分類: 置業貼士

政府放寬按揭成數規限，表面上買中高價物業更容易，但由於按證公司承擔風險增加，按揭保費亦相應提高，如800萬元物業借九成按揭，開支可達42萬元，等於首期一半，買樓前宜小心計算，避免預算不足情況出現。

按揭保費四部曲

按證公司網頁近月亦更新「按揭保費收費一覽表」，一共有四個表，不少準買家看畢都覺得非常複雜，筆者嘗試一一拆解。

表一：如果600萬元或以下住宅，借款人及擔保人均沒有其他按揭在身，兼且要做高成數按揭的話，便可以參閱這個表格。舉例準業主買入一層600萬元物業，申請八按揭，貸款額480萬元，年期30年，按揭保費為2.15%（即10.32萬元）。 若意向物業樓價為400萬元，敘造九成按揭貸款額為360萬元，還款期30年，保費高達4.35%（即15.66萬元）。但留意，600萬元樓新例下可借九成，故600萬元或以下樓價，如用新按揭成數便要用表三。

表二：同樣是適用600萬元或以下住宅，但與表一最大分別是借款人或擔保人有其他按揭在身。 同樣以樓價600萬元為例子，買家借八成按揭，即貸款額480萬元，年期30年，惟他正在供另一層住宅，便需要付2.45%保費（即11.76萬元），較表一同類個案保費率2.15%，貴近30點子。 根據金管局規例，如果借款人或擔保人本身有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。如果繼續申請六成按揭的話，多出一成部分都算是高成數按揭，需要買按揭保險，故此表二兼顧這類成數僅50%之客戶。

最終保費料有折扣

表三：適用於樓價600萬至833.3萬元物業，而當中借款人及擔保人沒有其他按揭在身，或600萬元以下但用新按揭成數。舉例800萬元物業借九成按揭，即貸款額720萬元，買家並沒有供住宅或車位等，按揭保費為5%（即36萬元）。

表四：不論有沒有其他按揭在身，若買833.3萬至1,000萬元物業；或600萬以上至833萬元，但有其他按揭在身的話，這個表格均適用。 它們特點是若沒有按揭保險的話，買家最多只能造五成按揭，或上限400萬元。筆者舉兩個例子。

1. 假設樓價601萬元，買家有按揭在身，借九成按揭，即貸款額540.9萬元，還款期30年，保費為5.29%（即28.6萬元）。由於買家有按揭在身，本身最多只可以借五成按揭，按揭保費較高。
2. 假設樓價1,000萬元，若沒有按揭保險，最多只能借五成按揭，沒有按揭在身的買家，決定通過申請按揭保險，借八成按揭，貸款額800萬元，還款期30年，保費為2.82%（即22.56萬元）。

正常而言，按揭保費會有折扣。在新例推出前，600萬元以下物業按揭保費一般都有6折；新例推出後，600萬元以上物業敘造八成至九成按揭，能否劃一獲得折扣，目前言之尚早。筆者近月亦有稍為統計客戶保費折扣數據，目前大部分都獲得6折優惠。 若果買家是首置客，申請高成數按揭但未能通過壓力測試，更要再繳交額外保費。

假設800萬元物業借九成兼有按揭在身，未能通過壓力測試，保費本身已佔貸款額5.29%（即38.1萬元）。假設再要繳交10%額外保費（約38,000元），總保費達42萬元；若有6折優惠，則為25.2萬元。 按揭保費可以一次性支付，也可分期繳付，後者利息支出較多。要留意，這筆月供保費需要計入供款與入息比率（DSR）及壓力測試。

撰文：子非魚
資料來源：經濟一週
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本地社會衝突不斷，促使不少人萌生移民念頭，移民海外再次成為市民熱話。手持本地物業的人移民時有甚麼要留意？有理財專家建議，若移民目的地實施全球徵稅，可考慮把本港物業轉成資金，投資移居當地的免稅項目或退休計劃，減輕稅務負擔。

香港財務策劃師學會副主席（財務及行政）李明正接受本網訪問時表示，物業持有人如正在規劃移民，須考慮多項因素，包括移民地是否實施全球徵稅、是否須坐「移民監」才獲居留資格，以及是否屬於稅務居民等，再決定是否需要賣掉本港物業，否則徵收過重的海外物業稅款，或影響個人財務的穩定性。

作出移民決定後，如要在當地坐「移民監」，生活圈子、理財及投資策劃都會以當地為主，若在港物業不被徵稅或稅率有限的話，當然可以保留。可是，若成為當地的稅務居民，海外物業的收益又要被徵重稅，就應考慮沽出在港物業，然後把套現的現金投放新國籍下的公民或免稅投資項目。

人生例不熟 移居後投資亦有計

普遍而言，不同國家或地區政府都會釐清各項免稅項目，如歐美國家會指明一些移民退休計劃是否獲豁免徵稅。李明正認為，即使是有經驗的投資者，移居海外未必能成功「複製」在港投資經驗，「不熟悉當地的法例、稅制或交易模式，而且資金選擇性變得相對少，通常較難達成投資目標。」他建議尋找當地專業的理財顧問管理私人資產。

他稱：「香港人的資產分散全球各地，即使已在歐洲生活，個人資產組合亦可能包含在港或東南亞的物業，因而需要考慮滙率風險和作出相應的對冲策略。」

財策師教路2招應對滙率風險

不少計劃移居海外人士都有同一疑問：如何對冲滙率風險。李明正指，歐元走低是移民歐元區國家的好機會，因其投資移民和生活成本或較以往低，他建議：「一方面買入可賺取入息的資產（income-generating assets），如當地政府的債券，收取歐元利息兼支付當地的生活費，抵銷滙率風險；另一方面，應分散投資組合的風險，如加入美元和港元貨幣資產等。」

資料來源：經濟日報
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美國是全球最受歡迎的移民國家之一，有不同方法可移民美國。美國國土寵大，不同城市都有截然不同的氣候、經濟環境、人口種族等，移民前，不妨先了解下美國哪一個城市較為好住。

奧蘭多—宜退休

位於佛羅里達州的奧蘭多，最多人想起是全球最大的迪士尼樂園和環球影城。然而，奧蘭多不只是觀光城市，也是休閒城市，奧蘭多於2016年被列為全美最佳退休城市。

奧蘭多處美國南部，天氣較熱，屬亞熱帶氣候，不會像在紐約遇上嚴寒。環境整齊乾淨，沒有凌亂的市容，居民友善。奧蘭多設有娛樂設施，包括老年活動中心、高爾夫球場、釣魚設施、博物館、劇院、藝術館，以及音樂廳和老年義務工作的機會。

同時，由當地政府打造奧蘭多成為全美第二大醫療養老城市，僅次於休斯頓。緊鄰奧蘭多國際機場的諾娜湖（Lake Nona）是新開發的社區，其中有佛羅里達大學的全新醫學院、著名的桑福德伯納姆醫學研究所，以及退伍軍人醫院。因此，退休人士在此絕對得到優質的醫療服務。

奧蘭多樓價相對紐約和波士頓十分划算，以1,538平方呎的別墅為例，只需35萬美元（約274萬港元）。

波士頓—宜讀書

波士頓又被稱為「美國大學城」，大學就已經超過100間，當中最有名的就是哈佛大學與麻省理工大學，為當地賦予濃厚的學習氣氛及傳統。波士頓也是全美人口受教育程度最高的一個城市。波士頓對學生來說是一個熱門的遊學城市，來自世界各地的學生均前來學習。

波士頓交通亦算是方便，主要地區都覆蓋地鐵站。惟相對紐約，無論是商場或酒吧都少很多，也較少夜生活，街上明顯較冷清。

雖然生活未及紐約繁華，惟樓價亦不算便宜，因不少留學生均需地方租住，令許多家長在當地置業，為子女學習鋪路，當中以北京、上海及深圳買家為主。一般而言，在波士頓市內分層住宅為例，普遍樓高5層，面積800至1,000平方呎的兩房戶，樓價需90萬美元（約705萬港元）。

紐約—宜工作

紐約是世界中心，人口密集。紐約人走路快，說話快，吃飯快，這點與節奏急促的香港甚似。喜歡熱鬧生活的香港人，絕對喜歡紐約。紐約四通八達，曼克頓有百老滙劇院，有時代廣場，夜生活多姿多采。

除了娛樂眾多，工作機會也甚多。享負盛名的華爾街，以金融業為主打，造就不少金融才俊。由於紐約甚為出名，自由女神像亦是不少旅客慕名而來，旅遊業亦大放異彩，故服務業工作機會也甚多。

紐約在美國也算是生活壓力比較大的城市，紐約樓價高企，新樓平均呎價2,500美元，約19,600港元，換算後與香港的呎價相若。因此，地產經紀指，紐約市內年薪達10萬至15萬美元的「打工仔」，才會考慮買樓。

至於曼克頓區更為誇張，在曼克頓區租樓，部分單位要求租客的年薪，要達到單位月租的40倍才能租住，因此有負擔能力的人才會租住曼克頓區。

資料來源：經濟日報
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按揭代表以物業作抵押，也稱物業貸款，屬於有抵押及長期貸款。以下懶人包將會介紹和比較香港按揭計劃的貸款利率、按揭成數、物業估價、現金回贈及按揭保險。

按揭簡介

現時香港提供按揭服務的有銀行、坊間的財務機構及發展商，除了銀行外，其他都不受金管局監管，所以審批較靈活，但利息相對更高。如果未能如期還款，銀行或財務機構可以取消贖回物業的權利，或回收物業。申請按揭時，需要繳付每月還款額、利息、稅款和其他相關費用。還款支出主要取決於按揭利息和還款年期。

按揭物業估價

承造按揭時，銀行會為物業進行估價，找估價行評估物業價值。每間估價行對同一物業的估價，都有機會不同。如果已簽妥臨時買賣合約，銀行一般會衡量樓宇估值是否「估足價」達致成交價水平，如估值低於成交價，便屬估價不足。在這種情況下，借款人未必可獲銀行批出足夠貸款支付樓價尾數。因為銀行會以估價及成交價當中之較低者為準，再根據可承造之按揭成數計算按揭金額。

按揭壓力測試

根據金管局指引，置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試，評估買家的供款能力。在當前按揭利率下，按揭申請的每月供款不可高於申請人家庭收入的一半。銀行批核的按揭申請，須經過雙重入息測試，分別是「供款入息比率」和「加3%」壓力測試。

「供款入息比率」：

如果按揭申請人目前沒有申請其他按揭，又或者有按揭擔保，供款入息比率均為50％。即是，按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入的一半。如果申請人要做8成以上按揭，供款則不可佔月入超過四成五。

「加三厘」:

申請人將有意選用的銀行按揭計劃，加3％計算。此利率計算出的供款，不可於申請人個人或家庭月入中，佔超過60％；如果要申請8成以上按揭，供款入息限制要扣減5％，以上述9成按揭情況即為55％。

按揭成數

在金管局最新規定下，銀行批出的按揭成數最高為6成，且樓宇要在600萬或以下。如要借超過6成的按揭額，需要申請香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」，不同樓價可承造的按揭上限有所不同。要借足9成按揭，就要符合首次置業及入息供款比率為45%或以下；或申請物業二按計劃，一般提供該服務的為財務公司、發展商或物業代理。

按揭利息種類

在還款期內，銀行會按照按揭利率收取利息。在香港，借貸人會每年得到新的按揭利率報價。

按揭利息種類分爲 P按 （最優惠利率按揭計劃）及H按（銀行同業拆息按揭計劃）。香港銀行同業拆息率(HIBOR）和港元最優惠利率（Prime Rate）會不斷浮動，但因爲Prime Rate的走勢更易掌握，所以H的按揭利息一般比P低。不過，並非所有銀行的按揭計劃都提供H按選擇。一般而言，如果採用H按，需符合最低貸款額。

恒生銀行按揭計算機

港元最優惠利率（HKD PRIME RATE/P按)：

P按以‘P-x’ 計算實際按揭息率，是銀行為信譽良好的顧客提供的利率。目前港元最優惠利率有兩個，分別是大P（5.375%）和細P（5.125%），大部份中小銀行都選擇用細P為港元最優惠利率，而一般較有規模的銀行會使用細P（5%）。

 銀行同業拆息利率(H RATE/H按)：

H按以「H+x」 計算實際按揭息率。銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。

按揭保險

按金管局規定，任何物業的按揭貸款，批出的按揭成數最高為6成。除了首置買家（9成）外，若所需貸款額多於6成，則需申請按揭保險。提供按揭保險的公司會向銀行作擔保，讓買家獲得6成以上，或九成按揭額。

目前香港有3間公司提供按揭保險，分別為香港按揭證券有限公司（HKMC），昆士蘭保險（QBE）及美亞保險（AIG）。三間公司保費都是一樣，因爲利息和現金回贈是銀行決定，所以選用不同按保公司不會影響利息和現金回贈，但最終貸款金額以及還款年期就由提供保險的公司決定。

至於保額的多少，則取決於按揭成數、按揭年期、支付方式和按揭種類等多種因素。若申請人符合信貸要求，有穩定收入，一般都會有保費折扣優惠。保費以貸款額計算，可以一次性支付，也可落入貸款額內分期支付。

現金回贈

銀行會向按揭申請人提供一定成數的現金回贈，細行通常由1％起，大行可達1.85％ – 2％。金管局規定，如現金回贈高於1％，則須於按揭額當中扣減。

資料來源：SmartED經濟一週
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天寰業主Ken於5月底收樓，原本打算早日入伙，與未婚妻「共築愛巢」，但驗樓後遞交執修申請至今近兩個月，相關工程仍未完成，可謂「一執再執」。

近年，新樓質素屢被詬病，香港地動輒千萬元買「磚頭」，當然不想「一波三折」。到底一手業主收樓時，有什麼該注意的地方呢？《香港01》特意訪問多位專家，由開始驗樓，到處理執修，最後索償，與你一起檢閱收樓3部曲。

第一部曲︰驗樓

收樓第一步，自然是驗樓，除自行驗之外，業主亦可聘請專業驗樓師代為檢查。如果想節省金錢，自行驗樓，  又有什麼地方須要留意？

其實，驗樓如識人，知人口面不知心！消費者委員會於 《 選擇 》 月刊中，提醒消費者驗樓時最重要是檢查單位內是否出現滲水問題，因滲水問題影響深遠並且難處理，若在裝修或入伙後才發現，影響更大。如發現窗邊有水漬、窗框有水痕或油漆出現粉狀物體，均表示該單位可能曾經出現滲水。其次是留意單位的安全性及功能性，業主需測試來去水系統、門鎖、窗鎖等是否運作正常。

香港註冊專業測量師 ( 建築測量 ) 何鉅業接受 《 香港01 》 訪問時教路，常見的滲水位置包括窗戶、露台門及浴室天花等。至於安全性方面，亦需檢查窗鉸、廚櫃等是否安裝穩固。另外，亦要留意牆身及大型玻璃是否有裂縫或有鋒利位並有機會對住客造成傷害，特別要注意邊緣位置，因住客較容易被該位置的缺憾刮傷。記者綜合各方意見後，整合了以下的表格，顯示較重要的檢驗部份：

睇完「內涵」，下一步當然是「外表」。業主需要注意的是各項目的美觀性、核對售樓書所述的傢俬或電器品牌及型號是否正確和檢查假天花上是否遺漏為清理的建築垃圾。何鉅業表示，業主要檢查牆身及櫃身等有否出現刮花或裂紋、色差、油漆是否平滑和石屎、泥水批盪是否平直。

第二部曲︰執修

若出瑕疵的位置礙眼、牽涉範圍大，業主必須記錄下來，向發展商提出執修要求。翻開新樓說明書，大多寫明如發現樓宇欠妥須於買賣成交後6個月內提交書面通知，但何謂「欠妥」？發展商須何時完成執修？何鉅業提醒，始終單位是經人手裝修，難免會出現一些手工或刮花問題。如果損害不會造成滲水或安全問題，又不嚴重影響外觀，業主應理性判斷要求發展商「執修」是否屬合理的請求。

資深驗樓師賴達明「明哥」則表示，香港目前並沒有專門針對新樓驗收的官方統一標準。不過，由於新樓驗收的內容主要涉及單位的裝修，因此公證行的專業報告也是參考香港一向處理有關裝修爭議的檢驗標準及方法，例如參考香港政府建築署的政府物業的驗收標準來釐定項目是否合標準。另一方面，由2018年9月1日起於中國實施的《建築裝飾裝修工程質量驗收標準》亦具有權威性的參考價值。 例如站在600毫米外能察覺玻璃花痕或裂痕，發展商又需要進行執修。

就執修合理時間，梁永鏗律師表示，只要業主在收樓後六個月內以書面通知發展商執修要求，發展商便一直有責任處理業主要求。但他提醒，由於發展商沒有在合約上列明會於這個期限完成執修，單靠管理處口頭上的承諾不是「交易」，因此發展商不算毀約。另外，明哥及何鉅業同時表示，發展商十分著重商譽，它們關注業主的滿意程度，因此一般願意根據業主合理的需求進行執修，而一而言發展商於一個月內完成執修算是合理，除非需要訂貨才可進行執修，例如大型玻璃等，便可能需要更多時間。

第三部曲︰申索

明哥指出，如涉及爭議，無論業主希望進行民事訴訟還是自己聘請師傅執修，最好都是先要求獨立第三方的公證行為單位作專業評估。業主可根據該專家報告的意見透過民事訴訟方式提出申索，例如透過小額錢債審裁處，向發展商索償。不過，小額錢債審裁處只處理涉及金額少於7.5萬元的案件，如案件涉及金額大於此額，業主則要考慮向區域法院申索。明哥形容，此為一種對發展商「施壓」的方式，大多發展商為維持商譽，會提出庭外和解。

另一方面，有一些業主冀自行聘請師傅執修。明哥建議，業主最好先行找獨立第三方的公證行為單位作專業評估，否則發展商可能不會承認責任並提供賠償。

梁永鏗律師則建議，業主在自行聘請師傅執修前，應白紙黑字向發展商制定發展商需要完成執修的期限，明言發展商不完成執修將一直耽誤業主的入伙日期，並註明若發展商未能在期限內完成執修，會自行找師傅處理執修，再向發展商追討執修費用。若發展商未能在限期內完成執修又不肯支付執修費用，業主便可透過小額錢債審裁處，向發展商索償。

消費者委員會受訪時稱，該會以「調停」的方式處理業主與發展商之間的糾紛，提供平台與雙方謀求解決方法，如調停不成功，該會會考慮轉介業主到執法部門尋求法律援助。

資料來源：HK01
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近日的政治風波被升溫，開始影響到零售氣氛，惟樓價仍在高徘徊。7月份中原城市領先指數（CCL）也是逼近歷史高位。

沒有自住物業=沽空樓市？

正如香港金融管理局前總裁任志剛經常提及，在香港居住的市民沒有持有自住物業，等於沽空樓市，持有一層樓自住僅是「平盤」，言下之意是在能力範圍以內買樓自住。不過，任志剛並没有為無能力上車的無殼蝸牛提供解決方案。

最簡單的解決方案，為將部分儲蓄購買地產股或房地產投資信託基金（REIT），盡量令自己的老本增長跟得上樓價升幅，以確保不會被有樓階級大隊大幅拋離。即使有能力晉身有樓階級，但做不到斷捨離的話，棲身蝸居也是寸步難移。一般人自置居所能力愈來愈低，發展商也將價就貨，「龍床盤」只會愈起愈多，居所面積隨時細過一個標準車位（約129平方呎）。

迷你倉股票或REIT

根據政府統計處2016年中期人口統計，家庭住戶的人均居所樓面面積中位數為15平方米（約161平方呎），其實人均居住面積和車位面積相差不遠。事隔四年，相信這個數字只會愈來愈低，迷你倉生意應運而生。

樓價、租金均節節上升，迷你倉業主也不是開善堂，必定會按時調升租金。奈何，香港並沒有純粹的迷你倉股票或REIT，香港人沒有方法直接對沖，這方面的租金開支上升。不過，遠在英倫有一隻迷你倉REIT，叫Big Yellow（英股代號：BYG）， 過去五年其基金單位價格急升95%。

Big Yellow在英國擁有數百萬平方呎的樓面，分布在不同城市。美股也有至少六隻投資迷你倉的 REIT，在過去五年都錄得可觀升幅。雖然這些迷你倉REIT持有的資產均在英美等地，始終當地迷你倉求過於供情況，未必如香港般這麼緊張。

樓市長升屬全球性現象

不過，樓價長升長有屬全球性現象，大城市的人均居住面積愈住愈縮。所以某程度上海外迷你倉REIT可以部分對沖香港迷你倉租金上升壓力。投資者不一定只投資香港本地的REIT對沖租金上升風險。

例如有子女留學外國，不但學費昂貴，宿費也是龐大開支。當然個別實力雄厚的家長，可能會在彼邦買屋供在留學子女居住，不過投資學生宿舍REIT，也可以抵消到宿費開支，投資入場費可多可少，各適其適。一葉知秋，投資者跳出鯉魚門同樣可以覓得回報可觀的投資機會，一切在於能否企在巨人肩膊上看得高望得遠，《經濟一週》亦會緊守崗位為讀者介紹最新的海外投資趨勢。

撰文：SmartED編輯部
圖片：unsplash、何柏基、新傳媒資料室
資料來源：經濟一週
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