分類: 置業貼士

新冠疫情肆虐，衝擊本港經濟，未來就業環境隱憂增加，最新失業率升至3.7%的近9年新高，就業不足情況上升，對於要申請按揭或供緊樓人士所遇到的難題近日也相應增多。若遇上收入頓減或不穩定的情況下，申請按揭或供樓人士或者可以有4招自保。

1)考慮提早成交、盡快申請按揭

有對夫婦聯名以850萬購入一個二手物業，成交期為2個月，夫婦2人的固定月入為7.2萬元，打算申請逾8成按揭，連按保最高可借720萬元，若分30年還款、息率2.5厘計，月供連保費約29544元，壓測後總收入約為7.08萬元便足夠。

由於公司要求他們未來有機會要每月放7天無薪假，預計薪金有機會減少至5.52萬元水平，變相有機會批不足逾8成按揭。

按保公司一般是以最近3個月的薪金去計算收息，夫婦經按揭中介公司建議下，考慮和賣方商討提前成交期，趁收入仍穩定及未變下，立即加快申請按揭，令可借足高成數按揭的機會增加，屬明智之舉，可留意的是按揭申請有效期只有90天，若有同類情況，二手或新盤買家可考慮要求賣方(發展商)提早成交期。

2)可加擔保人

有一名買家以樓價672萬買入單位，本身做零售業以佣金收入為主，近半年(去年8月至今年1月)的每月底薪為1.3萬及佣金約2.2萬元，即每月平均總收入為3.5萬元。有意申請5成按揭即貸款336萬元，以30年還款及息率2.5厘計算，月供約13276元，壓測總收入約3.18萬元便足夠。

但由於疫情爆發，2月份後生意大跌沒有佣金收入，若只計算2、3月份，他總收入只有底薪共2.6萬元，便會將6個月平均收入拉低至27,666元，意味未能通過壓測批不到50%按揭，這個情況如需借足5成按揭，便須另加擔保人。

擔保人人選最好為直屬或近親關係，收入穩定，目前負債項目少(無其他貸款)，並且過去還款紀錄良好。

3)預留多至少半年按揭還款額資金

由於疫情發展受控難以預測，今年本港經濟及就業前景狀況未明朗，有機構今日公布香港私營景氣度惡化為1998年7月調查歷史以來的次高。

銀行按揭借貸取態審慎，準買家最好預算有足夠流動資金，若未能借足按揭成數，也能支付多出的首期，令成交得以順利﹔供樓業主可應預留資金，以應對突然失業或收入減少的情況，預留多約半年至1年的按揭還款額資金，減低斷供的風險。

4)向銀行申請「還息不還本」或申請延長還款期

本港約17間銀行已推出物業「還息不還本」的紓困措施，過渡期約6個月，部分可申請延期至最長12個月，可短期幫助有需要的供樓業主暫渡難關，若期後收入情況未有改善，亦可多出時間考慮將物業善價而沽，比斷供被銀行CALL LOAN較為理想。

銀行「還息不還本」的紓困措施，不少要求已還款滿1年或供款紀錄良好，若未能符合相關條款的業主，也可嘗試向貸款銀行申請將按揭還款期延長，令月供額減少，以減輕部分供樓負擔。

現時規定住宅樓按的按揭年期最高30年(轉按最長25年)，因此當準買家承造按揭時，在有能力情況下，應避免用盡長還款期供樓，要預留足夠緩衝空間。

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【樓盤命名】 邊個字用得最多？

樓市稍微下行，買樓一族又出動。有準業主剛買入一個連車位的住宅單位，總值1,100萬元。原本打算承造5成按揭，惟碰巧近日手頭較緊，遂向筆者求教有沒有方法，將住宅及車位分開申請按揭，令前者按揭成數推高至8成，解決現金流煩惱。

假設住宅樓價為900萬元、車位200萬元，兩個項目是同一買賣合約。以總值1,100萬元計，只可以申請最多5成按揭，即貸款額550萬元。能否將樓、車位分開拆售？則要視乎樓契本身。

如果兩者本身是「合契」，即綑綁一起不能分割，不可以當成是兩個獨立項目交易，基本上只能「硬食」5成按揭，即最多借550萬元貸款額。除非大力鋤業主價，將成交價撳低至1,000萬元，才可申請8成按揭，借足800萬元。

住宅、車位業權分拆 整個項目按揭由5成變7成

另一業主可以嘗試的，就是要求賣家在物業成交前進行「分契」，將兩個項目拆開，住宅和車位分別由不同業主買入，例如丈夫及妻子，便能夠分開承造按揭。惟代價是律師費所費不菲，而且可能需要拉長成交期，「等錢使」的賣家未必肯制。

除此之外，車位能否分契也要視乎能否分到業權份數及公契有否限制分契行為等，所以也不一定想做便能做到的。如果住宅單位和車位本身是「分契」，價值900萬元的住宅和200萬元的車位，則可以分開兩張買賣合約，並分別以不同業主名義買入，例如住宅歸丈夫；車位歸妻子。

丈夫層樓可以借8成高成數按揭，即720萬元；妻子車位亦可以借4成按揭，即80萬元，總貸款額為800萬元，相等於整個項目承造近7成按揭。住宅跟車位亦會跟各自適用的印花稅。

值得注意的是，若兩張合約並非夫婦分別簽署，而是以單一買家名義買入，將以1,100萬元去計算印花稅，並以住宅適用的花稅稅計算，不能900萬元當一個稅階；200萬元當另一稅階。

筆者分享第二個更棘手個案——準買家打算買入價值1,200萬元的住宅物業及價值100萬元的車位，兩者屬「分契」，但前者只能申請5成按揭（600萬元），準買家希望推高按揭成數。而他的做法，就是在買賣合約上，將住宅物業部份列明1,000萬元；車位列明300萬元，總作價仍然是1,300萬元。

假如兩件物業是同一買家買入，而想分開兩個按揭申請的話，便會被認為是「多於一個按揭的申請人」。住宅方面雖然仍可申請最高8成按揭，但壓力測試的要求便嚴了許多；車位的按揭成數則需扣減1成至3成。

比較理想的做法是先申請住宅按揭，而車位則full paid成交，待兩宗買賣都成交後，才將車位翻按至3成。成交一刻的按揭貸款額是800萬元，其後將車位加按後變成890萬元。除此之外，還有相當重要的一點，就是若果一宗買賣過分低於市價成交，例如折讓兩成或以上則有送契之嫌，申請按揭時或許會遇到阻滯，建議買家先到銀行做按揭預批，以防萬一。

順道談談如果在同一屋苑有車位及住宅，可考慮兩者綑綁一起同時轉按。有銀行會將兩者視作同一物業，令到按揭成數更高，834萬元以下可以借6成；1,000萬元以上借5成，轉按後能夠套到更多資金。

資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【未來供應】前茶果嶺礦場2期撥作公營房屋 或建海景居屋

中國武漢肺炎禍害全球，窒礙了小市民的生活外，更令環球經濟陷入停頓，刺激美國聯儲局要緊急降息1.5厘來救市，但倒轉角度看，這也意味聯匯下的香港，樓按息口會長期低企。減息後，《胡．說樓市》分別收到幾名谷友查問，究竟現在是否買樓時機？

這是個永恒的問題，任何時間、任何場景也會有人提問。我個人傾向揣測，提出這個問題的人，本身該對後市有一點點猶豫，內心有一點點悲觀，故不知應該買樓與否。有人可能錯失過去十多年樓市升浪，每次有丁點想入市的衝動時，總覺得樓價已相當高企，怎料卻是高處未算高；也有一部份沒有置業經驗的準買家，擔心一上車樓價就回落，自己辛苦儲的錢會付之一炬。

無論怎樣也好，買樓與賣樓，從來也是很個人的抉擇。買樓有人從投資考慮、有人只作自住，故也很難一概而論所謂合適的時機。但提出有一些方向性的問題，可以給自己作出反思。

假如由自住角度出發，而閣下未能受惠資助房屋，同時又有實質自住需要的話，根本眼前的你只得「租與買」抉擇。如果你有足夠首期，同時間自己又供得起，在目前市場預期持續減息的大方向下，供樓本金多於利息的前提，怎計也是作業主較租客來得划算。因為作為租客，你只是替業主供樓，而自己享受不了低息的好處。

只是當考慮成為業主之前，你必須為自己作個人壓力測試，包括自己是否真的供得起樓；失業時有否半年儲備金作供樓之用；以至一旦樓價回調時會否出現心理壓力。只要樓價輕微回落，閣下已經出現精神恍惚，終日愁眉不展，我相信你還是選擇租樓會較合適一點；反之若能夠克服以上問題，這就是你入市的時機了。

來到搵盤一環，這個永遠是買賣雙方角力的戰場。昔日旺市，盤少客多，議價過程上都是由業主佔盡上風，準買家一直在下靶位置。有準買家要苦苦哀求業主減價；也有要追價數十萬應對臨場反價的業主。但來到今天，市況略有回調下，買賣雙方分歧逐步拉近，但卻也未至於一面倒由準買家佔優。

現市況下，你會聽到有減價10-20%的劈價的成交，但這都是少數，始終有一少部份業主睇淡後市或因個人因素而割價求售；但大部份業主基於有自住需要，他們取態都是按兵不動，不到價就寧願封盤不賣。故所謂「平價貨」、「出線盤」往往都是一閃即逝，手快有手慢無。因此，有心置業的準業主要做到「快、狠、準」，可以先鎖定一個區分，甚至鎖一個屋苑中的某款則，一旦有合適貨源時就可極快作出抉擇。

資料來源： 胡．說樓市
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【海外移民】唔使坐移民監！二百萬「永居」希臘愛琴海小屋

希臘著名的藍白色小屋，與蔚藍的愛琴海、晴朗的藍天互相輝映，景致宜人，令希臘成為悠閒與浪漫兼備的度假勝地。如果可以日日享受良辰美景會有多好？不用羨慕！因希臘投資移民政策門檻是25萬歐元，相當於約211萬港元，較大部分歐洲國家門檻為低，且不用坐移民監就可取得永久居留權。

希臘位於歐洲東南部，位處歐、亞、非三大洲的十字路口，其延綿的海岸線為地中海國家中最長。當地有數千個島嶼，其中約200多個有人居住，全國人口約1,100萬。

該國有着地中海氣候，冬季以外幾乎不會下雨，每年大部分日子陽光普照，夏季較高氣溫時會超過30度。雅典是希臘首都及最大城市，亦是歐盟商業中心之一。該國以希臘語為官方語言，流通貨幣是歐元。

居所方面，藍色頂白色牆的小屋聞名於世，不少建於桑托林島(Santorini)上。按專營希臘物業銷售的Greek Exclusive Properties網站顯示，一個位於這島的一房小屋，面積約592方呎，叫價29萬歐元(約244.76萬港元)，呎價約4,134港元。此屋可望到海景和園景，內裏已有簡約的裝修和基本家具。

至於另一個同樣在桑托林島的兩房小屋，與沙灘近在咫尺，可享受陽光與海灘，駕車到市中心和機楊亦方便。此屋面積約807方呎，叫價39萬歐元(約329.16萬港元)，呎價約4,078港元。

申請希臘投資者永久居留許可計劃沒有學歷及語言要求，只要沒有刑事犯罪紀錄，以及在希臘購買25萬歐元以上的物業就可。

環球房產投資及移民公司「海外買家」行政總裁梁鈞浩表示，其接觸的申請人主要買雅典的樓房或島上的別墅小屋。以雅典的新樓為例，Athens Park Swan住宅項目預期於今年第4季落成，面積由161至818方呎不等，定價由25.3萬至32萬歐元(約213萬至270萬港元)。

事實上，25萬歐元投資希臘物業，不只限於住宅，其他如寫字樓、商舖、農田、廠房、倉庫等也可以。當然，買住宅既可以出租亦可以自住，受大部分人歡迎。完成物業買賣手續後，大家就可以申請有效期為五年的希臘居留許可，而五年後仍持有該處房產，可再續五年居留許可，更新次數不限。

申請人首次簽證和續簽時，要親身到希臘進行指模驗證，但不規定要住在希臘，不用坐移民監相當吸引。另一吸引之處是「一人申請，三代移民」，申請人及其配偶、雙方父母、未滿21歲的子女均可獲居留卡。

不過要注意，透過買樓這方式移民希臘，不可在當地工作，但可以在希臘經營生意、創業、投資等，並可免簽自由出入歐洲26個神根成員國。子女可選擇接受12年免費希臘公立學校教育。

然而，永久居留不等於入籍，若想取得護照，需居住7年及通過希臘文測試。如果成功入籍，就可以在當地工作，並享社會保障福利。

有移民顧問表示，在希臘要常住七年才有資格申請護照，但何謂常住，該國沒有明文規定在境內或離境日數。因此，如果想增加拿取護照的成功率，應盡可能留在希臘，如果不能，退而求其次在當地開展多一點東西，例如做小生意、子女在當地讀書升學，證明能良好融入希臘環境。另外，入籍希臘還要求能操流利的希臘語、對希臘的歷史和政治亦要有所了解，入籍要求相對嚴格。

【旅業渴才 懂英語搶手】

馬來西亞華僑Mei，嫁了希臘籍老公後便跟隨移居希臘，現時已居住近兩年。她認為在當地「搵食」價錢不高，普羅大眾也可負擔。即使是賺取最低工資，也有足夠金錢出街食飯，到咖啡店享受咖啡。當然，如果想吃得更好，也有高級餐廳選擇，置身其中的感覺猶如慶祝重要節慶。

一般而言，吃一個正常套餐花10歐元(約84港元)就可。如果是吃快餐輕食如希臘旋轉烤肉(Gyro)、三文治，又或超級市場的熟食外賣，數歐元亦即數十港元也有交易。

值得注意是食物款式選擇方面，當地以地中海菜和希臘菜為主，所以如果想在外邊試其他菜式，未必容易找到，且就算有，價錢也會較貴。當地人對他們的飲食文化很自豪，而且其食物和烹煮方式很多都對身體有益，例如食材是新鮮的海產類，傳統希臘菜注重烘焙而不會油炸，亦會避免使用過多醬料。

生活方面，她喜歡這裏有很好的工作和生活平衡，相比祖國馬來西亞，人們步伐急速，工作佔據大部分時間，大家不會有很多時間分配予家人、朋友、自己。而希臘在工作上相對悠閒，可有更多時間用在其他對生命同樣重要的人和事之上。

「當然，大家是否喜歡希臘，很視乎個人性格。如果你熱愛工作，可能適合較忙碌的生活。但對我而言，雖然也享受工作，但我相信工作和生活平衡非常重要，因時間過去了就是過去了，不能逆轉。」

跟歐洲大部分國家一樣，希臘的失業率相當高，如去年12月失業率達16.7%，即10個人有1.6個人沒工作。Mei則在網上旅行社工作，稱旅遊業是希臘經濟的重要支柱，規模龐大，有很多需要講英文的職位，所以除非你很揀擇，否則外國人在當地找工作頗容易。

不過論薪酬，及不上倫敦、新加坡或香港，但不要忘記希臘從早年的金融危機恢復過來，薪酬不高，但物價和生活成本同樣不高，所以生活還是挺寫意的。

她補充，希臘文化與亞洲大不同，移居希臘後無論在心態還是生活習慣上，都要願意接受轉變。例如當地店舖在周日休息，因周日是家庭日；又例如希臘人下廚的話，通常會煮多一點，方便把部分帶回公司吃。

資料來源：東網
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【首置上車盤】觀塘安達臣地上車戶須以市價8折售 設限呎最細250呎

筆者： 又話想買樓嘅？撈底時機就到啦！
朋友： 疫情仲未完結，仲有倒閉潮、失業潮，經濟仲好差喎！
筆者： 資產價格好敏感，經濟好轉先買就貴好多了。
朋友： 明白，其實撈底買樓，是投資，還是投機呢？
筆者： 我是投資，你是投機！

除了自住 樓也是投資工具！

問心…你買樓是純粹為了自己住？想層樓升值賺錢嗎？你真係冇諗過想一層樓變幾層樓？冇諗過好似身邊的投資者一樣，可以透過物業致富，財務自由生活無憂，真的沒想過嗎？

筆者自問並不是甚麼清高的人，買樓最重要的目的是投資，是想發達，就算是自住樓，都是以賺錢為本。很多人說，自住就是自住，投資就是投資，兩者是不同的！筆者完全同意。

所以你要想清楚，住得舒適重要，還是賺錢重要？

如果覺得賺錢重要，自住就得將就一吓，可能冇咁舒服，可能稍稍遠一點，最重要是層樓升值、賣出、再買。

無論自住或投資 都應避免買貴樓！

應該買一些有升值空間，俗稱有水位的物業，將來可以換大屋，也可以一間變幾間，如果沒有升值空間的，就只能原地踏步了。既然買樓要買有升值空間的，那麼把握時機，撈底是重要的。朋友就問，這種低買高賣的行為，是投資還是投機？

投機心態買樓

如果有人問你，甚麼是買樓時機？你答不上來，只懂說「有能力有自住需要就可以買」、「買樓使乜識，有錢就得」或者「樓市長遠都會升」等等這些廢話，唔好意思，你係投機！

你根本沒有花時間去了解樓市，只是聽姨媽姑姐說，買樓的時候不清楚自己是否會獲利，也沒有考慮風險，俗稱冇計數。

一旦結果不似預期，就不懂得處理，安慰自己說，自己住囉，冇所謂啦！

香港樓都好啲，贏面比較大，很多海外物業，很多散戶，其實都只是隔山買牛，朋友、代理吹幾句話有發展就衝埋去，就是投機！

投資心態買樓

這是作為一個專業投資者必須要有的技能，如果有人問你，甚麼是買樓時機？你必須要有能力羅列不同的數據、經驗，告訴別人你覺得甚麼價值得買入，再專業一點的投資者，應該要有能力推算出，幾年之後你有信心可以賣到幾多錢，賺到幾多錢，原因是甚麼！

我們作為專業投資者，每年都有買賣，長期留意市場走勢，甚麼價價錢撈底，幾年後有信心賺幾多，風險是甚麼，全部都答得上來，一日發展不似預期，我們會有後備方案。就好似2018年底的跌市，完全在掌握之中。

筆者與學員們，早在跌市來臨前半年，就已經開始準備。賣樓的賣樓，加按的加按，甩名的甩名，跌市的時候才有錢，有名額去買。

記得那時候拍片、發帖、寫文，很多網友罵到狗血淋頭，例如「現在叫人買樓害死人」等等，一年過去了，當天罵得痛快的網友，今天那裡去？

至於今次跌市，社會運動及武肺疫情，確實有點意料之外，不過樓價仍未跌穿2018年底的水平，引證了「低買」、「撈底」的重要！經得起升跌市的風浪！

現在香港及大陸的疫情開始受控，購買力開始湧現，雖然社會上仍然有很多不穩定因素，但根據過往的經驗，樓市初步尋底完成了。同樣，筆者說下跌空間不多了，是時候準備買樓了，當然又有很多負面抨擊，一年後看他們那裡去！

如果你想在物業市場賺錢，變出更多資產，就得用心去了解市場！

撰文：1% Anthony
資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【按揭貼士】H按、P按點揀好?

新冠肺炎在環球肆虐，美國周二突減息半厘，市場憂慮增加下，美息向下連帶港息受壓，H按拆息已跌穿封頂息率，業主及準買家要上會承按，應該如何選擇呢﹖

• 港元1個月拆息連跌，H按供樓息跌穿封頂息
• 美國3、4月再減息機會高，部分銀行減P壓力或增
• 經濟前景未明，未來息率波動變化較大，考慮財務需求選擇

美國加快減息應對疫情對經濟的衝擊，美息向下，短期港元拆息亦下調，與供樓相關的1個月拆息跌至1.19厘，創1年低位，在本港低息環境持續下，供樓人士就H按、P按及定按應該如何選擇呢﹖

市場預期美國本月中旬及4月的議息會議上，短期內有機會再度減息，全年減息次數或多於3次預期，推使港元息率趨跌。按現時本港銀行有4個P（最優惠利率），分別為5、5.25、5.375及5.5厘，若美國短期多次快速及大幅減息，相信使部分銀行上半年要跟隨下調P的壓力逐漸增加，屆時除H按(H按封頂息以P為基礎)人士受惠，延伸至選用穩定性較高P按的業主，料也可因此得以受惠。

而傳統智慧是最優惠利率(P)與3個月拆息息差收窄至不足約3厘，便是臨界點，有機會將構成減息(P)契機，但銀行也要視乎資金結餘等不同因素。

現時本地銀行的H按及P按息率，大型銀行H按低至H加1.28厘、個別中小型H按為H加1.24厘起﹔P按息率最低至2.35厘至2.5厘不等。

在減息周期內，定按吸引力固然較低，若以按證預算案公布將提供的定按息率為2.75厘至2.95厘相比，將較H按及P按按息，高約0.25至0.45厘不多，不過現時環境及本地經濟前景不明朗，預計未來息率波動變化會較大，H按和P按屬浮息供款，以「穩定性」來說，定按將具備優勢。

不過要留意的是，減息令銀行拆息成本降低，但對利潤收入亦會減少，若疫情等不確定因素增加，經濟收縮持續，縱然拆借息率下調，不排除銀行有機會上調按息以作平衡。

同時，供樓最大壓力是來自收入，準買家及業主要考慮自身就業情況及財政負擔，去選擇合適供樓計劃。

記者﹕鍾綺敏
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【美國減息】新定息方案名存實亡？

本港過去一年社會紛爭不息，疫情又突然來襲，令移民再度成為大眾熱門話題。亞洲地區一直是港人移民首選，今次向大家介紹的地中海島國、位處歐洲與亞洲之間的塞浦路斯，為歐美遊客熱愛的度假勝地，當地以陽光與海灘聞名。值得一提，塞浦路斯為歐盟成員國，亦即花費200萬歐元買樓作投資移民入籍當地，便可享有歐盟公民待遇。

塞浦路斯自1974年分裂後，至今仍維持希臘和土耳其兩大族群，以綠線作南北分治，南方的塞浦路斯共和國於2004年加入歐盟，2008年金融海嘯爆發後，當地政府為刺激經濟，相繼推出投資移民政策及入籍計劃。金額門檻較低的永久居留計劃，需投資30萬歐元購買當地物業；直接獲得塞浦路斯護照的入籍計劃需投資最少200萬歐元購買當地物業。

部分海景別墅約350萬歐元

今次介紹一個別墅項目，位於當地西岸的城市帕福斯、鄰近著名沙灘珊瑚海灣的Coral Seas Villas，佔地約70萬方呎，涉及60座別墅，當中大部分均設有私人游泳池。位於坐擁最前排海景的7號別墅，樓高2層，面積約3300方呎，採4套房間隔。別墅外牆漆上全白色，配上藍天及海岸，甚具希臘小屋的風情。內籠採當代簡約風格設計，牆身以灰色和白色為主，配以石紋地板，擺放純色家具，掛上藍色窗簾，從落地玻璃窗往外看，是一望無際的地中海美景。別墅售價為350萬歐元（約2956萬港元），每呎約8958港元。

物業採簡約設計，裝修及家具均以藍白色為主調，具有希臘風情。

曾為英國殖民地 可英語溝通

另一個同樣位於帕福斯的項目Adonis Beach Villas，涉及84座豪華海濱別墅，3年前開賣，至今僅剩4伙待售。其中，樓高3層的37號別墅，面積約有2690方呎，採4房4套間隔，另設地下室、泳池及附有私人升降機。別墅傍海而建，4間睡房當中有3間均享有全海景。有海外買家於3年前以250萬歐元購入該座別墅，惟因同類質素別墅供應有限，故別墅現時市值已升至400萬歐元，升幅為六成。

移民考慮的因素繁多，塞浦路斯在環境、醫療保健及食品安全上的條件均理想，加上當地亦曾是英國的殖民地，除了希臘語外，英語都是官方語言，溝通亦相對上容易。同時，家長最關心的教育方面，當地學校沿用英國制度，日後成為公民的話，便可自由到歐盟成員國升學。另外，塞浦路斯氣候宜人，一年平均有300日都陽光普照。順帶一提，疫情蔓延至歐洲之際，塞浦路斯至今尚未出現新冠肺炎確診病例。

資料來源：明報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【上車機會】疫情令樓價回落一成 提早入市執筍盤4大錦囊

過去兩年先後經歷政治事件衝擊，今年又爆發新型肺炎，導致經濟低迷，市民消費意欲低企，最近失業率呈持續回升之勢，兼且未見頂，市民擔心「飯碗不保」，大大打擊入市信心，於是減價放盤蔚然成風。

撰文：布少明

樓價亦漸次回軟，但速度緩慢。「美聯樓價指數」最新2月12日至上週二（2月18日）報165.39點，按週微跌約0.05%，連升三週後開始回落。值得注意的是，上述指數是以美聯物業收集該週簽訂正式買賣合約的成交計算，大致反映兩週前（1月29日至2月4日）簽訂臨時買賣合約的交投，而最新樓價出現回落，反映新型肺炎對樓價影響漸趨浮現。

很多人會問，究竟樓價會在甚麼水平出現支持？筆者參考一下2015年A股大跌時，以及2018年底至2019年初中美貿易戰兩次跌市，查看資料，當時樓價分別跌近10%至13.2%，開始有用家趁低吸納並出現反彈，因此粗略估計，樓價應該由高位回落10%左右，將現一定承接力。

據「美聯樓價指數」，目前樓價已由2018年中錄得的176.88點紀錄高位回落6.5%，換言之，假如樓價進一步下跌約4%至5%左右，理應有不少買家入市「撈底」，大家不妨多加注意。

叫價跌一成 部分買家「偷步」入市

跌市下不少業主皆「有價講」，普遍減幅約為3%至5%之間，個別大單位或屋苑減幅可能更大，因而釋放部分的購買力，令二手成交有所反彈。至於反彈的力度，就視乎筍盤、減價盤是否持續出現。

事實上，若計及業主提供的議價空間，不少屋苑叫價已由高位回落超過10%，所以最近已有部分買家「偷步」入市。情況類近於「沙士」時，不少市民趁低吸納。若持貨至今，相信大部分已供滿。如果有置業需要亦有足夠的承擔力，現時確是個合適的入市機會。筆者為讀者提供幾個入市小貼士：

1. 第一，是留意有「額外印花稅期滿」的半新樓，因為該類物業業主剛剛「鬆綁」，屆時可能同時湧現大量市場放盤，說不定「執到」筍盤。
2. 第二，現時網絡發達，可以先上網「格價」，甚至「睇樓」，留意心水地區屋苑叫價，隨時有意外之喜。
3. 第三，可選擇與相熟的地產代理保持緊密聯繫，因為地產代理始終較為熟悉市場，如果有「筍盤」出現可以第一時間通知你，捕捉入市先機。
4. 第四，多留意大型屋苑的放盤，除了數量較多外，因為該類物業流轉率高，交投及放租均有一定保證，「執到」筍盤的機會相對較大。

資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【翻新空置屋】改善空置屋問題兼賺錢 日男創「寄居蟹」物業投資法

1.新晉物業 SSD期滿業主有價講

每當新晉屋苑額外印花稅（SSD）刑滿，市場會湧現大量買賣放盤，在盤源充足的情況下，準買家有更多單位選擇，議價空間增加，甚至會有業主不惜蝕讓單位。準買家可以多加留意3年前一手開售而近期SSD刑滿的屋苑，說不定會執到荀貨！

以啟德區為例，中原地產副區域營業經理陳智欣則指出，啟德區以銷售一手餘貨為主，暫時只有啟德1號（I & II）及嘉匯有SSD鬆綁貨放盤。啟德1號新近錄得蝕讓成交，單位為3座高層H室，實用面積375平方呎，1房間隔，成交價$765萬，呎價$20,400。資料顯示，原業主於2015年1月以$776萬購入單位，持貨3年帳面損失約$8萬，扣除稅項及雜費後，料蝕約$45萬離場。

陳智欣續指，啟德1號現時有約69個買賣放盤，全部都是SSD鬆綁貨，盤源充足，其中2座中層D室，實用面積367平方呎，1房間隔，叫價$800萬，呎價$21,798。另外同區嘉匯亦有約40個買賣放盤，1座中層G室，372平方呎的1房戶，叫價$860萬，呎價$23,118。

在紅磡區，多次錄得蝕讓成交的環海‧東岸，其樓價升幅落後於大市。利嘉閣分行經理黃旨焌表示，項目本月暫時錄得5宗成交，成交價介乎$413萬至$668萬，5個單位升值約0.2%至35%不等，部分單位升幅落後於大市。其中1A座一個頂層連天台單位，實用面積322平方呎的1房戶，以$660萬轉手。原業主於2015年11月以$658.9萬購入單位，單位於4年間升值不足1%，扣除稅項及雜費後，仍要蝕約$29萬離場。

代理續指，環海‧東岸現時仍有180個買賣放盤，最平$415萬入場，單位為194平方呎的開放式，呎價約$21,392。除了上述屋苑外，準買家亦可留意一下荃灣區，柏傲灣正陸續鬆綁，而同區全‧城滙及海之戀亦於年內陸續刑滿。

2.留意街招 隨時出現跳樓貨

樓市淡靜下，代理往往更積極主動出擊，不少代理會採用貼放盤街招形式吸客，行內俗稱「魷魚」。據悉相關放盤未必一定是絕對平盤，但亦會是代理行中相對較容易吸引買家注意的放盤，例如劈價最多、業主急放等，故多留意或隨時執到筍盤。

例如何文田有街招寫明「新春激減」，一間3,521平方呎的獨立屋由$7,200萬減至$4,980萬，減幅達3成。另外，馬鞍山薈晴一個230平方呎的開放式叫價$388萬，並指「全馬鞍山最低價」。

美聯物業市務經理（銷售）李天傑表示，薈晴現時有52個買賣放盤，本月暫時只錄1宗二手成交，單位為2座中層B03室，實用面積337平方呎，1房間隔，成交價$394萬，呎價$11,691。

3.大型屋苑伙數多 執平貨機會較高

淡市下，有不少持貨力強的業主寧選擇轉收租，而部分肯大幅減價的放盤亦容易消耗，若買家決斷力不足時，容易「蘇州過後無艇搭」。若樓市初哥要花時間睇樓作貨比貨，可先考慮大型屋苑例如沙田第一城、美孚新邨等，屋苑伙數多，買賣放盤亦自然相對較多，交投較活躍，不時會有平貨或低銀行估價單位出現，準買家可以看準時機入市。

沙田第一城錄得低價或低銀行估價成交，美聯聯席區域經理黃錦翰表示，沙田第一城38座中層D室，實用面積304平方呎、2房間隔，新近以$512萬成交，實呎$16,842。資料顯示，同座同室低4層單位，於上年11月以$555萬成交，相隔4層，高層單位比低層單位平$43萬或約7.75%。另外一宗為19座中層H室，實用面積327平方呎，成交價$531萬，實呎$16,238。據恒生銀行及滙豐銀行估價系統顯示，單位估價$600萬，即造價較估價低約12%。

美孚新邨亦錄低價成交，單位為美孚新邨1期百老滙街23號高層J室，3房間隔，實用面積約464平方呎，單位以$680萬放盤，數個月後獲區內客接洽，議價後以$617萬成交，實呎$13,297，成交價低市價水平約5至6%。

4.吼多收租單位屋苑 投資者劈價狠 

投資者取態往往亦是樓市後市去向的最佳反應，若對後市不樂觀，投資者多會選擇止賺離場。疫情影響下，準買家可以多留意投資者較多的地區或屋苑，即收租單位較多，例如東涌及沙田區，業主議價空間增加，或可以執到平貨。東涌就有內地投資者由租轉賣，套現資金到國內作投資，累減$100萬，以低價沽出單位。

中原地產分區營業經理王英堂表示，上述單位為影岸‧紅B座低層F室，實用面積531呎2房，原業主為內地人，一直作收租用途，去年中租約完結，因社會運動出現，租務交投減少，遂由租轉賣，叫價$750萬，望套現回國作其他投資，最終累減$100萬或13%，以$650萬沽出，創同類型2017年1月後新低，實用呎價$12,241。代理指，屋苑2房單位近年造價均企穩於$700萬以上。上月1房單位造價$620萬，今番2房成交價跌近1房價。

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【置業時機】麥玲玲: 樓市「沙士價」料難復見