分類: 樓市資訊

為解決空置物業問題，日本靜岡縣的濱松市，有一位建築師買入空置物業並加固裝修，入住一段時間後獲利出售，然後再買入另一間空置屋重覆步驟。他希望以這種「寄居蟹」方式，既可以賺取利潤，又可以改善區內空置物業的問題。

建築師事務所Region Studies的建築師白坂龍之介，2018年開始自己的「寄居蟹計劃」，在濱松市中區買入第一間空置物業。他保留了房屋的外貌，但為物業進行內部加固及裝修，當他入住這間屋一段時間，並取得「長期優良住宅」認證後，便出售這間物業。

白坂在去年又買入第二間屋，同樣位於濱松市中區，建築面積為100平方米，並於去年底開始進行加固及裝修工程，預計可以今年5月入伙，地面會用作辦公室，二樓會租予餐廳或社福機構使用。

白坂表示，寄居蟹方式可以靈活改變生活模式。他認為，如果能確保空置物業的結構安全，物業的價值便會回升。而重複將空置物業翻新再轉售，既可減少空置物業，又令將物業升值，一舉兩得。

不過他亦透露，目前只得他一個人的努力，遠遠不夠解決空置物業問題，希望可透過舉辦研討會等活動，有愈來愈多「同志」加入。

2013年，濱松市有5萬間空置物業，空置率為13.9%，高過全日本13.5%的平均水平。

資料來源：巴士的報
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更多上車情報：【財務預算案】陳茂波：現時不需擔心私人住宅價格斷崖式下跌

財政司司長陳茂波在電台上表示，樓市突然大跌機會不算很高，但不敢完全否定樓市大跌的機會，又指現時不需擔心私人住宅價格出現斷崖式下跌，今次與97年情況不同，當年無論是住宅單位供應、失業率以及供樓利息都高，市場有貨就推出來，亦將樓市「推落去」。

有人質疑政府經常優惠公屋租戶，對社會上其他階層不公平，陳茂波解釋，不少公屋居民生活困難，故政府希望扶助相關人士。

另外，陳茂波又指去年樓市雖有下跌，但幅度較少，市民仍難以負擔樓價，強調所以政府現階段不適宜出手撤招，暫時都不考慮削減住宅樓宇需求管理，因為擔心若市場出現誤解，會再「炒起」樓市。

資料來源：地產站
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更多上車情報：【驗樓評分】澳洲回流　龍珠島居民細換大　斥1740萬購屯門洋房

財政司司長陳茂波發表最新財政預算案，表示為了讓有意置業人士有更多貸款選擇，減低利率波動的風險，按證公司將推出試驗計劃，透過銀行提供上限為1,000萬元貸款，年利率分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘的10年、15年及20年期的定息按揭貸款。計劃的總貸款額為10億元，由接受申請日期起計推行6個月，參與銀行和接受申請日期確定後會再作公佈。

證公司指，試驗計劃將通過銀行提供，每宗私人住宅貸款上限為1,000萬元。定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期。考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達10年或以上，按證公司已徵得金管局同意，借款人毋須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。

陳茂波於記者會上表示，目前市場提供的按揭利率以浮動利率為主，按證公司推出定息按揭計劃，可讓供樓人士能於現時低息環境下鎖定利率，從而減低利率波動風險，因此提供這個選項。在預算案中建議提供10年定息按揭計劃，陳茂波指出，目前市場上的利息平水較低，約2.5厘左右，至於今次建議是10年2.75厘，可能較市面息率為高，但可以鎖定10年，可以為有意置業人士帶來多一個選擇。未來金管局會與銀行商討後會公佈有關細節。

至於是次財政預算案並無為樓市減辣，陳茂波解釋，樓價近期逐個月輕微調整，交投淡靜，但樓價仍是難負擔水平，因此未是合適時候做大調整。陳茂波回顧2015年9月至2016年2月期間，樓價下跌9%，當時亦有聲音要減辣，及後樓價亦轉跌為升。陳續指，執行政策要有定力，要看樓市情況之餘，亦要看往後樓市發展形勢及經濟，總括現況下，現時沒條件減辣。他亦補充，減辣條件除了要視乎樓價，亦要視乎經濟，未來樓市供求等多項因素。另外，樓市管理措施亦有針對不同性質的稅款，如買家印花稅、特別印花稅，雙倍印花稅等，故會留意每類交易的交易量和幅度，雖然不會訂出硬性指標，但強調一直密切監察。

專家：息率偏高 未必着數

以貸款額500萬元，選擇新定息按揭2.95厘、還款期20年計，每月供款達2.76萬元。相比現時一般H按實際按息2.5厘、同樣20年還款期，假設未來利率不變，由於息率水平較低，每月供款少逾千元，僅約2.65萬元，全期利息開支更平近26.6萬元（見表），反映定按於利率趨升下才著數。

至於供款與入息比率方面，同一假設下，由於新定息免壓測，最低入息要求為55,210元。假設現行H按仍須通過壓力測試，以現行利率加3%計算，最低入息要求則多2千元至57,324元。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝亦指，現時按揭利率目前普遍為2.5厘，若果選擇還款期20年，按揭利率2.95厘的方案，意味息差達0.45個百分點，最少未來要加息兩次才有着數。惟現時中短期國債孳息曲線出現倒掛，可視為市場預期中短期內短息有向下可能，因此選擇較高利率的定息按揭計劃並沒有必要。他又指，每宗申請上限目前為1,000萬元，上限10億元，只能承造100個申請。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，按證公司過往曾推出定息按揭計劃，反應不算熱烈，以2005年及2009年推出的10年定息計劃為例，其釐定利率長期都高於市場利率，業主反而付多了利息。現時最新計劃利率訂定為2.75厘至2.95厘，較現時2.5厘為高，市場不預期現時利率會上升得太快，整體效用不大。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，新措施有助發展一個長期穩定的按揭市場，與其他發達國家睇齊。而過往銀行一般都有做定息計劃，但一般為期約一至三年，年期較短，今次由政府牽頭，推出較長年期的定息計劃。雖然利率比普遍銀行提供的按揭貸款利率P-2.5厘（P為5厘），即實際利率為2.5厘略高，反映成本及風險溢價，但措施可讓市民有更多選擇及預算，並且更容易管理每月供款，減低利率波動的風險，避免因未來遇上加息周期時最優惠利率（P）上升以至供樓支出增加。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，過去十年本港平均按息僅約2厘水平，現仍處低息環境，今、明兩年息率平穩機會高，故此相信新定按使用率不高，倘若計劃不設現金回贈及按揭高存息戶口，吸引力將進一步減低。她續相信，是次推出新定按計劃主要讓巿場增加按揭定息選擇，對樓巿未構成明顯實際影響。

每年私樓落成量近2萬

按最新預測，在2019/20至2023/24年度的5年内，公營房屋總建屋量合共約為10.04萬個單位，當中包括約7.44萬個公共租住房屋及「綠表置居計劃」單位，以及約2.6萬個其他資助出售單位。私營房屋方面，估計2020至2024年私人住宅單位的每年平均落成量約為1.96萬個，較過去5年的平均數增加約25%。

發展局就「明日大嶼」的相關研究正爭取立法會撥款，以便進行工程、規劃和財務評估。政府亦會盡快爭取撥款開展龍鼓灘填海計劃及重新規劃屯門西的研究，共涉及約440公頃土地，以發展工業及住宅等用途。

2020/21年度賣地計劃共有15幅住宅用地，預計可供興建約7,500個單位。加上鐵路物業發展及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約1.57萬個單位。賣地計劃亦包括6幅商業用地，預計可提供約83萬平方米樓面面積。

資料來源：蘋果日報
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更多上車情報：【置業時機】麥玲玲: 樓市「沙士價」料難復見

有澳洲傳媒報道，鑑於愈來愈多墨爾本市民要求地方議會採取更多措施，監管民宿租客的行為，當地有三分一的區議會，正考慮推出法案打擊發生在短租物業內的滋擾事件。

近期墨爾本出現多宗發生在短租物業內的罪案，包括在Pakenham區有人舉行多達300人參加的狂野派對，結果參加者大肆破壞，造成幾千澳元的財物損失；Box Hill North區有80人在短租物業內集體毆鬥；在Mont Albert North區，多達70個年輕人租用短租物業後在社區生事。

隨著愈來愈多涉及短租物業的罪案發生，不少居民希望地區議會監管短租租客行為。據了解，維多利亞省Yarra Ranges區正考慮制定法案，協助受鄰近短期出租物業影響的居民，Yarra Ranges目前有多達800間物業在Airbnb上放租。

維省的莫寧頓半島郡(Mornington Peninsula Shire)及墨爾本Frankston區議會均已推出法案，透過確立註冊費及租客行為規則，規管Airbnb、Stayz及booking.com等短租網站。

莫寧頓半島郡有逾3,000間註冊短租物業，當地在2018年就針對短租物業內發生的反社會行為、噪音、交通擠塞及垃圾等投訴制定法律，僅上月就收到46宗投訴。而法例實施後，當地議會已經發出111宗罰單，並成功起訴兩名業主，其中一個更被勒令出售物業。

根據Airbnb的數字，大墨爾本地區有超過2.48萬個短租放盤，但未包括維省Macedon Ranges和莫寧頓半島等旅遊熱點。據估計，墨爾本市區已有8,000間，但現時市區議會未有法律規管短租租客行為。

Airbnb澳洲公共政策負責人Derek Nolan指出，負面事件極為罕見，公司已實施嚴格措施排除違法人士，並支持維省法律，以及隨時準備與維省政府商討如何能夠更緊密地合作。

資料來源：巴士的報
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更多上車情報：【武漢肺炎】康美樓排氣喉滲漏變播毒　裝修師傅教堵塞漏洞靠三寶

新型冠狀病毒引發的武漢肺炎疫情持續，日前青衣長康邨康美樓兩個同一座向的單位，先後有住戶確診武漢肺炎，政府懷疑起因是廁所接駁糞渠的排氣管滲漏，因此要疏散部分住戶隔離。新型冠狀病毒出現社區爆發，令市民人心惶惶，擔心自己家中出現同樣問題。假如發現自己家中喉管設計與康美樓07室一樣，在安排到合資格的師傅到場檢查之前，住戶又有甚麼可以堵塞漏洞？

長康邨康美樓為Y2型公屋，排氣管設在馬桶後方糞渠側，當局估計，今次可能是從未有密封的排氣管傳播病毒。有居民因擔心廁所的排氣渠洩漏氣體，於是用上保鮮膜包渠。好師傅質檢主任吳清文（Kenny）就教大家用上三樣法寶：水喉膠、油灰及喉蓋。即使未有師傅到場，也可自行為家居喉管即時「執漏」。

喉管老化接駁位置有機會滲漏

「康美樓嘅設計原意係原本廁所嘅排氣喉應該要駁落個座廁度，但有人就將本身個排氣喉用方法堵塞，令排氣喉上面嘅負氣壓落嚟嗰時，有機會喺單位度漏咗出嚟。」Kenny解釋，大部分住宅的排氣喉都設於室外，康美樓的設計不算常見，但如胡亂改動，就會令排氣喉失去功能，加上如喉管老化，接駁位置也有機會滲漏。

他建議，如發現自己的單位有同樣問題，可以購買合適尺寸的喉蓋，用水喉膠將蓋和氣喉黏起；也可從五金店購買油灰，抹在一些接駁位置上，可以防水及防止氣壓走出，對普通的住戶而言，是一個較便宜及容易自行處理的方法。他又指，估計單位會改動座廁設計，是因為師傅對排氣喉的功能認知不足，不知道其影響深遠；而新式座廁亦少見有「一開二」的設計，才會造成今次問題。Kenny補充指，即使以小工具為家居「執漏」，之後都要安排持牌的水喉匠上門檢查，以確保安全。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【撻訂潮？】1星期3宗 撻訂等樓價跌再入市有著數？

受新冠肺炎蔓延影響，樓價下行壓力更大，不少準買家選擇暫停睇樓觀望樓價跌勢。有早前已入市的買家，甚至選擇臨時放棄交易，撻訂數十萬至數百萬元離場，究竟撻訂後等樓價急跌再入市，是不是好抉擇？買家必須審慎計計數。

• 新冠肺炎影響近1星期連錄3宗撻訂
• 凱帆軒2房撻訂損失20至30萬
• 未來樓價最少跌10%才有數計

農曆新年過後，二手小陽春並未出現，近1星期市場連錄3宗撻訂個案。最新一宗是大角咀凱帆軒1座高層E室，實用面積462平方呎，屬於2房間隔，上周中以約823萬成交，但買家今日決定撻訂，若連代理佣金等支出計算，估計損失20至30萬元離場。

雖然近期不少業界看淡今年上半年二手樓價走勢，但一般預期上半年樓價下跌5%至10%，以現水平入市，然後又撻訂損失3%至5%訂金，等樓價跌10%再入市，究竟是不是有數計？

其實，近日二手市場的買賣不少已經低市價水平沽貨，以上述凱帆軒2房單位為例，銀行今日估價仍值929萬，買家可算低估價106萬入市。其次，同座同方向的一個高層D室，去年年中以920萬易手，兩者相差10.5%；而同期中原城市領先指數僅回落6.2%，反映上述823萬的成交價已經比市價低5%以上。假設樓價至年中真的下跌10%，即823萬再跌5%，即買方可以用約782萬購入一個相同質素的單位，但是撻訂損失的資金（大約樓價5%），應視為新買賣的交易成本，實質落袋的利潤不多，即是說未來樓價要跌超過10%才有利可圖。

記者：黎煥成
資料來源：地產站
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更多上車情報：【沒有免費午餐】按揭「還息不還本」實情是額外借貸？　全期利息開支有增無減！

本港經濟走下坡，武漢肺炎疫情仍未受控，營商環境進一步惡化。有銀行提出多項「抗疫」金融服務支持措施，包括物業按揭貸款「還息不還本」，以助客戶短期資金周轉。

其中，中銀香港（2388）宣布，由即日起至今年6月底，於中銀供款1年或以上，且過去12個月還款紀錄正常的按揭客戶，可申請「還息不還本」，為期6個月，期滿後可因應情況申請再延長6個月，即最多12個月無須償還本金。

「還息不還本」，固然可減輕貸款者還款壓力，換來喘息空間，但金錢世界，少有免費的午餐！

全期利息開支變相增加

簡單而言，「還息不還本」猶如額外繳付利息，換取6至12個月的喘息空間。以1,000萬元樓價為例，在6成按揭貸款額，按息2.35厘，25年還款年期下，全期總利息本應為1,939,800元。如果業主於供款第2年（即第13期）申請「還息不還本」12個月，當時尚欠本金為5,821,493元，每月「還息」1.14萬元，12個月合共繳付了13.68萬元的利息開支，而由於期內不用「還本」（共約18萬元），因此12個月後，尚欠本金不變，仍為5,821,493元。

換言之，如果貸款者為了暫緩償還一年的本金，在上述例子為18萬元，須額外多繳13.68萬元的利息，令全期總利息開支由原來1,939,800元，升至2,076,600元。

由於償還按揭貸款的初期，客戶每月供款主要是還利息，到後期才較多是償還本金。因此，如果業主於供款稍後的年期，申請「還息不還本」計劃，所額外多繳的利息則相應減少。例如於供款第20年（即第229期）後才申請有關計劃，每月利息3,477元，12個月利息支出為41,724元，令全期總利息增至1,981,524元。

「還息不還本」 猶如再借錢

上述例子顯示，利用「還息不還本」的周轉方式，等於向銀行借入當時12個月的本金支出，再攤分於往後的年期以複利計算利息開支。故此，申請「還息不還本」時還款年期愈早，所增加的利息成本愈高。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝解釋指，「還息不還本」的確可以為客戶提供資金周轉，但由於未償還的本金，會在未來的還款期以複利利息計算，亦相當於以尚欠本金的年利率價值，以上述第2年還款年申請為例，未償還的本金將攤分在未來24年，並以複利償還，導致出現未償還1年的18萬元本金而產生13.68萬元的利息。

部分還款、按揭掛鈎戶口可抵銷利息支出

中原按揭董事總經理王美鳳指，其實「還息不還本」主要為客戶提供短期周轉，若然客戶度過困難時期後，可透過不同方式，抵銷計劃內所產生的利息。她提出，例如客戶在日後財務狀況回復正常後，將額外資金作部分還款（Partial Payment），又或者將資金存入按揭儲蓄掛鈎（Mortgage Link）高息戶口，以抵銷過去額外的利息支出。

另外，莊錦輝提醒業主，若選用「還息不還本」計劃後，應預先計劃財務狀況改善後有所行動，例如利用周轉所得的資金投資，以獲得比按揭利率更高的回報。他又指，如果業主是為了短期周轉，其實亦可考慮市場上的私人貸款。以網上私人貸款為例，借入20萬分5年攤還，每月還款大約3,400元，期內產生的利息及手續費約1萬元。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【武漢肺炎】「供息不供本」 宜計計數

疫情持續升溫，有大型銀行就物業推出「還息不還本」的安排，最長1年，對於哪類業主吸引力較大呢﹖

•物業推短期「還息不還本」，對經濟有困難人士或中小企，效用較大
•實力強、按揭期後期的業主，同類需求較小
•平衡銀行借貸風險、達致雙嬴

該行指，期滿後可因應情況申請再延長6個月，即最多12個月無須償還本金，方便客戶靈活調動資金。該行亦會豁免客戶有關申請的手續費。

昨日有銀行就物業推出最長1年的「還息不還本」安排，當中有不少限制條款是值得留意，除供款要滿1年及還款記錄良好外，該計劃將不涵蓋承造按揭保險、申請發展商二按、未補地價公營房屋及公務員貸款的按揭客戶，而採用固定年期供款或每兩星期週期供款的，也未必適用。其次，不論貸款是否仍處罰息期中，使用計劃毋須延長或加設罰息期限制。

該計劃的好處，是主要於期內(最長1年)，借貸業主只須供息，暫時減輕了部分供樓開支，對於突然失業及經濟有困難或壓力的供樓人士，以及中小企業的效用較大，可持較多流動資金周轉，也能減低「斷供」被銀行收樓的風險。

第二，該計劃是要求貸款人的供款期延長，換句話，如果原先整個貸款期為20年，有機會便要足足21年才供完樓，對於按揭期已近後期的業主而言，除非供樓能力轉差，否則要「額外」支付一筆大利息延長供樓，吸引力其實有限。

第三，對有意轉按的業主帶來一定影響，銀行會考慮客戶的信貸和還款記錄去評估其還款能力，若業主正採用「還息不還本」計劃，將意味最近負擔能力一般或流動資金有限。

另一方面，以銀行角度而言，借貸人延長還款，即收回貸款的成本及時間增多，風險相應提升，不過是次以剩供息部分當作賺取另一筆「手續費」作平衡，比起業主無力還款而斷供，實際上可達致雙嬴，並有利銀行體系及樓市穩定。

事實上，即使業主拖欠貸款，銀行也有權收回物業，以按市價出售抵債，除非市場同時出現大量銀主盤，不然銀行借貸風險仍遠比按揭業主低。

記者﹕鍾綺敏
資料來源：地產站
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更多上車情報：【樓市反彈】花旗：樓市小陽春將押後

武漢肺炎懷疑個案不斷增加，券商花旗認為，本港地產股自1月17日高峰以來，平均回落約一成，相信當每日新增個案持續下跌時，便是地產股「撈底」之時，力薦新鴻基地產 （00016） 、新世界 （00017） 及恒隆地產 （00101） 。

花旗指，由於香港仍然受到疲弱的經濟環境及中國需求的衝擊，因此住宅、零售及寫字樓中，最看好住宅前景，因住宅樓市不僅供求關係較佳，且具備潛在放寬樓市政策的可能。

目前成交量低 變相積累購買力

該行早前預期，本港住宅樓市將於農曆新年後，出現「小陽春」，由於武漢肺炎擴散，相信「小陽春」會押後，因目前低於平均的成交量，變相積累了大量購買力，只要市場對新型冠狀病毒的憂慮減退，樓市便會反彈，「相信不少港人對於2003年沙士後的樓價飛升記憶猶新」。

花旗表示，目前預期本港樓價每月跌1%至2%，只要本港回復正常生活，樓市成交量便會從低谷回升，帶動樓價在1至2個月內反彈。

疫情退基數低 下半年零售反彈

不過，花旗稱，零售市道的復甦料較住宅樓市緩慢，基於內地訪港旅客進一步減少，預期自2月起每月零售銷售維持約280億至300億元，但當市場預期新型冠狀病毒於夏季受控，加上去年下半年的低基數效應，估計下半年零售銷售會出現反彈。

寫字樓為花旗最為看淡的板塊，因其與經濟增長及內地需求的關聯度較高，即使疫情減退，整體寫字樓需求料持續疲弱，尤以中環核心區為甚。

資料來源：地產站
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更多上車情報：【樓市低潮】沙士價究竟有幾平？