標籤: 按揭

疫情持續升溫，有大型銀行就物業推出「還息不還本」的安排，最長1年，對於哪類業主吸引力較大呢﹖

•物業推短期「還息不還本」，對經濟有困難人士或中小企，效用較大
•實力強、按揭期後期的業主，同類需求較小
•平衡銀行借貸風險、達致雙嬴

該行指，期滿後可因應情況申請再延長6個月，即最多12個月無須償還本金，方便客戶靈活調動資金。該行亦會豁免客戶有關申請的手續費。

昨日有銀行就物業推出最長1年的「還息不還本」安排，當中有不少限制條款是值得留意，除供款要滿1年及還款記錄良好外，該計劃將不涵蓋承造按揭保險、申請發展商二按、未補地價公營房屋及公務員貸款的按揭客戶，而採用固定年期供款或每兩星期週期供款的，也未必適用。其次，不論貸款是否仍處罰息期中，使用計劃毋須延長或加設罰息期限制。

該計劃的好處，是主要於期內(最長1年)，借貸業主只須供息，暫時減輕了部分供樓開支，對於突然失業及經濟有困難或壓力的供樓人士，以及中小企業的效用較大，可持較多流動資金周轉，也能減低「斷供」被銀行收樓的風險。

第二，該計劃是要求貸款人的供款期延長，換句話，如果原先整個貸款期為20年，有機會便要足足21年才供完樓，對於按揭期已近後期的業主而言，除非供樓能力轉差，否則要「額外」支付一筆大利息延長供樓，吸引力其實有限。

第三，對有意轉按的業主帶來一定影響，銀行會考慮客戶的信貸和還款記錄去評估其還款能力，若業主正採用「還息不還本」計劃，將意味最近負擔能力一般或流動資金有限。

另一方面，以銀行角度而言，借貸人延長還款，即收回貸款的成本及時間增多，風險相應提升，不過是次以剩供息部分當作賺取另一筆「手續費」作平衡，比起業主無力還款而斷供，實際上可達致雙嬴，並有利銀行體系及樓市穩定。

事實上，即使業主拖欠貸款，銀行也有權收回物業，以按市價出售抵債，除非市場同時出現大量銀主盤，不然銀行借貸風險仍遠比按揭業主低。

記者﹕鍾綺敏
資料來源：地產站
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按揭證券公司去年推出按揭保險新計劃，放寬限制容許600至1,000萬元物業申請8成至9成按揭，助中產人士上車，惟銀行及保險公司承擔信貸風險增加。據多名消息人士指出，其中昆士蘭按保（QBE）疑「計唔掂數」，近月未有提供產品，只為600萬元以下物業提供8成至9成按揭保險，分析指反映其憂慮承擔太高資產價格風險。現時市場上暫時只有按揭證券公司旗下按證保險公司提供同類產品。

按揭證券公司去年10月起，容許1,000萬元以下物業敘做最多8成至9成按揭，而600萬元以下可申請8成至9成的舊計劃同時存在。新政策下上車客首期要求降低，惟每月供款壓力增加。

消息指，本身3間按揭保險公司，包括按證保險公司、昆士蘭按保、美亞保險，前兩者本身有參與按保新計劃，惟近日昆士蘭按保未有再批出相關個案予合作銀行，變相按證公司暫時獨攬600萬元以上物業高成數按揭市場。本報以電郵方式向昆士蘭按保詢問為甚麼未有批出新計劃下的個案，發言人僅指出未有淡出任何按揭保險業務，有意及有能力繼續從事這項生意。

銀行：暫時僅提供舊計劃

不過消息指，多間銀行先後未能經昆士蘭按保提供新計劃下的按揭保險，大型銀行中銀香港（2388）本身於月初對外仍稱有提供600萬元以上按揭保險，但農曆新年前則再未有批出。富邦銀行消費金融部主管谷祖明確認，現時昆士蘭按保暫只提供舊計劃。

有按揭界人士則指出，年初已得悉昆士蘭按保斷斷續續批出新計劃，到近日近乎未見縱影，惟由於近日按揭宗數不多，而且市場上本身有按證公司提供同類產品，實際對上車客未有影響。

按揭保險原意是銀行接受住宅物業做抵押品，假設物業800萬元，銀行只承擔當中6成（480萬元），其餘3成（240萬元）上車客須購買按揭保險。當有保險公司願意做擔保人承擔風險後，銀行才願意批足9成貸款，而代價是繳交按揭保費。

不過有業界人士指，假設樓價急挫，物業被強制徵收後，銀主盤亦有機會導致按揭保險公司損手。故此有些情況是上車客本身未能通過利率現水平上升3厘的壓力測試後，昆士蘭按保決定批出較低按揭成數，反映該保險公司對於業主還款能力及樓價風險相當警惕。

亦有業界指，本身幾間按揭保險公司常打「價格戰」，例如按證公司本身是金管局旗下，保費可以打6折，但昆士蘭按保則不時只能提供7折優惠，難與公營機構直接競爭。以物業800萬元、借足9成、還款期30年為例，一次付清按揭保費率為4.77%，保費達34萬元，10%差距意味高達3.4萬元。

按證公司發言人回覆指，按證保險公司在檢視產品的過程中，都秉承著風險為本的原則；至於其他保險公司會否提供類似的產品，是他們的商業決定。

記者：周家誠
資料來源： 蘋果日報
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去年行政長官林鄭月娥於施政報告中，公布放寬按揭保險，其中樓價600萬至1000萬元物業最受惠，曾一度刺激該類物業價量齊升，惟1000萬元以上的物業未能受惠。資本策略（0497）主席鍾楚義接受訪問時表示，政府不應打壓豪宅，建議政府可分階段放寬豪宅物業的按揭成數，讓更多市民有向上流轉的換樓機會。

雖然去年中原城市領先指數CCL僅升2.1%，為金融海嘯後11年來最小升幅，但樓價依然高企，如鰂魚涌太古城實用面積近600方呎的2房則王，成交價動輒逾千萬元水平，而新界3房大單位千萬元成交亦屬常見。

政府放寬按保後，樓價1000萬元以下的首置買家，只需10%至20%首期便可上車，首期支出大大降低，惟樓價1000萬元以上物業的按揭成數維持不變，最高五成按揭。

料春節後失業率增 勢影響樓市

鍾楚義認為，政府放寬樓價1000萬元以下物業按揭保險的同時，亦應放寬豪宅物業的按揭，「部分中上收入家庭亦希望改善生活環境，落地生根，希望更換樓價較高的優質物業，惟因目前按揭所限，換樓成本大。如目前持有一個價值1000萬元物業，希望換至3000萬元的物業，以此計算，首期最少達1500萬元，還有印花稅、佣金等使費，首期成本相當大。」

望政府在信心未崩潰前出手

他建議，政府可考慮分階段放寬二手豪宅物業的按揭成數，讓他們可以低首期成本換樓，有向上流轉的機會，否則這批換樓業主只能選擇一手樓，透過發展商提供的高成數按揭始能換樓，令他們承受更高風險，同時亦有利增加1000萬元以上的盤源。他續稱：「市場是最真實，價錢合理始成交，不易被操控；銀行亦會審慎計算風險後始作放貸決定，利多於弊，政府應作考慮。」

鍾氏又稱，今年樓市「見唔到有好消息」，樓價最大支持是息率低，相信市場不會有大手拋售物業情况，「雖然市場對住宅需求大，但政府亦需在大眾信心未崩潰前出手。」

問及資策旗下收租物業有否減租，鍾楚義未有正面回應，只謂整個市場均受影響，亦得悉部分租客的生意受打擊，旅遊區商舖影響較大，民生區商舖租金相對穩定，但他深信影響短暫，料旅客僅暫時不來港。他預計，農曆新年後失業率或會進一步上升，酒店業首當其衝，樓價稍後亦會反映有關影響。

鍾楚義表示：「物業中以商業物業影響較大，目前舖租已下挫，預計價格亦會下跌；寫字樓需求亦減少，但礙於部分租客尚未完約，料暫時影響不大，但個別散戶持有寫字樓單位，租金或做價料需調整後始能出租或出售。」

記者：甘潔瑩
資料來源：商報
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政府放寬按保後，樓市交投上升，按揭保險申請增加。據按揭代理資料，新按保申請中新造按揭佔97%；而申請9成按保佔整體按保數字近半，千萬元以下物業買家受惠。

10月16日公布的施政報告，將按揭保險9成按揭的樓價上限，由400萬元放寬至800萬元；而8成按揭樓價上限則由600萬元門檻，放寬至1,000萬元。而措施修訂至今近1個月，樓市交投增，推動按揭保險申請上升。

寬按保後 申請按月飈1.6倍

根據中原按揭提供資料，客戶申請按保宗數，較房策修訂前按月同期增1.63倍，按保佔全數申請由32%增至52%，按月升20個百分點，而申請9成按保有47%。

若以受惠新按保的按揭數據來看，該公司近月收到的9成按揭申請裏，首置買家應用新按保範圍（即樓價401萬至800萬元）比例高達99.5%，意味期內沿用舊按保（400萬元以下物業）僅0.5%，反映現時整體市場上低於400萬元成交的物業交投甚少。而申請8成按揭，涉新按保個案（即樓價為601萬至1,000萬元物業）則為70%。

然而，申請最高8成及9成的新按保，佔期內按保申請總數高約84%，當中新造按揭比例高達97%，轉按只約3%。可見措施放寬後，以購買樓價401萬至1,000萬元一手及二手現樓的買家最為受惠。

綜合按揭代理資料，銀行現時就新按保已有清晰指引，審批進度明顯加快，而全數申請必須進行壓力測試。據了解，若申請人屬優質客，申請文件齊備下，最快1星期可以批出。一般新按保可於1個月內獲得批出，集中明年初完成交易。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行陸續批出新按保，絕大部分也可通過銀行加3厘壓測，不過，近期亦有小量未通過壓測仍獲批的個案，其供款比率稍高至62%至63%，而全數均可滿足供款佔入息低於一半的規限。（節錄）

作者：鍾綺敏
責任編輯：楊雨、鍾卓瑜
資料來源：經濟日報
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行政長官林鄭月娥新一份的《施政報告》中提及放寬按揭，放寬首置客承借九成按揭的樓價上限，購買按揭保險計劃的承保上調至800萬元。由此路進，上車盤定義將由樓價介乎400萬至600萬元住宅，改寫成800萬元。到底上車客應否加快入市步伐？上車客應否借盡九成按揭？600萬至800萬元住宅有哪些選擇？今次《經濟一週》邀得香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮、奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強、知名博客脫苦海及熟悉按揭運作的天窗資本執行董事兼《有升有息》作者黎家良，一同解拆放寬承借九成按揭的按保樓價上限後樓市新形勢。

放寬按揭要留意的事

《施政報告》最大亮點是放寬借足九成按揭的按揭保險樓價上限，由400萬元上調至800萬元。上車客置業能力大增，入市步伐明顯加快。不過，上車客動筆簽訂臨時買賣協議前，要先問四大問題，以釐清現時最新的樓市形勢；否則，隨時做錯決定。

首置客借足九成按揭按保的樓價上限由400萬升至800萬；申請八成按揭貸款按保的樓價上限由600萬升至1,000萬元，後者可包括自置物業樓換樓的按揭。客觀效果上，以往購買樓價達800萬元住宅的上車客，由於銀行只能承借六成按揭，買家要準備首期金額高達320萬元。不過，現時要購買樓價達800萬元住宅，由於受惠按證公司願意對樓價800萬元住宅借足九成的按揭提供按揭保險，所以上車客的首期頓時降至80萬元。

Q1：樓價是否止跌回升？

由於上車客置業首期要求有所降低，近日成交顯著急升。十大屋苑錄得最多22宗成交，為過去半年來成交最暢旺的週末假期。《施政報告》發表至10月20日止，將軍澳區錄得60宗二手成交，當中有一半為樓價800萬元或以下的成交。

現時又再回復買樓等於買棵菜的年代，搶盤潮湧現。例如元朗YOHO Town放盤的一個單位，竟獲得三枱客競投，最後加價50,000元，以665萬元出售。雖然置業有實際居住需要，但是上車客買樓前先要回答四條必問問題：第一條問題為樓市會否因放寬按揭措施而止跌回升？

港大鄒廣榮指出，中價二手樓樓價會由跌轉升，惟納米樓及一手樓有壓力。不過，他強調，政府放寬按揭保險樓價上限對樓價刺激作用的效果短暫，因為在基本因素並無改善情況下，樓價難以維持長久升勢；樓價因經濟情況轉差而下跌風險不容忽視。

知名博客脫苦海亦對此深表認同，他指出政府放鬆承借九成按揭的樓價上限，其對樓價刺激作用將會在幾個月內消失，尤其是當農曆新年後公布差勁的經濟數據，樓價會再下行。在放寬按保樓價上限前，脫苦海已經聲言樓價要下跌。他原本預期香港樓價受到兩大基建落成帶動，即港珠澳大橋通車及港深廣高鐵通車。

不過，近日出現的社會運動，導致內地消費者暫時不來港消費，香港人又不消費；地舖租金急跌，更出現結業潮。「中秋消費無晒。」脫苦海反問：「你估過農曆新年假期會有番消費？」他推斷很多舖頭未必捱到聖誕節及農曆新年，有可能在明年農曆新年後出現失業高峰。他深信樓價始終反映實體經濟狀況，即受到收入、生意及失業等因素影響。他相信樓價最終較高位跌15至20%。然而，中原城市領先指數（CCL）僅較高位跌5%，由上文推斷估計未來尚有額外15個百分點跌幅。

Q2：現時應否入市？

由於內地客減少來港消費，以往能夠負擔高昂租金的高級商店及零售業從業員要撤出核心地段，不論商舖及住宅業主都要減租。他指出，住宅租金開始跌緊，惟農曆新年假期後租金開始急跌。不過，脫苦海相信今次樓價調整，未必會如1997至2003年般累跌70%。因為當時香港經濟面對內外夾擊兼經濟轉型才會導致樓價大幅下跌。

現時香港經濟情況，未致如當時般導致整個經濟體系崩潰。他指出：「樓價不會跌70%畀你執平貨。」既然樓市並非轉跌為升，上車客下一個關心的問題為現時應否入市？擁有豐富實戰經驗的脫苦海認為，上車客不宜因為放寬樓按上限而立即入市，反而要靜待明年才執平貨，屆時一樣可以享受政府放寬樓按上限的好處。

Q3：應否借盡九成？

其實脫苦海在上文的分析已經回答了上車客另一個問題，現時應否借盡九成按揭？他的答案顯然採取否定態度。另一位受訪者奧陸蔡金強認為，現階段不太建議買樓。倘現時全球經濟仍處於上升週期，香港樓價又不是極之昂貴，上車客當然要借盡九成按揭。然而，現時可以借盡九成按揭，全球經濟可能出現大蕭條，香港經濟只會「更大鑊」。

他建議無論如何都要等到明年的二季度才考慮入市，要觀望社會運動是否已經偃旗息鼓。「現時並非考慮是否借盡九成， 而是是否有需要買樓？上車客宜等多半年，不用急於一時。」當然第四個問題為今次政府放寬樓按，會否觸發負資產？近日網民指政府該項措施猶如「推人去死」， 即上車客一入市就變成負資產。

Q4：會否淪為負資產？

蔡金強指出，九成按揭，樓價跌10%變成負資產。「大家應該知道1998年開始香港湧現幾萬個、甚至10萬個負資產個案的衝擊。」故他形容政府放寬承借九成按揭的樓價上限，其實「好笨」。政府目的是讓借了發展商二按的業主可以順利轉按，其實是飲鴆止渴。

政府放寬按保樓價上限，包括恒基地產（00012）、新鴻基地產（00016）、新世界發展（00017）、信和置業（00083）及長實集團（01113）股價急升，市值一度驟增357億元；有評論指政府推出是項措施等於幫發展商散貨。惟港大鄒廣榮坦言：「放寬樓按並非幫發展商散貨，因為購買力會先流向二手樓；發展商感受到壓力後會減價促銷。如此一來，發展商囤積居奇的誘因減少。與其話幫發展商散貨，不如話逼佢地出貨。」

正如上文分析，發展商發展的納米樓及一手樓有壓力，發展商又遇上政府實施空置稅。發展商遭到前後夾擊，有必要加速散貨。根據統計第四季發展商將會推售接近10,000伙新盤。10月25日，長實推出愛海頌次批單位；而28日，中國恒大（03333）推出恒大•珺瓏灣約300伙單位。其實今年第四季新盤的特色為港島豪宅盤空群而出，包括波老道項目、羅便臣道項目、CENTRAL PEAK及皇第。

長實執行董事趙國雄曾指出，波老道項目每個單位價值超過1億元。由此估計， 第四季推售的港島豪宅，貨值高達數百億元。但以伙數計，九龍區將會有最多新盤開售，潛在供應有機會高達5,649伙。本週長實開售愛海頌，稍後時間將會推售的日出康城第8期SEA TO SKY，其潛在供應量達1,422伙；而九龍區另一個大盤為位於啟德的嘉峯匯。無論如何，政府放寬承借九成按揭的樓價上限後，都無阻長期樓價跌勢。

撰文：SmartED編輯部
資料來源：經濟一週
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放寬按揭成數雖然僅限現樓單位，惟樓花新盤買家若選用建築期付款，於收樓前後才申請按揭，亦可以享受新按揭成數，亦因如此，發展商近期改變策略，借勢推廣建築期付款作促銷。 恒地旗下4盤 更新價單 首先，於措施公布後，已有7個樓花新盤增加建築期折扣或新增建築期付款，包括恒地（00012）4大樓盤、屯門上源、白石角朗濤及大埔天鑽。上源加幅最為明顯，建築期最高折扣由12%增至16%，較舊有增加4個百分點，發展商解釋因應樓花期縮短，為買家提供更大財務便利。其次白石角朗濤則輕微調整建築期折扣，較之前增0.5個百分點至20%。 大埔天鑽則推出全新建築期輕鬆付款計劃，最高折扣15.5%，較另一款舊建築期計劃最高11.5%多出4個百分點，惟新計劃同時要求買家於期內第180天支付第3期5%訂金。恒地旗下4新盤昨亦更新價單，新增建築期付款或調高建築期折扣。 其次，多個發展商亦於計劃公布後，加強推廣建築期付款，如日出康城MARINI亦推出相關廣告宣傳，並列出單位建築期付款入場費用。 反觀，屯門恆大·珺龍灣第1期已推單位即供折實全數平過600萬元，可承造八成按揭，加上部分單位低過400萬元，採用建築期承造九成按揭誘因不大，故此發展商亦在印花稅優惠及銷售安排上花心思，以吸引首置客留意，搶新居屋向隅客源。 其中為項目買家代繳上限3%印花稅，按首置客買600萬單位印花稅率稅為3%計，即項目首置客均免付印花稅，節省雜費。另外，發展商在公布首輪銷售安排上，首日開賣167伙，預留指定147伙指定單位，供有入票的新居屋申請者最優先揀樓，每客限購1伙，若以首輪325伙及用盡147伙名額計，比例可達45%。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【平絕青衣】大部分單位800萬元以下 發展商：考慮到新按保安排

施政報告放寬首置按揭，樓價800萬元以上至1,000萬元單位，最高可承造8成按揭，大大降低換樓入場門檻，料新措施會牽動換樓鏈。

根據中原網上放盤資料顯示，樓價介乎800萬元以上至1,000萬元約有2,845個放盤。假設樓價1,000萬元，按8成，首期200萬元 ，與未放寬前首期500萬元相比，可減省300萬元，大大降低換樓入場門檻，對換樓客有一定吸引力。

太古城2房則王 900萬放盤

換樓客需求各有不同，主要圍繞以下四大元素，一是細屋換大屋，例如多個浴室或多一間房；二是換出市區；三是換樓齡較新物 業；四是換有更佳的配套設施，例如設會所的屋苑。

本報走訪全港各區屋苑式物業，將單位呎數分作3類範疇，包括501至600平方呎；601至700平方呎；以及701平方呎以上單位，供 準買家作入市參考。

樓價800萬以上至1,000萬元單位，呎數選擇較多，地區分布廣泛，不乏市區大型熱門屋苑。

藍籌屋苑鰂魚涌太古城約低於1,000萬元放盤不足10個，且不乏2房則王，南山閣實用面積580平方呎低層戶放盤價900萬元，2房 則王造價向來穩守逾千萬元。沙田第一城僅可選實用面積500餘平方呎細3房單位。

面積介乎501至600平方呎單位，市區3房亦有得揀，如南豐新邨、海怡半島、星河明居和土瓜灣翔龍灣，最適合講求方便的換樓 客。

而套3房最細是將軍澳新都城和青衣青怡花園，目前新都城2期一個低層538平方呎單位，開價820萬元，每平方呎叫價約1.52萬元 。

映灣園941呎 開價900萬

要揀樓齡新和有會所，可選擇地區性新貴物業，個別只能揀2房，如青衣盈翠半島和灝景灣，2房單位均為實用500餘平方呎，入 門價亦相若，約900萬元，呎價約1.7萬元。

以地區而言主要分布新界，東涌區多個屋苑均有供應，其中映灣園一個實用面積941平方呎單位，開價900萬元，做8成按揭首期 180萬元，利率2.5厘，20年計算，每月供款約3.8萬元。10月同類呎數，12座高層H室，實用面積928平方呎，作價920萬元。

值得一提，為免繳付15%印花稅以及加重換樓開支，打算採用首置按揭的換樓一族宜採用先賣後買。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【放寬按揭】上車靠「父幹」變自己「苦幹」

全球經濟下行，加上受本港政治事情影響，美聯集團（1200）主席黃建業於昨日出席活動時表示，經濟寒冬已來臨，預料失業率會上升，呼籲業主減租三至四成，共渡時艱；另整體樓價近月下調，但受惠今年初升幅達一成，故預料全年仍有2%升幅。

對特首林鄭月娥上周發表新一份《施政報告》，放寬九成按揭的樓價上限至800萬元，黃建業形容政策「來得太遲」，而過去周末二手成交量急升一倍，反映措施對樓市有正面反應，市民上車可以由以往需要靠「父幹」，改為至現時靠自己「苦幹」。他建議，政府可參考新加坡及澳洲等地做法，財政盈餘豐厚下，寬減印花稅以紓緩市民置業壓力，及減免兩季商舖差餉，以助商戶改善營商環境。

籲業主減租三成至四成

黃續指出，新措施下，納米單位成交量將下跌，樓價則會受壓但不至於大跌，相信措施不會改變樓市生態，但長遠仍要視乎政治、經濟、供求等因素。被問及提高按保樓價上限會否增加樓市負資產風險時，他則回應，任何時候入市皆有此風險，呼籲市民置業時要量力而為。

對於集團部署，黃建業表示集團會持續在香港發展，與香港共存亡；黃指出，現時集團每月租金支出達6000萬至7000萬，屬沉重負擔，期望業主減租三至四成，共渡時艱。雖然集團未有裁員計劃，但會採取自然流失方法。同時，美聯會積極擴充周邊業務，如信貸、移民、海外地產等，以度過寒冬。

資料來源：明報
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更多上車情報：【放寬按保】 寬按揭旺樓市 二手交投急升溫

特首於《施政報告》宣布放寬按保樓價上限後首個周末，10大屋苑錄得14至22宗成交不等（四大代理選取統計屋苑略有不同），算是近半年最旺的周末假期。

細價樓地區可謂受惠，以將軍澳區為例短短4日內錄得逾60宗二手成交，當中佔一半的成交價屬800萬元以下，反映市場對9成按揭的需求相當殷切。

代理指出，過去周末將軍澳睇樓量倍升，準買家人市決定明顯加快。其中新都城2期11座高層G室，實用面積363平方呎，屬於2房間隔，放盤兩個月，現以675萬元沽出，實用呎價18,595元，造價略高於市價，同類型細2房於施政報告公布前，低層戶造價為608萬元，不足一個月造價上升逾1成。

事實上，在買家入市決定加快的帶動下，各區均錄得多客出價搶盤的個案，例如元朗YOHO Town 7座高層E室，實用面積423平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價660萬放盤，但過去周末有3組準買家同時出價洽購，其中一名準買家搶購其他單位失敗後，因而出價較進取，最終加價5萬元，以665萬購入單位，貼近銀行個價666萬的水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，放寬按揭保險限制，令沉靜3個多月的二手樓市爆發小陽春，紛紛加快入市步伐。至於現時能否由「虛火」變成「實火」則要看社會爭議能否盡快平息。（節錄）

資料來源：經濟日報
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