分類: 置業貼士

【釣魚盤】近日地產版新聞、評論，都在討論假盤源、釣魚盤！

情況何止嚴重？簡直是常識！如果你睇樓睇得多，相信對代理行門外貼出來的所謂筍盤，根本就沒有期望，不過很多新手仍然中伏。以下這種情況，筆者經歷過無數次！相信很多朋友都試過！

撰文：1%Anthony  ｜圖片：網上圖片

 

朋友經過代理行門外，看見有個放盤，激筍！雙眼發光！

朋友： 唔該…我想睇美麗大廈400萬嗰個單位。

代理： 好呀，入嚟坐吓，我幫你Check吓。

朋友不疑有詐，走進代理行，飲杯茶，等筍盤。

代理打開電腦，左Click右Click，似乎找到了聯絡。

代理： 呢個盤係行家嘅，我即刻幫你打去問吓。

喂…我個客想睇美麗大廈450萬嗰個盤呀！

吓…賣咗嗱，咁冇辦法啦，我同個客講番。

真係唔好彩啦，呢個盤早兩日啱啱賣咗！

朋友： 真係可惜啦！

代理： 唔使失望，呢個屋苑…有個單位仲筍嘅！

頭先個間好殘架，呢間靚好多，488萬咋。

朋友： 貴好多喎！

代理： 8成按揭，首期爭少少啫，睇啱幫你傾啦！

朋友： 好啦，咁睇咗先啦！

所謂釣魚盤，顧名思議，是吸引你上釣而已！

當你問到這個放盤，得到的結果當然是：「唔好意思呀，呢個盤啱啱賣咗！」然後當然就是：「不如我介紹另一個筍盤俾你丫！」這個所謂筍盤當然貴得多，又或說：「其實而家二手都好貴，不如我帶你睇最近推出個新盤丫，仲抵買呀！」很多買家就這樣被Sell到！

中伏了！…幾多是真？幾多是假？

根據兩家龍頭代理行提供的資料顯示，市場上16萬個放盤，大約只有1萬多個是真的！大約只有6%！…很氣憤是嗎？想政府加強監管打擊假盤源是嗎？確實有一定難度！甚麼是真？甚麼是假？

當然，有可能這個盤根本不存在，作出來的，絕對是假！

然而，很多所謂釣魚盤，未必是假，只是過期而已！

門外張貼的廣告，是上個月業主來放盤的時候貼上的，甚至是上年的，業主一直沒有告訴他們已經賣了，公司人手又唔夠，不能每天都打電話給所有業主Update，所以沒有更換廣告，奈何？事實上有時經過代理行，見到門外的廣告，紙張都已經發黃，好明顯已經貼出來一段很長的時間，只是未Update，又怎能說是假呢？

筆者又遇過這種情況，業主放盤400萬…

代理收到放盤之後，問業主：「客人好有誠意，隨時可以落票，可唔可以傾少少？」業主回覆：「如果有票，傾少少冇問題嘅。」就等業主這句話！於是代理就在門外貼上這個盤，不是寫「400萬」，而是寫「可試390萬」，當然「可試」兩個字細到放大鏡都睇唔到，算是假盤嗎？若最終業主心目中根本就沒想過要減到390萬，底價可能共是396萬，傾價不成，代理回覆買家說，「業主反價」或者「業主企得好硬」要396萬，那又算是假盤嗎？

事實上，在政府辣招扭曲下，近年成交萎縮！

地產代理生意競爭激烈，尤其一些比較多地產代理行的地區，如果間間代理行都貼398萬，你會走進這間代理行嗎？若不多找幾個筍盤貼在當眼位置，又怎能吸引你停下腳步？除了代理行門外張貼的廣告，網上放盤亦有類似情況，小心！

最重要的是…睇樓的時候，不要輕易動搖！

門外見到的廣告，要有心理準備很多都是過期的，預咗冇！又或者預咗貴5~10%，做決定之前，要多睇樓，要知道自己想買甚麼，要知道自己心目中的買入價是多少，就算被假盤釣入代理行，也要堅持自己的想法，不要輕易被代理游說，買貴、買錯、買了自己不想要的。只要你的心理質素夠高，自然就能駕馭買賣，不致中伏！

資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：黃埔花園3房放盤不足1周　勁劈135萬沽

大家若有留意樓按新聞，相信對「轉按」一詞絕對不會感到陌生，「轉按」即是將現有貸款餘額轉到新的貸款計劃，主要是希望可以減少利息開支。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，去年的轉按宗數是繼2010年後的第二高位，達到35,646宗；其轉按金額更高達1,262億元，創出歷史新紀錄。回顧過去，2010年及2017年均為轉按的高峰期，皆因兩年的按揭計劃均十分優惠，締造了轉按的誘因。特別在2010年的時候，普遍拆息按揭計劃的利率只需H+0.7%，相比現時市面上普遍的拆息按揭計劃利率H+1.24%更低。因此有人認為，若當年置業的人士，現時已享有最「抵」的拆息按揭計劃，所以無需轉按。事實上，其實即使轉按後計劃的利率比以往高，但計一計數，其實仍然有可能「有利可圖」，以下分幾點說明之。

（一） 同業拆息高企，封頂位不同

假設有業主於2010年承造按揭，當時按揭計劃的利率為H+0.7%，對比現時的拆息按揭計劃，字面上已有超過半厘的息差。不過，由於近期一個月銀行同業拆息持續高企於1.5%以上的水平，即使使用H+0.7%的拆息按揭計劃，亦已達到封頂位水平。現時大多銀行的封頂位設於2.15%，即如實際按息超過封頂位，亦只需以封頂位息率2.15%供款。不過，以往按揭計劃的封頂位水平或與現時不同，多數設於2.25%或以上。因此，以現時的同業拆息來說，H+0.7%的實際供款或比H+1.24%按揭計劃更高。

雖然市場不時傳出買家購買一手樓的投訴，但整體而言，一手物業在買賣時的麻煩程度的確較為簡單，萬一買家對購入單位的交樓水準不滿，亦可以要求賣方（發展商）跟進。而在二手市場，由於物業是按「現況」交易的，買方在交易後才發現問題，亦難以追討。為免麻煩，置業人士在購置二手物業時，宜避開交易陷阱。

陷阱 1：釘契物業 交易麻煩

業主如果涉及財務糾紛，甚至是欠交管理費，當債權人獲法院判決勝訴，他可將押記令附於欠債人的物業上，強制執行償還判定的債項。押記令可註冊（即俗稱的釘契），由註冊當日起生效。

理論上，釘契物業一樣可以進行買賣，但買家宜要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，才可以放心購買該物業；解釘是解除釘契所引致的產權負擔，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中刪除。

當然，如果賣方是欠了數個月管理費而被釘契，解釘的費用不大。不過，如果業主是欠下巨款（例如佔樓價的相當比例，甚至超過物業市值），業主售樓所得亦可能不足以償還債務，解釘便較為麻煩。

破解方法：付訂前查冊

最簡單的是付細訂之前先行查冊，留意物業有沒有任何押記。

陷阱 2：維修令 破財維修

物業違反《建築物條例》等規例時（例如物業存在僭建物、未經許可更改用途、維修欠妥、位於危險山坡），政府會向業主發出補救∕拆卸令，包括斜坡維繫令，危險樓宇維繫令，清拆及還原維修令，渠務工程維修令等，有關紀錄亦會登記在土地註冊處中。

業主在收到此等補救∕拆卸令時，需要按政府要求完成有關的補救工程。如果情況危險，政府部分可能會先行進行補救工程，而政府先行墊支的費用亦可能以押記方法在土地註冊處中登記。

破解方法：查冊求證

查冊便可留意物業有沒有任何維修令。

陷阱 3：交樓日驗收清楚

二手物業是按「現況」交易的，例如買家簽約時，窗台有滲水，買家亦不可以以此為由取消交易，或要求賣方在交樓前維修。不過，二手物業的合約，一般會列明是否包括入牆櫃、冷氣機等。在交吉日，代理一般會安排買方在簽約前進行最後的驗收。其實即使買方在交吉日發現單位的現況（包括合約中列明的入牆櫃、冷氣機）與簽約時的情況不同，一般亦需按時完成交易。律師指如果買方認為賣方未能滿足合約條文（例如合約中列明的冷氣機「走樣」），可以在完成交易後透過律師樓要求對方賠償有關損失。

至於在睇樓時單位沒有漏水，但在收樓時發現此問題，由於缺乏證據，一般難以索償。

破解方法：拍攝單位現況

律師指，發生交吉日單位情況大變的個案罕有，如買家擔心，可考慮在簽約前為單位拍照，以證明交易時單位的現況。

陷阱 4：估價不足

如果買家購入一個單位，待申請銀行按揭時，才出現估價不足，一定會大失預算。估價不足牽涉多種原因，可能是屋苑成交不活躍，亦可能因為單位是「凶宅」。

破解方法：先行估價

最簡單的方法是先為單位進行估價，如發現多家銀行對有關單位均估價不足，應避免購入有關單位。

陷阱 5：待判訴訟 承擔法律責任

近年出現幾宗大廈立案法團被控敗訴，令小業主分擔法律責任的判決。一個屋苑/一幢大廈的法團如牽涉訴訟待判，亦意味小業主有潛在的責任。

破解方法：要求業主澄清

由於立案法團如有待判訴訟在身，亦不會在土地註冊處登記冊中顯示，買家可要求業主及代理澄清，單位及屋苑並沒有牽涉待判訴訟。

陷阱 6：僭建物或要負責清拆

物業即使有僭建物，政府部門亦未必會發現及發出拆卸令，買家購入此類單位，需要承擔日後拆卸有關僭建物的風險。如果僭建物有結構安全引起問題，買家的風險更是大幅增加。

破解方法：屋宇署查原有圖則

購買樓齡較新的物業，買家較易判斷物業是否有僭建物。如果購買的物業是舊樓，而買家又懷疑單位有僭建物，可於屋宇署查閱單位圖則，與單位現況作出比較。

陷阱 7：負資產業主收訂後失蹤

97年至03年樓價大幅回落，部分在高峰期購入的單位，以現價出售，業主仍是資不抵債（賣樓時無法套現，甚至需支付差價）。

買家購買此類物業的最大風險，是業主收訂後失蹤。買家要預防誤購「負資產」物業而蒙受損失，買家可於繳交訂金時，將金額直接交予賣家的代表律師託管。此外，為免業主無力償還按揭，買家可要求宗明合約中列明，合約的有效性視乎業主在成交日或之前能否解除所有按揭∕押記。

破解方法：訂金交予對方律師

土地註冊處只會登記物業的成交價、按揭借款的總額，買家是難以透過查冊，直接得物業是否負資產的。如果有懷疑，應該直接要求將訂金交由賣方律師託管。

陷阱 8：漏水樓或化粧樓

買家遇上叫價特別平或者裝修豪華的單位時，要格外小心。個別業主會將漏水單位翻新裝修（俗稱「化粧樓」），務求令買家留下好的印象，加快將單位脫手。

破解方法：聘驗樓師檢查

宜相約有豐富睇樓經驗的親友一起睇樓，甚至聘請驗樓師檢查。

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：上車攻略 – 沙田區

說起港人投資大陸樓，教路港人北上買樓、一巴仙培訓學院導師李海文有無數小故事。他多年前初到內地買住宅，「落訂」後內地經紀才拿出一份文件，指限購令港人不可買住宅，「當時我手機Whatsapp存錄我和經紀的對話，證明對方明知我是香港人，仍接受我落訂。」他最終取回訂金，他因此經常叫學生北上買樓，跟經紀對話，要全程錄音，攞齊文件，「要攞證據㗎，否則將來有事點打官司。」 他近年經常收到學生查問，好不好買有反租計劃的公寓，「我一般都叫不要買，你如果追對方十年反回報（即反租）給你，佢唔畀搞到你嘈喧巴閉，而這類樓盤通常都很便宜，即是你要馬兒好，又要馬兒不吃草，有無咁嘅事？」

反租的問題出在哪裏？李海文又有小故事，他曾跟中山一個中型開發商開會，那位老闆正是建公寓做反租，公寓賣20多萬元一間，反租十年，由內地有名的酒店品牌營運。他問對方的樓盤在舊村地方，租客何來？何時有舊區改造讓樓盤升值？「他答我，你們香港人鐘意反回報（反租），至於將來升值，由我講暏。」讓他深感內地有發展商就是看中港人買樓心態－－博升值、貪反租。

反租成為港人北上買樓第一「大伏」，李海文指出，部分反租公寓聲稱由酒店品牌營運，實情經營者只是酒店品牌的加盟商，買家只是跟酒店加盟商簽租約，而內地酒店品牌對加盟商的約束力不高，更跟發展商無關。他又指經營酒店屬長綫生意，因此反租的租約往往長達十年，有發展商為「谷」銷情，把樓盤幾層包銷給別人，再找酒店加盟商去做反租增加賣點。他建議港人買公寓想要反租計劃的話，選擇酒店品牌直接營運整幢公寓的項目，或者酒店營運商是發展商的子公司，保障會多一點。

保稅區樓價低，李海文認為保稅區其規劃未完成，他舉例現時澳門車可經蓮花口岸進入橫琴，但不能經橫琴大橋離開橫琴往珠海保稅區，「現在說要將幾個區連成一綫，但整個規劃未完成，要記住，行車會否延伸過保稅區，這仍然是個問號。」他認為投資者要「賭」未來，只要是「平價」並無問題。他直言保稅區發展起來的關鍵，視乎有多少人流入珠海，現時珠海或其他地方都各師各法，例如透過補貼買房、落戶政策等「搶人」

港人到內地買公寓可做五成按揭，但記者跟睇樓團時，有內地經紀透露，有客人的銀行貸款已等半年還未批，因此要交違約金，李海文直言近日有學生也「中招」，去年的買樓貸款至今未批出，「合同寫明按揭做不到，跟發展商無關，要你一筆過付款。」投資者須找可立即放款的銀行。早前有學生向他求助，因內地經紀遲了辦手續，遇上政策轉向限購，要有交社保才能買下住宅單位。當時單位的樓價每平方米已升了3,000元，學生不想退訂放棄單位，唯一選擇是立即全付，「個學生因為不夠錢全付，所以打來向我求救。」港人不熟悉內地法規，買樓「伏位」處處，李海文指不少人，尤其後生仔視投資內地樓為跳板，部分非常進取心急，他忠告：「千祈唔好貪平呀！你去到人生路不熟的地方，邊有咁大隻蛤乸隨街跳。」

北上買樓四大伏位

1. 公寓走灰色位做住宅
若嚴厲執法將有影響

2. 反租十年
公寓營運者只是酒店加盟商保障低

3. 規劃未必成真
相關規劃以官方媒體發布為準，網上房地產平台的規劃消息要小心求證

4.  貸款變全付
因銀行遲遲未放款，或要一筆過付清

節錄自《iMoney Focus》第556期封面故事。

資料來源：iMoney
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：港樓貴不等於要買外地樓

踏入6月又到風季，若然居所不幸遇上水浸、爆玻璃窗等，保險又可以賠到幾多？新上任的AXA安盛董事總經理（一般保險業務）胡奕銘（Martin Rueegg）指，家居保的保障範圍較火險廣，公司早前曾處理一單高達120萬元的家居保理賠個案，若住戶誤以為投保火險就足夠，分分鐘要自己承擔大部分損失。

「九成港人係唔識分家居保同火險。」胡奕銘指，不少投保人誤以為投保火險後，就等於已購買家居保，但其實火險只涵蓋有關樓宇結構的意外損毀，即牆身、天花及門窗等。至於其他財物損失，如傢俬、電器、家居裝修，以及第三者傷亡及法律責任等，則屬於家居保的保障範圍。

胡奕銘指，AXA過往的理賠數據中，近半家居保賠償為與水相關的損毀，平均賠償額約為1.5萬元。家居保除保障有關自己的財物損失外，亦涵蓋引致第三者訴訟之賠償。公司早前就處理一單高達120萬元的理賠個案，源於投保人開啟暖爐後，意外引起火警。

比較市面上5款家居保，以500呎單位為例，一年保費介乎420至784元。當中以富衛最平，一年保費420元，但家居財物及第三者責任保額分別只有50萬及500萬元，屬入門級別。若單位多貴重財物，AXA及蘇黎世的家居財物保額均達75萬元，但要留意每件家居財物的最高賠償額分別為15萬元及10萬元。

胡奕銘建議，投保人購買家居保時，首要是留意投保總額是否足夠，尤其當購入昂貴財物放置於居所時，就應相應地提高保額。由於每件財物一般亦設有賠償上限，故若投保人有名畫、珠寶等收藏品，則宜向保險公司協議，投保度身訂做的保單。

家居保保費一般以單位建築面積計，面積越大，保費越高。胡奕銘亦提醒，若然所住居所為村屋，或樓宇樓齡過高，保險公司則有機會因為風險增加而調升保費。以AXA為例，若然投保居所少於500呎，則不需另加保費。

此外，投保人若有戶外財物，則宜於投保時向保險公司作出申報，否則家居保一般不會保障擺放於露台、花園等戶外財物。

記者：陳洛嘉

資料來源：蘋果日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：客廳冷氣機要點放？五點風水要注意

不少月入7、8萬元的中產家庭，呻樓價貴買樓難。網上有文章指，所謂中產嚴重極度欠缺財務智慧，自己不停向下流，而不知自身問題，反而轉向社會投射佢地的怨恨。文章重點如下:

所謂的中產其實係享受緊「富人」的生活水平，卻以有限的人工去支付以下消費:

1 一家四口都要一人一部i-Phone，盛惠兩皮野，如果阿仔阿女唔小心跌左，或者玩悶左轉部三叔Galaxy，又幾千銀，連台費一年幾皮野

2 中產的你，有一種優越感，所以cheap野真係唔係咁易接受，所以一個lunch有時係咁易80-100蚊，夜晚同朋友食飯，無計200-300蚊人頭局比。

3 入夜太累了，有D錢唔應該慳，招手一下的士又去你100-200蚊。

該網民更總結：「無計，中產嘛，唔好虧代自己。」

不少網民認同文章論點，現在不少「所謂中產」，嫌棄住新界細價樓，但又負擔不倒港島樓價，索性長期租樓。但隨著樓價上升，以前千萬樓是豪宅，而在快變成上車盤指標，不過中產仍然原地踏步，所以離樓市越來越遠。

亦有人只認同文章一部份，現今社會講求生活質素進步，去旅行、食好野，重點是把自己思想空間擴闊，有錢亦要懂得怎花。

網民點睇

ryXXkkw：樓主講得好，大把沒父幹又買得起的，都係放棄左呢d享樂換來。當年沒樓時有成六，七年同老婆時真係死慳死抵，一部iphone用幾年。放工就返屋企，星期六日係屋企睇片。

paXX715：因為所謂中產，新界九龍又覺得cheap，港島又買唔起，索性做jojo (租租)。

城裡X月亮：只認同一部分～，吃喝玩樂 其實要懂得. 不是亂來. 什麼是懂得 就是把自己生活質素提升，儲蓄是一種良好習慣，但現今社會講求的，是生活質素進步，有了錢 也要懂得怎花。

BBQ33XX333：標準已經改變了，但大部分人思想依然跟不上。以前千萬樓係豪宅，宜家千萬樓就快變上車盤。不是樓市拋離了中產，係中產原地踏步所以離樓市越來越遠。

明亮X晨星：其實我都覺得現今樓價真貴，但現實如此，都要接受，唔好逃避（做長期租租），我唔識教人儲錢，不過古人智慧：「小富由儉」。

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：邊間發展商為新樓提供最長維修保養服務？

置業是人生大事，買樓零經驗的上車初哥就更需要留神，在入市之前做好準備。專家指出，上車客不妨先了解買樓開支預算、置業流程、上車盤潛力、銀行估價及按揭安排五大範疇，絕對可以減低「中伏」失預算的風險。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，年輕人若有意置業，今年需留意息口走勢，因為美國通脹可能升溫，年內有機會加息三次，可能會影響本港按息，所以入市前要清楚自己的財務承受能力。

衡量風險 量力而為

他續指，供樓並非一兩年間的事，年期動輒十多二十年，上車客謹記要衡量自己的工作是否穩陣，置業最重要是量力而為。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為，近年樓價升勢不絕，實用呎價「萬萬聲」，樓價已不算便宜，加上按息趨升，投資回報難免愈來愈小。

不過，張氏續指，畢竟樓價升得快過工資增長，加上暫時看不到樓價有大冧因素，若有自住需要不妨趁早入市。他教路，上車客宜以實用呎價作衡量心儀單位是否抵買的指標，尤其與附近地皮的地價比較，從而減低買貴樓的機會。

1. 置業流程：傾好價簽臨約 畀5%細訂

置業流程繁複，買個安樂窩看似要「過五關、斬六將」，但只要按照買樓流程一步步做，並了解箇中竅門，入市自然事半功倍。

訂金交律師樓保管

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，置業者若在二手市場選定心水單位，並跟業主傾好價及完成交易日期等條款後，雙方須簽署臨時買賣合約，買方付俗稱「細訂」的臨時訂金，一般為樓價3至5%不等。而最穩陣交收做法是訂金由律師樓託管，以免賣方收訂後失蹤。

他提醒買家，細價盤近年升勢急，未必個個業主願意簽「必買必賣」條款，若要減低業主悔約機會，買方不妨將「細訂」加碼至樓價5%，增加賣方撻訂的成本。另外，地產代理有責任在達成樓宇買賣協議前為買方查冊，保障買家購買前可充分掌握單位有否僭建及欠債等隱藏問題。

布少明續指出，當買家簽署臨時買賣合約（臨約）後，可用臨約副本向銀行正式申請按揭貸款。而買賣雙方各自委任代表律師草擬正式買賣合約，交齊資料審核無誤後就簽署正式合約達成協議。

買賣雙方通常在簽署臨約後十四日內簽署正式買賣合約，買方透過律師繳付印花稅及交付「大訂」，而「細訂」加「大訂」普遍相等於樓價10%。簽署正式買賣合約後買方律師安排打釐印及送交土地註冊處登記。

簽署樓契前先驗樓

他建議簽署樓契前買方宜作最後驗樓，以確保內籠符合交吉要求，如單位連同傢俬、電器出售，謹記在買賣合約內要列明。

通常成交訂於簽署正式買賣合約後一至兩個月內完成，買方簽樓契及繳付樓價餘款後，賣方正式交匙，買家宜收匙後隨即更換門鎖，減低保安風險。

2. 上車盤尋寶：多睇樓格價 做決定要快

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為，不少置業者要睇完樓，視察室內裝修後才扑槌，但近年細價樓搶手，往往未下決定時已被其他買家捷足先登，可見要買到筍盤，做入市決定就要快。

宜放眼舊樓博升值

他續說，如心儀屋苑式的物業，不妨做定功課，多看不同類型單位，增加對物業的認識，一旦遇到筍盤可即時出票落訂，增加買平盤的機會。

他認為，現時大多四至五百萬元細價盤位於屯門及天水圍一帶，仍然可以找到空間較大及實用呎價一萬元左右的平價上車盤，但兩區受洪水橋發展及港珠澳大橋效應帶動，近兩年樓價升幅不菲，再升的空間有限。

反觀若不介意居所細及舊一點，不妨在舊區如北角、灣仔的舊樓「尋寶」，或瞄準一些未來升值潛力較高的基建沿線區域，如港鐵沙中線沿線的沙田、大圍及土瓜灣，若覓得實用呎價相對低水的上車盤，將來換樓會較容易。

3. 開支預算：首期金額視乎按揭成數

許多上車初哥財力有限，置業自然要「睇餸食飯」，入市前最緊要「計啱數」，預算好置業應有的開支。

在芸芸置業開支中，最大筆當然是首期，要留意首期支出的多寡，很多時視乎按揭成數及銀行估價，尤其申請高成數按揭計劃門檻較高，一旦不獲批核，首期支出隨時大增，故要預留較多資金作不時之需。

計清楚印花稅及雜費

雖然上車初哥普遍屬首次置業的香港永久居民，毋須繳付一六年底實施劃一樓價15%的印花稅，但隨着細價樓愈來愈不「價細」，即使依照舊制付稅款一樣不菲。

以現時普遍上車盤樓價介乎400萬至600萬元計，樓價400萬元物業稅率2.25%，即9萬元；樓價逾400萬至442.857萬元，稅款為9萬元加超過400萬元款額的10%。至於超過442.857萬至600萬元的樓盤，稅款為樓價的3%，以樓價600萬元為例，須付印花稅18萬元。

另外，律師費、經紀佣金及裝修費等支出都要計算清楚。坊間有許多地產相關網頁都有不少置業計算機可供參考，入市前宜先計數。

4. 單位估價：樓市癲升 銀行或估唔足

銀行估價是買樓過程中不容忽視的一環，特別是近年樓價急升，估價追不到樓價情況時有發生。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，銀行處理物業估價是參考過去成交，當樓市升勢太急，若破頂成交未能及時反映，便會出現估價不足，換言之銀行批出較低的按揭金額，買家要付更多首期，財力不足的有機會上不到會而要撻訂收場。她建議買家於置業前預備較充裕的資金作首期。

網上估價僅供參考

另外，現時資訊科技發達，網上銀行估價相當普及，置業者將心儀單位資料輸入手機程式，隨時隨地可獲取物業估價，究竟網上估價準唔準？黃氏認為，網上銀行估價一般只作初步評估參考，宜向資深估價員提供多些資訊，如單位的獨有賣點，以便批出更貼市的估價。

近年上車門檻高，申請高成數按揭成趨勢，惟黃氏提醒置業者，高成數按揭的估價較一般按揭保守，銀行與香港按揭證券有限公司（HKMC）會先後為該物業進行估價，兩者間以低者為準或取當中的平均數，置業者要多加留意。

5. 物業按揭：想借錢須通過壓力測試

大多數置業者都會向銀行申請按揭貸款，想較容易過關，就要熟悉金管局就物業按揭向銀行發出的指引。

首置客可做90%樓按

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，其中一項置業者必知的規定是承做按揭必須通過入息壓力測試，即以現時利率加3厘計算（最低以5.15厘計算），而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平，直接影響其負擔能力，故入市前最好計清楚。

黃氏續指，金管局雖然亦規定銀行只可以承做最高樓價六成的按揭，但合資格的首次置業人士仍可透過香港按揭證券有限公司（HKMC）申請樓價八至九成的高成數按揭，要留意規範較多，例如樓價必須為600萬元以內（九成按揭樓價更要在400萬元以內）、物業必須為自住用途、供款佔入息比率及壓力測試會相對嚴謹等。

以一個400萬元單位為例，借九成按揭、按息2.15厘及供款年期30年計算，首期40萬元，如將按揭保費計入按揭貸款額約為375萬餘元，通過壓測的最低家庭收入約37,000餘元，每月供款14,000餘元。

資料來源：東網
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：邊間發展商為新樓提供最長維修保養服務？