月份: 2019 年 5 月

中美貿戰突然有變，令股市波動，但對樓市暫時未見太大衝擊，市場仍錄得多宗高價成交個案。

鰂魚涌太古城寧安閣高層C室，實用面積703平方呎，屬於3房間隔，業主叫價1,600萬元放盤，議價後以1,565萬元易手，造價仍創安盛台3房新高紀錄。原業主2013年以828萬元購入，是次易手帳面獲利737萬元離場。

荃錦呎價破頂 德福2房805萬

其次，中原地產高級分區營業經理林經略透露，荃灣綠楊新邨E座中層4室成交，實用面積582平方呎，屬於3房間隔，剛以923萬元沽出，造價屬屋苑近1年新高個案。原業主於2010年4月以335萬元買入單位，持貨9年，帳面獲利588萬元，單位升值1.8倍。而同區荃錦中心2座一個2房單位，以600萬元易手，呎價16,949元創新高。

再者，九龍灣德福花園K座高層10室，實用面積494平方呎，屬於2房間隔，剛以805萬元易手，屬於細2房單位造價新高，可見二手買家入市情緒仍然高漲。

另外，元朗朗屏8號本月暫錄3宗成交，其中1座低層B室，實用面積246平方呎，屬於開放式設計，原業主2016年6月以約287萬元購入，剛以459萬元轉售，持貨不足3年帳面升值172萬元。

不過，是次交易涉及樓價10%（45.9萬元）額外印花稅，扣除各項雜項支出後，業主仍獲利接近120萬元離場，可見小業主目前賣樓獲利甚豐，相信不會因為股票震盪而急急套現。

東環減10萬元 仍高市價沽貨

據了解，股票市場動盪後，市場即時傳出不少減價個案，例如東涌映灣園15座低層D室，面積645平方呎，業主企硬叫價760萬元，惟見股市波動，外圍走向未明，立即減價32萬元，以728萬元售出。

值得留意的是，上述單位屬於連租約的極低層，同座一個高20層的單位上月初以740萬元易手，扣除樓層因素，上述低層單位實屬市價水平沽貨，業主的減價純屬之前叫價過高。（節錄）

資料來源：地產站
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香港寸金尺土，土地由港島炒到去大西北，一樣有價有市。其中元朗更加是一塊福地，元朗又新街一間30平方呎的找換店舖位，空間僅夠一至兩人站立，成交價竟高達逾480萬元，站在店內，腳下每呎地值16萬元，呎價拍得上港島水平，堪稱近來元朗的「舖王」。

整體來說，元朗最貴租的地區非「雞地」莫屬。受惠大型屋苑Yoho Town落成，以及大批水貨客消費，舖價火箭式上升。其實雞地還有一個賣點，那就是部分食肆本身持罕有的露天茶座牌照。

要分辨餐廳是否持露天茶座牌照，看餐廳門外地上有否劃上黃線便一目了然。盛滙商舖基金創辦人李根興指，商戶向業主繳交露天茶座位置的租金，與租用店內空間金額無異，可能是每月數十元呎租，惟該處土地實際上屬於政府，業主向食環署每年所交的每平方米地租，卻只需幾毫子至十多元，可說是賺過倍的生財工具。鳳攸南街一間茶餐廳於2005年的買入價為350萬元，12年間升10倍至3550萬元。李根興估計，若這間餐廳外可以擺放椅桌，價錢起碼多兩成左右，即500至800萬元左右。

鳳琴街是由雞地通往元朗市中心的其中一條必經之路，位於這街上的中原地產舖位也價值不菲，2016年11月成交價1,900餘萬，翌年3月再以2,420萬賣出，四個月間升四成。

又新街一個夾在兩間銀行之間不起眼的舖位，更是「禾稈冚珍珠」，呎價達16萬元。這間「舖王」業主的胞姊廖小姐向壹仔記者透露，剛買入此處一段時間，將會開設人民幣找換店，「呢度冇競爭㗎嘛，呢度周圍冇（找換店）吖嘛，就係貪呢度冇。」她表示，買入價再加上釐印費、手續費，以及印花稅，總費用逾900萬元，如此計算呎價更高達30萬元。在旁的李根興聞言後驚訝指：「真係成千萬成本，真係咁貴呀？咁都夠膽買呀？」被問及是否睇好該區前景，廖小姐笑言：「係呀！元朗旺呀嘛！」

翻查土地註冊處記錄，該舖原屬林子峰任董事的「展晉有限公司」，去年6月曾以480萬元轉手給一名姓廖的人士，惟未見上述廖小姐提及約900萬元的成交記錄，據悉區內經紀亦指聞所未聞，故廖小姐說法未能作準。

這間呎價約16萬元的元朗又新街「舖王」有幾貴？參照九龍區近期成交，太子道西一間519呎地舖今年3月以3,350萬元出售，呎價只是近6.5萬元。被稱為全球第一貴租商業街的銅鑼灣羅素街，業主大多「揸實」地舖，近年幾近無成交。毗鄰羅素街的波斯富街89號一個1,100呎舊樓地舖，上月以2.75億元易手，呎價約25萬元。

小本生意經營者為求生存，就要到較偏僻的位置開業，並且嘗試出奇制勝。就如開臭豆腐專賣店的Yuk，選址在西菁街富盛商場內，指此處租金比在街舖便宜，相差起碼一倍，「我要試市場水溫，如果搭咗個棚大家接受唔到（臭豆腐的）氣味，我損失會好慘重，縮咗落嚟嘅資金相對冇咁大，容易啲呢離場又可以繼續進攻。」另一投資者Jasmin在安興街開凍肉舖，坦言「比一街之隔嘅教育路都起碼平兩三倍」，雖然人流較少，但勝在門口有泊車位，方便駕駛前來即買即走的顧客。

撰文：邱嘉幸

資料來源：壹週刊
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不少人買大地產商的私樓項目，貪其在周邊配套上更有信心保證。長實（001）位於朗屏的樓盤「世宙」，英文名字「YUCCIE」寓意Young（年輕）、Urban（城市）、Creative（創意），聽起來活力十足，不過這個2015年11月開售的樓盤，入伙已兩、三年，樓下舖位仍然後是十室九空。

「如果近大馬路嗰邊，就真係好明顯睇到水貨客同埋企街。」剛買完菜的世宙女住戶指，世宙在地鐵站附近治安較好。世宙附近的福德街一帶開滿藥房，拖喼購物水貨客擠得水泄不通，角落更有俗稱「企街」的妓女向街上男子兜售性服務。

若住戶在世宙開售前已到該區視察，對於上述情況應已有心理準備，惟獨想不到的是，本應讓住戶一到樓下即可解決日常購物所需的商舖，入伙後仍然空置，而且一「吉」便是兩、三年。世宙商場共37間舖位，約21間舖現正招租。

居民對於吉舖林立習以為常，「預咗啦，貴租呀嘛！」接送兒子上學的男住戶認為吉舖無問題，已習慣過馬路到對面街購物。「實吉啦，咁貴租！邊個租啫？」其中一批最早買入世宙單位的張先生，並不清楚長實已將世宙舖位賣出去，被問及此做法是否管理不當，他無奈指，「做生意嘅嘢我唔係好明，佢哋啲有錢佬。」

吉舖不只不便購物，有住戶甚至在網上發文表示，見過吉舖內有針筒，懷疑變成吸毒溫床。記者現場不見有針筒，不過部分是無門閘，猶如「無掩雞籠」。

長實在買家未收樓之前，已經拆售樓下舖。火速賣光業權後，就算舖位貴租、大量吉舖湧現，可謂均非長實管轄範圍。世宙樓下舖最大業主是佳寶集團，先後以8億幾元買入14個商舖，現時只在其中一個商舖開業。第二大業主是冠華鏡廠家族，以5億元買入第2座全數10間商舖及10個車位。至於面向安樂路的第1座及第5座，人流較少，成交價較低，由多個投資者擁有。

盛滙商舖基金創辦人李根興認為商舖業主想要翻身，要先出租給更多商戶進駐，增加人流。他直言業主隨時可能要等「十年八年」才能見曙光：「而家呢個位置千零至五千幾萬（買入價），再加手續費、double stamp duty（雙倍印花稅），計埋賺錢，我諗都要等返十年八年。蝕本嘅，上一手業主未必願意賣出嚟，所以基本上入嚟嘅都靜晒。」

世宙業主張先生不滿指：「買嗰陣時（被封板）圍住晒，點睇？點知？唔知原來係咁樣，依家啲樓拆曬網，基本上都賣咗九成，拆完你先知得與唔得。」如果可以重來，他寧願再等兩年才買樓，看清楚整個樓盤的周邊配套，再作決定。

長實並非首次出售旗下住宅配置的商場，如嘉湖山莊商場於1992年落成，一年後長實以1.8億元售予新北江集團。2016年長實將紅磡海逸豪園商場業權出售予中電，中電有意將其改建為總部辦公室，逾5000名居民群起聯署反對計劃。

撰文：邱嘉幸
攝錄：林金展、鄭樹清

資料來源：壹週刊
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