分類: 置業貼士

疫症爆發令人心惶恐，香港樓市無運行? 堪輿學家麥玲玲認為本港運情不太差，下半年轉好。樓市方面，她相信沙士價不會復見，如果自住人士見樓價少許回落不妨入市。

踏入新一年，本港被疫症困擾，未知何時完結。麥玲玲指點一下，「鼠年向來疫症機會是較高，但不用太悲觀，今年立春八字仍然有財星，豬年天干地支沒有衝散現象出現。今年上半年是康復期，立春後兩三星期希望有好消息會穩定少少， 農曆5月不同消息相沖，真正反彈要待農曆7至8月。」

上半年運情一般，那置業是否好時機 ? 她認為犯太歲人士可以買樓「擋災」，「今年犯太歲的生肖如鼠、馬、雞、羊、兔等，所謂一喜擋三災，若置業自住而非炒樓，有沖喜作用，如果心儀單位到了合心水價位不妨買。」地區方面，她則認為，「今年病星在香港東面及南面，而香港很多樓也是坐西向東、坐北向南，門口多是東南位，今年健康運弱是正常。東區將軍澳、太古城傳統屋苑落入病星位，可能交投不活躍，價格偏軟，南面亦是一般，西面料平穩。」

如果擔心後市不敢置業，又想身體健康，麥玲玲教路可以擺風水陣，增強健康運「抗疫」，「正東正南是病星位，盡量不要碰，如果在門口會更差，不要放紅色地氈， 火生土令病星強化，不要放植物在門口，只放銅片，或淡色地氈。事實上，很多人床頭向正東正南，病星到床頭便住得不舒服，建議多用白色，可提升健康運，所以很多醫療機構用白色，容易見到污糟會醒覺打理，有助健康運。」

買樓涉及投資，低買高賣當然最理想，但沒有太多人可以準確掌握時機。如今遇上疫症，樓價大調整現機遇?  她認為香港供不應求，樓價難大跌，「 如果經過社會運動樓價不跌、疫症又不跌，最壞情況也企硬，你認為樓價還可以怎跌?  樓市剛性需求強，香港供應量太低，需要樓的人太多，我不會睇得很淡。」沙士時樓價跌至很低，如果當時入市必大賺，「沙士價」會否重現 ? 她認為機會很低，「今時今日很多業主經歷過沙士，不會大減價，買家不易搵著數。當然有個別生意人需要套現，如飲食及旅遊業，或有人趕移民 ，放售時可能平少少。我認為如果平到兩成，已很不錯 ，中長線來說入市無壞。」

記者：梁建國
資料來源：經濟日報
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新冠肺炎（武漢肺炎）爆發，在金管局及按證支持下，市場目前有10多間銀行已先後就物業推出「還息不還本」紓困安排，普遍期限為6個月，或可申請延期至最長1年，借貸人基本上要符合3大條件才可獲批受惠。

1) 甚麼是「還息不還本」

目前各銀行的措施大同小異，簡單來說，是順延的意思，而順延的過渡期間，借貸人因應按揭餘額繳付利息。

申請「還息不還本」，即6個月或12個月內，只付目前的利息，而不需償還本金。若借30年的每月供款為例，總供款期數原本為360期，申請還息不還本後，當中6至12期只需付息，而總供款期數增至366至372期(30.5年或31年)。

現時供樓的每月供款，一般包括供本金及供利息的兩部分，按揭前期時，利息佔供款比例會較多，而至按揭後期，則會大部分落入供本金。故借貸人有意申請的話，除考慮自身財務狀況外，也可考慮按揭年期去計數。

2) 申請條件

借貸人有興趣申請「還息不還本」安排，基本上要同時滿足3項條件：

• 按揭供款已滿一年或以上
• 供款期間(近一年)還款記錄良好(如沒有超過7天或以上逾期供樓)
• 受經濟、疫情影響的供樓人士獲批機會較高 / 或提出合理理由解釋延期需要

不少銀行有列明預計受疫情影響較嚴重的行業，包括從事飲食、零售、酒店、航空等，個別亦有納入醫護人士在內。

3) 不適用申請的按揭類別

目前物業「還息不還本」安排獲金管局、銀行公會及按證公司支持，但由於銀行獨立提供，部分類型的物業並不適用。

包括暫不適用於「租者置其屋」、「居者有其屋」、未補地價公營房屋、公務員貸款計劃、涉及發展商二按計劃等。

而按揭貸款若涉及按揭保險，要獲得借貸銀行及按保公司同時審批同意。

4) 還息不還本怎計供息

舉項說明，假設物業總貸款額為400萬元，分25年還款，按息為2.5厘計算，如順供，預計每月連息本還款17,945元，而全期總利息支出約138.3萬元。

不過，若借貸人已良好供款2年，採用6個月「還息不還本」安排，預期按揭尚欠本金約376.3萬元，6個月過渡期(第25至30個月)期間，每月要支付利息7,841元，合共「額外」多付共4.7萬元利息，如不續期則重展正常供款，預計全期總利息增至約143萬元，較順供多3.4%。

其次，倘若借貸人選用達12個月「還息不還本」安排，預計1年過渡期內須額外付9.4萬元利息，使整個總利息支出上升近7%。

5) 申請方法

申請手續簡易，借貸人可向抵押物業貨款的銀行申請及填寫表格，將要申報基本資料及個人財政資產狀況，以及說明申請原因等，毋須重新遞交文件審批。

銀行業界指，申請一般1至2星期內有審批結果，個別銀行設專隊處理，稱最快可於1日工作天通知。

6) 注意事項

「還息不還本」讓供樓人士在6個月或12個月內只需向銀行繳付利息，暫時毋須償還本金，對於手上現金儲備不多、又擔心隨著經濟下行，財務狀況有困難或突然失業的供樓人士或中小企業，可以透過計劃紓緩現金流壓力，也能減低「斷供」被銀行收樓的風險。

該計劃是要求貸款人的供款期延長，換句話，如果原先整個貸款期為30年，有機會便要足足31年才供完樓，對於按揭期已近後期的業主而言，除非供樓能力轉差，否則要「額外」支付一筆大利息延長供樓，吸引力未必太大。

第三，對有意轉按或加按的業主帶來一定影響，銀行會考慮客戶的信貸和還款記錄去評估其還款能力，若業主正採用「還息不還本」計劃，將意味最近負擔能力一般或流動資金有限。

另外，每間銀行的「還息不還本」方案申請資格及目標對象有所不同，銀行間接受申請的日期亦不一，應在申請節向相關銀行查詢細節。據了解大部分未有加入加長罰息期的要求，及申請費用全免。

7) 慳息貼士

絕大部分銀行近年已新增與按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-Link)，借貸人可考慮將資金傳入戶口賺取高息來抵銷部分供息支出。

其次，若借貸人其後手上流動資金變為較充裕，可因應按揭貸款的罰息條款，進行部分還款及提早還款，以縮短餘下供款期，亦可有效減低利息支出。

記者：鍾綺敏
資料來源：經濟日報
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香港樓價高企，廣大市民要上車可謂難上加難。世邦魏理仕（CBRE）2019 年的報告指出，香港平均房價高達 124 萬美元（約 973 萬港元），成為全球之冠！至於英國倫敦亦面對同樣問題，當地居民買不起陸上居所，就索性做「水上人」在船屋上居住。購買一艘二手船屋只要約 35,000 英鎊 (約港幣 35 萬元)，但是一艘在倫敦擁有永久停泊權的高檔船屋可能就要 30 萬英鎊 (約港幣 304 萬元) ，要成為倫敦的「水居族」隨時比香港買樓更容易！

倫敦樓價冠歐洲 船屋成廉價選擇

世邦魏理仕 2019 年全球生活報告指出， 英國倫敦的平均樓價為 64.7 萬美元（約港幣 507 萬元）。雖然倫敦的平均房價比香港低，但在當地昂貴地段租樓，490 平方呎的單位月租約 2,459 英鎊（約港幣 24,920 元），普通地段也要 2,110 英鎊（約港幣 21,383 元），而且倫敦的房租連更成為全歐洲之冠。倫敦人買不起陸地上的樓，船屋就成為他們的另類選擇，因此誕生一群「水居族」。

據統計，英國約有 15,000 名水居族。在倫敦，根據運河暨河流信託（Canal and River Trust）和內陸水路協會（IWA）統計，登記的船屋從 2012 年至今的數量大增，現時有大約 5,000 艘，估計到 2022 年還會增加 35% 至 52%，而部分新登記的船屋和一般房屋一樣，也會放到租屋市場。

船屋便宜但打理麻煩

雖然船屋的租金比陸上房屋便宜，但成為「水上人」也有顧慮。除了供電問題，排洩物也要自行處理；家居安全隱憂比在陸上更大，如在船上狹窄的空間用明火，需注意火災及一氧化碳中毒問題。此外，修繕是另一重點。陸地房屋除非結構出現嚴重問題，不修理一般也可繼續居住，如果船隻不維修可能會有沉船危險，船屋需要打理的瑣碎事眾多，要成為「水居族」隨時比起「樓奴」還辛苦！

在香港用船屋住基本上不可行。根據《商船（本地船隻）（住家船隻）規例》規定，在香港水域內住家船隻必須領牌，否則便屬違法。事實上，香港遊艇泊位本身己不夠，亦有水電排污等問題。所以無論船屋多平多豪華，香港人只有望船輕嘆！

撰文 : 廖淑瑩
資料來源：經濟日報
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Anthony Sir： 最近幾個月社會不穩，經濟下行，樓市氣氛淡如死水，其實本人都想趁機會入市，但又怕局勢會繼續惡化，身邊不少人都說過年後會有「小陽春」，樓價有望轉勢，Anthony Sir覺得機會大嗎？最近天水圍新盤都賣得不錯，會不會幫助「小陽春」出現呢？ 讀者蕭女士

很多時候過年樓市都會有「小陽春」，2020年會否出現？會否帶動轉勢？本文回顧過去幾年戰況，總結一下「小陽春」、轉勢與新盤銷情的關係。 樓市經歷了2015年9月至2016年3月的跌市，到2016年中樓市開始復甦，時任梁振英政府在2016年底突然推出非首置15%印花稅，樓市即時冷卻。 但由於整體經濟表現理想，2017年第一季按年實質顯著增長4.3%，購買力只是短暫抑壓，再加上政策衍生了非常嚴重的負面副作用，令手持超過一個物業的業主，都不願賣樓，因為賣一間便少一間，二手供應急速下跌，醞釀了之後的大爆發。

何時開始轉勢呢？結果是在新年假期後大爆發。 筆者記得當時荃灣西柏傲灣低價開盤，銷售現場「打蛇餅」，原本冷冰冰的樓市忽然熱起來。然後緊接荃城匯、海之戀兩個荃灣西的大盤，還有元朗西鐵站上蓋Grand Yoho等，都以低價開盤，氣氛炒得火熱，形成了超過一年的大升市。

2019年初力度也很強

2018年9月開始到2019年2月，樓市再度進入調整階段。 這次跌市跟上一次不同，上一次是經濟基礎良好，新政策令樓市冷卻，這一次是因為貿易戰，令經濟增添不明朗因素。 再加上2017年至2018年樓價升得太多，結果出現技術性調整。 到2019年新年前夕。

這次是靠大型新盤帶動，功臣是觀塘的凱滙。 原本市場氣氛欠佳，買樓意欲不大，結果因為籌備廿載，市建局史上最大型的舊區重建，用油塘價、將軍澳價開盤，長龍又再出現。 緊接凱滙之後，數個市區的中型項目，包括了Downtown 38、臻尚及啟岸等，都以低價開盤，成功接棒。

再加上之後康城大盤Montara、Marini等收票熱烈，樓市氣氛急速扭轉，短短數個月，中原城市領先指數已經收復失地，兼且創出歷史新高。 6月之後，意外地發生了社會事件，令樓市再度冷卻，若非社會事件，相信樓價指數已破200點。 技術上，2020年頭同樣有大盤Wetland熱賣，第一關「小陽春」已經合格，能否延續至新年假期後？就要看看有沒有其他新盤接力。

市場比較期待的有大圍上蓋項目，若接棒成功，可望扭轉弱勢。再加上新的按揭政策釋放了不少購買力，筆者覺得再大跌機會不大。 不過與之前兩次不同的是，這次實體經濟明顯大不如前，結業潮、裁員潮等負面因素仍未完全反映，所以投資者不應太過進取。 有閒錢、有筍盤絕對可以出擊，但不宜火力全開，以防不可預期的風險。

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撰文：1%Anthony
資料來源： 經濟一週
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今期筆者與朋友講起大陸治安問題⋯⋯

筆者： 呢頭治安好唔好？
朋友： 都幾好架。
筆者： 冇話打荷包、拐帶嗰啲咩？
朋友： 而家好少啦，邊走得甩丫。
筆者： 咁有信心？
朋友： 周圍都有監控，你去過邊、做過啲咩都知啦。

內地治安曾經差到咁⋯

以前大陸的治安真係好差！

本欄不談政治，只談經濟，只談社會與民生。以前大陸的治安真係好差！回歸之前，90年代，筆者還是學生，北上交流，聽過、見過，甚至親身經歷過大陸的治安有幾差。

舉例，以前我們到大陸搭長途大巴…上車後第一件事，除了付錢、買票，還有一個指定環節，是甚麼呢？相信很多70後的朋友都應該記得，拍片！工作人員會拿着一部手提攝錄機，走到每個坐位前，拍下每個乘客的樣貌，對年青朋友們來說，難以想像吧！知道原因嗎？那是因為當時大陸很多公路劫案，劫財，也害命，賊人很多時候都有同伙在車上，以乘客身份做內應，所以有關部門就想出這個辦法，拍下所有乘客容貎，總之邊個冇遇害就捉邊個，以作阻嚇。

又例如，以前筆者返家鄉東莞…我姨丈當年在虎門的派出所做副所長，但他都吩咐我，晚上盡量不要一個人外出，因為那時候，東莞的治安很差，阿姨就試過出街的時候，遇上電單車黨，就是一些開着電單車的賊人，目標是一些挽着手袋的女士，從女士的身旁高速駛過，搶走她們手上的手袋，由於拉力太猛，阿姨就整個人被扯倒，跌個頭破血流。除此之外，還有無數的扒手、拐帶等等，很多城市都是這樣。

治安轉好 有助大陸樓的投資價值

同一件事，不同的背景，就有不同的角度。在大陸廣被接受的事情，不代表適用於香港。

然而近年城市治安的確好咗好多！最主要的原因是，互聯網的技術不斷發展，到處都有監控鏡頭，以往經常發生劫案的公路，經常發生搶劫的街道，甚至每個角落都會有監控，大陸的親戚都愛說…而家嘅治安好咗好多啦，犯咗事實捉到嘅！大陸的朋友，包括東莞的親戚朋友，現在都放心出夜街了，那怕一個人在街上走，都不擔心治安的問題，就是相信有監控。

所以他們對監控技術，對於人面識別技術，沒有太大的反感，雖然他們失去了個人私隱，但是贏到人身安全，生命財產得到保障，甚至在夜裡可以到處走到處逛的自由。然而這套觀念卻不可以強加於香港人身上，香港人是無法接受的！因為香港過往幾十年，治安都很好，很少打劫、偷竊、拐帶，根本就不需要甚麼人面識別技術來保障我們的人身、財產的安全。

同一件事，不同的背景，就有不同的角度。在大陸廣被接受的事情，不代表適用於香港。不過就投資大陸樓的人來說，科技的應用的確是一件好事，最少大陸的治安的確比以前好得多，我又唔係自己搬返大陸住，純粹投資而已，最緊要住客安居樂業，定期交租，將來有買家用更高的價錢幫我買就可以了。

撰文：1%Anthony
資料來源：經濟一週
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在港府大力推廣粵港澳大灣區之下，是否真係有何機遇不容錯過？但始終人生路不熟，稍一不慎血本無歸就大件事，買家經常會遇上發展商或不良中介的虛假宣傳，作了錯誤投資決定，故在內地買樓時必須留意以下細節，以防墮入陷阱！

1)各地限購準則不同

港人在內地置業，限購可謂是最大問題。不僅香港人，不少本地人都有限購，不過，每個區域的情況都不同，有些較寬鬆，有些就較嚴謹。如在珠海買家除非可提供連續繳納社保五年或個人所得稅，否則現時並不能購買當地的住宅物業，只能買入不限購和不限貸的商用物業。

2)銀行貸款

而由於銀行住宅貸款已經納入全國系統，所以買家在內地有否其他按揭借貸，銀行都可以輕易查到，原則上，「全國只能限貸一套」。

香港人在內地買樓要如何造按揭呢？原來按揭事項都有不少地方要注意，例如按揭息率就與香港有好大分別，在內地申造按揭息率隨時可以高逾6厘，一般來說，在銀行申造按揭，利率將以銀行的基準利率為基礎（基準利率會有不定期波動）上加15%至25%左右水平，不同區份及不同銀行都不一定相同。

3)土地用途

由於限購問題，港人在大灣區很多區份都不能力購買住宅物業，只能買入不限購和不限貸的商用物業，而商用樓再細分為公寓、商舖及寫字樓。在內地，物業基座如設有酒店、商場或寫字樓便是商用物業。

在內地，住宅產權為70年，商業用地產權一般只有40至50年產權，而商業用地在轉手時有土地增值稅的問題。故大家要小心這個土地用途，因有不良代理及發展商，會故意將土地用途模糊，甚至誤導客戶，公寓、寫字樓是否可以居住？公寓內有否廁所設備？買家一定要向發展商索取買賣合同查看，了解清楚土地性質、使用年期等，以免被騙。

4) 了解發展商背景　檢查「五證」

在簽訂認購合同書前要檢查「五證二書」，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》，發展商擁有以上「五證」基本代表所售房屋合法，以防將來房屋交付、房產證過戶登記出問題 。

5)面積計法大不同

香港買樓時看實用面積，內地買樓則看建築面積及套內建築面積。建築面積包括樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等。而套內建築面積就由套內房屋使用面積，套內牆體面積，套內陽臺建築面積三部分組成。

而內地亦規定，陽檯面積計一半，房屋的平臺、花台是計入不建築面積的。

有代理底發展商在推銷時會以「可使用面積」遊說買家，其實是指將陽台改成房間後，在套內建築面積基礎上的擴充面積，大家需要注意。

6)預售證有否被抵押

買樓必須有預售證是最最最重要的！例如一些叫「小產權」房屋，即在農村集體土地上建設的房屋，售價比同地段同條件的樓盤平，但他們無法辦理不動產權證，買樓合同在國土和房管局不允備案，即不受內地現行房地產法律法規的保護，極易產生糾紛。

另外，有預售證亦不可完成安心，大家要留意預售證右下角一欄會提及該預售房屋佔用土地有否被抵押。

如發展商資金不足，起樓建築時連地皮抵押向銀行貸款，即顯示發展商其資金壓力極大，樓盤有機會最終變成爛尾樓。若樓盤的土地有被抵押，售樓中心會懸掛橫額提醒買家。而買家亦可到當地住房和建設局的網站查詢樓盤的預售證資料。

7)留意合同有否條碼及編號

買家已與發展商簽合同，表面上就是生效了，發展商需上載作備案登記及交稅，不過，有發展商資金不足，或會先將買家資料輸入，下載一份合約草稿，簽署後便當完成交易。

買家記緊看清列印出來的合同左上角有否條碼及編號。若無，則只為草稿合同，非正式合同。憑該條碼及編號，可在上網房管局網站進行遠端查詢，或持個人身份證明及合同到房管局進行現場查詢查詢合同資訊是否有效以及是否已經備案，如果沒有備案，發展商就有挪用你資金的嫌疑。

資料來源：591 APP
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近期無論是中美貿易戰、環球股市抑或是本港社會運動的發展，都面臨同樣狀況：看來似乎慢慢趨於穩定，但實則仍暗藏不少變數。此外，本港經濟衰退伴隨全球央行「放水」力撐市場，究竟會「軟著陸」還是持續倒退，同樣有待驗證。在不明朗因素困擾下，二手買家或賣家均傾向靜觀其變，樓市觀望氣氛甚濃。

綜合美聯分行資料，統計11月18日至24日的一週，全港35個大型屋苑合共錄35宗成交，比起前一週錄得的31宗升近13%，交投連跌四週後終於喘穩；與此同時，11月首26日整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量錄得5,403宗，已超越10月全月的5,075宗，並高出約6.5%；宗數連升兩個月，全月最終有望重上6,000宗水平。

恆常開支要計清楚

數字反映，樓市似乎真的已經觸底，但是否回升則仍有待觀察。始終無論本港的政治形勢及中美貿易戰皆存變數，令樓市隨時出現變化。樓市前景乍暖還寒，究竟現階段是否入市時機？還是繼續租樓，靜待前景明朗？

• 首先準買家應該考慮的，是首期的多寡。假如在沒有「父幹」的情況下，是否有足夠首期上車？如首期未夠，要額外儲多久？寧願用「新九按」計劃先行上車，供得辛苦一點；還是想儲夠更多首期上車？必須詳細考慮。
• 第二，是衡量一下能否應付供樓及租樓的恆常開支。簡單而言，租樓涉及的開支是租金、「兩按一上」及水電媒，其他均不必太憂慮；反觀在賬面上看，供樓的支出往往高於租樓；再加上買樓的印花稅、差餉、管理費、雜費，甚至是大廈維修及保養費等開支，計好數才作決定為佳。
• 第三是負擔能力，由於現時部分銀行仍對準買家的按揭申請設定頗高的門檻，相信只要通過申請，理應在加息後也「供得掂」，在此不贅。
• 第四是個人對工作前景穩定性的評估。最近本港失業率有上升趨勢，在買樓前最多先評估一下自己工作的穩定程度。

回顧在97年金融風暴時，樓市急跌主因之一，是市民「飯碗」不保，沒有能力繼續供款，被迫用平價賣樓；相反，租樓則沒有賤賣物業的考量，極其量是被追討欠租。最後是個人對經濟及樓市前景的看法。有人深信樓市明年會企穩回升；也有人深信現時買樓是「接火棒」，明年樓市會開始大跌。但無論是否入市，只要事前做足全盤規劃，都可以是一個理想選擇。

樓市小陽春歷史重演？還看三大因素

自從《施政報告》的新按保措施出台後，二手成交量一度急漲；但在剛過去的11月，二手交投進入「回氣」階段，睇樓量及交投量均下挫，市場觀望氣氛濃厚，相信主要由於低市價筍盤被迅速吸納、中美貿戰進程的反覆無常、本港經濟前景陰霾滿布，加上11月下旬社會事件再度升溫所致。

綜合美聯分行資料，統計11月25日至12月1日的一週，全港35個大型屋苑合共錄得43宗成交，較11月18日至24日一週的35宗升近23%，表現較前兩週略為好轉。至於樓價方面，美聯樓價指數最新11月20日至11月26日的一週報168.12點，按週回落約0.1%，連升三星期走勢告終，今年以來累積升約4.4%。社會事件至今已近半年，各行各業均受到影響，其中旅遊業、零售業、酒店業等更是「重災」，本港經濟正式陷入衰退。

持續受負面營商環境影響，筆者從事的地產代理業亦難以獨善其身。 據地產代理監管局最新數據顯示，截至今年11月30日，本港整體地產代理分行數量共7,085間，按月減少27間，重返今年中水平。作為準買家或業主，面對經濟前景不明朗難免令信心轉弱，樓市交投氣氛進一步受壓是情理之內；一手市場方面，近期不少發展商明顯加快推盤速度，令各區新盤「百花齊放」，除了可趁聖誕長假期來臨前，爭取更多時間銷售。

發展商明顯加快推盤

發展商各出其謀，想盡不同優惠或者靈活付款辦法吸客。筆者相信12月以至明年1月，仍以一手繼續主導市場，最終得益的是一眾買家。踏入2019年最後一個月，聖誕節氣氛漸濃，雖則樓市剛需猶在，但二手市場氣氛欠佳，而且買賣雙方在叫價取態上有分歧。保守估計，叫價或需下調5%甚至更多，較強勁的承接力才會湧現。明年1月底已是農曆新年，根據過往傳統，樓市通常會在農曆新年左右出現「小陽春」，原因之一是發展商往往喜愛在新春期間推出一手置業優惠以招徠買家。

準買家暫按兵不動

此外，亦有準買家選擇在新年前按兵不動，待新年後才入市，令購買力一下子爆發，「小陽春」應運而生。 至於今年會否「歷史重演」？一切還看中美貿易戰的進程、本地局勢發展以及經濟前景走向而定。

資料來源：經濟一週#1, 經濟一週#2
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【明報專訊】本港社會動盪仍未平息，近月不少港人在海外置業並計劃移居，不過，本港著名地產分析員張一鳴最近斥資500多萬港元買入馬來西亞檳城一個2700方呎豪宅單位，卻非要逃離香港亂局，而是主要作為退休用途。他表示，全球低息環境持續，退休後難以靠「食息」在香港過優裕生活，選擇檳城除了因為樓價遠低於本港外，在當地月薪約2000港元便可聘用司機及工人，用較低成本輕鬆的享受優質生活，適合港人退休。

目前年僅51歲的張一鳴，已開始為日後退休做準備，近日斥資500多萬港元買入馬來西亞檳城一個2700方呎豪宅單位，「如果退休便借唔到按揭，『一炮過』好難買房地產，我通常借錢去買」。

星泰樓價貴 印尼菲律賓憂治安排華

至於為何要越洋置業而不在本港買樓呢？張一鳴表示，他對退休生活有一定要求，不單希望住大屋，亦要求有工人及司機可用，於是選擇在檳城置業作日後退休之用，「退休後當然想住大啲，就算我在香港有一間2000呎的大屋，足不出戶每個月管理費及差餉也可能已逾萬元，而且這只是居住成本，還未計算衣、食、行，退休後沒有工作收入，卻支付這麼龐大的開支尤如燒錢，感覺會非常不好，不如選擇生活質素可以、生活成本較低的檳城」。

「我有很多親戚在加拿大退休，雖然也可以住大屋，但冬天要自己剷雪，我擔心自己70歲後便難以剷雪，所以不選擇加拿大，而是去馬來西亞退休，當地工人月薪較低，2000港元可請全職工人及司機」。

張一鳴續說，在眾多東南亞國家中，新加坡的居住環境當然最好，但當地樓價已相當高；在泰國置業則可能要面對語言不通的問題，而且當地樓價亦不算便宜；菲律賓及印尼樓價無疑低水，惟他擔心當地治安或排華問題。考慮眾多因素後，他選擇了馬來西亞。

檳城島大多數居民屬華人

不少港人在馬來西亞置業首選首都吉隆坡，張一鳴表示，若港人希望維持與本港類似的生活，甚至在當地尋找商機，當然以吉隆坡較佳；但他退休後不希望居住在大城市，希望過休閒生活，於是選擇檳城。他笑說，自己是次在檳城置業時，特意向經紀確定當地可以高速上網，希望在當地退休後可以繼續投資港股賺錢。

檳城是馬來西亞十三個聯邦州屬之一，位於馬來亞半島西北側；以檳威海峽為界，檳城分成檳島和以跨海大橋連接的內陸威省兩部分，早於1786年成立的喬治市現為檳城的首府，位於檳島東北角，在2008年列入聯合國世界遺產，2016年再獲《Lonely Planet》選為十大必到城市的第4位。是次張一鳴是次在喬治市置業，原因之一是當地大多數人口屬華人，現時亦有不少港人居住。

檳島四面環海，常年氣溫約27度，而張一鳴所買入的2700方呎豪宅，享有海景，屬5房單位，發展商更奉送8部冷氣機及3個車位，他表示：「可能當地天氣比較炎熱，例如主人房便需要有兩部冷氣機。」

旅遊科技屬檳城兩大支柱產業

張一鳴形容，自己是次購入的豪宅，位於整個檳城及喬治市最佳的地段，由屋苑步行5分鐘即有兩個大型商場，內設三個超級市場，購物方便。至於檳城目前的經濟狀况，張一鳴指出，旅遊業是支柱產業之一，故當地郵輪碼頭今年登記到站的郵輪便有140艘，相信與本港不遑多讓；而檳城亦有「東方矽谷」的美譽，包括Intel、AMD、DELL、Honeywell、Sony、Motorola和HONDA等高科技產業均在當地設廠，2017年及2018年外商直接投資分別達108億令吉(約205億港元)及169億令吉(約321億港元)。

大規模填海供應足 樓價料緩慢上升

張一鳴估計，外資在檳城加大投資，往往會聘請海外高級員工，增加了對高級樓盤的居住需求；由於目前距離他退休仍有一段長時間，他打算日後在檳城收樓後，把該物業出租，首選日本人作租客，「層樓無人住，可能好快變舊，所以應該租出去，希望租金收入可以抵銷供樓開支；而且最好是租給日本人，因為他們把物業保養得很好，往往住完之後仍像新樓一樣」。

當然，在檳城買樓亦有一些風險要留意，例如喬治市北面現正展開大規模填海工程，未來新增住宅供應料陸續有來；張一鳴分析，雖然預期住宅供應增加對市場氣氛有一定負面影響，但是次填海不止興建住宅，亦包括公園及醫院等社區設施，落成後將令區內配套更完善，長遠有利物業升值，「在檳城買樓是希望樓價慢慢升，不可能像本港一樣，幾年便有幾十巴仙的升幅」。

置業前宜實地考察是否可融入當地

另外，張一鳴指出，馬來西亞貨幣令吉兌美元匯價近年反覆下跌近三成，由於港元與美元掛鈎，故此期內令吉匯價兌港元亦貶值三成；由於他預期大馬央行日後仍會減息，令吉匯價短期料繼續偏軟，不過長遠而言匯率已在相對低位。他總結說，港人擬在馬來西亞置業，最好像他一樣事前先到當地實地考察，是否喜歡該城市的生活方式，始作最後決定。

明報記者 ： 葉創成
資料來源：明報
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