分類: 置業貼士

樓價越來越高，對物業的維修保養，以至大廈日常維修管理都應打聽清楚，特別是購買二手物業。若公用地方平日維修管理不善，或單位手工質素差，輕則外牆剝落，嚴重的情況例如漏水，可能要花費一大筆錢去執修。

作為買樓新手，對於單位內、公用地方的質素及保養缺乏認識，購買具信譽的發展商及管理公司之新盤是最佳選擇。發展商例如新地（016）和信和（083）等，會為新樓買家提供售後保養服務。新地更是首創提供三年維修保證，他們設有跨部門交樓小組，會於單位落成交付業主前詳細檢驗每一個單位，一旦發現問題，就會通知承建商執修。

新地旗下的東環去年入伙，單位手工、用料都相對高質，若然有需要執修，業主可透過手機應用程式檢查跟進進度，是貼心的做法。

另一方面，物業管理團隊的專業也很重要，康業開始推行智能流動巡邏系統，輔助傳統的保安巡邏，可以通過相片、短片和錄音，記錄巡邏中需要注意或跟進的事件，還可加入常規及突擊檢查，仔細地注意物業的公共空間狀況，盡早進行執修，令物業管理變得更專業。

不論買樓收租還是自住，業主置業時除了要比較價格和尺寸，不妨也參考發展商的售後維修保養服務和口碑，作出嚴格選擇。

地產小子

資料來源：香港蘋果日報
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筆者本週跟友人聚會，大家最關心的不是股市，而是現時可不可以買樓。買樓與否根本上是兩派互相對立的陣型，而且雙方均是信念堅定，雙方很難說服對方。

撰文：周梓霖 ｜圖片：新傳媒資料室

有首期自住供得起 應該買樓

筆者在本欄甚少提及樓市，惟既然這個話題如此火熱，今期破例談談對買樓與否的看法。

對於買樓與否，筆者明確的認為：「如果你有首期、自住、供得起、而認為未來兩年樓價最差只會下跌10%，都應該買樓。」

一語道破結論後，接着下來便看看背後理據。首先讀者必須明白一個硬道理，香港物業比全世界任何資產都存在一個溢價。

無論是美股、港股、美債、石油、黃金、甚至是比特幣近月都有回調，惟獨是本港樓市持續破頂，幾乎不能找到一個可以上升周期如此長、回調幅度如此輕微的資產。

潛在購買力逐步累積

出現這個溢價的原因，不外乎是供不應求，而這問題絕非一時三刻可以解決。

住屋需求有很多種，其中一項可以量化的大需求是每年結婚數目。統計處數據顯示，自2009年起，本港每年結婚數目維持50,000至60,000宗。結婚後搬往新居或換大屋住亦理所當然吧。

不過看看住宅落成量便會明白何謂供不應求，差餉物業估價處數據顯示，本港2014至2017年私人住宅落成量每年僅維持於11,000至18,000伙。

運房局近日也表示未來三至四年，一手樓潛在供應會回落至96,000伙，平均一年不足25,000伙，每年都出現如此大的需求缺口，而且結婚兼且未買樓的人會持續增加，潛在購買力會隨著時間逐步累積。

【睇樓攻略】揀樓有乜注意？近年每有新樓盤開售，傳媒均邀來裝修師傅，對新單位進行仔細檢測，助讀者了解單位水準品質，但除此等細節位外，大家揀樓睇樓時，尚有甚麼需注意呢？ MoneySmart今次為大家簡述幾點！

沒有大窗台 方正實用佳

睇樓最重要是單位方正實用。最理想的單位，當然是由多個四邊型所組成，這樣家具擺放相對容易。最怕是哪類鑽石型格間，客飯廳或睡房呈三角型，絕對很考屋主或租客擺放家具的功力。

現時不少屋苑的客飯廳或房間，均設有巨大窗台，有的面積大得足夠放下兩個初生嬰兒。買樓睇樓，如遇著此等設計，可免則免。如真的無得揀，有人會因應窗台高度，將它設計成書枱，亦有人將床的水平位置與窗台一致，用作擺放個人物品或床上用品。

設有對流窗 通風又光猛

一個單位，最重要是有窗，窗多自然光猛，且可省卻開燈電費。窗戶位置，最理想的，當然是有「對流窗」，例如左邊牆的窗，正正對著右邊牆的窗，這樣自能通風，屋內縱有人經常肆意放屁，味道亦不會歷久不散。夏天之時，更會有風入屋，不需常開冷氣。

至於窗的大小，代表著街外人可以看到貴宅多少的室內情況。

如單位屬低樓層而又全屋採用落地玻璃，基本上街外行人對屋內景觀及人物行為，可謂一目了然。

向海濕氣重 向山蚊蟲多

景觀方面，最理想的，當然是海景，（但天氣潮濕之時，如沒抽濕機，屋內濕氣會極為嚴重）。對準業主來說，海景即使是遠景，也不要放過，因為將來單位放租放售時，均總算有一個賣點。

如景觀是面對學校、運動場、馬路或消防局，必受車聲人聲或運動會聲影響，建議勿選。面向山景或樹林景，則在夏天之時，易招飛蟲入屋。

低層嘈 高層放售叫價高

樓層方面，當然是愈高層愈好，原因是低樓層單位，既有大廈垃圾房的衛生問題，如樓下是公園或馬路，每日24小時的車聲人聲，最終只會令家無寧日。

遇著樓下是食肆，油煙味之大，更會影響生活。與此同時，將來單位若放售，高層單位往較低層單位能叫一個較好的價錢。另外，單位位置亦不宜與升降機太近，不然或有機會受到升降機運作時所發的聲音影響，難以入睡。

揀樓 大戶好定細戶好？

哪買大單位好，還是細單位好？過去一年，市場上不停推出一些約200呎的一人開放式單位，此等單位表面上入場費雖低，可滿足年青人上車需求，但如果置業者打算將來育有小朋友，自必然需更換大單位。

隨著80後及90後陸續結婚育兒，可預料未來的市場是，3人到5人的單位需求只會越來越高。在大單位供應少，及需求大的情況下，此等單位的租金或市值只會升得愈來愈快。

資料來源：MoneySmart、經濟一週
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今次的置業個案，是一名月入22K讀者，2017年跟任職空姐的未婚妻入市置業，但又驚上錯車，問諗sir點算。

撰文：諗Sir （Homeblogger） ｜ 圖片：新傳媒資料庫

諗SIR：

【新手置業】本人現年30歲，月入22,000元；未婚妻同年，任職空姐，平均月入約18,000元。

本人名下已持有一土瓜灣唐樓50%業權（已供完，家庭原因短期內不可除名及不可動用）。

另2017年底以約430萬元買入一個愉景灣一房單位自住（約440平方呎），用了未婚妻首置名額並以本人為擔保人，按揭借了約360萬元。

現時該單位銀行估價約450萬元，兩人現金只剩20萬，樓按月供約13,500元，扣除基本開支及供養父母等，每月只可儲約12,000元。

當時想法只是買樓自住，忽略了及後的理財需要，有點擔心上錯車。

請問以目前狀況，該如何準備下一步？如何可達成「一生三宅」的目標？

讀者SAM WU上

新手置業 先問自己理財投資為了甚麼

判別是否上錯車，就應先問自己理財投資為了甚麼？以及自己的強弱項是甚麼？

筆者認為，人擁「三宅」大致無憂之看法，是夫婦退休後能有一宅自住，而每人各有一宅收租，租金隨通脹升跌，能為退休使費作出最佳支持。

當然如再有能力，能將資產分配到海外是更佳選項。

買樓要持有才可獲利

選擇買樓是因為可抵押樓去先借一大舊錢，而讓通脹去貶走原本覺得難還的按揭，即是20年後甚麼「月供15K」，已不是甚麼一回事，但租金就可

通脹上升，以及樓供斷後租金是業主的。

不厭其煩將上述再講，係因為太多香港人被灌輸賺錢概念，認為要低買高沽先至醒，其實不斷出消息指樓價創新高只屬銷售把戲。

投資與工作一個共通點，是堅持初心的人總能獲得「勝利」。在貨幣濫發時代，買樓要持有才可獲利，短線操作不宜。

至於讀者，2017年尾借360萬元按揭買440萬元樓，即首期付80萬元，後剩現金20萬元，即兩人在29歲夾埋儲到100萬元，看法是中規中矩。

可惜是收入同「三宅」組比仍是較低，兩人借貸力為520萬元〔（22,000+18,000）÷100×2.59*﹞，現已用掉360萬元。

就算讀者他日真係賣埋唐樓50%業權俾自己買第二宅，若人工不增的話，只可借160萬元（520萬元−360萬元），而首期能付多少看唐樓賣到幾錢。

若未來幾年樓價不跌，360萬元（200萬元首期+160萬元借貸）預算，在香港買樓只可買很細間的。

出入股市炒賣能長勝者少

當然樓價或會下調，不過手揸360萬元預算，連買第二宅都有困難，莫講買第三宅了。故讀者強項係年輕，儲蓄力正常，而弱點是借貸力低。

如讀者未來加人工唔快，現在就要打算如何開拓收入來源，收入增加才可倍大資產解困。

至於出入股市炒賣能長勝者少，平民買股就算真可由100元炒至1,000萬元，但往往都因自我膨脹，而將錢輸番喺股市。

常言賺錢難，但發達之後，唔財大氣粗兼保持謙卑心態更難。所以都係果句，只保持20%至30%資金投入股市就夠。

令自己儲蓄水平增加

50萬元本金，以當中40萬元收息而10萬元炒股。就當10萬元炒股錢輸晒，40萬元收10厘息，兩年大概已cover到之前損失。

留意，唔可以打兩份工只屬公司規定，稅局及銀行係容許借款人擁有幾份職業的，讀者可利用網上銷售，或一門真實存在的生意出糧俾自己，令借貸力上升，變相更易買樓。

做好儲錢，閒錢大部分作收息而小部分買股，實實在在令自己的儲蓄水平增加，先擁有二宅；買股唔使急，仲有成世人時間。

資料來源：經濟一週
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等足20年無買樓 依家先上車 3大考慮要諗真
有位讀者等足這年未上車買樓，但近日看中一個單位，想入市。但朋友拍樓價高又快加息，於是問問諗sir意見。

撰文：諗Sir （ Homeblogger ） ｜ 圖：新傳媒資料庫

諗SIR：

本人等了20年，都沒有買樓，但最近遇到一個心儀單位，是車公廟站上蓋物業，樓齡五年，每平方呎價約18,200元。

不過，朋友說我已等了20年，依家個市似轉勢，又即將加息，叫我不要買。

本人當然擔心跌市摸頂，但又不知跌市時是否一定可以買到心儀的單位。而且現時無任何物業亦無租金負擔，請問應該買還是睇定啲再諗呢？

因為身邊太多人話依家個市太瘋狂，麻煩諗sir指點，衷心感激。

補充一句，那個單位要今年9月尾才交吉出售，所以如現在購入的話，將要承擔按揭貸款風險。

讀者GEORGE HSU

諗SIR答

由尾開始答，讀者提出買樓要承擔按揭風險，但究竟有無計過風險有幾高先？

例如夫婦兩人月入共60,000元，借貸力為780萬元（60,000÷10,000×50%×2.59*）。

若心儀單位實呎600平方呎，18,200元一呎，即賣價為1,100萬元；若為300實呎單位，同呎價賣約550萬元。

在付四成首期下，買家入600呎單位要付440萬元首期另借650萬元，月供約25,000元（6.5÷2.59×10,000）。

準買家要首要考慮，是月供25,000元是否付得起？這還未計要付之印花稅。

香港樓價近10年來連續大漲小回，打工仔的薪金升幅卻普遍遠遠跟不上，不少等上車的港人因此苦不堪言，但令他們更絕望的真相還在後頭。

綜合型房地產公司高力國際的報告顯示，上車客的曙光最快或要在2019年底才出現。高力國際研究部董事石峰解釋，未見有扭轉香港經濟向好的因素出現，利率因素亦要到2019年底才開始對樓價有威脅的水平，更指一看兩個指標，就知道即使樓價屢創新高，亦未存在明顯的泡沫。

指標一：中小型住宅6個月升幅未高於12.1%

要找出樓價升勢的轉角位，歷史數據可以提供一點頭緒。石峰指出，依據差餉物業估價署的中小型住宅指數自1996年初至今的數據，當樓市過熱時，除了樓價處於相對高的水平，上升速度亦同時加快，以6個月計的升幅一般高於12.1%或以上。大約在1997年、2004年、2005年、2008年及2010年前後，都曾出現樓價6個月升幅超過12.1%的情況，而樓價均隨後出現回吐。

回顧截至2月的6個月期間，中小型住宅樓價升幅為6.9%，仍遠遠低於12.1%的水平，石峰因此認為即使樓價近期節節上升，現時樓市仍只是處於中度、甚至低度的風險，並不存在明顯的泡沫。

不過，值得注意的是，這個指標並非屢試不爽，例如在2015年，港股雖出現短暫的股災，但無損香港經濟，利率仍處於低位，及當時的中小型住宅樓價未有升穿12.1%，有關樓價照樣出現急跌。其實，高力還有另一個指標，可以發掘出當年的暗湧。

指標二：樓價升幅低於預期估值

石峰指出，高力內部設有一個運算模型，綜合入息中位數、中小型住宅回報率及3個月香港銀行同業拆息等7個因素，去估算整體樓價的理論值，以製成均衡價格指數（EPI），並將差估署的物業指數定義為實際住宅價格（API），再比較兩者找出趨勢關係。石峰表示，當API高於EPI約5.9%，樓價便有調整壓力，這指標在1996年至1997年、2007年至2008年、2010年至2011年以及2015年間都應驗。

石峰分析道，市場有時存在資訊不對稱的問題，加上可能出現不理性的買家，以致樓價剎時間異常走高，但最終會在短期內向EPI回歸。石指出，目前API其實顯著低於EPI約5.33%，除非API突然急升，並在年內超越EPI逾10%，否則樓市過熱並進入調整的機會不大，「我哋嘅樓市好安全」。

利率在明年底前難威脅樓市

展望樓價在年內餘下期間的走勢，石峰基於2018年經濟基調良好，預期住宅市場繼續需求強勁，中小型住宅全年有望錄8至10%的升幅，並強調單單樓價創新高不等於樓市有下跌風險，「起碼等樓價升幅接近12.1%，先開始要擔心係咪有調整壓力。」

石峰表示，在經濟向好的背景下，利率已是較可能對樓價造成壓力的因素，但以市場慣用的3個月香港銀行同業拆息計，扣除約2%的通脹率後，香港市場目前其實處於負利率，預期要待這利率升到最少1.8%時，才對樓價構成壓力。

更重要的是，由於美國採用循序漸進的加息步伐，市場已預期當局今年加息3次、2019年加息3次及2020年加息2次，而且幅度溫和，每次加25點子，石峰據此推算，3個月香港銀行同業拆息起碼要到2019年底才達1.8%水平，「市場消化得到」，寄語投資者與其著眼於利率或未發生的事，不如看數據判斷樓價會否出現調整，「我唔覺得樓市存在危機」。

資料來源：HK01
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