分類
樓盤介紹 樓市資訊

上車攻略 – 元朗區

簡介

講起元朗,很多人的印象就是交通不便,到處是荒蕪的田地,發展未完善,連商場都沒有的地方。可是現在的元朗已經不一樣了,隨著越來越多的屋苑落成,元朗的人口已達50萬人。可幸的是,元朗的發展密度仍然比較低,附近更有許多自然保育區和公園,想去散步放鬆身心也很方便,有小朋友的話更能經常帶他們親親大自然,共享天倫之樂。交通方面,乘港鐵到中環不用一個鐘,乘巴士要一個半鐘;自己駕車出市區能取道三號幹綫、汀九橋、西九龍公路及西區海底隧道等,就算塞車也有另一條路可選。雖然交通所需的時間比起其他區長,但用較長交通時間換來較好的生活環境,筆者認爲也是可以考慮的。

校網

學校方面,區内的師資優良、校風純樸的小學都不少,如元朗官立小學 、基督教宣道會徐澤林紀念小學、光明英來學校、佛教榮茵學校等。其中元朗官立小學更被很多家長譽爲學術、才藝並重的學校,更有超過三分之一的教師有碩士、博士或以上的學歷,可見師資非常卓越。而且這幾間小學的升中率都頗高,部分更有專屬的聯繫中學,對小朋友而言較有保障。中學方面,新界鄉議局元朗區中學、趙聿修紀念中學、香港青年協會李兆基書院等都是甚獲好評的學校。

升值潛力

有留意樓市的都知道元朗樓盤近年來升值不少,有不少傳媒都留意到元朗樓價的升幅勢不可擋,經濟一周就曾研究過元朗2010至2017的樓價,發現總共升了七成!由此可見,元朗未來的升值潛力仍然是很大的。

例如離元朗市中心較遠的爾巒,一個低層實用面積628呎的單位,今年以775萬成交,較2014年上升了近三成。而且從圖中可見,爾巒的平均呎價在過去一年雖然有波動,但整體而言仍是上升了,實用面積(圖中以虛綫表示)現在差不多要$14,000一呎,比起2017年年頭約$10,000一呎升了四成。

資料來源:中原地產

另一個元朗樓盤尚悅的升幅也不遑多讓,而且在過去兩年升幅很穩定,沒有很大波動,可以預料未來仍是會保持升幅。與爾巒一樣,平均呎價從約$10,000升至最高峰$14,000。特別是從2017年11月到2018年5月的升幅最強,直到近期才稍微下調了不足$5,000。預料未來的跌幅也不會太多。

資料來源: 中原地產

樓盤比較

筆者這次比較了新元朗中心和Grand Yoho這兩個在區内較有代表性的樓盤。新元朗中心有25年樓齡,而Grand Yoho第一期則只有1年左右的樓齡,相對較新。這兩個屋苑都離港鐵元朗站很近,而且附近有多個巴士站,在交通上佔有優勢。

新元朗中心

Grand Yoho

Grand Yoho示範單位

 

撰文:上車小編
資料來源:中原地產、網上新聞
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:政府應為香港規劃更多園林與保育並重的屋苑

分類
裝修資訊

廚房裝修指南:翻新三大絕招

廚房是女主人的主戰場,也是一家人用餐交流的天地。日常生活中,我們會經常出入廚房,在這裏烹調美食,享受每一餐。隨著時間的推移,廚房也會漸漸顯出「疲憊感」,藏著越來越多的油垢。適當的時候,我們可以給廚房做一下翻新改造。改造後,看著煥然一新的廚房,相信大家的心情也會有種欣慰之情。

然而,如何能做到利用少少錢為廚房帶來最佳的家居裝修呢?今天,Qanvast就來和你聊聊廚房翻新!

1. 廚房選材大有講究

廚房是油煙重災區,因此在裝修的選材上我們更加要悉心挑選,讓地面和牆身經得起考驗。在材質的選擇上,可以考慮磁磚和地磚。磁磚和地磚有良好的防水性,同時,也便與日後的清洗。相比於其他材質,磁磚和地磚的鋪貼方式可以充分利用空間,減少耗材。而且,磚類材料耐用性更高,可以極大地省下一大筆翻新費。

 

設計師:雨田創建

大多數廚房的面積都比較小,因此,在選擇磚材時可以考慮選擇淺色系的材料。磚材光亮的表面,可以使得廚房顯得更加明亮,視覺上顯得廚房空間更加開闊和統一。同時,考慮到廚房的面積,最好選擇規格較小的磚材,這樣在鋪貼時也能更好地把握用量,避免浪費。

設計師:Anki Law Interior Design Workshop

眾所週知,廚房是溼滑且容易積聚油污的空間。因此在地磚和牆磚的選購上,我們可以考慮抗油污的啞光磚、防滑的防滑磚。這兩種磚材都考慮到了家中老人小孩的使用,不僅在安全性能上大有提高,也讓日後的清潔變得輕而易舉。慳錢翻新,還需要有長遠考慮。

2. 選購廚櫃要三思

在選購廚櫃之前,首先要仔細測量廚房的面積,精準地掌握廚櫃延米數等數據,選擇合適尺寸的廚櫃。在購買的時候也可以做到「心中有數」,避免造成失誤購買,增加費用的支出。
廚櫃的選購也要考慮到廚房中的水電佈置,倘若強行改造,不但會增加水電改造費用的支出,而且也容易在日後生活中出現問題。

設計師:Anki Law Interior Design Workshop

廚櫃可以說是廚房中花費最多的設備了。在選購廚櫃的時候,一定要做到「理智消費」。千萬不要以「貌」取櫃,要充分考慮實用性。現代廚櫃大多採用家電內嵌式,在購買的同時,也應顧及到電器的尺寸。

設計師:Anki Law Interior Design Workshop

 

3. 選購台面也當慎重

廚房的操作檯面往往在裝修時會被忽視,但是,操作檯面作為最常使用的部分,在選購上也需要慎重考慮。尤其是「經費節約」的翻新改造,精心挑選檯面不僅能夠增加其使用壽命,而且經過巧思搭配,也能營造出時尚感。

設計師:Dream Interior Design Decoration

目前大部分家庭選用的還是石英檯面,石英硬度較高,不怕劃傷,也耐酸鹼和油污。同其他檯面材料比起來,在性能、款式和價格上都較為平衡,是一個不錯的選擇。同時,石英石款式的選擇較為多樣,可以滿足不同風格的需求。

設計師:CREATIVE Interior Design Engineering

白色的石英檯面,讓廚房看起來更加寬敞明亮,也中和了深色調的設計,為廚房增添了一絲活躍。

當然了,更經濟適用的辦法就是兩種檯面材料「混搭」。混搭的檯面材料不僅看起來更具有時尚感,也能夠節約材料費用。木材和石材檯面的結合,讓中島在烹調和用餐時轉換自如,一個區域兩種功能,同時節約了廚房和餐廳的裝修費用,是「一石二鳥」的好辦法!

 

資料來源:QANVAST
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:空間大改造會犯法嗎?

分類
裝修資訊

輕鬆舒適有格調:八個airbnb風格家居

打開Airbnb的頁面,我們可以看到各式各樣有格調的家居設計,這些家居設計不僅時尚,而且在細節之處也便利著住戶。想要擁有這樣的住宅環境嗎?其實足不出戶也可以擁有!今天,Qanvast來和你聊一聊如何把自己的家居裝修得同Airbnb一樣有格調。

1. 簡約的家居設計也可以變得與眾不同-淺灰色是十分流行的「百搭色」,淺灰牆面搭配黑色的背景牆,讓空間散發出漫不經心的前衛感。我們也可以嘗試打破傳統客廳的格局,將開放式廚房、工作室以及閱讀空間合併成為一個開放式空間。在客廳中心擺上一張透明枱,不僅避免了空間的壓抑,也讓日常生活變得更加方便-工作、用餐和聚會統統可以實現!

有品味的家當然連浴室也不會忽略!以水泥灰色作主調的浴室不僅與客廳主題搭配,也讓空間增添了一絲「工業感」,整個住家充滿品味。大面積的雲石洗手盤在實現功能的同時,也讓空間更有質感。

室內設計師:in Him’s Interior Design
地點:大坑道1號

2. 設計師將家中的儲物空間做成了入牆式,「隱身」後的儲物櫃不僅保持了白色牆面的統一,又讓家中物件都能好好儲藏,在日常生活中也能輕而易舉地保持房間的整潔。與此同時,入牆儲物櫃下方預留出來的空間也為鞋子的存放做了考慮。這不就是Airbnb住家的特色-在細節之處方便住戶嗎?

室內設計師:Mister Glory
地點:赤柱

3. 單位設計上有一個小窗台,我們可以坐在上面曬著日光看書發呆,偷得浮生半日閑。設計師在客廳裡設計了一個帶有儲物功能的小窗台,放置在大面積窗戶下方。客廳的雜物不僅有處可放,也提供了生活中的小浪漫。我們所嚮往的悠閒不需要在旅行中居住特色airbnb單位獲得,家中也可以輕鬆擁有!

家中的角落也不可以忽視。放置幾盆植物,淨化了室內空氣,又讓住家更具活力。坐在柔軟的皮製沙發上,有植物陪伴,享受一杯咖啡一本書,愜意非常。

室內設計師:Studio Roof
地點:黃埔花園

4. 如果你厭倦了單一的純色牆面,不妨可以將其中一面牆注入自然元素-利用木製裝飾條來營造空間品味。除此之外,餐桌和茶几都與其相配,天然的木紋使傢俱更有自然氣息,增添家中質感。

具有工業感的壁畫、造型前衛的花瓶和鮮花都讓這個家更有生活氣息,讓人不禁喜歡上如此的精緻生活。

室內設計師:畫斯室內設計
地點:天賦海灣

5. 這是一間具有濃郁亞洲風情的住家。睡床的靠板「開」了兩扇窗,這麼具有巧思的設計為牆面增添設計的同時,也與家中的風格呼應。

室內設計師:Koi Decoration & Design
地點:榮華閣

6. 客廳採用創意十足的撞色幾何玄關,可以輕鬆帶動空間的活躍。明黃色的茶几和正紅色的地毯色彩衝撞,適合喜歡時尚的年輕住戶。

移步至廚房,鮮黃色與金屬色相互交會,大膽時尚的家居風格讓人驚嘆。雖然與客廳處在不同樓層,但設計師利用鮮黃主色調將整個住家串連起來,更具統一性。

室內設計師:Krispace Design Consultancy
地點:加州花園

7. 誰說粉色不可以大面積用在家居?粉色的背景牆配上淡藍色的布藝梳化,利用莫蘭迪色系讓家中變得更具有品味。在工業造型的吊燈和大理石背景牆的營造下,各種元素衝撞在一起,打造出獨一無二的個性空間。

木製的餐邊櫃和裝飾檯為空間增加質感,讓餐廳顯得chic又高級。大幅壁畫與藍青色餐椅相互呼應,時刻透露出住戶的好品味。

室內設計師:hoo
地點:跑馬地

8. 想擁有一個「小清新」家居可以用淡藍主題色襯托-藍色物件不需太多,深淺不一的藍色傢俱讓藍色不再單調,顯得層次感十足。

在客廳鋪一張地毯,中和了藍色帶來的距離感,家中顯得溫暖又清新!

室內設計師:Art Deco Design
地點:浪澄灣

 

資料來源:QANVAST
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:空間大改造會犯法嗎?

分類
置業貼士

樓市假盤氾濫 新手極易中伏 遇上釣魚盤如何拆局

【釣魚盤】近日地產版新聞、評論,都在討論假盤源、釣魚盤!

情況何止嚴重?簡直是常識!如果你睇樓睇得多,相信對代理行門外貼出來的所謂筍盤,根本就沒有期望,不過很多新手仍然中伏。以下這種情況,筆者經歷過無數次!相信很多朋友都試過!

撰文:1%Anthony  |圖片:網上圖片

 

朋友經過代理行門外,看見有個放盤,激筍!雙眼發光!

朋友: 唔該…我想睇美麗大廈400萬嗰個單位。

代理: 好呀,入嚟坐吓,我幫你Check吓。

朋友不疑有詐,走進代理行,飲杯茶,等筍盤。

代理打開電腦,左Click右Click,似乎找到了聯絡。

代理: 呢個盤係行家嘅,我即刻幫你打去問吓。

喂…我個客想睇美麗大廈450萬嗰個盤呀!

吓…賣咗嗱,咁冇辦法啦,我同個客講番。

真係唔好彩啦,呢個盤早兩日啱啱賣咗!

朋友: 真係可惜啦!

代理: 唔使失望,呢個屋苑…有個單位仲筍嘅!

頭先個間好殘架,呢間靚好多,488萬咋。

朋友: 貴好多喎!

代理: 8成按揭,首期爭少少啫,睇啱幫你傾啦!

朋友: 好啦,咁睇咗先啦!

所謂釣魚盤,顧名思議,是吸引你上釣而已!

當你問到這個放盤,得到的結果當然是:「唔好意思呀,呢個盤啱啱賣咗!」然後當然就是:「不如我介紹另一個筍盤俾你丫!」這個所謂筍盤當然貴得多,又或說:「其實而家二手都好貴,不如我帶你睇最近推出個新盤丫,仲抵買呀!」很多買家就這樣被Sell到!

中伏了!…幾多是真?幾多是假?

根據兩家龍頭代理行提供的資料顯示,市場上16萬個放盤,大約只有1萬多個是真的!大約只有6%!…很氣憤是嗎?想政府加強監管打擊假盤源是嗎?確實有一定難度!甚麼是真?甚麼是假?

當然,有可能這個盤根本不存在,作出來的,絕對是假!

然而,很多所謂釣魚盤,未必是假,只是過期而已!

門外張貼的廣告,是上個月業主來放盤的時候貼上的,甚至是上年的,業主一直沒有告訴他們已經賣了,公司人手又唔夠,不能每天都打電話給所有業主Update,所以沒有更換廣告,奈何?事實上有時經過代理行,見到門外的廣告,紙張都已經發黃,好明顯已經貼出來一段很長的時間,只是未Update,又怎能說是假呢?

筆者又遇過這種情況,業主放盤400萬…

代理收到放盤之後,問業主:「客人好有誠意,隨時可以落票,可唔可以傾少少?」業主回覆:「如果有票,傾少少冇問題嘅。」就等業主這句話!於是代理就在門外貼上這個盤,不是寫「400萬」,而是寫「可試390萬」,當然「可試」兩個字細到放大鏡都睇唔到,算是假盤嗎?若最終業主心目中根本就沒想過要減到390萬,底價可能共是396萬,傾價不成,代理回覆買家說,「業主反價」或者「業主企得好硬」要396萬,那又算是假盤嗎?

樓市 假盤 釣魚盤 置業入門 香港樓市2018

事實上,在政府辣招扭曲下,近年成交萎縮!

地產代理生意競爭激烈,尤其一些比較多地產代理行的地區,如果間間代理行都貼398萬,你會走進這間代理行嗎?若不多找幾個筍盤貼在當眼位置,又怎能吸引你停下腳步?除了代理行門外張貼的廣告,網上放盤亦有類似情況,小心!

最重要的是…睇樓的時候,不要輕易動搖!

門外見到的廣告,要有心理準備很多都是過期的,預咗冇!又或者預咗貴5~10%,做決定之前,要多睇樓,要知道自己想買甚麼,要知道自己心目中的買入價是多少,就算被假盤釣入代理行,也要堅持自己的想法,不要輕易被代理游說,買貴、買錯、買了自己不想要的。只要你的心理質素夠高,自然就能駕馭買賣,不致中伏!

樓市 假盤 釣魚盤 置業入門 香港樓市2018
地產代理生意競爭激烈,將筍盤貼在當眼位置,是地產代理用來吸引有意買樓者停下腳步手段之一。

資料來源:經濟一週
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:黃埔花園3房放盤不足1周 勁劈135萬沽

分類
樓市資訊

股市跌有平樓執?網民:發夢無咁早

受外圍因素影響,本地股市大幅波動,有網民就問,股市會否影響樓價,仲話想睇下有冇機會,以樓價600萬元,購入市值逾千萬元太古城3房戶。

不過,唔少網民都話,要太古城3房樓價跌到600萬元 ? 發夢都冇咁早! 如果變成現實的話,應該已經有很多人失業。而市場承接力強,當3房樓價跌至1200萬元,放盤應該已經被人掃清光,長遠樓市不會有大跌的空間。

外圍經濟不穩,股市連日下跌,再加上加息的陰霾,樓市會否有下調機會?(資料圖片)

網民點睇

iamxxzy:如果600粒太古城,我諗好多人失業,你啲股都坐艇

MMxH:太古城3房約1500萬元,你想等到佢600萬元? 有鐵飯碗嗎?

bksx014:原價1500萬元,跌倒1200萬元就已經被人掃光

Janx1983:而家個樓市真係無人信會跌ga!

mlx:因為太多人經過好多樓市起起跌跌,已經明白磚頭是最值錢的,所以一定不會大跌,只可能在20至60萬之間微調價錢。而股市係大跌時大家都想撈一筆等升少少賺個飲茶錢。

超級特x:呢排地產商急推盤,我相信會有調整,但唔會短期內大插。

telx-me-y:發夢就今晚早d 抖丫唔該

資料來源:地產站
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:黃埔花園3房放盤不足1周 勁劈135萬沽

分類
樓市資訊

黃埔花園3房放盤不足1周 勁劈135萬沽

中原地產資料顯示,黃埔花園本月至今暫錄約6宗成交,該行最新促成屋苑3期6座低層H室交投,單位實用面積853平方呎,建築面積973平方呎,採3房套房間隔,另設多用途房,外望西南街景,剛以1,445萬元成交,折合實用呎價僅16,940元。

中原地產袁顯岸指,上址放盤不足一星期,最初開價1,580萬元,惟中美貿易戰愈演愈烈,本港股市亦十分波動,業主最終決定讓步,大幅減價135萬元沽出單位,減幅高達8.5%。據悉,原業主於2009年12月以528萬元買入單位,持貨近9年,現轉手帳面獲利917萬元,單位升值逾1.7倍。

代理︰原業主僅「止賺」

袁顯岸表示,近日港股波動,明顯令有關業主叫價「貼市」一點,他續稱原業主叫價本來已較進取,但擔憂中美貿易戰及港股市況,故減價以便較易甩手。他指,一般而言,同類單位成交價大約18,000元一呎,現以近17,000一呎成交,每呎平了約1,000元,而上周同一座數的一個681呎單位,成交呎價更達到19,300元。

袁直言,中美貿易戰,港股跌不見底,加上銀行加按息,氣氛明顯轉差,放盤業市叫價亦「需要調節」,「賣平啲,出貨自然快啲!」。不過,他強調,原業主只是「止賺」,「賣平幾十萬元,但8年、9年賺近1,000萬元,已好恐怖!」

資料來源:HK01
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:花旗調升H按封頂息至2.35厘 每月或供多250元

分類
裝修資訊

提升睡眠質量:讓你一夜好眠的睡房設計

每日忙碌奔波的香港人,在各種壓力下,入眠困難可能成了部分香港人備受困擾的問題。普通人平均需要長達六至八小時的睡眠時間,也就是說,睡房是我們停留時間最長的區域。因此,睡房裝修也會潛移默化地影響著我們的生活體驗和睡眠質量。

那麼,確保睡房環境利於休息是至關重要的。想要高效及快速地擁有高質量睡眠,不妨從裝修入手,為家人和自己營造一個靜謐舒適的睡眠空間吧!

1. 顏色要選對

在睡房色彩的選擇上,我們可不能掉以輕心。進行裝修時,不要選用太亮麗鮮豔的色調,如黑、紅、紫等;可以選用沉穩和素雅的色調,如米白、淡藍、原木色等。素雅的色調能夠讓人心態平靜、舒適,舒緩一天的緊張感,達到良好的休息狀態。

設計師:Koi Decoration & Design

原木色和白色搭配,在淡雅的基礎上增加暖調。原木色給人沉穩的感覺,同時又不會過分壓抑,是睡房色調的極佳選擇。白色的牆體作為底色,中和其原木色帶來的沉穩,配上昏黃的燈光,能夠給你一晚好眠。

設計師:am PLUS

淺木色也是不錯的選擇,它能夠使睡房看起來清新自然。身置其中,會讓你覺得身心放鬆。同時,榻榻米床具有濃濃的日式風情,擺上喜愛的玩偶,尤其適合小孩們的睡房搭配。

2.柔和燈光助眠

睡房是我們的睡眠空間,因此對於光源的要求也有別於其他區域。光線過亮的冷光燈會讓體內的褪黑素減少,從而影響睡眠質量。柔和的暖光燈利於我們放鬆身心,讓緊繃的神經得以放鬆,有助於入眠。

設計師:Deco Farmer Studio

燈飾不需太繁雜,天花的一盞燈足以照亮睡房,加上梳妝台的照明燈就可以滿足日常需求。兩盞燈都為暖光等,讓睡房變得簡單而又溫馨。置身在昏黃的燈光中,會讓我們很快進入睡眠。

設計師:Space Design

床頭的檯燈也是不少人的心儀之選。布藝的燈罩讓睡房顯得更溫馨,配上暖燈管,讓夜晚的睡房被溫馨的燈光洋溢著。同時,內嵌的天頂燈管能夠滿足日常的使用,讓整個睡房的裝飾不累贅,又寧靜。

設計師:畫斯室內設計

如果你的睡房也有地面抬高設計,不妨可以考慮內嵌的地面燈管。地面燈光在擁有照明功能的同時,也起到了「提示」作用,增強了地面抬高效果,讓睡房更具特色。睡房內不同燈具「各司其職」,滿足了不同時段的使用需求。

3. 遮光不可忽視

自然光線在裝修中極其重要,但是,對於睡房,我們可能需要一個「暗」空間。入眠時,適度維持房間的暗度可以促使我們寧靜,讓我們快速進入睡眠。有不少人會選擇把睡房安置在窗邊,一醒來就可以看到景色,因此,適度的遮光是必不可少的。

設計師:Deco Farmer Studio

不透光的窗簾是睡房必備。厚重的布藝窗簾不僅可以在夜晚時遮擋外面的光線,也有極佳的吸音效果,給你一個安靜的睡眠環境。深灰色的窗簾給人沉寂之感,對入眠也有好處。

設計師:Space Design

絲絨窗簾具有雍容的氣質,與歐式的真皮床板在風格和色彩上都相互呼應。深紫紅的色調不僅是穩重的色彩選擇,也會睡房添上華麗的色彩。除此之外,絲絨窗簾有良好的隔音效果,讓你白天閱盡亮麗海景,夜晚收穫一夜好夢。

設計師:畫斯室內設計

拉簾的覆蓋面積大,造型簡約,十分適合現代感強的家中。拉簾可以覆蓋睡房中的玻璃牆,同時也可以根據住戶的需求來調節覆蓋面積。此外,在日後清潔中,拉簾的清洗操作也十分省心,只要用濕布擦拭就可以。

4. 整潔睡房易入睡

睡房除了休息,還有個不可忽視的功能就是進行收納。如果睡房雜亂,會造成浮躁不安的現象,從而導致失眠。現在的睡房,面積普遍都較小,那麼如何在有限的空間內進行合理佈局,就顯得十分重要。

設計師:Deco Farmer Studio

訂製的地櫃不失為一種兼顧睡眠與儲物的好方法,縱向提升了睡房室內的儲物能力。它既可以對空間進行有效利用,又不會佔用過多的橫向空間。住戶可以把換季和不常用的物品放入地櫃中,保持睡房的整潔。

設計師:am PLUS

如果你愛收集玩偶,那麼在睡房裡安置一面靠牆的展示櫃是個不錯的選擇。透明的玻璃櫃不僅可以展示你的收藏品,也避免了玩偶們遭受灰塵的侵襲。收藏愛好者可以參考這種設計,讓你的寶貝們有處可放的同時,也保證了睡房的整潔。

睡房設計合理,睡眠質素也會進一步提高。睡飽了,才有精力追求更好的生活!

資料來源:QANVAST
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:空間大改造會犯法嗎?

分類
樓市資訊

嘉湖樓王兩個月跌價50萬

二手淡市持續逾一個月,個別業主軟化,減價沽貨。天水圍嘉湖山莊連環低價成交,三房造價不但重現「5」字頭,今年6月刷新屋苑最貴分層戶紀錄的麗湖居樓王,迅速跌價近50萬元。

代理表示,嘉湖山莊本月交投非常慘淡,首六天僅3宗買賣,兩宗屬低價。其中麗湖居7座高層A室,實用面積635方呎,本周日放盤,叫價650萬元已較估值低最多84萬元或11%,業主急出貨,放盤僅一天即以645萬元售出,呎價僅10,157元。

同座中層A室,實用面積638方呎,今年6月底以高達693萬元沽出,破盡屋苑分層戶紀錄,相隔個多月後,同座竟出現高層平過中層情況,「樓王」迅速貶值48萬元或7%。

三房戶重現5字頭

嘉湖重現造價低於600萬元的三房戶成交。消息指美湖居2座低層H室,實用面積544方呎,三房間隔,望街景,間隔有改動,由三房變兩房,今年6月底放盤,叫價620萬元,剛減至593.8萬元沽出,呎價10,915元。祥益林家倫表示,嘉湖山莊錄減價成交,為樂湖居5座低層E室兩房戶,實用面積448方呎,原叫價570萬元,連減兩口價共20萬元,至550萬元成交,呎價12,277元。

同區卻現居屋王。祥益謝利官表示,天盛苑A座中層13室兩房戶,實用面積539方呎,剛以618萬元連地價易手,成為天水圍歷來造價最貴居屋王。另沙田夾屋晴碧花園1座低層A室以935萬元沽出,創屋苑新高。

消息指,荃灣荃威花園L座低層一伙凶宅同層戶,實用面積533方呎,剛以598萬元沽出,呎價11,220元,屬市價。九龍灣淘大花園C座低層2室以599萬元易手,呎價15,398元,略低於市價。

資料來源:蘋果日報
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:政府應為香港規劃更多園林與保育並重的屋苑

分類
樓市資訊

花旗調升H按封頂息至2.35厘 每月或供多250元

因應港元資金成本上升,再有銀行調高H按封頂息率,花旗宣佈,H按計劃為一個月拆息(H)加1.4厘,封頂息率為最優惠利率(P)減2.9厘,而花旗P為5.25厘,即實際為2.35厘,在現時一個月拆息持續高企下,等於供樓客須多付利息0.1厘。

反觀P按計劃似乎更有着數,其實際利率為P-3厘,即等於2.25厘,在1個月拆息高漲時,P按反而更有着數。中原王美鳳預料陸續有銀行調高封頂息率(詳見:http://bit.ly/2Mmz9Lz)。

以市民參與H按買600萬樓為例,首期為2成,分攤30年歸還,假設利率為2.35厘,每月供款為18594元,假設利率是2.25厘,每月供款則為18348元,微升250元。

花旗指,會不時檢視按揭息率,並因應市場情況作出調整,是次調整按息利率是因為要平衡資金成本上升的壓力,提升銀行風險管理。

資料來源:蘋果日報
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:政府應為香港規劃更多園林與保育並重的屋苑

分類
置業貼士 裝修資訊

空間大改造會犯法嗎?

位間隔改動有否違規,有時連業主亦全不知情,只有待問題被揭發,接獲告票甚至釘契下始知嚴重性。如果閣下有意為單位進行大改動,不妨留意以下常見但又容易「踩界」的改建情況。

1. 開放式廚房

“將廚房牆身拆掉,以增客飯廳光源及空間,屬最常見的改動之一,尤其是廚房牆身大部分並非主力牆,對內籠結構並無重大影響,所以不少「無飯家庭」索性將廚房改作開放式,但不會為改動向有關部門申請。”

除非單位原先為開放式廚房設計,如不少近年落成的住宅標榜無火煮食,以開放式間隔代替原有廚房,但實情是發展商早在規劃建築時,已向當局申請。

牆身大門耐火用

廚房設有梗牆及梗門,主要作用是要符合消防安全條例,因為牆身及大門可於火警發生時起耐火效用,以延緩火勢蔓延,所以擅自拆牆,甚至更改原有的廚房門作玻璃門、趟門或摺門等非耐火物料等,均已涉及違例。

再者,廚房內有不少水電裝置藏於牆身之內,拆卸牆身不止影響原有單位,對其他單位也有影響。

2. 自製特色戶

“特色單位向來是市場的搶手貨,但供應有限,觸發不少業主自行改建特色戶,最常見是將兩個相連單位打通,更甚者上下打通成自製複式戶。”

不論相連打通,抑或上下打通,由於涉及大規模間隔改動,大部分業主在改動前亦會知會管理處及透過相關工程人員向政府部門申請。

打通單位申請需時

但申請需時,而且要經多個部門審批,所以絕非打通兩幅牆般簡單。

另外,如果單位附設環保露台,因每戶的露台面積有限制,故會出現單位可打通,但露台不能打通,或多出面積上限的露台要封鎖部分空間。

3. 露台變廳房

“偌大的露台,只供曬晾及賞景有人會認為有點浪費,所以有部分業主將露台密封,改作儲物房用,或將客廳或睡房延伸至露台,以擴大室內實用空間。”

改建露台除了因加重露台可接受的承托力,而有機會出現安全問題外,也會影響物業外觀或觸犯大廈公契,管業處有權拒絕改動。

管業處有權拒絕

若將廳房延伸至露台,但樓上單位並未跟隨改動,若日後出現去水位滲漏或防水欠佳,已改裝的單位將遇更大問題。

4. 無遮掩浴室

“為了令室內空間更通透,有業主會將浴室,尤其是主人套房內的浴室以玻璃或透明物料代替原有的混凝土牆身,此設計更常出現於示範單位身上,無疑省去密不透風的牆身,即使空間沒有遞增下,視覺上也見開揚。”

減省牆身要將三件頭的擺放、去水位的編排重新調配,一旦裝配不宜,導致滲漏情況並影響其他住戶,屋宇署也會向業主發告票,要求執漏。

單位曾改動 代理須披露

據屋宇署資料顯示,僭建物凡指違例建築工程。而未經建築事務監督事先批准的樓宇加建或改動工程,或未有根據「建築物條例第123章」所訂的小型工程監管制度而進行的小型建築工程,均屬違例。

釘契可買賣 惟按揭難

常見的違例工程有冷氣機或冷卻塔的支承構架、平台構築物、天台構築物、分間單位、結構改動、渠管錯駁等。

對於間隔已改動的單位,買家入市前除靠肉眼判斷改動是否合法,地產代理亦有責任如實披露,再者,可透過物業查冊資料,了解有否相關的產權負擔,如清拆令、維修令等。因未經屋宇署批准而擅自改動,單位將被釘契,雖然現階段釘契的物業仍可買賣,但面對銀行按揭時有一定困難,以及成交後,有關違規改建責任將轉至新買家身上。

 

資料來源:地產站
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報:政府應為香港規劃更多園林與保育並重的屋苑