分類: 樓市資訊

武漢肺炎日益升溫，令不少港人回憶起03年沙士的情況，如果參考當年樓價下跌的幅度，現時上車盤例如沙田第一城，樓價會下跌至那水平？

• 03年沙士樓價下跌約8%
• 淘大花園一個細單位造價跌至55萬元
• 參考沙士樓價下跌幅度，沙田第一城的樓價將會跌穿500萬水平

疫症肆虐，不少人想起2003年沙士的慘況，當年沙士在本港社區爆發，尤其是九龍灣淘大花園是重災區，其中一幢住宅更被實施封樓令，樓價當年亦拾級而下，當時淘大花園的單位樓價僅跌至50餘萬元，L座一個低層單位，在7月份時成交，作價僅55萬元，單位實用面積322平方呎，實用呎價僅1,708元，就連鰂魚涌太古城太湖閣一個低層兩房484呎單位，造價亦跌至僅119萬元，呎價2,459元。

根據差餉物業估價署的數字，由2003年2月份開始在港爆發的沙士，直至6月份，樓價下跌的幅度大約8%。

根據港大醫學院院長梁卓偉日前的估算，今次武漢肺炎預計在4月才是高峰期，意味疫情仍有機會維持數個月，假如參考當年沙士的樓價下跌幅度，各大型屋苑及上車盤，會跌至甚麼水平？

上車樂園之一沙田第一城，現時屋苑兩房單位，平均樓價大約530萬元，若然下跌8%，樓價大約跌至488萬元，平均價將跌穿5百萬元。至於鰂魚涌太古城，第一期翠湖臺最平的兩房單位，樓價大約900萬元，若跌8%，入場費將跌至約828萬元。

今次疫症對樓價的實際影響程度，仍然視乎日後武漢肺炎會否在港廣泛社區爆發，但當疫情廣泛肆虐，你是否仍有意慾、信心置業？

資料來源：地產站
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更多上車情報：【業主惡夢】第四季負資產激增1.4倍 中原王美鳳：新按保風險高

樓市出現下行壓力，令負資產宗數上升。金管局公佈，負資產住宅按揭貸款宗數由2019年第3季末的53宗，增加至2019年第4季末的128宗，按季增幅1.4倍。若對比去年6月僅1宗負資產個案，半年增幅逾百倍。金管局稱，這些個案大部份為銀行職員的住屋按揭貸款，少數涉及按揭保險計劃的貸款。這些貸款的按揭成數一般較高。

負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2019年第3季末的3.3億元，增加至2019年第4季末的7.64億元。負資產住宅按揭貸款中無抵押部份的金額由2019年第三季末的700萬元，增加至2019年第4季末的2,900萬元。

金管局指，必須注意的是，此調查所得數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款（即欠受訪機構的未償還貸款額超過按揭物業的當前市值），當中並不包括涉及二按，而連同二按計算屬於負資產貸款的住宅按揭貸款。由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料，因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，樓價於第4季續跌2%至3%，由2019年高位計下跌約7%，當中不同屋苑交投跌幅有別，個別單位由高位跌穿1成，導致採用9成以上按揭的銀行職員個案及少部份9成按揭的業主跌入負資產界線。第4季負資產涉及金額佔未償還貸款金額僅0.05%，仍屬相當低水平。

王美鳳指出，政府新按保修訂由2019年10月推出，放寬樓價上限令九成按揭個案增加，按揭個案選用9成按揭的比例上升，若新疫情下樓市進一步下跌，首季負資產數字將無可避免地上升。不過，王美鳳估計即使負資產增加，卻不會出現相當大幅上升，相對整體按揭仍會屬甚低水平，原因是新按保修訂後客戶大多在去年底至今年才陸續取用按揭貸款，樓價在今年續跌一成才會令剛新造9成按揭用家跌入負資產，而首季雖然出現疫情影響，但料影響交投量較大，樓價跌幅料平均僅約2至3%，疫情見頂樓市反彈機會大，故此首季負資產數字雖很大機會續增但仍處於甚低水平。

王美鳳表示，按保計劃修訂前與市價水平脫節，修訂後有利用家在市場有較多選擇以低首期上車，由於採用高成數按揭無可避免存在樓價一旦下跌之負資產風險，故此用家應衡量自身實際需要選擇按揭成數，應對負資產首重穩定供款能力，故此用家應設定供款佔入息比率於健康低水平，並在供款期間多儲蓄備用供款資金以增加防守力。

資料顯示，自去年放寬首置按揭後，截至去年12月底，按證公司共批出3,633宗新增按保範圍內的申請，當中超過九成為首次置業人士。

經絡按揭：負資產或突破2018年第四季的262宗

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示，踏入2020年，雖然中美達成首階段貿易協議，對經濟發揮了積極作用。但現時因受武漢新型冠狀病毒肺炎疫情困擾，導致香港以至全球經濟帶來重大隱憂。預計第一季本港樓價會有所回落，負資產個案亦繼續有上升的空間，或有機會突破2018年第四季的262宗。有意置業之人士亦要量力而為。此外，建議打算選用發展商提供的高成數按揭計劃或二按的業主，仔細考慮及計算個人負擔及供款能力，一旦樓市出現逆轉，此類業主會比較容易出現負資產狀況。

資料來源： 蘋果日報
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更多上車情報：【武漢肺炎】北區二手睇樓量跌70% 碧湖花園5日劈42萬

英國於本月31日脫離歐盟，不少自脫歐風波之始就觀望英國樓市的港人終於「出手」，令沉寂好一段時間的英國物業市場再度熾熱。有港人買家表示，除因脫歐局勢已明，英鎊持續低水以及香港抗爭運動亦是重要考慮因素，加上執政保守黨將於3月後向海外買家額外徵收3%印花稅，不少港人買家決定搶在加稅前入市。有專攻港人市場的物業銷售員估計，本年第一季的個人成交單數可能比去年同期多一倍以上；亦有業內人士提醒，英國稅務十分複雜，準買家必須加倍留神，小心陷阱。

「投資英國物業市場根本無得輸，這是我在英這麼多年的觀察。」居英30多年的港人畢先生上周代表在港的六位親友在倫敦市中心視察其中一個剛落成的新樓盤，「不是只代他們看，我自己也想再入市放租，因為倫敦的物業市場這麼多年無論甚麼風浪來都是十分平穩上升，就算Brexit（英國脫歐）前途未明時其實也沒大跌，其實親友們去年已著我睇實個市，只是一時未敢出手。現在局勢明朗，他們都想出手啦。」

據英國統計署資料，英國物業指數自06年中脫歐公投結果出爐後的季度雖有輕微下調，當中10月按月跌幅為百分之0.3，按年計則仍是穩步上揚，只是升幅較高峯時的近9%低，但升幅持續放緩，截至去年11月，英國物業平均價為235,298鎊，按年升百分之2.2。而置業放租（buy-to-let）的平均回報率則為穩企百分之3.7。

畢先生當日視察的新盤(PRINCIPLE TOWER)號稱倫敦樓王，鄰近利物浦街火車站(Liverpool Street Station)，即位於倫敦金融商業的中心地帶，與幾所世界頂尖大學如倫敦政治經濟學院（LSE）及倫敦大學學院（UCL）僅十分鐘車程，三房單位建築面積約為1,300呎，叫價250萬鎊(2,521萬港元)，「你睇吓個180度倫敦景，咁嘅樓等於香港半山，依家講緊差唔多億億聲啦，加上英鎊水位低，對有能力嘅香港人嚟講係吸引嘅。」畢先生與太太站在單位內的觀景露台時談起香港情況，「加埋反送中呢大半年咁嘅亂局，依家仲可能嚟多場SARS2.0，咁有機會個人唔走住，都走住啲錢先嘅。」他表示親友基本上都是希望買入後出租，或待有需要如子女來英讀書或移民時才收回來自用。據倫敦現任市長簡世德(Sadiq Khan)兩年前上任時公佈，倫敦物業的空置率為百分之0.6，當中包括來自世界各地大富商用作投資的豪宅，此類物業絕不會放在市場出租，反映倫敦居所渴市的程度，故此在倫敦市中心凡有租盤推出幾乎馬上被搶走，不愁找不到租客。

發展商的銷售顧問蘇小姐表示，眾所周知華人市場近年是英國發展商兵家必爭之地，華人買家一直都佔三成左右，但事實上自保守黨於去年12月大選中大勝並敲定本月31日脫歐後，預約看盤的港人買家確實明顯增加，「華人買家由之前平均每天兩個到最近六至七個，大部份都是香港人。」她分析指除落實脫歐令海外買家信心大增外，趕在3月31日英國政府加徵海外買家印花稅前入市亦是一大誘因，「始終那是樓價的百分之三，不是很大的數目但還是有一定吸引力。」

目前英國政府並無向海外買家徵收額外印花稅，一直以來為國民詬病，批評政策令物業市場被海外熱錢炒高，令本土國民置業困難，尤其中國內地近年熱錢流入進一步推高樓價，令當局不得不正視。保守黨就在去年底大選時的政綱中特別提到，如執政將對海外買家額外徵收百分之三的印花稅。財政部首席祕書Rishi Sunak曾向《金融時報》表示，新稅項將每年影響約七萬宗交易，為庫房帶來額外1.2億鎊(12億港元)收入，將用以改善流浪漢的情況，「是時候讓本土國民置業時有果子吃，這將令過多海外買家的樓市略跌但更健康。」

新稅推行在即，有專攻港人市場的物業經紀向記者透露，「啲單多到做唔切」，很多香港買家只是托在英友人看盤甚至僅請經紀透過電話開視像會議後即下訂，「我估計今個季度我個人業績會至少比往年多一倍。」

另外因樓價相對宜人而深受港人熱捧的樓花Three Waters，銷售總監霍爾(Jon Hall)亦同意，脫歐時間確認後港人問價數目有所上升，「但老實說脫歐後無人知道會是怎樣，所以目前市場大勢仍在觀望，但我們知道倫敦始終是世界首屈一指的城市，脫歐或許是一個契機令她能進一步對全球市場開放，對此我是充滿期待的。」

雖然英國物業因種種因素看似吸引，但始終是重大投資，「扑鎚」前宜多加慎思。從事物業銷售多年的港人ELLY眼見越來越多港人希望在英投資物業，但有時未見考慮周詳，故近日在facebook開設專頁，希望提供更多簡單有用的資訊予準買家們參考，「例如很多港人覺得買ZONE 1至2區（即市中心）就一定可靠，但要注意倫敦是百年老城，很多地方像香港何文田和土瓜灣一樣，隔一條街的投資價值是天淵之別，所以不能只道聽途說，聽到是市中心就實無死咁。至少要找地頭蟲幫忙給意見。而事實上2區以外至到6區都有不少筍盤，價格可能更親民，但就是必須找長住倫敦的人幫眼才見真章。」

另外，英國稅務比起香港的複雜百倍，這亦是必須注意的事，在英國買樓，除了印花稅，還有可能要付遺產稅、住宅物業稅，若放租則必須繳交入息稅（Income Tax）。而海外買家出售英國物業後，亦要向政府繳付資產增值稅（Capital Gain Tax），林林總總不一而足，ELLY提醒準買家如欲提升投資回報，必須找資深中介或會計師了解最適合的稅務䇿略，「複雜的稅項中其實有很多是針對特定情況，大部份人都會誤會了遺產稅、市政稅的操作，很多情況其實可以免除，但也不必因此卻步，在英國找專業人士處理稅務是很常見，價錢亦十分相宜。」

記者：譚志輝
資料來源： 蘋果日報
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更多上車情報：【暫批按揭】第二大按保公司 暫停批600萬以上按揭 分析：樓市風險高

按揭證券公司去年推出按揭保險新計劃，放寬限制容許600至1,000萬元物業申請8成至9成按揭，助中產人士上車，惟銀行及保險公司承擔信貸風險增加。據多名消息人士指出，其中昆士蘭按保（QBE）疑「計唔掂數」，近月未有提供產品，只為600萬元以下物業提供8成至9成按揭保險，分析指反映其憂慮承擔太高資產價格風險。現時市場上暫時只有按揭證券公司旗下按證保險公司提供同類產品。

按揭證券公司去年10月起，容許1,000萬元以下物業敘做最多8成至9成按揭，而600萬元以下可申請8成至9成的舊計劃同時存在。新政策下上車客首期要求降低，惟每月供款壓力增加。

消息指，本身3間按揭保險公司，包括按證保險公司、昆士蘭按保、美亞保險，前兩者本身有參與按保新計劃，惟近日昆士蘭按保未有再批出相關個案予合作銀行，變相按證公司暫時獨攬600萬元以上物業高成數按揭市場。本報以電郵方式向昆士蘭按保詢問為甚麼未有批出新計劃下的個案，發言人僅指出未有淡出任何按揭保險業務，有意及有能力繼續從事這項生意。

銀行：暫時僅提供舊計劃

不過消息指，多間銀行先後未能經昆士蘭按保提供新計劃下的按揭保險，大型銀行中銀香港（2388）本身於月初對外仍稱有提供600萬元以上按揭保險，但農曆新年前則再未有批出。富邦銀行消費金融部主管谷祖明確認，現時昆士蘭按保暫只提供舊計劃。

有按揭界人士則指出，年初已得悉昆士蘭按保斷斷續續批出新計劃，到近日近乎未見縱影，惟由於近日按揭宗數不多，而且市場上本身有按證公司提供同類產品，實際對上車客未有影響。

按揭保險原意是銀行接受住宅物業做抵押品，假設物業800萬元，銀行只承擔當中6成（480萬元），其餘3成（240萬元）上車客須購買按揭保險。當有保險公司願意做擔保人承擔風險後，銀行才願意批足9成貸款，而代價是繳交按揭保費。

不過有業界人士指，假設樓價急挫，物業被強制徵收後，銀主盤亦有機會導致按揭保險公司損手。故此有些情況是上車客本身未能通過利率現水平上升3厘的壓力測試後，昆士蘭按保決定批出較低按揭成數，反映該保險公司對於業主還款能力及樓價風險相當警惕。

亦有業界指，本身幾間按揭保險公司常打「價格戰」，例如按證公司本身是金管局旗下，保費可以打6折，但昆士蘭按保則不時只能提供7折優惠，難與公營機構直接競爭。以物業800萬元、借足9成、還款期30年為例，一次付清按揭保費率為4.77%，保費達34萬元，10%差距意味高達3.4萬元。

按證公司發言人回覆指，按證保險公司在檢視產品的過程中，都秉承著風險為本的原則；至於其他保險公司會否提供類似的產品，是他們的商業決定。

記者：周家誠
資料來源： 蘋果日報
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更多上車情報：【武漢肺炎】北區二手睇樓量跌70% 碧湖花園5日劈42萬

武漢肺炎疫情急速擴散，拖累環球股市氣氛，新春期間樓市吹淡風，二手劈價幅度擴大至一成。

中原地產藍浩然表示，由於北區鄰近內地多個關口，粉嶺公屋暉明邨更一度擬改裝作隔離營，對區內樓市雪上加霜，近日睇樓量大跌七成，而新春期間北區只錄得約兩宗買賣。其中粉嶺碧湖花園6座中層H室，實用面積400方呎，業主原以市價495萬元放盤，因為過年前同類單位成交價接近500萬元，惟業主擔心疫情持續，加上股市氣氛轉差，心急沽貨不惜劈價，大年初二僅以455萬元沽出，呎價11,375元，比市價平約一成。此單位獲滙豐銀行網上估值487萬元。過年前屋苑有一宗同呎數單位成交，為8座低層D室，本月21日以497萬元售出，呎價12,425元，今次成交短短五日跌價42萬元。

粉嶺另一宗成交為逸峯1座高層E室，實用面積299方呎，減價18萬以452萬元沽出，呎價15,117元。

資料來源： 蘋果日報
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更多上車情報：【沙士2.0】武漢肺炎殺到 樓市潛藏危機？

由回歸以來，香港曾經面對禽流感、沙士及豬流感三次病疫，當中以沙士最令香港市民印象深刻，亦對樓市影響最深，短短5個月內，令到樓價跌7%，將樓價推至低谷。

• 回歸以來香港歷3次疫症，03年沙士樓價5月挫7%最傷。
• 09年豬流感感染人數逾2萬人，但樓價不跌反升。
• 疫情+經濟因素配合最關鍵，今年潛藏危機。

香港近20多年來經歷過三次比較大型的疫症，包括97年的「H5N1」禽流感、03年非典型肺炎(沙士)，以及09年的豬流感，期間樓價由跌6.8%去到升15.4%不等。

最讓港人記憶猶新的莫過於03年的沙士事件，由2003年2月廣東爆發肺炎疫情，到3月病毒傳入香港並且大規模社區爆發，去到6月23日正式從疫區名單除名，前後5個月左右時間，曾經有1,755人感染，更有多達299人死亡，屬於香港多年來罕有爆發的大型疫症。

由於沙士期間，香港列入疫區，旅遊業大受影響，而疫情嚴重亦影響到不少市民的信心，期內樓市反覆下跌，爆發多宗感染的牛頭角淘大花園首當其衝，以差估署樓價指數所見，短短5個月時間，沙士已經令到樓價累積下跌7%。

至於對上一次爆發的09年豬流感，感染人數達2.2萬宗，規模較沙士有過之而無不及，但社會引起的震蘯相對沒那麼大，期內樓價亦受惠金融海嘯之後的股市、樓市復甦，期內半年樓價不跌反升15%。而97年爆發的禽流感，初期樓價仍然上升，但則伴隨著下半年亞洲金融風暴爆發，樓價轉升為跌，最終期內累跌1.3%。

由此可見，從樓市的角度來說，疫症爆發並不是最關鍵，反而拖累經濟及市場氣氛，才導致樓價下跌。現時本港經濟前景本身已經有不少不明朗因素，經濟衰退、失業率正在上升，在與疫症相互影響下，所潛藏的危機不容忽視。

資料來源： 經濟日報
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更多上車情報： 【樓價高企】香港樓價連續10年成最難負擔城市榜首 一個家庭不吃不喝20.8年先買到樓

政府於去年10月下旬就住宅放寬首置按揭保險後，市場對發展商按揭的需求出現回落。據代理資料顯示，去年12月承造發展商按揭宗數只錄得23宗，佔上月樓花按揭比例為2.4%，屬近4年低。

根據經絡按揭所提供的數字顯示，去年12月新盤買家採用發展商樓花按揭的宗數有23宗，連跌5個月，佔該月樓花按揭總數的952宗，比例約2.4%，為統計以來、2016年後的近4年新低，按月再跌0.5個百分點。

若以季度來看，放寬按保後的第四季數字，敘造發展商樓花按揭的佔比約4.4%，較措施公布前的第一至第三季錄得的比例為5.5%至6.5%，則回落約1.1至2.1個百分點不等，反映市場對發展商提供的樓花按揭需求明顯有所下降。（節錄）

撰文：鍾綺敏
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓價走勢】樓市小陽春過年後再現機會大嗎？ 有閒錢、有筍盤亦不宜火力全開

下星期即將踏入鼠年，過去2個鼠年，樓市未有明顯走勢，96年急升3成、08年金融海嘯曾跌逾1成，今年樓市亦會大幅波動嗎？

• 過去3個鼠年樓價有升有跌。
• 2008年爆金融海嘯，樓價跌逾一成，96年樓價爆升3成。
• 今個鼠年樓價或先跌後升，呈平穩走勢。

即將過去的豬年，樓市以先高後低走向，豬年春節之後樓市出現小陽春，扭轉了2018年中開始的跌勢，但由去年中開始中美貿易戰再起、社會事件爆發，樓市再次出現調整，最終樓價料以微升告終。

展望鼠年來臨，對上一個鼠年為2008年，當時遇上金融海嘯，股市、樓市出現大跌，以差估署樓價指數計算，該年樓價累積跌11%。

再對上一個鼠年則為1996年，屬於香港回歸前夕，當時樓市、股市暢旺，該年樓價升幅高達3成，炒樓成風，新盤開售出現不少票王；而1984年的鼠年則是中英聯合聲明正式簽署的一年，該年樓價有升有跌，最終全年大致平穩。

至於今個鼠年的走勢，相較08年的時候，當時按揭息率大約2厘多，而現時2.5厘相若，而供應量方面，當時新樓落成量8,776伙，屬於37年歷史新低，而今年市場估計將會達2萬伙。

至於近期內外局勢均有所好轉，包括中美貿易協議簽署在即、社會氣氛亦見緩和，雖然市場仍然憂慮經濟衰退及失業率上升，將會影響本港樓市，市場預計樓價有機會先跌後升，大致呈平穩走勢。

記者：余敏欽
資料來源： 地產站
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更多上車情報： 【居屋無人吼？】銷情遜預期！59折居屋開售1個月 近3成申請者甩底

以市價59折推售的新一批六個全新居屋屋苑，連同重售單位，共有4,904伙供買家選購。房委會上月9日開始安排中籤幸運兒揀樓，惟開售至今1個月，只有1,611個單位成交，僅賣出約三成單位，甩底率更高達29%。眾多屋苑中，除了何文田冠德苑售罄外，荃灣尚文苑及火炭旭禾苑銷情慘淡，兩個屋苑分別僅13%及3.9%單位成交。房委會資助房屋小組成員兼公屋聯會總幹事招國偉稱，今期居屋破紀錄接獲約30.9萬份申請，但銷情未如理想，相信買家是擔心未來經濟下滑，「可能擔心失業，所以寧願睇定啲先。」

房委會以市價59折推售4,871個居屋單位，包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及火炭旭禾苑，單位實用面積介乎276至568平方呎，市價59折後售約156萬至529萬元。另同時推售33個重售單位，包括彩虹彩興苑、梅窩銀河苑及銀蔚苑等。

房委會上月9日起安排中籤幸運兒到樂富居屋客務中心揀樓，截至昨日共有1,611個單位成交，當中包括823個綠表及788個白表。而綠、白表「家有長者優先選樓計劃」家庭申請者的配額已用盡，房委會已開始安排「其他家庭」出席揀樓。

分析房委會最新數字，由上月9日至昨日，共邀請2,421名申請者出席揀樓，但只有1,720人出席，甩底率高達29%。其中在本周二（7日），房委會更邀請200名申請者揀樓，但只有86人出席，當日甩底率甚至高達57%。而居屋銷情差可追溯至08年金融海嘯期間，房委會推售貨尾單位，首日開售有高達六成申請者「甩底」。

而六個全新屋苑中，以位處何文田豪宅地段的冠德苑最受買家歡迎，全部603個單位已於本月初售罄。另長沙灣凱德苑也有不少買家選購，截至昨日共售出403個單位，佔該屋苑總單位一半。不過，荃灣尚文苑及火炭旭禾苑就銷情慘淡，兩個屋苑分別只售出66及32個單位，售出的單位數目只佔屋苑總數13.4%及3.9%。

房委會資助房屋小組成員兼公屋聯會總幹事招國偉稱，今期居屋破紀錄接獲約30.9萬份申請，但銷情未如預期理想，「今期居屋係復售以來數量最多、亦都係種類最多，而且大部份屋苑位處市區，之前都預期會爭崩頭。」

但他指出，至今只有冠德苑售罄，相信因為屋苑全部屬實用面積400呎以上的大單位，所以銷情較好。至於其他屋苑銷情不理想，相信買家是擔心未來經濟下滑，「經濟前景不明朗，可能擔心失業，所以寧願睇定啲先」。他稱，隨着大單位越來越少，揀樓進度會更慢，隨時到3月初才會「賣晒」全部單位。

資料來源：蘋果日報
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