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【跌市警號】港島326呎私樓唔使400萬

曾幾何時，400萬元以下住宅可借9成按揭上車，因此就連新界大西北的單幢樓，樓價都向400萬進發，破頂成交不絕。但時至今日，樓市火車頭的港島樓，近期卻有326方呎的私樓以368萬元成交，呎價僅11,288元，平過大部分新界樓！是甚麼原因令樓價出現180度的轉變？是「係愛呀？定係責任呀？」係窮啊…

本欄之前多次分析不同角度的跌市原因，今日就不贅述了，有興趣可以稍移玉步(下方有過去的相關文章)。不過，以往樓市KOL最興講內地客買起香港樓，更指「香港樓根本不是香港人買的」。最近樓價繼續升的理由，則變成香港很多有錢人，樓價一跌就有大批剛性需求客源買入，最重要的是政府放寬按揭保險的上限，1,000萬元或以下的住宅可承做8至9成的按揭，因此該類私樓最有支持。

但事實並非如此，香港已經連續多季經濟衰退，最近失業率升至6.2%，單靠香港人難以支撐香港畸形的樓價。近日成交的筲箕灣永華大廈低層E室，實用面積326方呎，就以低價368萬元易手。而這個價錢，僅僅2個月前，還不夠買屯門單幢樓的銀主盤，說的正是號稱屯門置樂三寶之一的萬寶大廈高層G室，該單位實用面積僅279方呎，大約6月份時以370.1萬港元沽出，呎價約13,265元。

此外，位於繁華鬧市的北角和富大樓，最近有望海景中層B室，實用面積429方呎，大劈105萬以555萬元沽出，實用呎價12,937元，呎價亦低於上述的屯門樓，原業主持貨5年僅賺5萬。再如鰂魚涌藍籌屋苑康怡花園有中低層三房戶，實用面積616方呎，早前以1,000萬元沽出，樓價重回2年半前。

列舉上述例子，只想說明雖然現今社會資訊發達，但人的思維仍然困在各自的牛角尖，只要簡單跳出自己所在的區域，你還會用370萬元買屯門200多呎的私樓嗎？只要靜下心來，不被外界的導向資訊影響，就會發現樓價不是不跌，而是在慢慢陰乾中，繼續「讓子彈飛」吧…

東網財經專欄作者林南冧
資料來源：東網
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標籤私樓, 樓市, 樓市預測

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【樓市趨勢】下半年樓市例淡今年表現更差？

在新冠肺炎拖累之下，今年上半年樓市反覆上落最終錄得輕微升幅，但面對第三波疫情及中美角力加劇，下半年樓市面臨的挑戰更大，全年樓價走勢並不樂觀。

困擾樓市的兩大因素在下半年加劇，包括疫情及中美角力
近兩年樓價都有先升後跌的現象
樓市風險加劇，準買家莫借盡，避免淪為負資產

今年上半年樓市受疫情的影響，主要集中在2月、3月份的時候，首兩輪疫情之下樓價受到衝擊，但很快就在5月、6月份疫情緩和之後收復失地，中原城市領先指數（CCL）在今年上半年錄得0.3%升幅，而差估署的私樓樓價指數同期則錄得1.8%升幅。

踏入下半年困擾樓市的因素進一步加劇，一方面是爆發第三波疫情，無論是嚴重程度，或者持續時間較第一波、第二波疫情嚴重，對於經濟及樓市信心的打擊亦擴大，因此近期二手市場出現減價的趨勢更加明顯。

另外是中美角力的地緣政治因素，亦在近月加劇，難免影響樓市氣氛，減慢部分買家的入市決定，這個緊張氣氛相信在美國11月大選之前，仍然會持續。

從樓市的角度來說，按照過去10年走勢來說，每年下半年的樓價表現，普遍較上半年為差。例如，過去10年有9年的樓價在上半年屬於上升，但在下半年樓價出現上升的機會率只有一半。

特別在近3年，在中美貿易戰的大環境下，過去兩年樓價在下半年均錄得6.5%跌幅，今年則再添上新冠肺炎的疫情因素，樓市面臨的風險亦較大。

事實上，現時支撐着本港樓市的購買力，不少都屬於首置用家，受惠於去年放寬首置按揭保險，繼而承造8成、甚至9成按揭，但在面對經濟、樓市前景不明朗的局勢之下，準買家還是量力而為，在入市的時候避免「借得太盡」繼而淪為負資產。

資料來源：經濟日報
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【樓市前景】料樓價微調2-3% 仍不影響買家入市情緒冀疫情完結政府「撤辣」樓市將大升

文章作者作者: hkbuyhome
文章發佈日期 12/08/2020
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撰文：布少明

香港最新一波疫情仍未有遏止跡象，窒礙二手睇樓活動及交投。在剛過去的週末（8月1日至2日），由本行統計的10大藍籌屋苑，合共僅錄得約五宗買賣成交，創約六個月新低。

一手樓供應料在8月減至不足1,000伙

反觀最近開售的兩大新盤銷情熾熱，帶動一手在剛過去的週末合共錄得逾200宗一手交投，較之前一個週末急升超過五成，表現榮辱互見。

反映業主放盤心態的「美聯信心指數」最新報59.8點，按週跌5.2點，連跌四週，原因是疫情不穩，令業主信心持續下跌。入市意欲仍高漲相信隨着更多放盤業主擴大議幅，估計樓價難免有2%至3%的輕微調整壓力，但亦將吸引買家加快入市。

一手方面，發展商有可能因應疫情放慢籌備推盤進度，預期一手銷售量將由7月份預估約1,200伙，減少至8月份估計不足1,000伙。

新近一份市民置業意向調查指出，預料未來12個月樓價上升的人數比例較上季增加一倍，認為現時屬好或極好置業時機的受訪者則有11%，比例屬近九年最高。

調查結果反映，雖然入市意欲高漲，但亦有部分人在觀看後市。修改一下莎翁在《哈姆雷特》中的金句，正是：To “buy” or not to “buy”, that is the question。

買樓從來都是「早買早享受」

對筆者而言，置業不是一道「選擇題」，筆者向來支持供得掂的買家及早入市。假如買家決定現階段「上車」，潛在危機是中美關係再起波瀾、疫情帶來的不穩定，以及本港陷入衰退等，或令樓價下跌而蒙受虧損，導致不少買家卻步。

但不買樓的風險可能更大。因為樓市利好因素更多，例如長期供應緊絀。運房局早前公布第二季《私人住宅一手市場供應統計》數據，顯示未來三至四年私樓供應量約92,000伙，創逾四年以來新低，在樓市剛需強勁下，樓價長遠向好可期。

另一邊廂，不買樓要面對的是租樓問題，在目前全球實施量化寛鬆政策（QE）及低息環境下，高通脹屬合理預期，而且資產價格普遍上升，租樓就要面對長遠現金貶值、享受不到樓價的潛在升幅，以及現金漸漸貶值下，要買樓的難度愈來愈高等問題。

樓市仍有其他利好因素，例如疫情完結後，積壓了的購買力爆發、或政府可透過「撤辣」刺激樓市等。所以，買家入市前評估好自己的財政狀況，只要穩陣及「供得掂」，「To buy」是較合理的選擇。

資料來源：經濟一週
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【樓市爆煲】四大因素逆轉沈大師預言：樓市必爆

樓價近年持續向上，直至疫情下回落，香港著名股評人，訊匯證券行政總裁沈振盈長期睇淡樓市，他認為內地資金、供應少等利好樓市因素逆轉，更指經濟差樓市缺剛性需求，樓價料持續向下。

環球疫情下，股市出現大幅波動，而本港樓價則相對硬淨，調整不算太大。沈振盈指，若單睇樓價指數，不足完全反映樓價，「股市與樓市不同，股票買賣多，價格升跌明顯。樓宇由賣家主導開價，近年不急於沽貨，無成交便無跌價，因此變動不大。」

近年多個利好樓市因素，不外乎低息、資金多、業主持貨力強等，近年用家主導大市，剛性需求成為支樓市的核心之一。他對此不認同，指出剛性需求於樓市上不適用，「經濟學上，兩個名詞要清楚，一個是需求（demand），一個是需要（needs），全部人有屋住的需要，而買樓需求是你想擁有物業，有能力購買才是需求。我想買樓但無錢，當價格升至不合理水平，剛性需求就不是需求，會隨之消失。各位判斷，按樓價水平，目前經濟狀況，平均家庭收入中位數，能否負擔樓價呢？如果不能，就沒有剛性需求。」

●估計今年樓價跌3成

疫症蔓延至全球，經濟前景欠佳，對資產價格有一定影響。沈振盈認為，無社會運動及疫症，樓市始終會爆煲。「過去十多年令樓市升的因素全部逆轉。第一缺乏國內資金，第二政策上不再助長囤積居奇，令樓價上升。第三、經濟環境下，用家無能力買便沒有剛性需。第四供求關係逆轉，每年供應由早年8,000伙，至2014年1.5萬伙，其後增至1.6萬、2萬伙，供應開始湧現而需求向下，樓價必跌。」幅度方面，他認為今年樓價跌約2成，更認為樓價十年難有起色，「今次樓價一跌，未來十年買不買樓分別不大，很難翻身。」

類型方面，他認為豪宅先開始跌價，而納米樓成下一個重災區，「內地人開始減價賣豪宅，而納米樓跌價壓力大，因為買家多是實力最弱一班，缺防守力。」

業主少有減價沽貨，息口低之餘，亦沒按揭在身，沽貨壓力低。他指，息口低不是利好樓市原因，「現時全世界息口低，為何英國、瑞士、日本樓價沒有急升? 息低不是樓價上升理由。」另外他不認同靠父幹風氣，「父母好像有責任替子女比首期，其實他們消耗上一代財富，當父母拿物業加按，變相利用槓桿增加風險。」

記者：梁建國
資料來源：地產站
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【樓市預測】前景未明朗二手樓市下半年去向如何？

兩大樓價指數早前已創新高，惟近期因部分利淡因素困擾下出現止升情況，以上車盤作例，本刊統計40個上車屋苑2房數據，究竟有無因素令樓價仍有力在高位徘徊？而下半年二手市場又去何從呢？

反映本地樓價走勢的兩大樓價指數，包括中原城市領先指數CCL及差估署私樓樓價指數，已於今年5月份破頂，再創史新高，其中CCL新高數字為189.42點，較去年最高188.64點推高0.4%；差估署數字最新報396.8，較去年7月394.8推高0.5%。
雖然樓價已破頂，惟從近期數據所見，明顯遇上升阻力，特別是二手上車盤，樓價升勢明顯放慢，有不少屋苑細單位於$600萬關鍵位止步。

破頂後升勢放緩部分上車2房$600萬止步
本刊統計全港40個上車屋苑2房單位數據，當中有16個屋苑2房於今年錄得破頂成交，個別已衝破$600萬水平，如牛頭角兩大屋苑得寶花園及淘大花園先後於近月破頂，造價分別達$631萬及$794萬；大圍金獅花園4月份一個實用363平方呎單位造價見$625萬。屯門區多個房單位逐步衝破$600萬關口，其中大興花園2期11座中層B室，實用面積475平方呎，已於4月以$620萬易手，為屋苑2房最貴。

統計所見，40個上車屋苑中有28個近兩月2房成交中，造價仍平過$600萬或以下水平，佔整體七成比例，其中有約7大屋苑止於$600萬分水嶺，包括沙田第一城、牽晴間、青怡花園、荃威花園、大興花園、新屯門中心、聚康山莊，其中青衣青怡花園於今年連續數月連錄「6球」成交，6月全月只有1宗，同類面積極低層單位以$598萬易手，仍然穩守相近水平上落不下，7月首數天更錄5座中低層B室個案，實用面積343平方呎，造價企穩$600萬。