標籤: 樓市

樓價近年持續向上，直至疫情下回落，香港著名股評人，訊匯證券行政總裁沈振盈長期睇淡樓市，他認為內地資金、供應少等利好樓市因素逆轉，更指經濟差樓市缺剛性需求，樓價料持續向下。

環球疫情下，股市出現大幅波動，而本港樓價則相對硬淨，調整不算太大。沈振盈指，若單睇樓價指數，不足完全反映樓價，「股市與樓市不同，股票買賣多，價格升跌明顯。樓宇由賣家主導開價，近年不急於沽貨，無成交便無跌價，因此變動不大。」

近年多個利好樓市因素，不外乎低息、資金多、業主持貨力強等，近年用家主導大市，剛性需求成為支樓市的核心之一。他對此不認同，指出剛性需求於樓市上不適用，「經濟學上，兩個名詞要清楚，一個是需求（demand），一個是需要（needs），全部人有屋住的需要，而買樓需求是你想擁有物業，有能力購買才是需求。我想買樓但無錢，當價格升至不合理水平，剛性需求就不是需求，會隨之消失。各位判斷，按樓價水平，目前經濟狀況，平均家庭收入中位數，能否負擔樓價呢 ？ 如果不能，就沒有剛性需求。」

●估計今年樓價跌3成

疫症蔓延至全球，經濟前景欠佳，對資產價格有一定影響。沈振盈認為，無社會運動及疫症，樓市始終會爆煲。「過去十多年令樓市升的因素全部逆轉。第一缺乏國內資金，第二政策上不再助長囤積居奇，令樓價上升。第三、經濟環境下，用家無能力買便沒有剛性需。第四供求關係逆轉，每年供應由早年8,000伙，至2014年1.5萬伙，其後增至1.6萬、2萬伙，供應開始湧現而需求向下，樓價必跌。」幅度方面，他認為今年樓價跌約2成，更認為樓價十年難有起色，「今次樓價一跌，未來十年買不買樓分別不大，很難翻身。」

類型方面，他認為豪宅先開始跌價，而納米樓成下一個重災區，「內地人開始減價賣豪宅，而納米樓跌價壓力大，因為買家多是實力最弱一班，缺防守力。」

業主少有減價沽貨，息口低之餘，亦沒按揭在身，沽貨壓力低。他指，息口低不是利好樓市原因，「現時全世界息口低，為何英國、瑞士、日本樓價沒有急升?  息低不是樓價上升理由。」另外他不認同靠父幹風氣，「父母好像有責任替子女比首期，其實他們消耗上一代財富，當父母拿物業加按，變相利用槓桿增加風險。」 

記者：梁建國
資料來源：地產站
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武漢肺炎懷疑個案不斷增加，券商花旗認為，本港地產股自1月17日高峰以來，平均回落約一成，相信當每日新增個案持續下跌時，便是地產股「撈底」之時，力薦新鴻基地產 （00016） 、新世界 （00017） 及恒隆地產 （00101） 。

花旗指，由於香港仍然受到疲弱的經濟環境及中國需求的衝擊，因此住宅、零售及寫字樓中，最看好住宅前景，因住宅樓市不僅供求關係較佳，且具備潛在放寬樓市政策的可能。

目前成交量低 變相積累購買力

該行早前預期，本港住宅樓市將於農曆新年後，出現「小陽春」，由於武漢肺炎擴散，相信「小陽春」會押後，因目前低於平均的成交量，變相積累了大量購買力，只要市場對新型冠狀病毒的憂慮減退，樓市便會反彈，「相信不少港人對於2003年沙士後的樓價飛升記憶猶新」。

花旗表示，目前預期本港樓價每月跌1%至2%，只要本港回復正常生活，樓市成交量便會從低谷回升，帶動樓價在1至2個月內反彈。

疫情退基數低 下半年零售反彈

不過，花旗稱，零售市道的復甦料較住宅樓市緩慢，基於內地訪港旅客進一步減少，預期自2月起每月零售銷售維持約280億至300億元，但當市場預期新型冠狀病毒於夏季受控，加上去年下半年的低基數效應，估計下半年零售銷售會出現反彈。

寫字樓為花旗最為看淡的板塊，因其與經濟增長及內地需求的關聯度較高，即使疫情減退，整體寫字樓需求料持續疲弱，尤以中環核心區為甚。

資料來源：地產站
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• 10大屋苑交投跌穿100宗
• 二手樓價現調整訊號
• 料幅度會於1成以內

二手樓市氣氛低迷，本月10大屋苑成交量跌穿100宗，二手樓價開始步入調整。究竟樓價要跌多少，才是入市訊號 ? 翻查對上一次調整期，樓價跌幅約1成，歷時約3至4個月。以此去推算，估計最快今年底至明年初，樓價或可完成調整。 

8月份10大屋苑成交量不足80宗，屬於今年新低。成交量跌穿100宗水平，樓價同時有回落趨勢，10個屋苑中，8個呎價按月回落。

事實上，2018年及2019年的二手市況表現，其相似度接近8成。去年8月份10大屋苑交投量跌穿100宗後，後市隨即現調整，而當時樓市同時面對銀行加息、中美貿易戰及港股波動所帶來的影響，而當時10大屋苑成交量，連續3個月跌穿100宗水平。

以此推斷，預期今年9月及10月份，二手成交量仍然會於100宗以下徘徊。至買賣拉鋸情況有所改善下，才會重上100宗以上水平。

至於樓價方面，去年中原城市領先指數，由9月份的188.44點，下跌至2月份低位169.95點，累跌幅度約1成。隨後10大屋苑成交量，於2月份及3月份後，回升至接近200宗水平，反映購買力開始吸納物業。

故此，買家欲趁機會入市，現階段可選擇，樓價低1成的盤源，以抗衡未來的樓價跌幅。

資料來源：地產站
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在社會氣氛緊張之下，業主持貨意欲也受影響，部分業主以低價出售物業，令市場平盤再現，市區新入伙盤不乏500萬元以內的選擇，藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊近期連續錄得不足500萬元的成交個案（見表一）。

紅磡環海•東岸為逾千伙的納米新樓項目，屬近年巿區入場費最便宜新盤，現有約150個單位放售，其中約三成放盤在500萬元之內。放盤價最低的是開放式單位，入場費由438萬元起，為實用面積194平方呎低層M室，叫價438萬元，平均每呎叫價22,577元。利嘉閣分行經理黃旨焌表示，紅磡環海•東岸於8月份，首宗二手成交個案為1B座中層A室，實用面積228平方呎，開放式間隔。

環海•東岸現低市價成交

單位原叫價450萬元放售，最終以447萬元沽出，平均呎價約19,605元，較市價低約5%。據了解，原業主於2015年以約357.8萬元購入此單位，持貨約四年，轉手賬面獲利約89.2萬元，物業升值約25%。同屋苑的1C座低層B室，實用面積228平方呎，亦屬開放式間隔，早前以446萬元易手，平均呎價19,476元。資料顯示，項目細分為三（1A、 1B及1C），合共提供1,008伙，全數屬中小型住宅。項目提供三種戶型，實用面積最細的開放式單位，實用面積介乎194至257平方呎；一房單位面積介乎248至375平方呎；兩房單位面積則介乎331至352平方呎。

長沙灣單幢樓青薈 478萬元成交

長沙灣單幢樓青薈，亦有低於500萬元的二手成交個案。香港置業首席聯席董事曾家輝稱青薈低層B室，一房戶實用面積約224平方呎，買家以478萬元成交，實用呎價約21,339元。買家為首置客，原業主於2015年10月以約347萬元購入此單位，易手賬面獲利131萬元，升值38%。

市區大型屋苑也有500萬元的二手成交個案。中原地產高級資深分區營業經理范鎮培表示，牛頭角淘大花園O座中層7室，實用面積285平方呎，一房間隔，520萬元成交，折合實用呎價18,246元。

樓市氣氛轉趨觀望

原業主於2016年，以349萬元買入單位，持貨足三年，易手賬面獲利171萬元。社會事件持續，令樓市氣氛轉趨觀望，近期二手市場也接連錄得低價成交個案（見表二）。至於被視為上車樂園的新界西屯門「置樂三寶」，包括萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈，入場門檻較低，因此不時吸引用家承接。

早前，萬寶大廈中層B室，實用面積256平方呎，以386萬元即睇即買，平均呎價15,078元。原業主於2013年以約217.8萬元入市，期內升值168.2萬元或77.7%。利嘉閣助理分區經理梁桂華表示，屯門「置樂三寶」現時合共有約20個放盤，其中約五個叫價低於400萬元，價格最低的是麗寶大廈低層E室，實用面積237平方呎，放售價約380萬元左右，即是平均每呎叫價16,034元。

嘉湖山莊 連錄穿500萬元成交

藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊，近期連錄跌穿500萬元的成交個案。最新一宗為翠湖居6座低層E室，實用面積448平方呎，兩房間隔，原業主早於4月開始放盤，當時叫價575萬元，鑒於近月社會事件不斷發酵，雖然早前降價至500萬元，但仍未獲承接。近日再減價15萬元，至485萬元，才成功沽出，相對4月的叫價累減約90萬元，減幅近16%，而造價重返屋苑今年初成交價水平。

事實上，屋苑叫價低於500萬元的盤源不算多，綜合區內代理消息指，嘉湖山莊叫價低於500萬元的實盤源暫約有20個，當中翠湖居6座低層戶，叫價493萬元，單位實用面積448平方呎。另有不少盤源叫價只是略高於500萬元，業主稍為減價，便會出現低價成交。

新界樓持續減價

二手市況波動，新界樓續有減價成交，上水中心於8月首宗成交已失守500萬元。美聯物業首席助理聯席董事王子超表示，上水中心2座低層B室，實用面積約330平方呎，兩房間隔，原業主早前叫價約540萬元放盤，議價後減價約50萬元，以490萬元成交，折合實用呎價約14,848元。原業主於2015年7月，斥資約400萬元購入上述物業，轉手賬面獲利約90萬元，升值約22.5%。

大埔嵐山迷你單位大幅減價沽貨，地產代理消息指出，嵐山2座低層A室，實用面積165平方呎，早前由350萬元減至300萬元易手，造價屬屋苑迷你單位近一年新低。原業主於2015年以135萬元購入單位，持貨四年賬面獲利165萬元離場，期內大幅升值1.2倍。然而，同類單位放盤不多，代理形容「一隻手數得哂」。同屋苑另一伙開放式低層A室，實用面積196平方呎，叫價385萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，近期社會運動未明朗；加上中美貿易戰的影響，氣氛轉趨審慎屬意料中事。他預料，今年下半年市況較為反覆，樓價至年底下跌約3%至5%，全年則維持5%的增長預測。

汪敦敬：樓市料跌勢短暫

不少上車客希望能夠把握跌市買平貨的良機，祥益地產總裁汪敦敬表示，現在樓市的確是面對價格下跌時期，但料只是短線。該行屯門樓市租賃成交呎價領先指數，反映屯門樓市在悲觀情緒和政治風波過後，將有購買力支持向上。近期市場充斥負面氣氛；加上環球股市波動，部分二手業主願意增加議幅止賺離場。

政治因素影響力最大

汪敦敬表示，短線來說，現在樓市面對價格下跌時期，整體放盤叫價向下調整，樓市短線下跌情況出現，因政治因素並非數據，而且影響力最大。

不過，他認為影響的只是短中期，如果在社會紛爭完結了之後，相信樓市會升得很快，因為聚積了更多購買力，最重要的是供求沒有向下因素的出現。

該行統計截至8月中，最新一期反映上車盤購買力的屯門樓市呎價領先指數，以回歸分析法計算錄得534.96，對比上期上升2.51，指數連跌兩期後上升，指數短期呈橫向趨勢，長遠仍於上升通道中鞏固。祥益地產數據分析部主管林佳武稱，從屯門樓市呎價領先指數可見指數在去年中鞏固後逐漸下調，去年11月後至今拾級向上；今年2月至3月升勢加劇；4月後則開始放緩；7月起有反覆橫行趨勢。

去年11月中，買賣指數在450點以上見支持，今年1月至2月中，在480至490水平短暫整固後價量齊升，雖然4月至5月在560至580水平橫行。

不過6月及7月，回落到520至560水平，預期屯門樓市在悲觀情緒和政治風波過後，將有購買力支持向上。

此外，近期屯門仍有實用呎價在12,000元左右的私樓成交，上車客和公屋富戶可把握上車機會。以現況來看，屯門樓市上落的幅度較溫和，不但較全港樓市更早完成調整，而且在長期趨勢上穩定增長。而且成交集中於區內一線屋苑及優質物業，可見尋寶期已經開始，買家主要物色最優質的物業。

資料來源：SmartED
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【經一專欄・樓市轉勢】Anthony Sir：
近日不人說樓市小陽春提早來臨，又說樓市轉勢在即，到底是否真的？
見到你在網上的留言，知道你與你的學員，過去兩個月積極入貨，執到不少筍盤。
你們見到市場出現甚麼變化嗎？是否真的好像地產代理所言，現在不買，稍後樓價便會升呢？
文先生

撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

甚麼是小陽春？成交量回升？成交價回升？先說說成交量升，主因是業主願意減價，二手、一手均是。這是筆者近兩個月入市的經驗。在二手市場，只要業主願意有較大減幅，便會引來很多「狂蜂浪蝶」，甚至出現幾枱客爭一個單位。但當業主開高價，很多時候會乏人問津。

一手亦如是，有些新盤低開，首輪銷情熾熱；當第二輪加價，銷情立即急轉直下，反映現時的買家目標不是買樓，現在是買「平樓」。

至於成交價升，主要因為願意減價的單位似乎售罄。去年10月至11月期間，中美貿易戰如火如荼； 香港又跟隨美國加息；加上居屋凍結大了量購買力，樓市氣氛很差。

於是當時有不少業主願意減價，樓市成交價自然偏低。其後願意減價的單位幾乎售罄了，餘下都是心態較強，不急於用錢的業主，成交價自然拉高。

慎防再推量寬政策

樓市何時轉勢，重拾升軌？留意以下幾個現象：

樓市轉勢現象（一） 加價之後，買家是否肯追價？

如果買家肯追價，樓價會升得急，好像去年。以現時市況，無論一手或二手都未見此現象，反而筆者曾見幾個業主心雄反價，立即嚇怕了幾枱客。
如果買家不肯追價會怎樣？便會出現買賣拉鋸的局面。2013至2014年時也曾經出現超過一年的拉鋸期。

樓市轉勢現象（二） 資助房屋比例增加，魔力誰大？

政府將未來土地新供應中，資助房屋與私樓的比例由6：4調升至7：3。對這政策最直接的反應是「私樓供應更少，樓價應該會再升」，不過想深一層卻未必如此。
首先是總供應量不變； 其二是私樓供應減少的同時，需求亦減少；第三，這個政策最大的魔力，不只是供應，最重要是價格。
現在資助房屋價格已經與私樓脫鈎！售價如果是市價五折，市民或願意等兩至三年，碰碰運氣；如果是兩折，不少市民可能會等「抽獎」！

樓市轉勢現象（三） 財富效應，力量有多大？

很多專家說，樓價已經脫離市民的收入及負擔水平。
為甚麼動輒逾1,000萬元住宅單位仍可大賣？隨便也可以幾百萬元作為首期，錢從何來？相信大部分是由資產增值而來。
值得留意利息及貨幣政策，若再打貿易戰；經濟再差，慎防量化寬鬆貨幣政策重臨。

樓市轉勢現象（四） 發展商的銷售策略會否調整？銷情有何影響？

今年新樓供應逾30,000伙，發展商的銷售策略是關鍵，如果開新盤時願意低開，不會亂加價，市場氣氛確實可以逐漸扭轉。

樓市轉勢現象（五） 租金會否上升？投資回報會否持續下跌？

今次的跌浪，相比以往幾次較大型跌市，租金下跌幅度並不大，投資者買樓，一是賺升值；二是賺租金回報。如果豬年租金不跌反升，那麼對樓市將會是一個很大的支持。
最重要的是不要衝動高追，人人高追；否則假陽春也會變真！

資料來源：SmartED經濟一週
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中原集團主席兼總裁施永青認為，只由樓市角度出發，香港樓市前景並不太差，泡沫也不多，沒有起突（Over Build）、沒有借突（Over Leverage），只有升突（Over Price），所以樓市不會爆煲。

他指出，在用家角度來講，中細價樓及豪宅價格都算升突，但從投資者角度看，現時仍有好多資金在香港，想轉投物業市場，只是現時形勢不利，暫時未出手，即是說市場仍有購買力。

而中美貿戰雖然有緩和的迹象，2018年12月樓市表現會比2018年11月理想，2019年農曆新年後會有樓市小陽春，但是長遠而言，美國仍然會在各方面制約中國，令中國內地的經濟增長有所放緩，對香港經濟及樓市都有影響。

施永青：年底樓價跌15至20%

「2018年全年樓價仍有升幅，但2019年全年樓價相信會下跌，估計2019年底樓價指數會比年初回落15%至20%，主要因為市場完全失去投資信心，樓市單靠用家實難以維持，除非國際經濟環境有大改善，否則難改變樓市下調的趨勢。」施永青強調，樓價睇跌2成並不是悲觀，因為樓市若真的崩盤，一定不會只跌3成、4成。

買哪類物業較保值？施永青坦言：「我一直不贊成買納米樓，這類單位已經有不少存貨，70至80年代開始市場已經有大量面積400至500平方呎的細單位，這批業主至今已經供滿，有換樓需求，他們賣樓一定比新樓平，所以唔應該買納米樓。現在需求最大的是700至1,000平方呎的換樓單位，這類單位相對穩陣。」

首次置業人士 應寬按揭成數

另一方面，施永青認為，政府應趁樓市下調周期開始調整各項辣招，包括放寬首次置業人士按揭成數，若供款不超過家庭入息3成，借6至7成也是應該。其次，壓力測試由加3厘改為1厘，因為過去政府估計美國加息3厘，所以按加息3年來進行壓力測試，現時美國已經加息2厘，應該將壓力測試限制放寬。其次，應該取消額外印花稅的禁售期，讓市場交投轉活。（節錄）

資料來源：地產站
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樓市交投持續熾熱，相信不少朋友心裡都有個疑團—究竟巿場潛伏多少購買力？從統計處公佈最新中期人口數據，或多或少推測到購買力來源。

6成人供斷樓

2016年約121.7萬個家庭擁有自置居所物業，當中約65.7%，即79.9萬戶已供斷樓，數目、比率齊創新高，業主持貨力強，難怪市民上車要靠「慈父」、「慈母」幫忙﹗

2.6萬公屋富戶

2016年6月底約有2.6萬個公屋「富戶」，房委會收緊公屋富戶政策，最快今年起實施，入息超標5倍/資產超標100倍，或名下持有私人物業，一律被「叮」，部份人有機會成為私樓生力軍﹗

25萬黃金「盛女」

香港陰盛陽衰，30-49歲適婚年齡的單身女性增加至25萬，當中不少屬高學歷、高職位、高收入「三高」人士，成為樓巿不容忽視的重要消費群﹗

新購買力湧現，加上有隱形富豪、內地客捧場，港樓大需求，難怪辣招、加息陰霾下，新盤仍然「長賣長有」﹗

資料來源：美聯物業
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