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【驗樓評分】新地Downtown 38僅扣4分　明哥：露台位美中不足影響外觀

一般人對土瓜灣的印象，相信是舊樓林立，但隨著更多舊樓重建項目落成，加上港鐵屯馬線新站將於明年通車，將為當區帶來新氣象。由新地（0016）及市建局合作發展的重建項目Downtown 38近日入伙，這個單幢式住宅主打小型單位，記者相約驗樓師賴達明（明哥）驗收其一房單位，看看麻雀雖小，又是否五臟俱全？

露台鋪磚「美中不足」須扣分

這個一房單位實用面積304方呎，設有22方呎露台，客飯廳的開放式廚房呈「L型設計」，電器如雪櫃、微波爐設於玄關旁邊，雖使用微波爐時或影響大門開關，但明哥讚設計十分慳位。睡房沒有工作平台，可盡用所有空間，任職公務員的女業主斥約570萬元購入打算獨自居住，足夠有餘。

經明哥仔細檢驗後，直指結構造工上並無大礙，扣分位為「美中不足」的小問題，最明顯的是露台牆磚鋪砌不平直、掃口填縫闊度不一致，牆腳地磚有崩邊破損，以及牆磚有掃口隙孔須填補；大廳及房間牆身有油漆污跡。業主聽罷即追問是否不用執修，明哥認為相關問題不影響實用性，整體給予高達96分。

讚淋浴間高架地台設計

明哥大讚浴室設計，沿屏由上而下都有防水膠邊，可避免門鉸邊出現滲水，明哥指原條膠的設計更令防水效能提高，堪稱「滴水不漏」。而淋浴間採用高架地台，四邊皆設有排水坑，沐浴時加快疏水速度，令浴室更乾淨企理。他又指，浴室的假天花使用較少見的鋁質百葉，雖然容易封塵，但方便進行檢查維修。

單位露台外望土瓜灣樓景，明哥稱露台門窗皆使用雙層中空玻璃，可有效隔音隔熱，形容該設計「幾揼本」，「好似保溫壺咁，隔熱之餘又可以保溫，同時兼顧採光度，唔駛咁多開冷氣，慳返電費。」

空間充足　夠一人居住有餘

業主年約三十多歲仍然單身，她對單位感到滿意，認為有足夠的居住空間，亦對發展商的交樓質素有信心，而屯馬線新站開通後，單位距離土瓜灣站及宋皇臺站僅數分鐘路程，故認為該區有發展潛力。她收樓後表示：「世界點變都好，最緊要有個『竇』，磗頭永遠都係最穩陣。」

發展商新地表示，已即時處理所提出的項目，有關執修工作經已完成，並已通知業主驗收，並會繼續保持優質的物業質素。

資料來源：HK01
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【直擊驗樓】Downtown 38房門變色 詹sir：清潔工好手勢過頭

Downtown38位於馬頭角北帝街38號，項目已屆現樓，記者日前隨同工程監督師詹濟南﹙詹sir﹚驗收高層G室、實用面積304平方呎的1房。

詹sir指，是次驗收單位扣分位置為鋪磚、油漆及窗有微細崩花，最終本次驗收單位獲97分。上述是詹sir於Downtown 38驗收的第2個單位，上一個單位同樣獲得高分。他翻查記錄指，這個發展商大部分都維持到A級以上水平。

單位房門有部分地方變色，需要修補或更換。詹sir解釋︰「因為清潔工『好手勢過頭』、過度清潔，所以一笪笪，現在最慘要找人修補，要重髹，要慢慢用手掃好它，有時做清潔都不要太落力，太落力會造成破壞。」

因清潔工過度清潔，單位房門有部分地方變色，需要修補或更換。
因清潔工過度清潔，單位房門有部分地方變色，需要修補或更換。

另外，房門口的鋪磚有少少挑剔位，瓦仔沒有𠝹成門框的形狀，詹sir指現時的做法可以接受，不過最上乘的功夫就是將瓦仔𠝹成門框的形狀。

房門口的鋪磚有少少挑剔位，瓦仔沒有𠝹成門框的形狀。
房門口的鋪磚有少少挑剔位，瓦仔沒有𠝹成門框的形狀。

為了配合防火牆位置，雪櫃及焗爐放在近門口的位置，詹sir認為廚具與廚房有一段距離，住戶在煮飯的時候會較麻煩。不過他指，香港單位面積細，「限米煮限飯」，為了遷就空間都沒有辦法。而且嵌入式的雪櫃、焗爐及鞋櫃擺放位置已經算配合得不錯。

為了配合防火牆位置，雪櫃及焗爐放在近門口的位置。
為了配合防火牆位置，雪櫃及焗爐放在近門口的位置。

發展商回應指，已經即時安排專人跟進，現已完成執修工作，業主驗收後亦表示滿意。

資料來源：地產站
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【驗樓評分】澳洲回流　龍珠島居民細換大　斥1740萬購屯門洋房

永泰地產（0369）旗下新盤「The Carmel」陸續入伙，今次發展商同時發展洋房及分層戶。對於細價單位，坊間意見好壞參半。但以發展豪宅見稱的永泰，就在洋房項目，扳回「失分」，是次驗樓的單位，售價約1,740萬元，全屋雖然用上大量石磚，但一塊空心磚都找不到，驗樓師明哥給予逾90分的高分。

住慣外國屋，目前與父母於龍珠島居住的林先生，收樓當日興奮地與記者討論家中佈置，卻笑言若果用同一價錢，於澳洲非市中心的地方置業，有機會買到逾萬呎的莊園連房屋，但亦明白香港樓價長期高企的問題，只好「接受」。

林先生與家人拆逾千萬，購入The Carmel洋房，供一家三口入住。（羅君豪攝）
林先生與家人拆逾千萬，購入The Carmel洋房，供一家三口入住。（羅君豪攝）

近年為協助經營父親的公司、由澳洲回流香港已經兩年多的林先生，目前與家人住在龍珠島細單位，由於生活環境相對擠迫，因此家人「一擲千金」，出資逾1,740萬元，購入永泰地產（0369）旗下位於大欖青山公路的「The Carmel」一座兩層高、近1,100呎洋房，供一家三口居住。

訪問當日，他帶記者與資深驗樓師賴達明「明哥」到新居。洋房分兩層，數字上看即每層平均得500多呎，三房間隔，扣除樓梯位，空間不算多。不過單位使用落地玻璃，樓底逾兩呎高，因此空間感不錯，加上發展商「送贈」天台等，樓梯位下亦有隱蔽的儲物空間，令業主可以用盡面積。

未見有空心磚問題

明哥驗樓後表示，洋房質素不錯，屋內用了大量石材，卻不見有空心磚的問題；亦花了很多心思在「來去水」的處理，在不同的平台及露台上，均用上兩個排水渠口，「我特別留意過成個單位，牆身、平台都冇水跡、水印。」

他指，一般獨立屋有平台、露台以至天台，因此進行保養時，要特別留意渠口的問題，「渠口唔好塞，水浸就好麻煩。」

賴達明指，發展商花了很多心思在「來去水」的處理。（羅君豪攝）
賴達明指，發展商花了很多心思在「來去水」的處理。（羅君豪攝）

有讚亦有彈，明哥說單位的露台、大門平台、樓梯圍欄、大廳幕牆、窗，以及浴屏的玻璃，均出現大量崩花問題，相信與工人拆棚時，大量沙石墜下，刮花玻璃表面有關。

明哥說，洋房需要執修的地方屬常見，亦非大問題，因此給予93分的高分。永泰地產回覆查詢時指，已即時跟進相關情況，預料絕大部分執修及檢查，可於短期內完成。而另有個別項目，由於訂購物料或安排設備需時，發展商亦會盡快完成工序，並安排與業主作最後驗收。

「逐格睇」千呎洋房執修位

主人房及客房露台，玻璃門多處出現刮花等問題。（羅君豪攝）
單位內多處出現玻璃崩花等問題，明哥指，有部分玻璃或需全塊更換。（羅君豪攝）
明哥表示，單位內多處出現玻璃崩花等問題。（羅君豪攝）
屋內樓梯圍欄的一塊玻璃上，出現大量崩點，或需全塊更換。（羅君豪攝）
天台冷氣機喉保溫綿破損，需要進行修補。（羅君豪攝）

至於林生當日則表現相當興奮，在明哥驗樓期間，林生一直與記者討論如何佈置單位，「依度放張bar枱，呢度放個紅酒櫃；樓梯下面呢個位點用好。」不過澳洲居住空間、環境始終較香港好，記者好奇問，若果將今次買洋房的這筆錢，改在澳洲置業的話，可以買到什麼？他笑稱若果偏遠一點的話，應該買到逾萬呎的莊園連房屋，但亦明白香港樓價長期高企的問題，只好接受。

雖說今次購入的洋房逾千呎，但實際大細始終比不上外國，林生卻說可以接受，全因他現時居住的，正是位於龍珠島一個面積不足300方呎的物業。

龍珠島有「隱世孤島」之稱，位於屯門東南面一個小島，作為一個小島式住宅區，龍珠島與黃金海岸僅靠一條短堤和陸地相接，基本所需亦要靠黃金海岸的商舖作補給。

林生說，本身在澳洲居住了二十多年回流香港兩年多，雖然龍珠島單位較細，但景觀感覺上與外國差不多，因此不少鄰居都是外國人。但實情是，住龍珠島有或許只是表面風光。

首先是交通，龍珠島只有一條道路通往其他地方，屋苑雖提供接駁巴士，但下午6時就已經開出尾班車，因此居民要外出的話，就只有駕駛私家車出入，或步行，「如果行要行15至20分鐘，行出青山公路或者黃金海岸。」

「The Carmel」位於大欖青山公路旁，交通未算方便。（羅君豪攝）
「The Carmel」位於大欖青山公路旁，交通未算方便。（羅君豪攝）

另一個問題是，「四面環海」、「無敵海景」的確令人心曠神怡，但實際的情況是，環境非常潮濕，一有颱風時亦好麻煩，「（颱風）山竹當日我唔係屋企，第二人返到去成屋都滲水。最煩都係滲水，仲有樹呀花盤冧晒。」

話雖如此，林生說這兩年來住得尚算習慣，只不過龍珠島的單位面積較小，才有置業的打算。

資料來源：HK01
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【驗樓評分】教師夫婦甫畢業買中「風水屋」　回憶碌卡買樓年代

新樓質素參差，入伙前要驗樓，近乎是「常識」。但凡事總有例外，今次01驗樓的單位——馬鞍山雲海3房單位，便獲驗樓師賴達明（明哥） 給予近乎滿分的97.8分，難言有「驚喜」。

花逾1,500萬元購入上述單位的佘生佘太，自然飲得杯落。兩人都是教師，早於2001年大學畢業才兩年便成功「上車」，自言買中「風水屋」，事業等都一帆風順。經過十多年打拼，佘生佘太現時月入近六位數，感恩在樓市狂潮前，憑努力成功上車，可謂昔日獅子山下「揸磚頭穩陣致富」的萬千例子之一。回想當年樓價水平，他們不禁要說︰「嗰陣買樓可以『碌卡』，依家已經返唔到轉頭！」

佘生佘太去年以逾1,400萬元購入新地（0016）旗下的馬鞍山雲海一個三房單位。（葉家豪攝）
佘生佘太去年以逾1,400萬元購入新地（0016）旗下的馬鞍山雲海一個三房單位。（葉家豪攝）

讀書已經認識、目前均任職小學教師的佘生佘太，去年以逾1,500萬元購入新地（0016）旗下的馬鞍山雲海3房單位，項目近日入伙，記者與驗樓師賴達明（明哥）直擊他們新居，評分高達97.8分！明哥指出，單位房間玻璃幕牆外底部有4處欠掃口須填封；主浴室地台排水口附近牆腳亦有掃口孔需要處理；工作平台圍欄頂及底石有污跡須清洗、客浴室企缸花灑架有鬆及廚櫃爐頭前金屬飾板有刮花的痕跡，但均屬「小問題」。

明哥指由於冷縮熱脹的問題，房間木廊天花油漆出現收水裂紋。（葉家豪攝）
明哥指單位未見有滲水、漏水等問題。﹙葉家豪攝）
明哥稱客廁浴室企缸花灑架有鬆脫情況。（葉家豪攝）
主浴室洗手盤枱面石有刮花痕跡。（葉家豪攝）
單位內的廚櫃爐頭前金屬飾板有刮花痕跡。（葉家豪攝）
明哥發現單位有數處掃口位須填封，不過他稱情況只屬發展商輕微的失誤。（葉家豪攝）
明哥稱房間玻璃幕牆外底部有4處欠掃口須填封。（葉家豪攝）
明哥正檢驗單位露台，以確定是否有漏水或空心磚等問題。（葉家豪攝）
二人為了小朋友有個更好的學習環境，約於2013年到馬鞍山新港城租屋居住。（資料圖片）
「新地樓」向來予人品質有保證的印象，賴達明亦指單位需要執修的地方不多。（葉家豪攝）
浴室智否有滲水問題，是明哥關注的重點之一。（葉家豪攝）

讀書已經認識、目前均任職小學教師的佘生佘太，去年以逾1,500萬元購入新地（0016）旗下的馬鞍山雲海3房單位，項目近日入伙，記者與驗樓師賴達明（明哥）直擊他們新居，評分高達97.8分！明哥指出，單位房間玻璃幕牆外底部有4處欠掃口須填封；主浴室地台排水口附近牆腳亦有掃口孔需要處理；工作平台圍欄頂及底石有污跡須清洗、客浴室企缸花灑架有鬆及廚櫃爐頭前金屬飾板有刮花的痕跡，但均屬「小問題」。

回到「碌卡」也可買樓的年代

看來，向來予人質素保證口碑的「新地樓」，今次亦無「意外」。同樣「無意外」的，也許是佘生佘太的「上車」過程，多少也喚起了昔日獅子山下「揸磚頭」穩陣致富的故事。

二人的「首置」早在2001年已經發生，那時候他們大學畢業才兩年還未結婚，就斥約230萬元，購入新地將軍澳清水灣半島的兩房單位。佘太笑言「學生哥」年代的自己已經希望置業，因此一有時間她與佘生就會兼職工作及儲錢，馬會、補習導師以至推銷員等都做過，「當時只係要（支付）5%樓價作首期，其他兩成半係發展商提供嘅高息按揭，自己計算過還高息前可以儲到呢兩成半，所以就決定買。」她又笑言，「 嗰陣買樓可以『碌卡』，依家已經番唔到轉頭。」

10多年過去，兩人有了小朋友，為提供一個更好的學習環境，大約於2013年租住馬鞍山新港城，兩年後再斥530多萬元購入馬鞍山雅濤居打算長住。

風水屋「唔賣得」    「包租婆」唔易做

不過清水灣半島卻未有放售，只是以短、長租的方式租予朋友，佘太直言，清水灣半島是他們的「風水屋」，「我冇特別信風水，不過一直以來在小朋友、工作上都好順利。」她憶述當年租客們「唔係添丁就升職發財」，「有朋友屋企裝修租3個月，期間升職加薪有埋小朋友。」佘太補充，「一個（租客）係咁、兩個係咁，個個都係咁，咁我哋就覺得咁唔可以賣啦。」

購入馬鞍山雲海後，兩夫婦以近1,000萬元沽出雅濤居，較買入時的530多萬元多賺逾400多萬元。沒選擇當雅濤居的「包租婆」，佘太稱自己入住時已經將單位翻新，水喉等都全部換過，但入住期間屋苑的問題較多，令「包租婆」唔易做，「（單位）試過跌窗；公眾地方漏水又要業主自己承擔，我覺得質素麻麻。始終單位出問題的話都要解決，出租都係當投資，（維修費）呢啲都係支出。」

佛系置業　夠「穩陣」先買

買中「風水屋」、賣樓又「賺一筆」，新屋要執漏的地方不多，一切順順利利，眼光獨到，若果專心投資理應如魚得水。佘太笑言自己雖然喜愛留意樓市資訊，但一向都是「佛系」買樓，先生即使投資澳洲樓，亦是因為有朋友移居到當地，才開始留意澳洲樓市。目前兩人在當地有三個寓所，扣除管理費及其他政府費用之外，保證回報率達5厘。

佘生認為澳洲樓風險較少，相對而言香港放租沒有「包生仔」，「300幾萬港紙，租唔出去風險對方承擔，而且買澳洲樓花，舊錢（訂金）會由政府管住，搞掂晒先畀錢（發展商）。」

於海外置業，除風險之外匯率波動亦是投資者考慮的因素。佘太說只要澳元下跌，他們就會吸納，「好似依家澳紙低水，我地又會吸一啲，咁到時見到岩的項目，就唔洗考慮匯率。」佘生就說，即使匯價波動大，租金回報亦可彌補損失。

家住近千呎，手執數個物業「收租」，雖然仍要供樓，但相信已經是不少人夢想的退休生活。不過佘太指，夫婦二人月入近6位數，「其實話多唔多」，因此她指，有時間的話要多接觸市場資訊，包括不同銀行之間的轉按計劃，「有朋友仲捱貴息，我問佢點解唔做（轉按），佢嫌麻煩。其實咁做可以賺到回贈之外，仲多咗錢鬆動去投資其他嘢。」

不要把雞蛋放進同一個籃

「買磚頭穩陣」相信是年長一代經常掛在口邊的說話，佘太說以前她都是這樣想，「都有叫朋友上車先，自己一開始都係買幾百呎，慢慢先換大（單位）。」

二人沒有「死慳死抵」，只是簡簡單單「買樓」、「上車」、「樓換樓」，退休生活已經尚算「穩陣」。但目前市區一個細單位，動輒6、700萬元，加上近日政府暫緩修定《逃犯條例》後所引發一連串示威活動，以及大眾對香港前景的憂慮，亦令佘太看不清前路。

但她堅信，中央不會希望香港出問題，只是始終未有白紙黑字，確定未來香港會怎樣過渡，因此未來會繼續留意其他國家，包括英國的資產，「我識朋友喺英國，可以幫到手，始終唔好將雞蛋放晒同一個籃！」

資料來源：HK01
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更多上車情報： OASIS KAI TAK七項工序滿分 油漆造工近完美

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【驗樓評分】OASIS KAI TAK七項工序滿分 油漆造工近完美

會德豐旗下啟德新盤OASIS KAI TAK正展開收樓程序，記者日前隨同工程監督師鍾智剛（鍾Sir），驗收OASIS KAI TAK 5座高層A室、實用面積508平方呎的2房單位，這個單位獲85分。

鍾Sir打開浴室生口板，檢查假天花裡面的情況。
鍾Sir打開浴室生口板，檢查假天花裡面的情況。

鍾Sir在屋內左敲敲、右敲敲，走出露台檢查，發現牆腳磚有空心磚問題。其中兩件磚是空心的，鍾Sir表示，另外兩件磚是完全實心的，代表這排企身牆腳磚是可以黏得很緊的，雖然這排磚比屋內地台低很多，相信日後不會導致漏水問題，外面的水不會流入屋內，惟空心磚短期內有機會剝落，故需要重新鋪磚。

露台牆腳磚有空心磚問題，日子久了有機會剝落。
露台牆腳磚有空心磚問題，日子久了有機會剝落。

再走入廚房，一打開水喉，就發現水花四處飛濺；而轉換至花灑模式是完成沒有問題的。鍾Sir相信是中間的喉嘴裡有沙石阻隔，只需要清除喉嘴中的沙石，就可以回復正常。他又提醒，雖然新落成的樓宇會洗水箱，但仍有很多水留在水喉中，裡面殘留許多沙石及污物，因此新樓第一輪的水最好不要食用或用作洗澡。

廚房水龍頭水花四處飛濺，需要維修。
廚房水龍頭水花四處飛濺，需要維修。

至於浴室方面，鍾Sir建議業主可以打開生口板，檢查一下假天花裡面的情況。首先開啟浴室寶的抽濕功能，再伸手到假天花裡，檢查會否感覺到涼意或有風，如感覺到有風，代表風槽漏風，有機會是風槽未有駁好，或是風槽破洞。另外，鍾Sir亦稱讚這個單位的水掣設於生口上方，業主容易觸及，並非像其他新盤，會將水掣設於假天花的盡頭。

如伸手到假天花裡沒有感到涼意，即風槽沒有漏風問題。
如伸手到假天花裡沒有感到涼意，即風槽沒有漏風問題。

鍾Sir最後為這個單位評下85分，當中有7個工種獲得滿分，例如批盪、石材及假天花等等。他特別稱讚單位油漆造工，天花油漆幾乎找不到一點崩，牆身亦沒有太多不平滑及污漬。窗是失分最多的一項，廳區及睡房都有不少窗及窗框崩花，需要修補或更換。

廳區外連露台，有助通風。
廳區外連露台，有助通風。

資料來源：地產站
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【詹Sir驗樓】長實中環豪宅My Central直擊　詹Sir指有3個位最失分！

中西區地點優越，新盤供應一向罕有，樓價自然不菲。近日長實（1113）旗下中環豪宅新盤My Central開始入伙，項目距離國際金融中心僅不足十分鐘路程，但同時被嘉咸街街市包圍，附近豬肉檔、菜檔及魚檔林立，又會否失去豪宅「霸氣」？

所謂先睹為快，《香港01》與驗樓師詹濟南（詹Sir）齊齊「踩場」，走進My Central一個售價約2,500萬元、實用面積996方呎的三房單位，睇樓兼驗樓，且看這個詹Sir口中「長實近年較優質」港島樓盤有何亮點。

My Central位於港島區的中心地帶，樓盤兩年前剛推出，單位平均呎價接近3萬元，2017年10月開售時四小時火速沽清80伙。

從國際金融中心走過去，乘搭中環半山扶手電梯，不足10分鐘時間已走到My Central。地點優越，惟樓盤樓下被嘉咸街街市包圍，附近豬肉檔、菜檔及魚檔林立，自然聚集不少居民買餸。附近有不少商業大廈、舊式住宅及食肆，如蘭芳園及沾仔記等。



大廳有地板鬆脫　  油漆跡覆粉殘留

穿過瑰麗的大堂，來到今次驗樓的單位，則仿如進入另一世界。近千呎的單位，大廳寬敞四正，採光自然，位處鬧市，露台窗戶景觀則一般，正對樓景。此時，身穿招牌紅色Polo恤、藍色牛仔褲的詹Sir已急不及待，驗起樓來。

他稱，單位的批盪及鋪磚並無大礙，惟大廳及走廊分別有兩塊地板有鬆脫情況，需要重新加固。另外，房間牆身及天花的油漆不平滑，而在髹上油漆時，整潔程度亦不理想，部分油漆污漬及白色覆粉（即油漆灰）滴到地腳線及門板位置。「你睇下大門，成個門門腳都係白色覆粉，主人房門腳都好污糟！」詹Sir肉緊道。

另外，詹Sir在大廳亦發現有地板鬆脫，並稱需要重新加固。（楊榮飛攝）
部分油漆灰滴到地腳線及門板位置，詹Sir嘆「你睇下大門，成個門腳都係白色覆粉，主人房門腳都好污糟！」。（楊榮飛攝）

浴室擺位設計​「出事」

來到浴室，細看內裡設計及手工，出現較為「敗筆」之處。詹Sir測試浴缸來去水時發現，浴缸底部存有沙石，應該是裝修工人遺留的。「通常（用水）沖多幾次，就可以撞走，不過沙石衝哂落去，隔一年半載，樓下低層戶隨時會塞，累到人就唔係咁好。」他建議業主使用可吸水的吸塵機清潔。

同時，詹Sir亦「彈」浴室擺位設計，指出浴缸旁的置物架擺放位置不佳，設計容易儲藏積水，建議置物架應設排水孔，或放到其他位置。另外，浴室窗戶關上時發出「叮叮聲」，出現鎖扣相撞情況，需要修理。

驗樓師發現洗手間存設計及手工問題。（梁鵬威攝）
在測試浴缸來去水途中，發現浴缸底部存有沙石，估計是裝修工人遺下。（梁鵬威攝）
詹Sir亦「彈」浴室設計，指出浴缸旁的置物架擺放位置不佳，容易儲藏積水。（梁鵬威攝）
走進廚房，基本爐具及蒸焗爐一應俱全。（梁鵬威攝）
詹Sir即席進行實驗測試石材優劣，稱該石材屬於增水性，容易清潔，只需用清水或番梘水抹一下便可。（楊榮飛攝）
他解釋，只要往枱面與地下滴水時，水點形成一粒珠狀，即為增水性石材。（圖上／楊榮飛攝）

工人房質素欠奉　廁所有多塊空心磚

走進廚房，基本設備如煮食爐及蒸焗爐等一應俱全，詹Sir即席進行實驗測試石材優劣。他往枱面與地下滴水，水點形成一粒珠狀，證實為增水性石材。「增水性石材較容易清潔，閒時用清水抹一下就得，最多用番梘水。」相反，若水珠形成較大水漬範圍，即屬親水性石材，吸水性高，容易產生污漬，相對較難清理。

廚房連接一間工人房，空間細小，設有浴室，造工質素則「大打折扣」。詹Sir指出，門邊的牆身見彎曲，浴室牆磚、浴屏門底磚及地磚皆有數塊「空心磚」，容易產生鬆脫問題，需要更換及重做。

廚房連接一間工人房，空間細小，設有浴室，造工質素則「打折扣」。（梁鵬威攝）
浴室牆磚、浴屏門底磚及地磚皆有數塊「空心磚」。（楊榮飛攝）

總評︰長實質素較佳的港島新盤

整體而言，詹Sir認為單位造工不錯，大門、欄杆、潔具及來去水及傢俱等皆取得近乎滿分。不過，鋪磚、整潔、地板及腳線三個地方，卻普遍被扣去近半分數，單位整體最終獲得82分。詹Sir認為，My Central是長實樓中質素較好的一個港島樓盤。

資料來源：HK01
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全．城滙驚現「石棺魚缸」 明哥：驗樓十年未見過！

華懋荃灣全‧城滙2017年開賣，標榜委聘著名承建商金門建築，屋苑本月陸續入伙，資深驗樓師賴達明「明哥」及陳智康「康仔」分別驗收低層3房及高層2房戶，兩個單位都出現漏水，其中低層3房的浴缸底漏水漏到一個幾吋深水氹，猶如「石棺魚缸」，驗樓逾10年的明哥稱：「非常罕見，過去10年驗樓都未見過有呢啲情況出現！」業主陳太無奈嘆息：「六合彩又唔見我中！」發展商隨即派員上門抽水，懷疑倒灌。

陳太2017年以逾千萬元買入屋苑一個低層3房單位，實用768方呎，呎價僅約1.37萬元。明哥驗收，走進客廁浴缸生口位已打開，水都未開，已發現缸底積水，拉尺伸入缸底撩動水，竟發現積水至少幾吋深，情況嚴重。

他嘗試找出漏水因由，將浴缸儲滿水後放水及向牆身灑水，並觀察缸底水氹有沒有泛起漣漪或積水增加，又檢查灑水後浴缸底四壁，然而均未有發現任何滲漏。明哥驚訝：「情況非常罕見，過去10年驗樓都未見過有呢啲情況出現！」即場建議業主要求發展商盡快抽乾水，初步難以斷定漏水原因，不排除去水喉出現問題，最理想進行色水測試。

業主陳太當時在場，她坦言，早一日自掏荷包委聘另一間驗樓公司驗樓，當時沒有全程監督該公司人員如何驗樓。由於積水成氹，並浸住部份喉管，未能確定去水喉是否存在問題。當天在業主要求下華懋已派員跟進單位情況，承建商當時向她表示懷疑倒灌。事實上單位位處極低層。

另外，康仔驗收袁sir以960萬元買入的屋苑高層兩房單位，實用524方呎，亦出現來去水的問題。走進廚房，指着廚櫃邊的牆身說：「嘩！呢度做乜有灘水嘅。」鋅盆放水，啟動洗衣機，打開廚櫃，「入面洗衣機去水喉漏緊水！」現場見到，洗衣機放水後，喉管一道水柱呈拋物線瀄出，狀甚嚴重。拉開廚櫃底生口板，看見地面積了一灘水，沿牆角流動，所以看見廚櫃以外的牆邊有水迹。

他認為，維修這條喉管相當麻煩，一邊有熱水爐頂住，另一邊則要移出洗衣機，如果選擇後者方法，建議業主在發展商維修後再試一次洗衣機，擔心洗衣機移出移入的過程會扯壞喉管。單位另一個較大問題是客廳對出露台天花批盪一半空鼓，客廳玻璃窗現焊屎必須更換，因打風被吹爆機會高。由於來去水及玻璃窗不合格，單位整體評分為72分。

華懋發言人表示，按照驗樓師持平公正的意見，進行執修補漏工作。已即時責成項目總承建商跟進，預計執修工作將兩周內辦妥，屆時會確保業主滿意才完工。追問有關「石棺魚缸」漏水的原因，發言人沒有作出回應。

記者：陳家雄
攝影：何耀勤

資深驗樓師賴達明驗收一個低層3房房，入浴室未開水，已見浴缸底積出一個幾吋深水氹。
承建商派員跟進，向業主回應，浴缸底水氹懷疑倒灌造成。
驗樓師陳智康驗收另一個高層兩房戶，單位洗衣機喉管漏水。
該高層兩房洗衣機去水喉漏到噴出一條拋物線的水柱，比以往水滴來得嚴重。
漏水漏到廚房地面一灘水。
康仔驗該高層兩房戶窗邊漏膠，有機會滲水。
康仔驗的單位，露台天花一半空鼓。

資料來源：蘋果日報
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詹sir評2018年最高質新盤　新地旗下眀徳山獲93分稱冠

香港專業驗樓學會主辦「2018年度建造及裝修業優秀大獎頒獎禮」於今日舉行，由資深驗樓師詹濟南（詹Sir）總結去年新盤交樓質素，而最佳質素屋苑由新地（0016）旗下眀徳山奪得，更取得平均93分的高評分！

詹Sir表示，去年共檢驗約40多個新落成屋苑，包括新地眀徳山、海天晉、Park YOHO Genova、新世界傲瀧、柏巒等。（資料圖片）
詹Sir表示，去年共檢驗約40多個新落成屋苑，包括新地眀徳山、海天晉、Park YOHO Genova、新世界傲瀧、柏巒等。（資料圖片）

2018年有多個新盤入伙，​香港專業驗樓學會會長、工程監督詹濟南表示，去年共檢驗約40多個新落成屋苑，包括：新地眀徳山、海天晉、Park YOHO Genova；新世界（0017）旗下傲瀧、柏巒；由嘉華（0173）和信置（0083）發展的朗屏8號；會德豐（0020）旗下NAPA、Monterey；麗新和帝國集團合作發展的藍塘傲等。

他認為去年整體樓宇質素皆有進步，大部份一手盤平均分在80分以上，發展商建築質素，以至物業管理的服務態度皆有所提升，業主買新樓後已不需剷底重髹，簡單的放置傢俱已可入住。

2018年度最佳質素屋苑由新地旗下西營盤眀徳山奪得。（陳嘉碧攝）
2018年度最佳質素屋苑由新地旗下西營盤眀徳山奪得。（陳嘉碧攝）

最低分屋苑為土瓜灣津匯

在眾多一手盤之中，2018年度最佳質素屋苑由新地奪得，旗下西營盤眀徳山單位平均分達93分。而五大優秀屋苑得獎名單，包括有新世界旗下清水灣傲瀧、新地旗下元朗PARK YOHO GENOVA、中信泰富（0267）旗下何文田Kadooria、恒基（0012）旗下北角尚譽、會德豐旗下屯門NAPA；其承建商依次為添輝建築、駿輝建築、中信泰富、光迪建築，以及中海外房屋工程。而2018年度最佳總承建商獎則由新輝建築蟬聯。

詹Sir透露，最低分屋苑為寶聲集團、其士集團（0025）和市建局發展的土瓜灣津匯，單位平均分得26分，他解釋主要是櫃門設計問題，「一拉就拉左成個櫃出嚟」。

新地今次不止憑著眀徳山奪最佳質素屋苑外，旗下元朗PARK YOHO GENOVA亦名列五大優秀屋苑。（資料圖片）
新地今次不止憑著眀徳山奪最佳質素屋苑外，旗下元朗PARK YOHO GENOVA亦名列五大優秀屋苑。（資料圖片）

上屆冠軍為信置　過去7年奪冠4次

翻查過去6年結果，原來信置樓盤奪冠最多，分別於2014、2015及2017年度憑The Avery、與合和（0054）合作的囍滙一期、與嘉華合作的帝景灣奪得最佳質素屋苑獎項，以及在2012年度憑逸瓏奪最佳屋苑獎項。不過，值得一提的是，有關樓盤的總承建商各有不同，分別是香港建築、中國海外房屋工程及其士（建築）。

至於在2018年，重奪最佳質素屋苑的新地，往績亦不輸蝕，先後憑譽都於2013年度奪最佳質素屋苑獎項，以及靠瓏璽在2012年奪最佳屋苑獎項。

2017年最佳總承建商則為新輝建築，優秀屋苑獎分別是Park YOHO 第一期（新地）、登峰‧南岸（九建）、柏匯（恒地）、瑧璈（新世界）及映御（新地）。其他獎項分別是最佳居住環境獎為Park YOHO 第一期（新地）；最佳品質監控圑隊獎為帝景灣（信置與嘉華）；最佳商場為灣仔利東街商場及荃灣廣場。總括而言，信置及新地成為去年的大贏家。

資料來源：香港01
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海之戀全屋逾400張「報漏memo」驗樓師：疑趕工小問題多

海之戀全屋逾400張「報漏memo」
海之戀全屋逾400張「報漏memo」

長實牽頭的荃灣海之戀（海之戀第3期）2017年由樓盤名字，至賣樓當日「萬人空巷」均是市場熱話！此期數率先在農曆年前入伙，地產站與驗樓師驗收一個實用面積754平方呎3房單位，此單位2017年當年買入價逾1,300萬，呎價要近1.8萬元。

全屋貼滿「執漏memo」，地產站記者粗略統計，最少有逾400張，平均每間睡房有約40至60多張。

負責驗收單位的銀進工程及測試有限公司驗樓師劉少雄指，海之戀單位小問題多，相信與趕工有關。

負擔驗收單位的銀進工程及測試有限公司驗樓師劉少雄（Leo）在單位廚房角位牆身油漆爆裂位置，利用濕度計量度，出現不尋常濕度變化，他指出：「有機會是外牆滲水所導致的油漆爆裂！」他建議，因業主控制不到外牆部分，發展商應在外牆進行試水，確保漏水問題得以修理。

經過倒水測試，露台積水如水塘，相信與渠口淤塞有關。

至於露台亦出現兩個問題，驗樓師以高壓水槍測試下，露台門出現有水滲入的情況，另露台位置則出現積水現象。驗樓師劉少雄解釋，經過倒水測試，露台積水如水塘，相信與渠口淤塞有關，發展商應安排通渠服務，否則日後大雨會令業主有影響。

「我們發現單位出現有好多類似趕工的小問題，例如鋁框及鋁窗收口差、有崩、把手鬆、沙石未清潔、外牆瓦仔欠掃口等。」驗樓師劉少雄續指，同類小問題見於單位其他位置，例如廁所，形容小問題「閉上眼都找到」。

此3房單位最終得分68分，當中不合格工種有7個，包括清潔、油漆、石材等，至於泥水則屬最高分的工種。劉少雄補充，泥水屬於比較可取的工種，單位找不到空鼓情況，爭取不少分數，惟發現很多令人驚喜地方，小問題及甩漏多。

簡單用肉眼睇牆角位，已有明顯的油漆問題。

大廳四正，連接露台，可望少海景。惟牆身明顯有不少問題。

▲ 大廳四正，連接露台，可望少海景。惟牆身明顯有不少問題。

睡房周圍均貼滿「執漏memo」，小問題積小成多。

▲ 睡房周圍均貼滿「執漏memo」，小問題積小成多。

主人房門配件出現明顯生銹。

▲ 主人房門配件出現明顯生銹。

主人套房地上出現一個相當明顯的大崩位。

▲ 主人套房地上出現一個相當明顯的大崩位。

資料來源：地產站
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【直擊驗樓】北角尚譽門框空隙太闊 詹Sir：有被人「爆格」風險

恒地尚譽位於北角月園街1號，項目已屆現樓，記者日前隨同工程監督師詹濟南﹙詹Sir﹚驗收高層A單位、實用面積193平方呎的開放式。詹Sir於尚譽驗收1至2個單位，他表示其他單位大部分都是唧膠做得不好，而是次驗收單位的潔具扣分最多，因此本次驗收單位獲83分。

詹Sir指，單位的批盪、油漆、整潔等8個工種獲得90分或以上，整體表現算不錯，唯獨潔具及來去水僅得30分，拉低了整體表現。

另外，詹Sir更指出，單位大門與框之間的空隙太闊，有被破門入屋盜竊的風險。門鎖下面有一粒保險脷，當保險脷被壓實時，門鎖的脷便不會動。不過，單位大門與門框之間的空隙太闊，導致保險脷沒有壓實，詹Sir說：「即是話，好技術的人可以用物件將門打開，會有被人『爆格』的風險。」他建議發展商在執修時，在門框拉條封口線，拉近大門與框之間的距離，確保保險脷有壓實。

門鎖下面有一粒保險脷，當保險脷被壓實時，門鎖的脷便不會動。

此外，單位的浴室都發現不少問題，淋浴間內玻璃門邊的唧膠未有做好，有明顯的空隙，導致住客在淋浴時，水會流入框內，詹Sir相信水會兜圈流出外面，所以這個位置一定要填補。加上，浴室廁板的鏍銯無扭實，有一些鬆脫，詹Sir指修修螺絲就完成，屬小事，但給予不良好的感覺。而浴室內的洗手盤亦裝斜了，兩邊高低不平，較低的位置出現積水，因此需要重裝。

淋浴間內玻璃門邊的唧膠未有做好，有明顯的空隙
浴室內的洗手盤裝斜了，兩邊高低不平，較低的位置會出現積水。

在廚房方面，廚櫃設有一張摺疊式餐枱，詹Sir認為在露台飲酒、吃飯都頗有趣，不過他提醒住客在關閉時要兩邊一齊按，以及開餐前留意天氣，如果突然間出現大驟雨，擔心來不及關枱及門。雖然單位採用開放式廚房，但可供明火煮食，他指明火煮食最重要是不要關掉門窗，明火需要氧氣，如果通風不足住客隨時會缺氧。

廚櫃設有一張摺疊式餐枱，詹Sir提醒住客在關閉時記得要兩邊一齊按。
廚櫃設有一張摺疊式餐枱，詹Sir提醒住客在關閉時記得要兩邊一齊按。

資料來源：地產站
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