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【施政報告】9成按揭買800萬樓宇　每月供款及壓力測試收入要多少？

行政長官林鄭月娥今日（16日）宣讀任內第三份施政報告，林鄭月娥在房屋問題中宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首置人士可申請最高9成按貸的樓價上限由現時400萬元提升至800萬元；最高8成按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。

按揭成數被放寬，可以減輕上車人士在首期支出的壓力，但供樓也要計算壓力測試。按照現時規定，首間自用已補地價的資助房屋及私樓物業一般樓價400萬元以下可承造按保，最高9成按揭、上限360萬元。

至於400至600萬元物業則可承造最多8成按揭、上限480萬元；600萬至1,000萬的樓宇則只可承造60%按揭。而按揭成數高於8成的樓按風險審批，供樓與入息水平比率要求不高於45%、加3厘壓力測試後則不高於55%。

新措施下的壓力測試

在新措施下，首置人士購買800萬單位，可以申請9成按揭，首期為80萬元，以按揭利率2.625厘、還款期30年計，每月供款為28,919元。在基本「供款及入息比例」(DSR) 供款不能超過入息45％的要求下，個人或家庭收入下限須為64,264元。

再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為41,447元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為75,358元。

現有措施下的壓力測試

而在現有措施下，首置人士購買800萬單位，只可申請6成按揭，即首期高達320萬，以按揭利率2.625厘、還款期30年計，每月供款為19,279元。在基本「供款及入息比例」(DSR) 供款不能超過入息45％的要求下，個人或家庭收入下限須為42,842元。

再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為27,632元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為50,240元。

資料來源：經濟日報
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【按揭息率】美國步入減息週期！拆解香港按揭息率不減反加原因

美國極有可能步入減息週期，惟香港卻未具任何減息空間。本週香港上海滙豐銀行更上調與香港同業拆息掛鈎的H按按揭的封頂利率，由最優惠利率減2.65厘，上調至P減2.5厘，即是實際的H按封頂利率由2.475厘上調至2.625厘，適用於一手樓、二手樓及轉按。有指中銀香港（02388）、恒生銀行（00011）及渣打香港亦跟隨。換言之，香港實質的按揭息率變相不減反加。

美國減息 香港按揭息率不減反加

據政府統計處在2016年進行的中期人口普查，香港有121.7萬個家庭擁有自置物業，當中有41.8萬個家庭尚未供甩樓按（見圖三）。當美國進入減息週期，他們期望按息因而下調。惟華僑永亨李若凡及中國通海方德霑認為香港現時仍未有減息空間，主要有四個原因導致。第一，以往美國加息香港亦未有跟足；第二，現時香港同業拆息可能再次抽高，銀行邊際利潤隨時減少；第三，香港銀行結餘只有約逾500億元；第四，全球及本地政治因素影響。

銀行資金成本增加

過去五年，美國在加息週期中一共累積加息九次，合共2.25厘，但香港未有跟隨美國每次加息。反而在去年9月香港銀行才加息一次，幅度只有0.125厘，所以李若凡相信美國減息，香港亦不需要一定跟隨美國，仍需要視乎當地情況。一直以來，銀行獲取資金的方法主要有三種，一是透過定期存款；二是活期存款；三是向其他銀行借貸。但在今年初時，香港一個月港元拆息曾抽高至2.994厘，創下2008年金融海嘯以來新高。

李若凡解釋主要是受新股上市，半年結，以企業派發股息兩項季節性因素影響，如果對比去年同期亦錄得相若升幅。相比年初，港元拆息其實仍處於偏高水平，一個月拆息在2厘水平；加上因銀行曾經出現「水緊」， 接下來銀行又需準備年結，或者推行虛擬銀行的發展，導致很多銀行都不願意把錢借出。為了避免再次出現資金短缺的問題，各大銀行都上調定存利息來搶資金，競爭加劇時使資金成本極高。

銀行融資成本更貴，銀行邊際利潤減少，世上沒有一間銀行會做「蝕本生意」。銀行基本上不會上調最優惠利率，但調整封頂息率公式以提升利率便成為唯一的出路，並改善按揭業務利潤及息差。如滙豐已快同業一步率先在一個月內兩度上調按揭封頂利率，由最優惠利率減2.65厘上調至最優惠利率減2.5厘，適用於一手、二手及轉按，即時生效，即實際按揭利率會升0.15厘至2.625厘。滙豐發言人回應指，滙豐作為香港主要市場參與者，需要致力確保本港按揭市場能夠健康，以及持續發展，因此會根據市場情況而定期檢視，並作出調整。而且這次上調按揭封頂利率是參考多項因素，包括香港銀行同業拆息、該行的競爭力及市場價格。

政治因素使資金流走

方德霑認為不減反加原因是來自短期因素，現時發生的社會事件讓一些資金想離開香港，特別影響到一日或一星期的港元拆息，所以上調按揭封頂利率的原因，就是希望不要太影響到銀行自己的商業營運。未來事情銀行不能估計，可能突然間同業拆息急升，銀行便有虧錢的風險，即使現在未出現，但必須先做一個風險管理。同一時候，香港以前都曾出現同業拆息抽升，但虧錢的機會非常低，而且銀行可以自己承受。

但是現在虧錢的機會率增加，若香港一旦出現大問題，資金會持續流走一斷時間，因此作為一間銀行亦需考慮這些因素。李若凡指最優惠利率都是用在借貸上。近期銀行上調了最優惠利率，減少最優惠利率減定息率的差距，或者調整H按利率公式的差距，以提升實際按息。

港減息需要符合條件

由此可見，對於銀行來說，按揭方面不是太搵到錢，甚至正息差正在受壓中。如果香港要跟隨美國減息，李若凡認為香港必須要符合以下情況才有條件減息。

首先，香港銀行同業拆息需要有一個大幅度的下跌，並重回以往水平，比如可以回到3月份時約為1厘左右的水平。但是她笑言現時仍未看見這個機會，因為重回1厘的情況下，就是需要資金流回香港，市場會看到港元走勢偏強，但是現時港元處於7.83至7.84水平。另外，一旦聯儲局多次減息或者減至低位，同時經濟好轉，亞洲經濟未至於令投資者沒有信心去投資， 以及香港政治因素消退下， 這些情況結合，香港才有機會減息。

資料來源：經濟一週
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【一文睇晒】物業估價、貸款利率計算、壓力測試、按揭成數！

按揭代表以物業作抵押，也稱物業貸款，屬於有抵押及長期貸款。以下懶人包將會介紹和比較香港按揭計劃的貸款利率、按揭成數、物業估價、現金回贈及按揭保險。

按揭簡介

現時香港提供按揭服務的有銀行、坊間的財務機構及發展商，除了銀行外，其他都不受金管局監管，所以審批較靈活，但利息相對更高。如果未能如期還款，銀行或財務機構可以取消贖回物業的權利，或回收物業。申請按揭時，需要繳付每月還款額、利息、稅款和其他相關費用。還款支出主要取決於按揭利息和還款年期。

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圖片：新傳媒資料室

按揭物業估價

承造按揭時，銀行會為物業進行估價，找估價行評估物業價值。每間估價行對同一物業的估價，都有機會不同。如果已簽妥臨時買賣合約，銀行一般會衡量樓宇估值是否「估足價」達致成交價水平，如估值低於成交價，便屬估價不足。在這種情況下，借款人未必可獲銀行批出足夠貸款支付樓價尾數。因為銀行會以估價及成交價當中之較低者為準，再根據可承造之按揭成數計算按揭金額。

按揭壓力測試

根據金管局指引，置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試，評估買家的供款能力。在當前按揭利率下，按揭申請的每月供款不可高於申請人家庭收入的一半。銀行批核的按揭申請，須經過雙重入息測試，分別是「供款入息比率」和「加3%」壓力測試。

「供款入息比率」：

如果按揭申請人目前沒有申請其他按揭，又或者有按揭擔保，供款入息比率均為50％。即是，按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入的一半。如果申請人要做8成以上按揭，供款則不可佔月入超過四成五。

「加三厘」:

申請人將有意選用的銀行按揭計劃，加3％計算。此利率計算出的供款，不可於申請人個人或家庭月入中，佔超過60％；如果要申請8成以上按揭，供款入息限制要扣減5％，以上述9成按揭情況即為55％。

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圖片：新傳媒資料室

按揭成數

註：600萬元以下樓宇，首置客須透過按揭保險，才可承造6成以上按揭。

在金管局最新規定下，銀行批出的按揭成數最高為6成，且樓宇要在600萬或以下。如要借超過6成的按揭額，需要申請香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」，不同樓價可承造的按揭上限有所不同。要借足9成按揭，就要符合首次置業及入息供款比率為45%或以下；或申請物業二按計劃，一般提供該服務的為財務公司、發展商或物業代理。

按揭利息種類

在還款期內，銀行會按照按揭利率收取利息。在香港，借貸人會每年得到新的按揭利率報價。

按揭利息種類分爲 P按 （最優惠利率按揭計劃）及H按（銀行同業拆息按揭計劃）。香港銀行同業拆息率(HIBOR）和港元最優惠利率（Prime Rate）會不斷浮動，但因爲Prime Rate的走勢更易掌握，所以H的按揭利息一般比P低。不過，並非所有銀行的按揭計劃都提供H按選擇。一般而言，如果採用H按，需符合最低貸款額。

恒生銀行按揭計算機

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港元最優惠利率（HKD PRIME RATE/P按)：

P按以‘P-x’ 計算實際按揭息率，是銀行為信譽良好的顧客提供的利率。目前港元最優惠利率有兩個，分別是大P（5.375%）和細P（5.125%），大部份中小銀行都選擇用細P為港元最優惠利率，而一般較有規模的銀行會使用細P（5%）。

 銀行同業拆息利率(H RATE/H按)：

H按以「H+x」 計算實際按揭息率。銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。

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按揭保險

按金管局規定，任何物業的按揭貸款，批出的按揭成數最高為6成。除了首置買家（9成）外，若所需貸款額多於6成，則需申請按揭保險。提供按揭保險的公司會向銀行作擔保，讓買家獲得6成以上，或九成按揭額。

目前香港有3間公司提供按揭保險，分別為香港按揭證券有限公司（HKMC），昆士蘭保險（QBE）及美亞保險（AIG）。三間公司保費都是一樣，因爲利息和現金回贈是銀行決定，所以選用不同按保公司不會影響利息和現金回贈，但最終貸款金額以及還款年期就由提供保險的公司決定。

至於保額的多少，則取決於按揭成數、按揭年期、支付方式和按揭種類等多種因素。若申請人符合信貸要求，有穩定收入，一般都會有保費折扣優惠。保費以貸款額計算，可以一次性支付，也可落入貸款額內分期支付。

現金回贈

銀行會向按揭申請人提供一定成數的現金回贈，細行通常由1％起，大行可達1.85％ – 2％。金管局規定，如現金回贈高於1％，則須於按揭額當中扣減。

資料來源：SmartED經濟一週
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【按揭調整】滙豐月內兩度加按息 封頂利率再增0.15厘

後市未見明朗，銀行近月頻頻出手調減樓按優惠，最新有銀行將全綫樓按息率上調至2.625厘起，變相一個月內累加0.25厘，將對樓市走向添壓。

多間大型銀行自6月底起相繼調整樓按優惠，包括削減回贈及上調H按封頂息率，滙豐剛就全綫新造、轉按按揭，H按封頂息和P按息率均由低至P減2.65厘，加至P減2.5厘，即該行現時P為5.125厘計算，實際按息為2.625厘，加息0.15厘。

不過，若計及該行8月中才全面上調封頂率0.1厘，換言之，1個月內累加0.25厘。

滙豐回應指，該行經過參考多項因素，包括銀行同業拆息、競爭力及市場價格，決定調整按揭息率，會致力確保按揭市場能健康及持續發展。

倘若以貸款每100萬元，供款30年計算，實際按息由2.375厘升至2.625厘，業主每月須供多約130元，加幅約3.3%。

另外，其餘大型銀行近期也至少已調整一次按揭優惠，包括中銀亦將全綫按揭實際按息加0.1厘至2.475厘，並削減回贈。

中原按揭王美鳳認為，本港拆息持續處較偏高水平，最近定存競爭加劇，銀行資金成本未見回落，決心進一步改善按揭業務利潤及息差，惟相信年內大型銀行調整按息行動已告一段落。

經絡按揭曹德明指，相信是次並不會引發所有銀行即時跟隨，但整體按息保持上升趨勢，預計年內實際按揭息率維持2.5厘至2.8厘即仍偏低水平，其他銀行第四季將逐步收緊按揭計劃。

另有消息人士透露，銀行近兩月密密調整按揭息率和回贈，主要是邊際利潤極度微薄，但預計今次將是本年最後一輪調整，估計其他中小型銀行也會逐步跟隨，但幅度未必跟足。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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【樓宇按揭】「龍床盤」不批按揭成驚弓之鳥 樓按審批時間要幾耐？

近日有一個主攻迷你單位的新盤，被指有大銀行不肯承造按揭，引起滿城熱話，而新近買了二手樓的網民xxxmcy，剛剛簽下臨約，亦擔心銀行未能同步批出樓按，抑或要等銀行批出按揭，先簽正式買賣合約，因而向網友救助。

網友們二話不說回應，只要資料整全，不消一、兩個星期銀行就會批出樓按，又溫馨提示，應該同一時間「貨比三家」，再比較哪一間銀行提供的按揭條款最好再下決定，而最穩陣的做法，應該睇中單位後、未簽臨訂之前，就要同步向銀行埋手，尤其是有相熟銀行的買家，有機會給予申請人預先批核，雖然最終按揭條款、利率或許有偏差，但至少買家知道「行情」，安心等銀行批核。

有買家購入二手樓後擔心未能批出按揭。（資料圖片）
有買家購入二手樓後擔心未能批出按揭。（資料圖片）

網民點睇

pbpk0384xxxx：齊料無野要補，最快三個工作天

lllccxxxx：最快最快1星期，你去銀行做左預先批核，咁就最穩陣

xx147：如無按保一、兩星期就得，有就多一倍時間都唔出奇，不過都要視乎資料齊唔齊， 買果層樓既質素，當前經濟環境等

xxx_yehyeh：一個至一個半月左右算快，一般都批足比你，放心

xxxxanmama：我無等按揭批先簽正式合約呀，未試過咁快批出。我都係兩個月成交，中間出左問題批唔切就比人沒收大訂架嘞，無必要冒甘大險， 預鬆小小時間比自己。如果齊文件， 兩個月好夠， 而且好多業主亦未必肯三個月成交

xxxxxfunpig：我由申請到批大概一個月，簽左正約之後先收到offer

judyxxx：我落大訂時都未出，不過銀行係成交日前已批咗，銀行會睇住你個交日期做嘢。不過建議同一時間做幾間，到批咗你都仲可以睇下邊間靚仔啲。

xxxping：其實最好預先問你自己心儀嘅銀行，預先已經知道大概得定唔得，我當時搵自己出糧嗰間同埋另一間大銀行，兩間都唔使兩個星期就批左

20150xxxbb：有臨約便可以申請樓按，但小心佢同你講可以按幾錢，但你真係要做樓按時可能無咁多，小心點。估唔足價唔係問題，只是你以為可借款係佢初步講個數

資料來源：地產站
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【轉按有著數】高息、高成數按揭轉按潮將至

本港銀行8月初集體上調新造按揭息率，現時市場新造按息介乎2.25厘至2.35厘左右，對一般業主來說，轉按只可以賺回贈，反而息率較現時按息高出0.1至0.2厘。不過，對揀選高息、高成數按揭的業主來說，轉按產品仿如「沙漠甘泉」。

三年前，紅磡環海‧東岸開售，沙中線概念、低至5%首期，編織出一個又一個「不可多得」的上車夢，吸引不少地產代理入市，有地產代理向本報透露，當年自己選擇即供、九成半高成數按揭計劃，一按部份息率以銀行利率為準，二按部份由發展商提供，首4年定息2.15厘，其後最優惠利率（大P）加0.75厘，實際按息是6厘，「依家仲係蜜月期，供多年，還多年先，發展商提供嘅低息優惠期屆滿，就會轉按至銀行」。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期，高息、高成數按揭計劃優惠期一過，會引發大量轉按需求。要注意的是，若將貸款由發展商轉按至銀行，按揭成數將由八至九成半降至五至六成，少不免要補回首期差額。可幸的是，過去三年樓價有可觀升幅（當時最平單位313.8萬元計，市場估值升至近500萬元，實際情況可向銀行查詢），用家未必需要抬錢轉按，但要留意供款能力是否通過銀行壓力測試。

未必人人肯未收樓就開始供樓，當年不少人揀選「建期付款方法」，亦即是發展商炮製的「直通車計劃」（詳見本報7月報道【奪命直通車】環海‧東岸一按第二年加到6厘息194呎利息245萬）。上月發展商落實按揭利率，首年為4.75厘，次年起升至6厘，預期利息支出大增，不少買家大失預算，據講受影響有幾百個用家，該代理指「大家都以為收樓利率大概會係2.35厘，一收樓，唯有轉按至銀行，唔使捱貴息」。

王美鳳亦突破盲點，指出建期付款方式其中一個限制是「按揭需以買入價或最新估值計，而且以較低者為準」，換言之，「直通車」業主不能夠因為樓價升，而享受到較高估值，隨時要抬錢上會。
舉例當時最平單位313.8萬元計，業主已付5%首期（15.69萬元），其後每月供0.35%，三年累付約40萬左右，即大概支付樓價的15%，餘下大約85%，相當於266.73萬元，可用發展商按揭。如要轉按至銀行，最多可借六成，換言之，用家要抬樓價25%至銀行才能上會，相當於大約78萬元，能力不及就只能硬食貴息。

一般二手樓業主，只在銀行有一按，又是否應轉按？翻查金管局數據，去年有近三成新造按揭屬於轉按，今年上半年，轉按宗數仍佔25.45%。以400萬元貸款做轉按的話，新造按息上調0.1厘，換言之，一年利息要多付4000元，兩年罰息期內，利息支出就較原有按揭計劃多大約8000元。

按計劃執行董事葉敬誠透露，近期轉按查詢的確減少，「由年初至7月，用任何角度計（轉按）都有著數，踏入8月客戶要自行計數，他們都有一定疑慮，（轉按）市場就會靜咗。」

他續指，銀行仍提供貸款金額1.7%至1.9%的現金回贈，相當於6.8萬至7.5萬元，扣除律師費後，亦可抵銷逾10年的利息開支，「小數怕長計」，只要往後恒常在合適時機轉按，基本上可節省不少利息支出。不過，較大風險是，「無人能保證銀行未來會否繼續提供高現金回贈優惠」。

資料來源：蘋果日報
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銀行如何評估還款能力

銀行在審批按揭貸款的過程中，大致上會分兩大範疇進行信貸風險評估，其一是衡量關於用作抵押的按揭物業，例如是物業的市場價值、樓齡、質素、業權狀況等，此部份本欄已提及；另一方面是評估按揭申請人本身的財務狀況，首重還款能力，其次是可進行交叉銷售的機會及與銀行之關係等。

一般來說，銀行需計算借款人的供款佔入息比率(Debt-servicing ratio, 簡稱DSR)，即是借款人每月總債務供款額佔入息的比率，例如申請人之月入是50,000元，每月供樓及供車金額合共20,000元，他的DSR便是40%。基於按揭措施之推出，目前DSR之要求已較從前提高，現計及壓力測試後，若以25年期計，每月總供款額佔入息已不可多於43.6%，若屬於第二套房按揭，此比率再需下調10個百分點。評估DSR的同時，銀行亦會衡量借款人的工作性質及入息的穩定性，例如借款人屬於專業人士或公務員，又或於現職公司已工作數年，每月入息穩定，銀行將視借款人為信貸風險較低之客戶；若然借款人之入息並非固定，例如是以賺取佣金為主的營銷代表、的士司機等，銀行一般要求最少達半年的收入紀錄，以其平均收入衡量還款能力，不過部份銀行對於非固定入息人士的按揭申請會較為保守。

另外，銀行亦會考慮與借款人之關係，例如借款人多年來是該銀行的大額存款客戶，並一直使用銀行的產品及服務，又或決定於該銀行開設出糧戶口，這些都正在或準備與銀行建立長遠的客戶關係，銀行便願意提供較佳樓按優惠。現時按揭息率仍處低水平，利潤甚微，銀行十分重視按揭客戶帶來的潛在交叉銷售機會，故此高入息中產人士自然獲銀行識別為「好客」。

其次，借款人的年齡亦是銀行審批按揭的考慮要素，亦直接影響銀行可批出之按揭年期，現時銀行一般設定借款人年齡與供款年期總和的上限為70年至75年，不過，由於按揭年期上限為30年，即使借款人只有30歲，最長按揭年期亦僅限30年。

撰文：王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

資料來源：地產站
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花旗調升H按封頂息至2.35厘 每月或供多250元

因應港元資金成本上升，再有銀行調高H按封頂息率，花旗宣佈，H按計劃為一個月拆息（H）加1.4厘，封頂息率為最優惠利率（P）減2.9厘，而花旗P為5.25厘，即實際為2.35厘，在現時一個月拆息持續高企下，等於供樓客須多付利息0.1厘。

反觀P按計劃似乎更有着數，其實際利率為P-3厘，即等於2.25厘，在1個月拆息高漲時，P按反而更有着數。中原王美鳳預料陸續有銀行調高封頂息率（詳見：http://bit.ly/2Mmz9Lz）。

以市民參與H按買600萬樓為例，首期為2成，分攤30年歸還，假設利率為2.35厘，每月供款為18594元，假設利率是2.25厘，每月供款則為18348元，微升250元。

花旗指，會不時檢視按揭息率，並因應市場情況作出調整，是次調整按息利率是因為要平衡資金成本上升的壓力，提升銀行風險管理。

資料來源：蘋果日報
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空間大改造會犯法嗎？

位間隔改動有否違規，有時連業主亦全不知情，只有待問題被揭發，接獲告票甚至釘契下始知嚴重性。如果閣下有意為單位進行大改動，不妨留意以下常見但又容易「踩界」的改建情況。

1. 開放式廚房

“將廚房牆身拆掉，以增客飯廳光源及空間，屬最常見的改動之一，尤其是廚房牆身大部分並非主力牆，對內籠結構並無重大影響，所以不少「無飯家庭」索性將廚房改作開放式，但不會為改動向有關部門申請。”

除非單位原先為開放式廚房設計，如不少近年落成的住宅標榜無火煮食，以開放式間隔代替原有廚房，但實情是發展商早在規劃建築時，已向當局申請。

牆身大門耐火用

廚房設有梗牆及梗門，主要作用是要符合消防安全條例，因為牆身及大門可於火警發生時起耐火效用，以延緩火勢蔓延，所以擅自拆牆，甚至更改原有的廚房門作玻璃門、趟門或摺門等非耐火物料等，均已涉及違例。

再者，廚房內有不少水電裝置藏於牆身之內，拆卸牆身不止影響原有單位，對其他單位也有影響。

2. 自製特色戶

“特色單位向來是市場的搶手貨，但供應有限，觸發不少業主自行改建特色戶，最常見是將兩個相連單位打通，更甚者上下打通成自製複式戶。”

不論相連打通，抑或上下打通，由於涉及大規模間隔改動，大部分業主在改動前亦會知會管理處及透過相關工程人員向政府部門申請。

打通單位申請需時

但申請需時，而且要經多個部門審批，所以絕非打通兩幅牆般簡單。

另外，如果單位附設環保露台，因每戶的露台面積有限制，故會出現單位可打通，但露台不能打通，或多出面積上限的露台要封鎖部分空間。

3. 露台變廳房

“偌大的露台，只供曬晾及賞景有人會認為有點浪費，所以有部分業主將露台密封，改作儲物房用，或將客廳或睡房延伸至露台，以擴大室內實用空間。”

改建露台除了因加重露台可接受的承托力，而有機會出現安全問題外，也會影響物業外觀或觸犯大廈公契，管業處有權拒絕改動。

管業處有權拒絕

若將廳房延伸至露台，但樓上單位並未跟隨改動，若日後出現去水位滲漏或防水欠佳，已改裝的單位將遇更大問題。

4. 無遮掩浴室

“為了令室內空間更通透，有業主會將浴室，尤其是主人套房內的浴室以玻璃或透明物料代替原有的混凝土牆身，此設計更常出現於示範單位身上，無疑省去密不透風的牆身，即使空間沒有遞增下，視覺上也見開揚。”

減省牆身要將三件頭的擺放、去水位的編排重新調配，一旦裝配不宜，導致滲漏情況並影響其他住戶，屋宇署也會向業主發告票，要求執漏。

單位曾改動 代理須披露

據屋宇署資料顯示，僭建物凡指違例建築工程。而未經建築事務監督事先批准的樓宇加建或改動工程，或未有根據「建築物條例第123章」所訂的小型工程監管制度而進行的小型建築工程，均屬違例。

釘契可買賣 惟按揭難

常見的違例工程有冷氣機或冷卻塔的支承構架、平台構築物、天台構築物、分間單位、結構改動、渠管錯駁等。

對於間隔已改動的單位，買家入市前除靠肉眼判斷改動是否合法，地產代理亦有責任如實披露，再者，可透過物業查冊資料，了解有否相關的產權負擔，如清拆令、維修令等。因未經屋宇署批准而擅自改動，單位將被釘契，雖然現階段釘契的物業仍可買賣，但面對銀行按揭時有一定困難，以及成交後，有關違規改建責任將轉至新買家身上。

 

資料來源：地產站
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置業貼士

H+0.7%真的比H+1.24%供款便宜？

大家若有留意樓按新聞，相信對「轉按」一詞絕對不會感到陌生，「轉按」即是將現有貸款餘額轉到新的貸款計劃，主要是希望可以減少利息開支。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，去年的轉按宗數是繼2010年後的第二高位，達到35,646宗；其轉按金額更高達1,262億元，創出歷史新紀錄。回顧過去，2010年及2017年均為轉按的高峰期，皆因兩年的按揭計劃均十分優惠，締造了轉按的誘因。特別在2010年的時候，普遍拆息按揭計劃的利率只需H+0.7%，相比現時市面上普遍的拆息按揭計劃利率H+1.24%更低。因此有人認為，若當年置業的人士，現時已享有最「抵」的拆息按揭計劃，所以無需轉按。事實上，其實即使轉按後計劃的利率比以往高，但計一計數，其實仍然有可能「有利可圖」，以下分幾點說明之。

（一） 同業拆息高企，封頂位不同

假設有業主於2010年承造按揭，當時按揭計劃的利率為H+0.7%，對比現時的拆息按揭計劃，字面上已有超過半厘的息差。不過，由於近期一個月銀行同業拆息持續高企於1.5%以上的水平，即使使用H+0.7%的拆息按揭計劃，亦已達到封頂位水平。現時大多銀行的封頂位設於2.15%，即如實際按息超過封頂位，亦只需以封頂位息率2.15%供款。不過，以往按揭計劃的封頂位水平或與現時不同，多數設於2.25%或以上。因此，以現時的同業拆息來說，H+0.7%的實際供款或比H+1.24%按揭計劃更高。

有1%，而現時普遍的按揭現金回贈已加碼至1.7%、甚至1.95%。舉例貸款額尚餘300萬，轉按最多可得到現金回贈5.85萬，扣除手續費、律師費等，仍有數萬元的回贈收入，相等於數個月的供款。

（二） 高息存款掛勾計劃

現時大部份銀行提供的按揭計劃，都會附設高息存款掛勾計劃戶口，若業主將手頭上的資金存放於該戶口內，便能得到與按揭利率相同的利息收入，上限多為貸款額的一半。不過，以往此類的存款掛勾戶口並未普及，因此新按揭計劃可最多為業主節省一半的利息開支，成為轉按的一大賣點。

（三） 現金回贈加碼

銀行按揭競爭相當激烈，優惠亦不斷提高。以往銀行的現金回贈大約只有1%，而現時普遍的按揭現金回贈已加碼至1.7%、甚至1.95%。舉例貸款額尚餘300萬，轉按最多可得到現金回贈5.85萬，扣除手續費、律師費等，仍有數萬元的回贈收入，相等於數個月的供款。

（四） 重新審視按揭計劃，套現再投資

業主轉按時，除了可得到新按揭計劃的優惠外，還可重新部署適合自己的按揭計劃，例如減低按揭成數、移除擔保人等，更可套現作其他財務計劃，靈活調配資金再作投資。

 

撰文：劉圓圓 經絡按揭轉介首席副總裁