屯門青山灣全新盤帝御．星濤今日推出項目首張價單，首批單位共123伙，入場費由298.84萬元起。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近期發展商推盤步伐加快，尤其是多個新界區項目相繼應市，而早前推售的帝御．金灣銷售反應非常熱烈，是次第二期項目帝御．星濤再以吸引訂價推出，而且入場費低，故將續掀搶購熱潮。
布少明指，是次項目折實訂價繼續以低於300萬元入場，首批123伙折實平均呎價僅約13,075元起，訂價與項目一期相若，具頗大競爭力，而且預期項目將吸引不少年輕上車客，以及長線投資客垂青。
他估計，帝御．星濤首批單位銷情將保持理想，並有加價加推空間。預計項目落成後，呎租可達約40元計，回報率逾3厘。
資料來源：巴士的報
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隨著樓市氣氛更旺，準買家趁業主仍具議價空間，紛外出睇盤，找尋入市時機。最近一名首置人士成功以低於市價5%購入屯門居屋置樂花園。
祥益地產區域董事林偉光表示，屯門居屋置樂花園日前錄得一宗區內首置客成交個案。單位為1座中層E室，實用面積584平方呎，間隔為三房兩廳，日前獲區內首置客垂青。該買家鍾情單位間隔四正，可靈活擺放傢俱，加上廳房均向南擁內園景觀，而且屋苑毗鄰市中心，生活配套齊全。由於原業主要趕移民，故願意減價10萬元沽出單位，最後買家決定以525萬(自由市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為8,990元。
林偉光指，現時跟上述成交同類單位造價約550萬元，故以上成交較市價低約5%，買家成功以筍價購入單位。原業主於2011年以約218萬購入單位，是次轉手帳面獲利約高達307萬，單位升值逾倍易手。
目前置樂花園約有30餘個放盤，單位的平均呎價約9千餘至1萬元水平。現時實用面積約444平方呎的2房單位，叫價由420萬至430萬元。至於實用面積511平方呎的3房單位，叫價約480萬至500萬元。林偉光說，其實置樂花園也有較低水的選擇，就是物業沒有電梯到達的頂層單位，一般造價較低，其中位於頂層、實用面積511平方呎的3房單位，叫價只是450萬元，呎價低於9千元。
置樂花園屬第一代私人參建的居屋，於1982年入伙，樓齡約38年。由於當時房委會未有訂明補地價政策，故物業毋須補地價便可在自由市場轉讓。屋苑的最大特色是實用率夠高，高達85%至87%，而且不設窗台，故空間十分「見使」，成為「上車恩物」之選。屋苑附近的也有不同類型的商舖，屋苑毗連麗寶商場，購物便利。而且屋苑附近亦設有街市及足球場、遊樂場等社區設施。屋苑外也設有不少巴士及小巴路線，前往不同地區，由該處乘車前往西鐵屯門站也只是數分鐘，交通也算便利。
資料來源：經濟日報
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最近新盤市場熾熱，新盤短兵相接，市場焦點集中於一手市場，剛過去的周末二手成交量下跌，綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去的周末日(9月26至9月27日)十大指標屋苑累錄9宗二手買賣，較上周末(9月19至9月20日）的13宗，按周減少4宗或31%，繼8周後首次回落至單位數水平。
不過仍有上車客繼續於二手市場尋寶，一名上車客以480萬港元購入屯門寶怡花園兩房單位。中原地產副分區營業經理鍾宏遠表示，新盤帶動下，二手市場氣氛亦造好。不少上車客擔心之後樓價反彈，紛紛加快入市。屯門寶怡花園3座高層G室，實用面積415平方呎，兩房間隔，單位無樓睇，業主叫價500萬元，最後減價20萬元，以480萬元沽出，折合實用呎價11,567元。
鍾宏遠表示，買家為同區上車客，看好屯門南前景，原來打算認購今期新居屋，但見申請反應熱烈，有感中籤機會渺茫，加上近期二手交投量反彈，恐遲買會貴，見私樓與居屋之首期相差不大，遂果斷轉購私樓。原業主則於2012年3月以188萬元購入單位，持貨8年，賬面獲利292萬元，單位升值1.5倍。
位於屯門北良德街11號的寶怡花園，樓齡27年，由於地理位置上感覺較為吊腳，附近也沒有大型購物商場，故該屋苑樓價普遍較市中心「低水」，屬上車客的置業天堂。寶怡花園設有3座大廈，提供約792伙，實用面積由415呎至480呎。發展商為新地，物業主打兩房開則，實用率達8成。由屋苑步行約3分鐘可到達輕鐵建生站，再乘輕鐵至西鐵兆康站，車程約10分鐘左右。
資料來源：經濟日報
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本港疫情再度爆發，似乎無減發展商的推盤信心，屯門御海灣第1期首批折實呎價由1.5萬起，背後有3大因素促使發展商以高市價推盤。
疫情再大規模爆發，政府日前亦公布再收緊限聚令，頓時社會的抗疫氣氛再度轉趨緊張起來，市場期望樓市會因為疫情而大跌價，發展商平賣樓的情況，似乎並未有上演，昨日屯門御海灣首推88伙，定價仍然進取，折實呎價1.5萬至1.96萬元，更是屯門區新盤首批開價新高。
首先，新地（00016）過往在屯門有不少樓盤推售，已相當熟悉區內的承接能力，以同系的御半山為例，在過去3個月，項目已售出約130個現樓貨尾單位，平均成交呎價1.65萬元，個別呎價更高見2萬元。今次御海灣的價錢水平亦相當貼近御半山，再者，御海灣預計落成日期為2021年6月，樓花期大約1年，並不算長，但地理位置比御半山更有優勢，周邊配套更成熟。故今次新地以進取價開盤，亦未必反映市場無承接能力。
另外，就算疫情再爆發下，今個月整體一手成交量仍然不錯，截至昨天市場合共錄得約800宗成交。上周五(10日)長沙灣長沙灣恆大‧睿峰推出54個單位，亦旋即即日沽清，緊接於上周六(11日)開售的茶果嶺KOKO HILLS，首輪推出165伙，亦即日售出85伙，佔比逾一半，反映暫時市場的投資及置業氣氛未算太壞。
最後，御海灣的單位全屬中小戶型，無論採用最高折扣率的60天即供付款（照定價減22%）或建築期付款（照定價減16%），首批單位的樓價均低於800萬元，採用建期付款最大優勢是可以借高成數按揭，以樓價最貴的2座23樓C室為例，以建築期付款計算，減16%樓價後的折實價為769.3萬元，最高可以借9成按揭，首期1成即約77萬元，現時市場對能造高成數按揭的單位有相當大需求，促使發展商有信心以高市價推盤。
資料來源：經濟日報
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新盤市場暢旺，兩個已公布售價的全新盤屯門OMA by the Sea，及天水圍Wetland Seasons Park 2期，近日成為網上討論區網民討論的焦點。有網民就問，兩大焦點新盤同屬新界西北區，兩者擇其一，揀邊個好？
兩盤各有優點及缺點，網民就分為OMA by the Sea及Wetland Seasons Park 2期兩大派系，並列出各項目優缺點。網民評價有2大準則，一為價錢、二為交通，睇過網民各自的論據後，不知道大家又覺得哪個新盤較好？
網民點睇？
【OMA by the Sea派】
白銀XX
我覺得oma好d 起碼車程短d
KatXX
主要佢係天水圍總站位，訓醒都未知出到天水圍未，除非之後加多d 特快巴士線
oma 好近屯公轉車站，有架巴士係掃管忽出轉車站，五分鍾可以到轉車站
講交通真係80步vs 100步，其實大家都唔方便，但哩一刻我會覺得oma 好d
空折X
入左票OMA,實地睇過OMA,無睇過Wetland,直接揀OMA原因
附近已經有好多樓盤起緊或起好,搏佢有一,兩個大盤會開商場或超市
升唔升值或者咩,太長遠了,抽中先再諗,抽中已經係好好彩,抽中唔要又得
反而想知大家AA 回幾%
【Wetland Seasons Park 2期派】
古巨X
Wetland shk 喎！坐程村巴到西鐵站啫，係吹西北風超凍
RoyalXXX
濕地交通好/穩定過oma好多
朝早返工巴士線有好多
旅行安家XXXX
朝早967一出就上高速 幾正:P
不過未必有位坐
資料來源：地產站
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有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，最近錄二手買賣，據市場消息稱，項目中層32室，實用面積131平方呎，叫價250萬放盤，經議價後240萬元易手，呎價18,321元。
據了解，原業主去年7月以196.7萬元購入單位收租，月租約6,500元。由於業主持貨僅9個月，交易須支付樓價15%，即將36萬元額外印花稅（SSD），據報相關稅項由買方支付，即買家入市成本升至276萬元，呎價變相升至約2.1萬元。
帳面獲利逾兩成
原業主持貨不足1年，受惠買家代付印花稅，帳面獲利43.3萬元或22%離場。若連15%辣稅計，樓價期內升值約40%，升幅驚人。綜合網上及代理資料，過去半年項目共有7宗二手買賣，包括今年1月中，中層31室，實用面積128方呎，以200萬元易手；以及2月中層5室，實用面積167方呎，以260萬元易手，惟主要都屬內部轉讓。
利嘉閣地產皇牌屋苑屯門置樂分行助理分區經理梁桂華透露，目前項目菁雋有約兩個單位放盤，叫價分別為250萬元及350萬元；至於租盤方面，他表示大部分已租出，平均月租約6,000元至7,000多元。
資料來源：香港01
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武漢肺災疫情不斷惡化，被指為隱世孤島的屯門龍珠島，樓價未見大幅回落。主打平價盤的龍珠島別墅，樓齡近50年，樓價今年首次重上300萬元水平。
土地註冊處資料顯示，龍珠島別墅2座頂層連天台5室，享全海景，單位實用面積286方呎，登記以329萬元易手，呎價11,503元。原業主2016年以230萬元購入單位，持貨四年賬面獲利99萬元，升值43%。區內代理稱，該單位原叫價348萬元，減價19萬元便獲承接。龍珠島三面環海，居住環境有外國風情，加上樓價便宜，近年吸引不少外區客入住。
美聯物業黃錦瀚表示，沙田第一城錄本月首宗成交，為14座最低層D室，實用面積853方呎，三房間隔，單位因為樓層極低，故以910萬元低價售出，呎價僅10,668元。原業主2014年買入價670萬元，賺240萬元離場。屋苑近期部份細單位成交呎價逾1.9萬元，相比下，低層大單位呎價便宜逾四成。
世紀21奇豐廖振雄表示，西貢清水灣道大埔仔村單號屋2樓連天台單位，建築面積435方呎，2房1廳間隔，外望山景，成功以415萬元易手，呎價9,540元。據了解，原業主早於1999年9月購入上址，當時作價130萬元，持貨20年多至今將單位轉售，賬面獲利285萬元離場，升值近2.2倍。
疫情持續，樓市接連出現大幅減價、蝕讓個案。有「買家墳場」之稱的大埔豪宅比華利山別墅，疫市下呎價再失守1萬元，業主大幅蝕讓逾700萬元。
位於比華利山別墅翠樺道單號屋，實用面積1,902方呎，業主於2008年5月以2,550萬元購入單位，早前以2,000萬元放盤，土地註冊處資料顯示，單位上月以1,900萬元轉售，業主持貨近12年，賬面已蝕讓650萬元或25%，若計及佣金及釐印費等開支，估計實際損手逾760萬元。新買家為施麗猛。原業主為林章利，2018年曾將物業抵押予施麗猛承造按揭。美聯物業林奕俊表示，比華利山別墅現有約130個二手放盤，當中七成叫價屬蝕讓。其中萊茵道雙號屋，實用面積2,047方呎，業主2010年11月以2,850萬元買入，現開價2,300萬元蝕讓求售，叫價已比買入價低550萬元。比華利山別墅上月共錄得3宗買賣，全屬蝕讓，成交呎價介乎9,390元至10,169元。
資料來源：蘋果日報
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永泰地產（0369）旗下新盤「The Carmel」陸續入伙，今次發展商同時發展洋房及分層戶。對於細價單位，坊間意見好壞參半。但以發展豪宅見稱的永泰，就在洋房項目，扳回「失分」，是次驗樓的單位，售價約1,740萬元，全屋雖然用上大量石磚，但一塊空心磚都找不到，驗樓師明哥給予逾90分的高分。
住慣外國屋，目前與父母於龍珠島居住的林先生，收樓當日興奮地與記者討論家中佈置，卻笑言若果用同一價錢，於澳洲非市中心的地方置業，有機會買到逾萬呎的莊園連房屋，但亦明白香港樓價長期高企的問題，只好「接受」。
近年為協助經營父親的公司、由澳洲回流香港已經兩年多的林先生，目前與家人住在龍珠島細單位，由於生活環境相對擠迫，因此家人「一擲千金」，出資逾1,740萬元，購入永泰地產（0369）旗下位於大欖青山公路的「The Carmel」一座兩層高、近1,100呎洋房，供一家三口居住。
訪問當日，他帶記者與資深驗樓師賴達明「明哥」到新居。洋房分兩層，數字上看即每層平均得500多呎，三房間隔，扣除樓梯位，空間不算多。不過單位使用落地玻璃，樓底逾兩呎高，因此空間感不錯，加上發展商「送贈」天台等，樓梯位下亦有隱蔽的儲物空間，令業主可以用盡面積。
未見有空心磚問題
明哥驗樓後表示，洋房質素不錯，屋內用了大量石材，卻不見有空心磚的問題；亦花了很多心思在「來去水」的處理，在不同的平台及露台上，均用上兩個排水渠口，「我特別留意過成個單位，牆身、平台都冇水跡、水印。」
他指，一般獨立屋有平台、露台以至天台，因此進行保養時，要特別留意渠口的問題，「渠口唔好塞，水浸就好麻煩。」
有讚亦有彈，明哥說單位的露台、大門平台、樓梯圍欄、大廳幕牆、窗，以及浴屏的玻璃，均出現大量崩花問題，相信與工人拆棚時，大量沙石墜下，刮花玻璃表面有關。
明哥說，洋房需要執修的地方屬常見，亦非大問題，因此給予93分的高分。永泰地產回覆查詢時指，已即時跟進相關情況，預料絕大部分執修及檢查，可於短期內完成。而另有個別項目，由於訂購物料或安排設備需時，發展商亦會盡快完成工序，並安排與業主作最後驗收。
「逐格睇」千呎洋房執修位
至於林生當日則表現相當興奮，在明哥驗樓期間，林生一直與記者討論如何佈置單位，「依度放張bar枱，呢度放個紅酒櫃；樓梯下面呢個位點用好。」不過澳洲居住空間、環境始終較香港好，記者好奇問，若果將今次買洋房的這筆錢，改在澳洲置業的話，可以買到什麼？他笑稱若果偏遠一點的話，應該買到逾萬呎的莊園連房屋，但亦明白香港樓價長期高企的問題，只好接受。
雖說今次購入的洋房逾千呎，但實際大細始終比不上外國，林生卻說可以接受，全因他現時居住的，正是位於龍珠島一個面積不足300方呎的物業。
龍珠島有「隱世孤島」之稱，位於屯門東南面一個小島，作為一個小島式住宅區，龍珠島與黃金海岸僅靠一條短堤和陸地相接，基本所需亦要靠黃金海岸的商舖作補給。
林生說，本身在澳洲居住了二十多年回流香港兩年多，雖然龍珠島單位較細，但景觀感覺上與外國差不多，因此不少鄰居都是外國人。但實情是，住龍珠島有或許只是表面風光。
首先是交通，龍珠島只有一條道路通往其他地方，屋苑雖提供接駁巴士，但下午6時就已經開出尾班車，因此居民要外出的話，就只有駕駛私家車出入，或步行，「如果行要行15至20分鐘，行出青山公路或者黃金海岸。」
另一個問題是，「四面環海」、「無敵海景」的確令人心曠神怡，但實際的情況是，環境非常潮濕，一有颱風時亦好麻煩，「（颱風）山竹當日我唔係屋企，第二人返到去成屋都滲水。最煩都係滲水，仲有樹呀花盤冧晒。」
話雖如此，林生說這兩年來住得尚算習慣，只不過龍珠島的單位面積較小，才有置業的打算。
資料來源：HK01
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踏入2020年，樓市走勢繼續受經濟下行影響，加上反修例社會運動持續，二手市場雖有破頂價成交，但同時亦有不少「劈價」個案，部分業主開始減價讓步，令過去一週樓市變得活躍，二手交投量轉旺。據中原地產數據，十大屋苑本週末錄得10宗成交，較上週末3宗回升2.3倍，創近10週新高。
過去一週，除了新盤熱賣每樓市轉旺外，二手樓市交投量旺亦有所提升，當中不乏減價成交個案。市場消息指，屯門田景邨田裕樓低層2室，實用面積443呎，兩房間隔，今年6月於未補價第二市場放盤時叫價250萬元，累減70萬元或28%，近日終以180萬元沽出，成交呎價4,063元。
另外，天水圍居屋天頌苑也錄得多宗減價成交。天頌苑C座中層2室，實用面積650方呎，獲白居二買家以493萬元購入，成交呎價7,585元。單位早前開價538萬元，新成交價回落約45萬元或8.4%。同區天頌苑P座低層5室，實用面積539方呎，獲白居二買家以365萬元購入，成交呎價6,772元。單位原開價400萬元，即減價約35萬元或8.75%。
除了未補地價公屋及居屋劈價外，大圍私樓亦錄的減價交易，大圍名城1期3座高層戶，實用面積677方呎，屬三房間隔，傳以約1,000萬元成交，較數個月前的開價約1,220萬元回落220萬元或18%，成交呎價僅約14,771元。消息指，目前市場同類型單位市值約1,150萬元，即上述單位成交較市價低逾一成。
資料來源：經濟一週
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辛苦儲錢一圓「上車夢」，不過「上咗車」並非無後顧之憂！除了收樓時單位質素可能良莠不齊外，發展商有時還會送上意想不到的「驚喜」！單棟樓、被外界喻為「龍床盤」的屯門菁雋以細聞名，管理費同樣「吸睛」，個別單位每呎收費超過5蚊！
屯門「單幢樓」管理費貼近市區豪宅價，原因為何？且看發展商、測量師及一手銷監局如何拆解管理費計算準則。
菁雋為單棟樓，合共356伙，由開放式至3房間隔。大廈有3部電梯出入，一層共有36個單位，尤以只有128方呎「龍床盤」最受關注。記者上月曾與資深驗樓師賴達明實地考察，部分單位景觀尚算開揚，一邊可望見河景及鐵路景；另一邊的單邊一房單位，則可遠望附近足球場。
同時，近年推售的新盤往往標榜設豪華會所設備，酒店式管理服務等予住客享用，以單棟樓計，菁雋會所設施也算不俗，設有KTV房、健身室、瑜珈房、宴會廳、可供燒烤的平台，以及淋浴設施等。
菁雋管理費每呎逾5元
聽落美好，但始終「羊毛出自羊身上」，有菁雋業主透露，其單位管理費達到5.1元一呎！
對新盤業主而言，第一次與管理處「交手」可能是單位執修，逾5元一呎表現又如何？有菁雋業主向《香港01》透露，上月初已向管理處提交執修表格，但拖近一個月仍未開始進行工程；同時亦有業主指，執修效果未如預期，工程人員只進行了少部份執修，再度追問後仍未獲管理處回應，「幾時整都畀唔到個期，得個等字，管理費又收足！」該名業主透露，其單位面積239方呎，每月需繳交管理費1,200元，計落平均5元一呎。
菁雋發展商回應《香港01》時表示，已逐一向提出執修的業主聯絡，並派專人跟進。目前發展商正加緊執修，爭取12月份內完成工作；發展商又指，菁雋管理費平均為每平方呎4.8元。
新界盤管理費貼近豪宅
菁雋單位細，平均管理費逼近5元，實在「拍得住」市區。綜合市場消息及媒體報道，近年新盤管理費平均約每呎4元，個別則達到5元，如北角「尚譽」及啟德「嘉匯」，管理費更分別為5.7元及5.3元。
除了菁雋，即使不屬傳統貴價地段，部分新界盤亦可能收取貼近於豪宅的管理費。例如馬鞍山薈晴，每方呎管理費亦為5.1元；而「單幢樓」的每呎收費，似乎亦較大型屋苑為貴，例如大坑單幢盤瑆華，該盤共103個單位，最細面積由383方呎起，以每呎管理費7.6元計算，每月最少要支付近3,000元管理費。
以「管理份數」攤分管理費
何解「單幢樓」管理費可以「高人一等」呢？香港測量師學會物業設施管理組主席黃貴生接受《香港01》訪問，拆解管理費釐定準則。他表示傳統而言，管理公司以「量出為入」的方法，去釐定管理費。但現時由於政府法規上的改變，如與環保相關的法規、通脹等，管理公司會預先估算，再釐定管理費。
至於業主之間，以什麼準則去攤分費用呢？黃貴生指，大廈公共契約中，分「業權份數」及「管理份數」。簡單而言。「業權分數」是當大廈全幢沽出後，每個業主獲分派利潤的比例；「大家都500方呎的單位，一個是向海，一個望墳，兩個單位價值都唔同，業權份數都唔同。」
不過「管理份數」的基本原則，是考慮每個單位估計居住人數，及其可以享受公共地方及設施的成本作出公平的攤分，「單位望海同望墳，都係用同樣的設施。」因此假設兩個樓盤的會所設施規模相約，加上日常管理、保安、清潔、維修及保養等，管理公司每月收費均為100萬元計，由於「單幢樓」的整體居住人數照計遠低於另一個非「單幢樓」屋苑，因此「單幢樓」的業主所需攤分的管理費便相對高昂。
還看服務質素
另一邊廂，管理處的服務質素也會影響管理費收費。物業管理業監管局主席主席兼立法會議員謝偉銓，接受報章時訪問亦曾指出，難以評論新盤管理費是否「收得太高」，認為管理費水平，或與其所包含的服務質素較高，例如住戶能免費享用會所設施或泳池等，收費會較會所設施按次收費為高；又或者豪宅需要更高質素的管理人員有關。
他提醒，若果業主認為管理費過高，入住後可留心哪方面支出較多，例如泳池的暖水池，是否可在夏天不需要時關掉等，「最緊要管理公司賬目清晰，有足夠透明度。」
銷監局：留心維修開支入
賬目可入住後留心，但新樓管理費在買樓時，卻未必可了如指掌，原因是發展商銷售時，不會公布管理費水平，準買家只可「靠估」，入伙後亦只能「硬食」。菁雋的發展商於記招中曾表示，目標收取每呎4.5元管理費，但最終平均收費為4.8元，個別單位更收逾5元。
因此一手銷監局較早前提醒，一般來說，發展商會在售樓說明書中列明不同單位的管理／業權份數，而業主需按照份數的比例，分擔相等比例的管理及維修費用。
當局舉例，某類外牆裝修物料的管理及保養開支較高，提醒準買家從樓書內的「裝置、裝修物料及設備」部分查閱。如外牆鋪設玻璃外牆及／或玻璃幕牆，須留意檢查、清潔、保養及維修時可能會使用吊船，這些額外開支或會計入管理費，由業主分擔。準買家同時應向賣方查詢，保養、維修或更換這類住宅物業的冷氣機時，會否涉額外開支或工程。
局方強調，多次鼓勵賣方在樓書以外的刊物或宣傳物品，向準買方提供管理費款額或預計款額範圍，以供準買家參考。
資料來源：香港01
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