月份: 2018 年 8 月

大家若有留意樓按新聞，相信對「轉按」一詞絕對不會感到陌生，「轉按」即是將現有貸款餘額轉到新的貸款計劃，主要是希望可以減少利息開支。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，去年的轉按宗數是繼2010年後的第二高位，達到35,646宗；其轉按金額更高達1,262億元，創出歷史新紀錄。回顧過去，2010年及2017年均為轉按的高峰期，皆因兩年的按揭計劃均十分優惠，締造了轉按的誘因。特別在2010年的時候，普遍拆息按揭計劃的利率只需H+0.7%，相比現時市面上普遍的拆息按揭計劃利率H+1.24%更低。因此有人認為，若當年置業的人士，現時已享有最「抵」的拆息按揭計劃，所以無需轉按。事實上，其實即使轉按後計劃的利率比以往高，但計一計數，其實仍然有可能「有利可圖」，以下分幾點說明之。

（一） 同業拆息高企，封頂位不同

假設有業主於2010年承造按揭，當時按揭計劃的利率為H+0.7%，對比現時的拆息按揭計劃，字面上已有超過半厘的息差。不過，由於近期一個月銀行同業拆息持續高企於1.5%以上的水平，即使使用H+0.7%的拆息按揭計劃，亦已達到封頂位水平。現時大多銀行的封頂位設於2.15%，即如實際按息超過封頂位，亦只需以封頂位息率2.15%供款。不過，以往按揭計劃的封頂位水平或與現時不同，多數設於2.25%或以上。因此，以現時的同業拆息來說，H+0.7%的實際供款或比H+1.24%按揭計劃更高。

雖然市場不時傳出買家購買一手樓的投訴，但整體而言，一手物業在買賣時的麻煩程度的確較為簡單，萬一買家對購入單位的交樓水準不滿，亦可以要求賣方（發展商）跟進。而在二手市場，由於物業是按「現況」交易的，買方在交易後才發現問題，亦難以追討。為免麻煩，置業人士在購置二手物業時，宜避開交易陷阱。

陷阱 1：釘契物業 交易麻煩

業主如果涉及財務糾紛，甚至是欠交管理費，當債權人獲法院判決勝訴，他可將押記令附於欠債人的物業上，強制執行償還判定的債項。押記令可註冊（即俗稱的釘契），由註冊當日起生效。

理論上，釘契物業一樣可以進行買賣，但買家宜要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，才可以放心購買該物業；解釘是解除釘契所引致的產權負擔，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中刪除。

當然，如果賣方是欠了數個月管理費而被釘契，解釘的費用不大。不過，如果業主是欠下巨款（例如佔樓價的相當比例，甚至超過物業市值），業主售樓所得亦可能不足以償還債務，解釘便較為麻煩。

破解方法：付訂前查冊

最簡單的是付細訂之前先行查冊，留意物業有沒有任何押記。

陷阱 2：維修令 破財維修

物業違反《建築物條例》等規例時（例如物業存在僭建物、未經許可更改用途、維修欠妥、位於危險山坡），政府會向業主發出補救∕拆卸令，包括斜坡維繫令，危險樓宇維繫令，清拆及還原維修令，渠務工程維修令等，有關紀錄亦會登記在土地註冊處中。

業主在收到此等補救∕拆卸令時，需要按政府要求完成有關的補救工程。如果情況危險，政府部分可能會先行進行補救工程，而政府先行墊支的費用亦可能以押記方法在土地註冊處中登記。

破解方法：查冊求證

查冊便可留意物業有沒有任何維修令。

陷阱 3：交樓日驗收清楚

二手物業是按「現況」交易的，例如買家簽約時，窗台有滲水，買家亦不可以以此為由取消交易，或要求賣方在交樓前維修。不過，二手物業的合約，一般會列明是否包括入牆櫃、冷氣機等。在交吉日，代理一般會安排買方在簽約前進行最後的驗收。其實即使買方在交吉日發現單位的現況（包括合約中列明的入牆櫃、冷氣機）與簽約時的情況不同，一般亦需按時完成交易。律師指如果買方認為賣方未能滿足合約條文（例如合約中列明的冷氣機「走樣」），可以在完成交易後透過律師樓要求對方賠償有關損失。

至於在睇樓時單位沒有漏水，但在收樓時發現此問題，由於缺乏證據，一般難以索償。

破解方法：拍攝單位現況

律師指，發生交吉日單位情況大變的個案罕有，如買家擔心，可考慮在簽約前為單位拍照，以證明交易時單位的現況。

陷阱 4：估價不足

如果買家購入一個單位，待申請銀行按揭時，才出現估價不足，一定會大失預算。估價不足牽涉多種原因，可能是屋苑成交不活躍，亦可能因為單位是「凶宅」。

破解方法：先行估價

最簡單的方法是先為單位進行估價，如發現多家銀行對有關單位均估價不足，應避免購入有關單位。

陷阱 5：待判訴訟 承擔法律責任

近年出現幾宗大廈立案法團被控敗訴，令小業主分擔法律責任的判決。一個屋苑/一幢大廈的法團如牽涉訴訟待判，亦意味小業主有潛在的責任。

破解方法：要求業主澄清

由於立案法團如有待判訴訟在身，亦不會在土地註冊處登記冊中顯示，買家可要求業主及代理澄清，單位及屋苑並沒有牽涉待判訴訟。

陷阱 6：僭建物或要負責清拆

物業即使有僭建物，政府部門亦未必會發現及發出拆卸令，買家購入此類單位，需要承擔日後拆卸有關僭建物的風險。如果僭建物有結構安全引起問題，買家的風險更是大幅增加。

破解方法：屋宇署查原有圖則

購買樓齡較新的物業，買家較易判斷物業是否有僭建物。如果購買的物業是舊樓，而買家又懷疑單位有僭建物，可於屋宇署查閱單位圖則，與單位現況作出比較。

陷阱 7：負資產業主收訂後失蹤

97年至03年樓價大幅回落，部分在高峰期購入的單位，以現價出售，業主仍是資不抵債（賣樓時無法套現，甚至需支付差價）。

買家購買此類物業的最大風險，是業主收訂後失蹤。買家要預防誤購「負資產」物業而蒙受損失，買家可於繳交訂金時，將金額直接交予賣家的代表律師託管。此外，為免業主無力償還按揭，買家可要求宗明合約中列明，合約的有效性視乎業主在成交日或之前能否解除所有按揭∕押記。

破解方法：訂金交予對方律師

土地註冊處只會登記物業的成交價、按揭借款的總額，買家是難以透過查冊，直接得物業是否負資產的。如果有懷疑，應該直接要求將訂金交由賣方律師託管。

陷阱 8：漏水樓或化粧樓

買家遇上叫價特別平或者裝修豪華的單位時，要格外小心。個別業主會將漏水單位翻新裝修（俗稱「化粧樓」），務求令買家留下好的印象，加快將單位脫手。

破解方法：聘驗樓師檢查

宜相約有豐富睇樓經驗的親友一起睇樓，甚至聘請驗樓師檢查。

資料來源：地產站
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