分類: 樓市資訊

有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，最近錄二手買賣，據市場消息稱，項目中層32室，實用面積131平方呎，叫價250萬放盤，經議價後240萬元易手，呎價18,321元。

據了解，原業主去年7月以196.7萬元購入單位收租，月租約6,500元。由於業主持貨僅9個月，交易須支付樓價15%，即將36萬元額外印花稅（SSD），據報相關稅項由買方支付，即買家入市成本升至276萬元，呎價變相升至約2.1萬元。

帳面獲利逾兩成

原業主持貨不足1年，受惠買家代付印花稅，帳面獲利43.3萬元或22%離場。若連15%辣稅計，樓價期內升值約40%，升幅驚人。綜合網上及代理資料，過去半年項目共有7宗二手買賣，包括今年1月中，中層31室，實用面積128方呎，以200萬元易手；以及2月中層5室，實用面積167方呎，以260萬元易手，惟主要都屬內部轉讓。

利嘉閣地產皇牌屋苑屯門置樂分行助理分區經理梁桂華透露，目前項目菁雋有約兩個單位放盤，叫價分別為250萬元及350萬元；至於租盤方面，他表示大部分已租出，平均月租約6,000元至7,000多元。

資料來源：香港01
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【翻新物業】葵芳匯懶人包 入市前知多啲

本港首季負資產數字大增。據金管局今日﹙29日﹚公布的數據顯示，今年第一季負資產宗數按季增加兩倍至384宗，升幅驚人。數字急升，除了因為樓價見頂回落，更由於多了買家選用高成數按揭。

政府去年10月中公布放寬按保上限，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元，增至800萬元，助欠首期用家上車。星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為，倘樓價回落一成，以九成或以上按揭成數買入的單位已有可能跌入負資產行列，並透露銀行按揭審批已收緊。

據金管局最新公布，今年首季本港錄384宗負資產個案，較去年四季末的128宗增加兩倍。而負資產按揭貸款涉及金額為18.67億元，按季增加1.44倍，無抵押部分金額則升至8,100萬元。

高成數按揭佔比 連升7個月

去年10月政府發表的《施政報告》，宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元，增至800萬元。措施實施至今超過半年，根據經絡按揭轉介統計，3月份最多人選用八至九成的按揭成數，佔整體18%，已連升七個月，創下自2004年7月逾15年的新高。

另一邊廂，新冠肺炎疫情肆虐全球，今年樓價雖然未見大瀉，亦難免較去年稍有回落。反映二手樓價的中原城市領先指數CCL，由去年11月初的182.1，至今累跌3.5%至175.68。

然而，在疫情拖累下，本港經濟已陷入下行周期，失業率攀升，倘一眾能力較遜色的業主，在放寬按保後隨即借入九成按揭「上車」，日後樓價更進一步走弱的話，勢掀起新一股負資產浪潮。

第一城兩房估值　較去年10月成交價跌一成

事實上，CCL自高位僅回落3.5%，少於一成，但不少屋苑的最新估值，已較去年下半年成交價回落約一成。

以藍籌屋苑沙田第一城為例，該盤一向是上車客鍾情的新界區大型屋苑，有不少中小型單位供應，特別受惠於政府放寬按揭措施。翻查成交紀錄，去年10月底，沙田第一城有買家以636萬元，買入一間實用面積327平方呎的高層兩房河景戶，呎價1.9萬創當時近月新高。

根據土地註冊處查冊資料顯示，上述單位業主11月完成簽約，並於12月底經中銀香港承造按揭。而記者於中銀香港物業估價服務查詢，單位最新估值為577萬元，較業主去年的買入價低近一成。倘業主是承造九成按揭，樓價稍稍「跟隨」估值再下跌，理論上該業主已陷入負資產行列。

事實上，參考近日屋苑同類單位的成交，相比上述去年10月的成交，樓價已經回落不少。例如10座中層C室，實用面積同樣是327平方呎，最終以530萬易手；即使是屋苑頂層連天台戶同面積單位，以615萬元成交，作價較上述去年10月的成交個案回落不少。

星之谷：銀行收緊按揭審批　無薪假及減薪或當作浮動收入

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，綜合銀行及公司數據，自政府於去年10月放寬按揭成數後，選用九成按揭的業主約佔一成，若樓價持續下跌約10%，這批買家，以至獲批九五成按揭的居屋業主及最多可借十成按揭的銀行職員，皆變成負資產的「高危一族」。但他補充，負資產個案主要影響業主的心理質素，實際上因高成數按揭獲政府擔保，故銀行「Call loan」的機會甚微。

另一邊廂，莊錦輝指出，近期市道不景，業主或因放無薪假及裁員等影響供款能力，建議買家在申請高成數按揭時，即使不用通過壓力測試，亦應該自行「計數」。他續指，九成按揭的申請人必須為固定受薪，至於浮動收入人士只能最多申請八成按揭，而近期銀行已收緊按揭審批，若業主需要放無薪假或減薪，即使為固定收入人士，亦有機會以浮動收入看待，要求取半年平均數審批相關申請，甚至兩年稅單作參考。「若市民承造高成數按揭後，於供樓期間不幸失業，又被銀行收回貸款，將物業轉按後最多能申請八成按揭，餘下無法償還的差價或造成財困。」

莊太量稱樓市現況好過沙士

展望未來負資產宗數走勢，中文大學經濟學系副教授莊太量認為，當樓價跌逾一成左右，便會出現部分負資產個案，其中以「借足九成」的供樓人士最高危，但料這類個案最多只有數百宗，個別單位價格已由高位跌約逾一成，料未來下跌空間不大，部分成交價甚至已回升，與沙士時期難以比較，相信負資產情況不會進一步惡化，即使帳面上變成負資產，如果供樓能力不受影響，銀行亦不會輕易「Call loan」。

他預期，即使失業率升至5%，由於港人持貨能力較以往強，亦可以靠其他貸款方法應急，料不會出現大規模負資產及斷供個案。

莊錦輝亦認為，樓價自去年10月至今下調約4%，雖然負資產個案仍會上升，但料情況並不嚴重，以銀行職員個案佔比較多。不過，他建議買家不要因急於入市，而買入高於市價太多的單位，以免容易陷入負資產狀況。

資料來源：香港01
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【翻新物業】葵芳匯懶人包 入市前知多啲

近日市場熱哄哄的葵芳匯，位於葵芳興芳路208號，前身為舊樓龍騰大廈，屬於翻新物業，大業主早年全幢購入舊樓後，作全面翻新。地產站今日為大家來一個Q & A，好讓睇樓客或準買家掌握得更清楚！

1.葵芳匯背景如何？發展商是誰？

前身為舊樓龍騰大廈（LUNG TANG BUILDING），屬商住物業，由藤椅世家利泰集團李氏家族發展，提供約90伙，地盤面積約5,500平方呎，樓面面積約59,543平方呎。龍騰大廈早於2016年5月以約4.4億全幢易手，呎價約7,400元。

新買家為資深投資者羅守輝，翻新後易名為葵芳匯（WEALTHY GARDEN）。

2.葵芳匯是不是一手新盤？

前身龍騰大廈本身屬出租物業，由於已出租3年或以上，可獲豁免《一手住宅物業銷售條例》，毋須公布樓書、公布價單等方式出售。此外，今次並非重建舊樓，僅屬翻新物業，故不屬於一手新盤之列，惟項目經翻新後，內籠如新盤相若。據代理透露，項目亦採用二手物業合約簽署成交。

3.買家要不要付佣金？律師費點計？

由於葵芳匯以二手物業形式來作交易，一般慣常來說，二手交易買賣雙方均須支付樓價1%代理佣金。據了解，是次大業主豁免新買家佣金，故買家毋須支付代理佣金。

另外，如買家選用發展商指定律師樓，發展商將承擔買家一份樓契費及一份買賣合約費。據了解，若買家申請按揭的話，費用則由買家自行承擔。

4.葵芳匯可以即買即住？

雖然項目可開放現樓單位供實地參觀，惟現場仍進行工程。據悉已有相關條款，若買賣雙方同意，賣方如因社會運動及新冠肺炎疫情或任何問題而導致工程延誤，未能在今年12月底成交及交樓，雙方同意成交及交樓日將順延至明年3月底或之前。

5. 葵芳匯管理費多少錢？

項目管理費每呎大約3.9元，以此計算，每月管理費介乎約1,174至2,126元。

1.葵芳匯背景如何？發展商是誰？

前身為舊樓龍騰大廈（LUNG TANG BUILDING），屬商住物業，由藤椅世家利泰集團李氏家族發展，提供約90伙，地盤面積約5,500平方呎，樓面面積約59,543平方呎。龍騰大廈早於2016年5月以約4.4億全幢易手，呎價約7,400元。

新買家為資深投資者羅守輝，翻新後易名為葵芳匯（WEALTHY GARDEN）。

2.葵芳匯是不是一手新盤？

前身龍騰大廈本身屬出租物業，由於已出租3年或以上，可獲豁免《一手住宅物業銷售條例》，毋須公布樓書、公布價單等方式出售。此外，今次並非重建舊樓，僅屬翻新物業，故不屬於一手新盤之列，惟項目經翻新後，內籠如新盤相若。據代理透露，項目亦採用二手物業合約簽署成交。

3.買家要不要付佣金？律師費點計？

由於葵芳匯以二手物業形式來作交易，一般慣常來說，二手交易買賣雙方均須支付樓價1%代理佣金。據了解，是次大業主豁免新買家佣金，故買家毋須支付代理佣金。

另外，如買家選用發展商指定律師樓，發展商將承擔買家一份樓契費及一份買賣合約費。據了解，若買家申請按揭的話，費用則由買家自行承擔。

4.葵芳匯可以即買即住？

雖然項目可開放現樓單位供實地參觀，惟現場仍進行工程。據悉已有相關條款，若買賣雙方同意，賣方如因社會運動及新冠肺炎疫情或任何問題而導致工程延誤，未能在今年12月底成交及交樓，雙方同意成交及交樓日將順延至明年3月底或之前。

5. 葵芳匯管理費多少錢？

項目管理費每呎大約3.9元，以此計算，每月管理費介乎約1,174至2,126元。

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【一萬蚊租盤】酒店式、新入伙盤、大型屋苑 你會點揀？？

據差餉物業估價署最新數據顯示，今年3月份私人住宅售價指數報375.3點，較2月份指數373.7點，按月升0.4%。中原集團主席施永青認為，數據反映樓價成功「尋底」，未來兩個月樓價會續升，至6月底可以追回過去數月的跌幅，相信至6月底樓價指數會比1月高。

施永青坦言，在新冠肺炎疫情及整體經濟環境影響下，理論上樓價應該續繼下跌，但是現實環境是，股市累跌逾2成，樓價跌2-3%；近日確診數字回落，政府部署復工，市場情緒轉好，樓價會繼續回升。

他又認為，在全球繼續QE情況下，最大得益者會是資產擁有者，這類人不會去買細價樓，相信短期樓市會由豪宅帶動升勢，豪宅市場甚至出現「報復式」升勢。

至於目前是不是撈底良機，施永青指出，大部分準買家想買平樓，但是在政府有能力解決到土地供應前，市場都不會有真正的平盤。他個人認為，如果有能力入市，不宜再拖遲。

記者：黎煥成
資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【一萬蚊租盤】酒店式、新入伙盤、大型屋苑 你會點揀？？

近日租金下跌，一萬元要在市場尋覓租盤有不少選擇。由月租酒店到新樓開放式戶、大型屋苑的兩房單位，甚至離島區千呎豪宅都有得揀。比你會點揀？

受到疫情影響，酒店業入住率跌至新低，酒店業為吸客均變陣推出長租計劃，租金低見1萬元。

富豪九龍酒店

如果始終不喜歡長住酒店的感覺，近期大埔白石角新盤入伙，開放式戶1萬元以下都有交易，不怕住遠少少，又可以享受全新樓及大型會所，都是一個不錯的選擇。

嘉熙

若果嫌開放式戶不夠一家幾口住，大型屋苑沙田第一城鄰近都有1萬元下的租盤，樓齡雖然比較舊一點，但勝在交通方便，而且2房間隔最適合一家大細。

沙田第一城

若果兩房單位都覺得細，想平租又想享受豪宅體驗，就可以要住遠少少，比多少少租。位於長洲的新趙苑，月租15000元就有逾千呎的別墅，應該都適合退休或者在家工作的自僱人士。

長洲新趙苑

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【疫情減退】疫情緩 樓價穩 又恐「遲買更貴」

隨本地疫情緩和，令市場氣氛好轉，買家又重現「遲買更貴」心態，上車客以至換樓客開始重拾積極覓盤入市，對樓價短期可帶來支持。

• 疫情緩，助樓市氣氛好轉
• 「遲買更貴」心態又重現
• 後市指標還看失業率擴散

本港疫情一周內錄得第3次零確診，疫情減退下，恐慌情緒有所減弱，將有助穩定準買家入市信心，樓市氣氛有好轉先兆，過去一周二手睇樓量、成交回暖，市場亦乍現不少高價成交。

睇樓量方面， 據代理數字過去周末全港50指標屋苑預約睇樓量錄1330宗，按周升1.1%，而交投亦轉旺，中原10大屋苑周末錄得22宗成交，按周升3成，創7週新高﹔美聯亦有23宗成交，按周升1成。

根據中原城市領先指數CCL新報175.68點，按周升0.47%創8周新高，7大指數亦齊升，該指數雖然反映是復活節後當周(4月13至19日)的市況，當時本地尚有零星新確診個案，但也顯示在疫情放緩下，樓價開始回穩。

本地疫情減退，經濟活動有望逐步恢復，有利增強用家置業信心，同時業主議價空間收窄，筍盤愈來愈小，買家「遲買更貴」的心態重現，部分指標屋苑重現高價成交，如沙田第一城2房呎價重上1.9萬元水平、牛頭角淘大花園1房成交呎價1.81萬元亦屬半年新高，當中不乏上車客、擴至換樓買家也願意出動加快入市步伐。

另在限聚令持續影響下，一手大型新盤仍未推售，購買力短時間內仍會聚焦於二手市場尋寶，將有利二手交投持續，有望對短期樓價帶來支持。

不過樓價是否見底回升，關鍵仍要看環球疫情何時受控，疫情延伸令環球出現經濟危機，本港難以獨善其身，本地失業率最新續升至4.2%的逾9年高位，若經濟情況未有改善，失業率擴散將增添樓市風險。

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【土地供應】公私營房屋比例失衡 最終苦了基層

去年《施政報告》公布將出售觀塘安達臣道一幅私人住宅用地作第二個首置盤項目，並將於下月截標。惟招標條款相當辛辣，加上近日樓市受疫情影響，令發展商的出價趨向保守。加上安達臣道一帶公私營住宅建屋量比例由2013年時建議的2:8（公營1889：私營7530），大幅倒轉為9:1（公營9610：私營1000），比起早前政府將整體比例由6:4改為7:3還要高。除影響發展商投地意欲有流標風險外，公私比例失衡更將影響長遠社區發展，最終害苦了基層，政府可謂「好心做壞事」。

當初，安達臣道一帶原先規劃公私營住宅比例為2:8，至2017年初，政府首次提出「首置上車盤」，並將此地作為先導計劃，華懋投得首幅私地每呎地價約1.2萬元。惟之後政府將其餘6幅私地改作公營房屋發展，公私比例變為9:1，直接影響該區地價水平大幅調低。據報多個測量師均對項目前景不感樂觀，紛紛調低估值最少20%，更估計流標風險直線急升。首置盤由2017年提出，最快2024年才落成，相隔七年，亦被指「遠水不能救近火」，無助普羅市民解決房屋問題，首置盤支援對象更非社會上最急切上車人士。

政府於3月推出安達臣道賣地章程中，更加入了多項發展限制，影響項目發展和銷售複雜性。當中包括規定住宅單位總數中20%為開放式單位、25%為1房單位、55%為2房單位；單位實用面積需介乎247至495平方呎；混合式發展「首置盤」與「私人住宅」，當中不少於1000個單位會隨機被選作「首置盤」；並需以市價八折出售及設推售時限，相信太多限制將會影響售價和往後樓價走勢。

更重要的是，安達臣道地皮公私營住宅比例由2:8變為9:1，比政府整體未來十年建屋量比例的7:3還要高。過去多年香港住宅公私營比例一直維持大約各佔一半，目的就是希望取得社會平衡，多種不同房屋類別，如公屋、綠置居、居屋、首置盤、夾屋與私樓等，為市民提供不同選擇，建立可以向上流動的「房屋階梯」的期望，亦可帶動公營房屋流轉，讓更多基層市民受惠。早前政府已將整體公私營建屋量比例由6:4改為7:3，安達臣項目更改為9:1，雖然公屋輪候冊輪候時間愈來愈長，基層市民的房屋需求急需解決，但只是囫圇吞棗般將所有公營房屋投放於一個社區，最終又是否對該社區好？

過去社會學也有「社會房屋」的概念，社會房屋即香港的資助類型房屋，包括公屋、居屋等，目的是希望為國民提供穩定居住的選擇，但當中一個重要因素，是在社區內落實社會混合（social mix）與社會凝聚力（social solidarity）的關鍵要素之一。

「社會混合」意即在一小社區中，不能全部建成單純的公營房屋或私樓，當中應混合式加入公屋或資助房屋（如香港的綠置居、居屋、首置盤等），再加入私樓。如九十年代荔園拆卸後，於2001年改建為公屋華荔邨兩幢、居屋荔欣苑三幢和私樓盈暉臺三幢，剛好比例上每一類房屋也有提供，而且單位數目接近。由於該區居民家庭收入有不同，可帶動落實社會混合作用，如公屋居民可於區內找到零售服務業、鐘點清潔、補習託管等工作，假日亦可通過舉辦社區市集賺外快，而較高收入家庭則可於區內聘用相關服務，更可讓當區基層居民減少通勤時間和交通費、膳食費等負擔，從而活化整個社區，形成一個「社區經濟」生態。這亦可帶動「社會凝聚力」的出現，有機的社會連帶，通過社區的分工合作和互動，展現出社會有機可持續發展。

反觀現時安達臣道地皮公私營住宅比例改為9:1，高度集中的公屋，加上鄰近也是安達邨、安泰邨、秀茂坪邨、寶達邨等公屋，加起來超過十萬人口都是以基層市民為主，根本無法達到上述「社區混合」和「社會凝聚力」的作用。過去，該區居民一直面對交通、康體設施不足等問題，加上發展局剛剛公布可能推遲該區東九龍單軌列車的發展，將更影響居民外出的通勤時間。最終會否衍生更多社會問題，特區政府實有責任去解決，不要讓問題累積，加深民怨。

作者：陸在山
資料來源：立場新聞
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【樓市爆煲】四大因素逆轉 沈大師預言：樓市必爆

樓價近年持續向上，直至疫情下回落，香港著名股評人，訊匯證券行政總裁沈振盈長期睇淡樓市，他認為內地資金、供應少等利好樓市因素逆轉，更指經濟差樓市缺剛性需求，樓價料持續向下。

環球疫情下，股市出現大幅波動，而本港樓價則相對硬淨，調整不算太大。沈振盈指，若單睇樓價指數，不足完全反映樓價，「股市與樓市不同，股票買賣多，價格升跌明顯。樓宇由賣家主導開價，近年不急於沽貨，無成交便無跌價，因此變動不大。」

近年多個利好樓市因素，不外乎低息、資金多、業主持貨力強等，近年用家主導大市，剛性需求成為支樓市的核心之一。他對此不認同，指出剛性需求於樓市上不適用，「經濟學上，兩個名詞要清楚，一個是需求（demand），一個是需要（needs），全部人有屋住的需要，而買樓需求是你想擁有物業，有能力購買才是需求。我想買樓但無錢，當價格升至不合理水平，剛性需求就不是需求，會隨之消失。各位判斷，按樓價水平，目前經濟狀況，平均家庭收入中位數，能否負擔樓價呢 ？ 如果不能，就沒有剛性需求。」

●估計今年樓價跌3成

疫症蔓延至全球，經濟前景欠佳，對資產價格有一定影響。沈振盈認為，無社會運動及疫症，樓市始終會爆煲。「過去十多年令樓市升的因素全部逆轉。第一缺乏國內資金，第二政策上不再助長囤積居奇，令樓價上升。第三、經濟環境下，用家無能力買便沒有剛性需。第四供求關係逆轉，每年供應由早年8,000伙，至2014年1.5萬伙，其後增至1.6萬、2萬伙，供應開始湧現而需求向下，樓價必跌。」幅度方面，他認為今年樓價跌約2成，更認為樓價十年難有起色，「今次樓價一跌，未來十年買不買樓分別不大，很難翻身。」

類型方面，他認為豪宅先開始跌價，而納米樓成下一個重災區，「內地人開始減價賣豪宅，而納米樓跌價壓力大，因為買家多是實力最弱一班，缺防守力。」

業主少有減價沽貨，息口低之餘，亦沒按揭在身，沽貨壓力低。他指，息口低不是利好樓市原因，「現時全世界息口低，為何英國、瑞士、日本樓價沒有急升?  息低不是樓價上升理由。」另外他不認同靠父幹風氣，「父母好像有責任替子女比首期，其實他們消耗上一代財富，當父母拿物業加按，變相利用槓桿增加風險。」 

記者：梁建國
資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【樓價走勢】當失業率升至5% 樓市亮危險警號

經過4個月時間，本港新冠肺炎疫情初步緩和，惟失業率升至4.2%，創9年新高，有預測短期隨時逼近5%，按過往走勢。當失業率在短期內急升，並突破5%以上，樓價調整壓力將會增加。

• 疫情雖緩和，惟失業率創9年新高
• 倘失業率升至5%，樓市亮警號
• 2008年金融海嘯樓價曾挫近兩成

近期本港疫情有所緩和，多月內首次出現「零」新增確診，除了紓緩樓市悲觀情緒之外，亦有助社會恢復運作，原本對於樓市有支持作用。

不過，政府剛公布的今年1至3月失業率卻急升0.5個百分點至4.2%，升至近9年新高，失業情況亦由過往集中建築業、零售餐飲行業，向其他中高收入行業蔓延，金融、保險、地產及商用服務行業失業率2.8%，亦急升0.6個百分點。

隨着失業情況全面化，連中產家庭亦受影響，將會直接影響樓市購買力，有分析更相信，短期內失業率仍然會持續上升，甚至升穿5%至6%。

按照過往歷史，當失業率在短期內升穿5%，屬於樓市危險警號，例如80年代的香港前途談判期間，失業率在1983年上半年曾短暫升穿5%水平，當時樓價指數曾急跌32%；而1998年至2000年的時候失業率亦維持5%以上，高峰期失業率曾達6.4%，期內樓價下跌2成。

至於2001年上半至2006年4月期間，雖然同期樓價由2003年谷底回升16%，但失業率在2003年4-6月達8.5%見頂之前，樓價曾出現27%的跌幅，只是之後失業率見頂回落，才帶動樓價從谷底回升。

2008年金融海嘯的時候，由2008年中失業率由低位3.2%，只花半年時間就急升至2009年初的5.1%，期內樓價亦急跌17%，只是之後見頂回落期間，樓價才反彈，並急升29%。

由此可見，失業率在攀升期去到升穿5%的時候，往往是樓市危險信號，待失業率回落之時，樓價才能夠企穩反彈。

資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【力撐港樓？】香港樓價冠絕全球 400萬可買2,000呎泰國樓 買大十倍更划算？

市場開始關注受疫情影響的減薪及失業潮，會否引發銀主盤大增，繼而引發樓市危機。到底金管局過去實施的供款入息比上，及近期銀行推出的「還息不還本」安排能否化解危機？

•  「還息不還本」下供樓年期越後，所能夠降低的供款開支越多
•  30年還款期計算，最後幾年的利息開支只佔供款數個百分比
•  供款與入息比率上限，降低經濟衰退而斷供的風險

隨著新冠肺炎疫情爆發踏入第4個月，經濟停擺下，中小企倒閉及失業率飇升，失業供不起樓，按揭斷供潮隨之衍生的是銀主盤增加。

不過，今次不少銀行都推出半年至1年的「還息不還本」安排，的確有助舒緩業主因為減薪、失業下的供樓壓力。在具體運作上面，由於按揭供款有「息隨本減」的原則，一般來說業主處於的供樓年期越後，所能夠降低的供款開支越多。

息隨本減 年期越後利息越少

附表1就以600萬元的物業、8成按揭、實際按息2.5厘、還款期30年計算，每個月的供款為18,966元，在第一年供樓的時候，有1萬元的供款屬於利息，所以採用「還息不還本」，就大約能夠降低8,966元或者47%的供款。

若果屬於供樓比較後期的時段，例如已經供樓第20年計算，利息支出已經降低至只有4,556元，「還息不還本」就能夠降低76%或者14,410元的供款。按照附圖顯示，如果是供樓最後的2至3年，利息開支低至幾百至千多元，只佔供款額數個百分比，若果單是應付利息開支，財政壓力的確不大。

金管局規定供款與收入比須率低於50%

另一方面，金管局過去推出的逆周期措施，包括規定按揭供款不能夠超過家庭收入(供款與收入比須率)一半，從這個角度爆發大量銀主盤的風險就更低。

同樣用上述600萬元物業按揭的例子，供款近1.9萬元，亦即是家庭收入需要至少3.8萬元才能夠批出按揭。

以「還息不還本」下第一年供樓利息8,966元計算，便相當於家庭收入的26%，只要該名業主供樓時間去到第10年或者以上，利息供款相當家庭收入的比例便會降至2成或以下(見附表2)，亦即是兩夫婦的小家庭即使有一方不幸失業，損失一半的家庭收入，餘下亦不至於完全無法供樓。

當然這個都只是數字上講解「還息不還本」之下，業主面對的供樓壓力，實際還是要視乎每個個案的情況，例如所有家庭成員都失業等。總體來說，短期內銀主盤大幅飇升的機會應該不大。

記者：余敏欽
資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【負資產】寬按保入市買家部分淪負資產 有些估值半年跌逾一成 業界料首季負資產破千宗