括本人有效期內港澳台身份證原件、往來大陸通行證原件，廣州市工作或學習證明原件，在職公司或學校的營業執照、機構代碼證複印件並加蓋公章，公安部門出具在廣州居住證明原件。其中工作或學習證明原件，不再需要滿足居住一年以上的條件。

響應大灣區規劃綱要

報道指出，雖然相關政策目前未見官方文件，但通過廣州市政府熱綫證實，廣州市房管局已在執行。

專家指出，廣州此時選擇放寬港人購房限制，是響應制定中的粵港澳大灣區規劃綱要，也是一種小範圍嘗試。如果港澳台人士在大灣區享受同樣的置業條件，將會吸引更多人才到來定居生活。

據悉，相較於廣州放寬港人買樓條件，北京、上海、深圳等內地一綫城市，仍執行居住滿一年以上的要求。

資料來源：晴報
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更多上車情報：80港人買內地「海岸居」中伏 涉及30至40萬人民幣

9萬元陋室變豪宅 蝸居宅急變個案曝光
Smart ED經濟一週專欄作者Ann姐，今次擔任TVB全新真人Show《蝸居宅急變》的節目總顧問，順利完成其中單位的公屋裝修工程及拍攝! 為甚麼會這個節目呢？ 樓價越來越貴，二、三百呎都賣4、5百萬，居住面積越來越小，確實令人抑鬱！蝸居…對很多香港人來說，已是無可改變的命運，但是我們能否發揮創意，發揮斷捨離，用最少的Budget，運用收納懶人包，將小小空間變成安樂窩？ 公屋不用變豪宅，最少也能蝸居變窩居!

撰文：Ann姐  ｜ 圖片：Ann姐提供

蝸居宅急變：將小小空間變成安樂窩

將地拖變DIOR呢？我們（裝修導師Ann姐 與 Anthony Sir）舉辦裝修速成班已經有7年了，學員超過1,000人，正好透過這個節目，分享平靚正的裝修技巧與心得，當中有些個案，確實非常恐佈！我們將在節目中，教他們以低成本裝修，將蝸居宅急變，大大改善生活環境。

蝸居宅急變：發揮斷捨離創意

還有，QUEENIE開始籌備TVB家居真人Show，節目裡想要傳遞的就是《斷捨離》的生活哲學。

「斷」就是斷絕不需要的東西，

「捨」代表捨棄多餘的廢物，

「離」是指脫離對物品的執著

儲物成狂 姜生姜太的蝸居變身前

第一個真人Show個案是姜生姜太的蝸居。初初踏入他們的家，非常震撼！令人驚訝！他們住在一間大約300多呎的公屋，話大唔大，話細唔細，雜物堆到上天花板，亂到無法想像！

他們一家三口，女兒年紀還小，他們很疼愛女兒，買了很多很多玩具及雜物。

多到無處可放，甚至連大人的衣櫃都放滿玩具。其實他們一直都很想裝修，可愔沒有裝修的經驗及知識，不知道應該怎麼做。

他們很希望可以讓女兒有更好的生活環境。這次，姜生姜太下了很大決心，恨心丟棄離物，斷捨離！誓將公屋變豪宅！

裝修變身前 : 進行斷捨離 +了解姜生姜太心願及需要

他們住的是一間公屋，間格上有一定限制，例如窗比較少，沒有房間，看着女兒一日一日成長，他們希望女兒有多一點活動的空間，小朋友上來玩的時候可以開開心心。

至於他們自己呢？其實要求不算多，希望可以坐在地上，一邊跟女兒玩，一面可以開開心心睇吓電視，但是這個要求在現時來說實在奢侈，因為雜物堆滿全屋，梳化早已被淹沒，電視機都無處可放，一眼就看見他們需要大量的儲物空間，但預算又唔多，我們如何幫他們公屋變豪宅？

找回簡約快樂

學習日式生活哲學「斷捨離」，丟棄舊物騰出空間。裝修師父及家居達人教大家格價買平料，自行重新砌過間屋！改造斗室找回簡約快樂。

另外，單位日久失修，一手拍上去牆身已經甩灰甩皮，必須要做局部的剷底批灰，多花了時間在工程上。感謝 巨鹿裝修工程公司快快手完成修補。

裝修前準備（1）設定裝修預算 精明裝修北上尋寶

對很多人來說，裝修是非常複雜的，非常昂貴的。事實上坊間亦聽見過不少朋友裝修時遇上無良判頭，被坑一大筆。

但對我們來說，裝修則駕輕就熟，由於我們自己都是物業投資者，懂得平靚正裝修是必須的。裝修的第一步，就是要定好預算，所謂睇餸食飯，大有大做，細有細做，例如建材方面。

由於姜生姜太的預算有限，我們就帶他們北上尋寶，跟Anthony Sir x Ann姐 北上買料團，到深圳購買平靚正建材。

深圳買料 比香港平一半

家居用磁磚、木紋磚、鄉村風、彩磚、及牆面磁磚、地面磁磚、外牆磁磚…等。

防滑磚方面有級數R11標準: 代表磁磚舖設在19度 至 27度之角度範圍，人穿著皮鞋在乾燥的條件下，站在上面仍不致滑動。

價錢比香港平三成至一半，部份質量較參差的建材，則在香港買，以確保質素。至於其他的工序，每一項細節都要留意，學會睇報價，洽談報價是成功的第一步，裝修速成班再詳談。

裝修前的準備（2）家居功能及裝修規劃是關鍵

有了預算之後，就是規劃了！很重要的程序！如果開工之前沒有規劃好，最常見的就是做錯了，要重做又或者之前計漏了很多工序，最後這樣加那樣加，埋單貴咗好多！

令次我們找來「 巨鹿裝修工程公司 」的楊師傅，跟我們一起規劃，根據姜生姜太的生活要求，設計家居。

一個月內完成工程

一般全屋新造或重造的工程大約需要幾十萬，需要三個月時間，但是今次預算有限，時間更有限，我們就以10萬以內作為預算，全力加工以赴一個月之內完成作為目標。

另外正如前面所說，為了避免與姜生姜太的期望有太大出入，我們一開始就做好了設計圖，做好了規劃，讓他們可以預見裝修的效果，令工程一擊即中！其中個特別設計，電視機可以裝在門上，也可以靈活地走動，另外電工及水管的安排亦很花心機，非常值得分享。

裝修中 : 期間遇上阻滯，解決漏水及牆身老化

由於姜生姜太的預算有限，髹油部份原本想在牆身表面髹上去，誰知這間公屋日久失修，一手拍上去牆身已經甩灰甩皮，必須要做局部的剷底批灰，多花了時間。

此外，漏水的情況亦嚴重，其中有些牆身及天花由於滲水漏水，滲到鋼筋裡，生锈發漲，迫爆了石屎，必須要找有關方面的專家處理，才能繼續工程。

幸好最後在團隊的努力下仍然可以趕及在拍攝期間完成。另外亦要多謝戶主姜生姜太對我們的信任，願意配合我們的構思，斷捨離！將很多不必要的雜物送給社會上其他有需要的人。

對於新手來說，應該如何做呢？

先簡單講解一下整個 《裝修工序》，大概可以分為以下幾個部份：

首先是開工前的準備，包括了解報價及做好規劃；

然後就是清拆，開始進行結構改造、水電改造、隠蔽工程等；

同期就要開始訂材料，訂傢俬，尤其傢俬訂造需要時間，還有其他木工如門框等，這段期間業主要中途驗收，有錯即改。

如果沒有做錯，可以開始處理地板牆身了，包活貼瓷磚、鋪地板等等，之後要髹油、貼牆紙等等。

做好以上工程之後，傢俬電器差不多準備妥當送來安裝了。

有地方招呼朋友

經過大約一個月趕工，終於完成了！大家都好滿意！

印象最深刻是見到他們的囡囡入屋的一殺那，開心的又跳又叫，聽戶主說以前女兒是不想回家的，看見女兒開心的跑跑跳跳，有地方吃飯、睇電視，有地方招呼朋友，心裡也很欣慰！

設計意念方面，除了我們兩人的構思，還要非常感謝家居變裝達人Queenie的心思及創意，她甚至跟埋一齊去Anthony Sir x Ann姐 北上買料團，遠赴深圳幫姜生姜太揀平靚正材料，及發揮創新意念，幫他們的家居做了不少點綴，完全唔同晒。

回想整個過程，雖然只是短短的一個月，但當中卻有很多方面的經歷很值得新手學習，若能巧妙運用，隨時慳幾萬！ 同時感謝戶主姜生姜太信任。

網友及學生們，內容詳情記得留意在《蝸居宅急變》節目及「裝修速成班」再跟大家分享。

 

資料來源：Smart ED 經濟一週
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