標籤: 樓市

會德豐地產常務董事黃光耀接受本報訪問表示，現時疫情已逐步放緩，發展商已加快推盤部署，數個困擾樓市的不明朗因素，有望逐步消除，明年樓市有望重拾動力，預計可升8至10%。

看好千萬元內單位

黃光耀對於明年樓價走勢相對較樂觀，他相信在不明朗因素減退下買家會加快入市，預計樓價明年能升8至10%，屬溫和增長。其中以1,000萬元以下的中細銀碼單位，表現會較佳。

他指，現時按保上限1,000萬元，為進一步推動換樓鏈，政府應考再優化按保措施，「1,000萬元內的單位可以造8至9成按揭，但1,000萬以上就立刻跌到5成，令到市場的購買力完全側重在1,000萬以內，之間出現斷層，情況其實不健康，其實市場有能力供樓的人大有人在，只是首期資金不足。」

3厘壓測有調整空間

他認為，可以考慮將1,000萬至1,500萬元的單位，按揭成數可以增至7成，而1,500萬至2,000萬的上限增至6成，至於2,000萬以上的單位，由於買家並非普羅大眾，可以維持5成上限，以此刺激換樓市場。「現時實質按息大約2.5厘左右，加3厘的壓力測試等於加一倍息，其實可以考慮將壓測調低至加2厘，已經能夠讓很多有能力供樓的人士置業。」他說。

資料來源：地產站
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歷史總是驚人的相似，有網民提出，現時的市場與1997年當年的樓市有些相似。該網民提出3個要點，指首先樓價處於歷史高位、二為大公司相繼倒閉大量裁員，再者有移民外國潮。問還有沒有其他相同之處，對樓價又有何影響？

網民就指，有不同之處，低息環境足以支撐樓市不跌，與97年的高息不同。加上裁員其實只是因為疫情短暫失業，只要疫情過去失業率就會回落，故不能與當年相比。有網民表示，現時業主或發展商減價約20%，大家已搶住入市，當年負資產的擔憂，就算大劈價亦沒有人願意入市。

網民點睇？

YeeXXXX

九七年香港嘅銀行按揭利息係十幾%，依家係一點幾%，差好遠！

凡間肥沃XXX

跌20%已經趕唔切入飛買啦

marcoXXXXXX

樓市其實健康
97冇壓測果啲

wilsXXXXX

97，D人買樓冇限制，冇審查。
而家有信貸資料庫，你冇錢、冇收入⋯⋯根本借唔到錢。
97走咗，幾多回流? 白人社會，稅重、種族歧視、工作機會⋯⋯都係問題。

KleeeeXXX

數據濟後，出嘅時候已是後知後覺。
今個月兩單 farewell, 下個月兩單，十二月一單⋯⋯可能我識得人多？

紅星XX

嗰陣人工一萬
宜家三萬
息率差八倍
但唔緊要 有賭未為輸
好快納米跌五成去番200樓下
100大元厘印 慢慢等

責任編輯：高怡
資料來源：地產站
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更多上車情報：【睇淡後市】樓市存三大隱憂！銀主盤激增　業主加佣出貨仍蝕50萬

環球經濟未見起色，二手樓市仍存隱憂，銀主、業主趁近日交投稍為回升，即群起「掟貨」。近期銀主放盤顯增，其中元朗娉廷洋房下周推出拍賣，開價比3年前入貨價低逾4球。啟德天寰有業主加佣出貨，帳面仍要損失逾50萬元。而細價指標屋苑沙田第一城做價剛再跌穿500萬元。

環亞拍賣董事總經理區蘊聰表示，疫情放緩，法院工作回復正常，下半年銀主盤數目，較年初增加至少10至20%。該行下周共推出38項物業拍賣，至少5個為同類單位。上述娉廷單號洋房，實用面積1,577方呎，四房雙套房設計，連逾320方呎花園，天台、平台及地庫車位，開價1,600萬元，呎價約10,146元。

資料顯示，洋房於2017年購入，當時做價近2,020萬元，而現時市場估價則介乎約1,900萬至2,000萬元，開價低逾15至20%。另黃開基下周拍賣會，都推出西貢菠蘿輋南山147號一個銀主村屋連天台單位，開價480萬元，呎價7,122元，較市價大幅低逾30%。

業主同時睇淡後市，二手市場連錄多宗蝕讓及蝕使費成交。市場消息稱，天寰3座一個低層一房單位，實用面積343方呎，開價780萬元，心急業主為求出貨，將佣金由一般1%，提升至1.5%，單位終以748萬元沽，呎價21,808元，原業主3年多前以800萬元購入。

市場消息透露，銅鑼灣曦巒中層一房單位，叫價已低於8年前購入價，市傳劈至928萬元沽，持貨期間帳面貶值逾130萬元。業界人士稱，受經濟回落拖累，樓市表現大不如前，撤辣可釋放被壓抑的購買力，推動市場健康發展。

而特色戶供應雖罕有，但面對不明朗的後市，樓價升幅有限。中原溫旭銘指，元朗溱柏1座頂層連天台戶，實用面積1,346方呎，減價100萬元，連兩個車位賣1,900萬元，呎價14,116元。原業主持貨五年，帳面只賺41.9萬元。料屬明賺實蝕成交。

此外，流轉量快的細價屋苑，成交價持續下挫。美聯翁凱傑表示，沙田第一城48座低層F室，實用面積284方呎，屬兩房間隔，開價500萬元，其後減至480萬元易手，呎價16,901元。據了解，該盤十月已錄4宗低於500萬元成交，除事故單位最平賣360萬元，其餘做價介乎約480萬至495萬元。

資料來源：東網
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更多上車情報：【居屋連跌】經濟轉差居屋市場先受壓 二手居屋指數4連跌 學者：仲有得跌

現在香港樓市有太多辣招，將市場綁得實一實，許多中小企東主的住宅及非住宅資產被綁到動彈不得，當經濟逆境之時，他們就無法賣樓套現自救。莫說爭取資金維持員工生繼，企業本身也欠缺現金週轉，難以營運。政府在樓市減辣撤辣，釋放民間財富，是挽救香港上佳辦法，不費政府分毫。

近幾年香港遭受到美國與中國貿易戰衝擊，本港又有社會事情發生，今年又遭到新型肺炎的蹂躪，面對連環三次巨大打擊，香港經濟經已重傷。可以說大部份人都已受到重創，中小企東主亦然。

面對如此多的不利因素困擾，許多中小企的營運資金經已山窮水盡，需要東主注資救亡，資金匱乏的東主早已將企業關門大吉，把員工遣散，造成本港失業率逐步攀升。至於有資產在手的企業東主，不少人仍然希望維持企業運作下去，他們不少人都是持有住宅或非住宅物業資產，首先會向銀行尋求抵押物業貸款。但不少銀行明白香港經濟前景不明，抵押資產亦有質素轉壞的風險，所以，借貸亦有所收緊。

本來東主出售本港住宅等物業可以套現更大筆資金，但可惜樓市存在太多辣招，分別是額外印花稅、從價印花稅及買家印花稅等樓市辣招。假如東主是外地人士買入住宅資產，所有辣招稅加起來可高達半個物業的價值，東主賣樓套現所得可能只收回一半金額。辣招不但綁手綁腳，除稅之後更令東主實質所得大減，搶救生意的能力亦大大下降。加上各種辣招的存在，總交易金額比較貴，賣樓價錢難以吸引到買家，需要更長的賣樓時間。

中小企東主難以賣樓套現，借錢又困難，週轉不靈，只會加速企業的死亡，不利他們的生存。所以，近期見到有愈來愈多的中小企閉，因為資金鏈斷裂。政府應該盡快將樓市辣招減辣撤辣，現在香港還不夠水深火熱嗎？

不撤辣而能夠減辣，各種印花稅由五成減至兩成，成功賣樓所得金額會由物業價值一半大增至八成，救命能力大得多。最重要是減辣撤辣不費政府分毫，比派錢更簡單快捷有效，為何政府死攬住辣招不放？

資料來源：經濟日報
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早前講過，港樓「瓣瓣都冧」，無論豪宅、納米樓、車位、舖位，乃至商廈及工廈都無一幸免，唯獨中價住宅頂得住，暫時未見有大幅減價。但最近，連中價樓亦陷入跌價漩渦，雖然相比其他範疇，中價樓跌幅仍少，但隨着香港移民潮再現，相信追回跌幅只是時間問題，成為壓垮樓市最後一根稻草…

由於香港人最大的資產就是物業，移民的盤川自然來自賣樓所得，影響所及，近月不乏中價樓成交價重回2年至3年前，個案不勝枚舉。最令小弟覺得震撼的當屬居屋樓王的鰂魚涌康山花園，該居屋地處港島中心，毗鄰港鐵站而建，方便前往太古、鰂魚涌，金鐘及中環等商業金融中心，向來都享有高溢價，直頭一宅難求。

最近屋苑有一個4座極高層三房戶，實用面積592方呎，放盤約1年，自由市場叫價由逾1,000萬港元，劈至近日以800萬元沽出，呎價13,514元，呎價連新界舊樓都不如；進取的首置人士甚至可以借9成按保上車。雖然該單位位處最頂層而電梯不到，但上述的成交價於4個月前，甚至連未補地價的單位都買不起；5月份就有同座同面積的高層三房戶於第二市場以813萬元易手。更遑論今年4月底誕生的樓王，該康山花園2座高層三房戶，以1,068萬港元賣出，創香港居屋史上做價新高，呎價18,041元。

除了個別成交，各位看官還可以參考10大藍籌屋苑放盤情況，本網早前根據主要代理網上放盤量作出分析(https://bit.ly/3j5xHgX )，集中觀察800萬港元或以下、可做足9成按保的放盤變化。現時，該類單位放盤量逾590個，較去年10月底放寬按揭保險樓價上限初期，急升約5成。該類放盤急增，原因有二，其一是800萬元以上的單位賣不出，業主調低叫價至800萬元以下，主動吸納需要9成按保的客源。其二是多了中價樓業主選擇放盤。無論原因如何，目前供應增加，樓價就算沒有下調壓力，照計亦難以再升。

至於為何多了業主選擇放盤？或多或少與香港再現移民潮有關。雖然最終未必會有兩成人離開香港，但只要一半人認真實行，就有70萬主要勞動力於未來幾年移民，以目前香港打工仔總人數約389萬人計，香港將流失18%的勞動力，且大多屬於中產階層。屆時，香港樓價會升還是跌，相信大家各有答案。

資料來源：東網
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有人說供樓會愈供愈輕鬆，也有人指樓價愈升負擔愈重。有網民帶著這一個大問號，出帖問其他網民：「點解啲人話供樓會愈供愈輕鬆？明明每個月都要供咁多。」

帖文一出，網民立即回應指：「你每年唔會加人工？」解釋指：「你會加人工，10年前可能你搵二萬五元供一萬元，供樓佔你收入四成。今日，你人工可能已經升到三四萬元，供樓只係你人工嘅三份一甚至四份一。」加人工似乎是網民認為愈供愈輕鬆的主要原因。另一原因當然是通脹，「10年前1萬蚊，不等於依家1萬蚊。」

也有人質疑愈供愈輕鬆，其實是有3大前設，包括不會失業、每年加人工，以及樓價只升不跌，不會負資產。不過有網民則回應，如果認為人工年年不加的話，更加應該買樓。他指，若20年前有能力置業，20年後供樓的錢會與20年前相若，甚至因銀行的利率優惠會減少。相反20年前租金在20年後上升不少，假設人工一樣，負擔自然增加。

資料來源：iMoney
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樓市淡靜逾大半年，至7月初爆發第三波疫情後，開始出現暗湧，劈價賣樓、蝕讓求售等消息明顯增多，且減幅動輒過數十萬至過百萬元，乍看之下，樓市走勢似有下行跡象。不過，翻查數據顯示，樓市並未有如預期般向下，反而日前（21日）公布的中原城市領先指數（CCL）更結束三周連跌，按周回升0.18%，企穩180點，究竟當刻樓市下跌孰真孰假？

長情業主有較大減價空間

參考近月出現的多宗減價成交，表面上劈幅相當驚人，如早前太古城鳳山閣一個低層582方呎的兩房單位，獲原業主減價90萬至1,000萬元易手，減幅相當於樓價的8%，非常之狠。但看回原業主於2000年以約195萬元入市，狠劈後帳面仍獲利805萬元，升值四倍，仍然「賺到笑」。正因為這些較早期購入、持貨長時間的物業，「食盡」過去十多年的樓價升幅，自然可容許較大議價空間。而事實上，單位的成交價仍然比銀行網上估值889萬高出111萬元。

有不具名的代理直言，這是一向的策略，「在放盤時稍稍調高叫價，再大幅劈下來，營造割喉式的促銷效果，啲人好受落。」

蝕讓個案多數來自半新盤

至於蝕讓方面，成交價是與購入價比較，難以「營造」出來吧！其實，市場近月錄得至少20宗的蝕讓個案，大部分都有一個共通點：都是近3、4年內發售的新盤。因為2016至2018年正值樓市熾熱期，發展商以高市價開盤，變相買家當年購入價經已預支了往後數年的樓價升幅，故這些「半新盤」現時轉手，實難以獲利。若持貨未滿三年、須涉10%SSD稅項成本，就更容易出現蝕讓。

逾半億豪宅成交比例增加

疫市下，雖然二手交投甚膠著，不過，新盤及大碼豪宅市場卻未見受影響，例如近期唯一的全新盤屯門帝御‧金灣，兩輪銷售分別涉185伙，均錄得即日沽清的佳績，第三輪亦沽出98%單位，一手續旺，或多或少與發展商提供折扣優惠或按揭計劃有關；同時，一些重磅的超豪宅貨尾亦持續獲承接，成交比例趨增。8月份迄今一手市場已累積錄得至少14宗造價逾半億元的買賣，多為洋房及特色戶，反映豪客仍然對後市有信心。

林一鳴：別太著眼極端個案

資深投資者林一鳴更直言，「近期市場見到的大幅劈價，叫價往往嗌到天咁高，最後成交價其實只係市價、甚至創新高，冇咩參考性。」他又認為，大部分業主均寧願靜觀其變，大眾無需要太著眼於該些極端的劈價、蝕讓成交個案，認為只是佔市場買賣總數的大約一成，難以反映大勢，不宜受個別個案牽動情緒，他又認為樓市未有下行跡象。

事實上，今時今日全球不斷量化寬鬆，各國大量「印銀紙」，市場充斥的熱錢資金，部分定轉流入物業市場，疊加本港住宅供應不足、剛性需求強大這個不爭的事實，樓價似乎易升難跌 。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【蝕錢賣樓】7月私樓轉手賺錢比率創五個月新低　65名業主須蝕錢賣樓

私樓轉手的賺錢比率出現較急跌勢，據利嘉閣統計，7月份全港3,281宗二手私樓買賣登記（已知上手購入價）中，帳面獲利個案共3,207宗，佔比達97.7%，按月下跌0.7個百分點，創近5個月新低。不過，賺錢幅度仍然相當可觀，上月全港有逾1,400名業主賣樓帳面獲利達一倍或以上，佔整體逾四成。

中細價物業賺錢比率較高

按區域劃分，物業轉手賺錢比率最高的地區為新界區，比例達98.6%，按月持平；港島區排次位，報97.1%，按月跌1.2個百分點；至於九龍區表現落後，只有96.4%，按月挫1.5個百分點。若按價格分析，樓價介乎601萬至800萬元的中細價樓，獲利比率最好，錄得99.0%；其次為401萬至600萬元，月內獲利比率亦達98.2%。

43%業主賣樓仍賺一倍

此外，7月份每宗私樓轉手個案的平均賺幅為77.4%，連升3個月，屬5個月來新高。其中，帳面獲利一倍或以上的轉手個案，佔整體二手私樓買賣比例達43.2%，按月增0.7個百分點，共錄得1,419宗；至於帳面錄得虧損者有65宗，佔比按月增加至2%，而平手的個案有9宗，佔比微增至0.3%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑之中，有7個達到百分百獲利，每宗平均賺幅介乎24.1%至126.8%不等。當中，又以沙田第一城錄得的每宗轉手平均賺幅最高，達1.27倍。至於榜內賺幅最低者為馬鞍山迎海，平均每宗只賺約24.1%，主要是由於屋苑樓齡較新，累積賺幅難與老牌屋苑相比。

利嘉閣：8月獲利比率續受壓

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，7月的第三波疫情持續至8月，加上8月大部分時間受限聚令措施收緊影響，部分急於沽貨的業主不惜平手或蝕讓放售，恐令8月二手私樓轉售獲利比率持續受壓，有機會再跌0.5個百分點，下試97.2%，成21個月新低。

至於平均每宗賺幅方面，如有較多持貨長久的業主沽貨，平均賺幅未必明顯回落，料維持在75%至77%之間窄幅上落。

資料來源：香港01
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曾幾何時，400萬元以下住宅可借9成按揭上車，因此就連新界大西北的單幢樓，樓價都向400萬進發，破頂成交不絕。但時至今日，樓市火車頭的港島樓，近期卻有326方呎的私樓以368萬元成交，呎價僅11,288元，平過大部分新界樓！是甚麼原因令樓價出現180度的轉變？是「係愛呀？定係責任呀？」係窮啊…

本欄之前多次分析不同角度的跌市原因，今日就不贅述了，有興趣可以稍移玉步(下方有過去的相關文章)。不過，以往樓市KOL最興講內地客買起香港樓，更指「香港樓根本不是香港人買的」。最近樓價繼續升的理由，則變成香港很多有錢人，樓價一跌就有大批剛性需求客源買入，最重要的是政府放寬按揭保險的上限，1,000萬元或以下的住宅可承做8至9成的按揭，因此該類私樓最有支持。

但事實並非如此，香港已經連續多季經濟衰退，最近失業率升至6.2%，單靠香港人難以支撐香港畸形的樓價。近日成交的筲箕灣永華大廈低層E室，實用面積326方呎，就以低價368萬元易手。而這個價錢，僅僅2個月前，還不夠買屯門單幢樓的銀主盤，說的正是號稱屯門置樂三寶之一的萬寶大廈高層G室，該單位實用面積僅279方呎，大約6月份時以370.1萬港元沽出，呎價約13,265元。

此外，位於繁華鬧市的北角和富大樓，最近有望海景中層B室，實用面積429方呎，大劈105萬以555萬元沽出，實用呎價12,937元，呎價亦低於上述的屯門樓，原業主持貨5年僅賺5萬。再如鰂魚涌藍籌屋苑康怡花園有中低層三房戶，實用面積616方呎，早前以1,000萬元沽出，樓價重回2年半前。

列舉上述例子，只想說明雖然現今社會資訊發達，但人的思維仍然困在各自的牛角尖，只要簡單跳出自己所在的區域，你還會用370萬元買屯門200多呎的私樓嗎？只要靜下心來，不被外界的導向資訊影響，就會發現樓價不是不跌，而是在慢慢陰乾中，繼續「讓子彈飛」吧…

東網財經專欄作者 林南冧
資料來源：東網
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在新冠肺炎拖累之下，今年上半年樓市反覆上落最終錄得輕微升幅，但面對第三波疫情及中美角力加劇，下半年樓市面臨的挑戰更大，全年樓價走勢並不樂觀。

• 困擾樓市的兩大因素在下半年加劇，包括疫情及中美角力
• 近兩年樓價都有先升後跌的現象
• 樓市風險加劇，準買家莫借盡，避免淪為負資產

今年上半年樓市受疫情的影響，主要集中在2月、3月份的時候，首兩輪疫情之下樓價受到衝擊，但很快就在5月、6月份疫情緩和之後收復失地，中原城市領先指數（CCL）在今年上半年錄得0.3%升幅，而差估署的私樓樓價指數同期則錄得1.8%升幅。

踏入下半年困擾樓市的因素進一步加劇，一方面是爆發第三波疫情，無論是嚴重程度，或者持續時間較第一波、第二波疫情嚴重，對於經濟及樓市信心的打擊亦擴大，因此近期二手市場出現減價的趨勢更加明顯。

另外是中美角力的地緣政治因素，亦在近月加劇，難免影響樓市氣氛，減慢部分買家的入市決定，這個緊張氣氛相信在美國11月大選之前，仍然會持續。

從樓市的角度來說，按照過去10年走勢來說，每年下半年的樓價表現，普遍較上半年為差。例如，過去10年有9年的樓價在上半年屬於上升，但在下半年樓價出現上升的機會率只有一半。

特別在近3年，在中美貿易戰的大環境下，過去兩年樓價在下半年均錄得6.5%跌幅，今年則再添上新冠肺炎的疫情因素，樓市面臨的風險亦較大。

事實上，現時支撐着本港樓市的購買力，不少都屬於首置用家，受惠於去年放寬首置按揭保險，繼而承造8成、甚至9成按揭，但在面對經濟、樓市前景不明朗的局勢之下，準買家還是量力而為，在入市的時候避免「借得太盡」繼而淪為負資產。

資料來源：經濟日報
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