月份: 2020 年 3 月

美股連日急挫，港股表現波動，樓市負面情緒升温，投資需求減少，再加上經濟衰退影響浮現，失業率升至3.7%的近9年新高，隨時連用家上車意慾亦受影響，短期樓價易跌難升。

• 環球股市波動影響投資者入市情緒，料對中上價豪宅影響較深
• 股市屬樓市領先指標，2018年恒指跌逾2成，樓價跟跌1成
• 失業率飇升影響自用需求，分析員料樓價跌15%

美股近兩個星期連日急挫，日前更錄得單日暴跌3,000點，而港股跌勢雖然相對較少，但市況波動仍然引起投資者不安。

市場投資氣氛轉差，由金融市場向樓市蔓延，在環球疫情每日持續擴散之下，投資者傾向觀望、持有現金亦屬於正常情況，影響樓市交投，特別對中上價的豪宅市場影響較深。

事實上，過往股市下跌，樓市亦往往難逃一跌，以2018年的股市為例，恒指由2月份高位3.3萬點，下跌至10月2.47萬點，累積跌幅超過2成，技術上步入熊市，但當年樓價是在9月起才回落，最終累積跌幅約1成。

至於目前恒指較高位下跌幅度亦大約20%，站在熊市邊緣，左右樓市未來走勢。

另一邊廂，樓市的自用需求在亦失業率飇升之下受衝擊。政府最新公布，失業率升至3.7%，較對上一個月飇升0.3點百分點，升至近9年新高。失業率上升的速度之快，令人想起08年金融海嘯的情況，當時失業率在半年時間，由3.2%飇升至5.1%。失業率急增，連用家暫緩入市計劃，連自用需求亦受影響，成為08年的時候樓價急挫17%的重要原因。

有銀行分析員亦指，根據過去經驗，失業率達5%以上，樓價會跌10%，而該行則估計今年樓價跌15%。由此可見，短期內樓價仍然易跌難升。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報： 【武漢肺炎】留英學生多預繳房租 撤離無礙英國租務

新冠肺炎擴散至英國，當地疫情越來越嚴重，導致留英港人緊急疏散。帝皇地產董事總經理陳卓明指，目前英國疫情幾嚴重，該行有不少客戶或同事早前送子女到英國避疫，但現時已安排子女於本月底前提早回港。

雖然港人紛紛撤離，但對當地租務影響不大，因為大部分留學生於今年簽的租約最快要到7、8月才屆滿，加上他們大多無當地身份及收入證明，因此須預繳半年至一年租金，所以即使港人學生因避疫回港，亦要遵照合約繼續交租。適逢此時為英國傳統租賃淡季，因此未見市場受疫情影響而租務交投減慢、或租金明顯回落。以曼徹斯特及伯明翰等學生區為例，學生客已一早於當地承租單位，另外除了來自倫敦的本土客，最近亦多了一批港人「新移民」租客，因此對租務影響不大。現時越來越多港人移民認為倫敦樓價太貴，因此不再考慮定居倫敦，轉而選擇二、三線城市。據了解，港人申請移民英國時，必須先在當地租樓，以取得地址申請簽證。單單為了住址證明已要租房，因此暫時未見當地租金回軟跡象。

至於當地樓價，陳卓明直言發展商「企得幾硬」。由於美國實行大規模量化寬鬆及零息政策，不少人憂慮美元走弱，反而長線睇好英鎊，查詢購買英國物業資產的客戶亦見增加。此外，英國住宅一般享5厘租值回報，甚至「跑贏巴菲特」，所以反而多了資金湧向英國樓市。不少投資者認為一旦美元「唔掂」需被取代，英鎊勢成下一種世界通行、強勁、可信性高的貨幣，因為現時歐羅偏弱，又坦言「排隊都未排到人民幣」，英鎊及英國物業遂有機會成為全球資金避難所，吸引投資者購買倫敦或英國二三線城市的物業作長線收租。

記者：曾業俊
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【斷捨離？】美國執屋高手教你收納攻略

環球股市迎來黑色星期五，恒指本周跌幅達3,000點。翻查過往紀錄，港股經歷股災之後一個星期，樓市亦無運行，8成機會成交量跌逾2成，樓價亦下跌居多。

由今個星期一開始，截至今日上午11時，港股一周累積跌幅達3,000點。根據近10年資料顯示，以恒指單周累跌點數最多的5次計算，有4次或8成機會在之後的一個星期，導致二手屋苑成交量下跌(根據利嘉閣研究部的50大屋苑統計)，跌幅由20%至50%不等，在樓價價方面，亦有3次出現下跌，跌幅由0.2%至1.1%不等。

由此可見，隨著股市大跌，市場恐慌情緒增加，即使樓市亦難獨善其身。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【吸港移民】韓國瑜推高雄「香港村」 留台港生：完全唔吸引

台灣高雄市長韓國瑜又有新點子。他今日到新興區進行區里業務會談時，除勉勵里長要做好武漢肺炎與登革熱疫情防治外，更表示待疫情結束後，高雄要成立「香港村」，歡迎香港、馬來西亞朋友們移民高雄。但有留台港生坦言：「完全沒有誘因！」更有民進黨高市議員質疑，韓是藉此拉攏年輕族群，「香港村」是要就近看管港人或幫中共監視港人。

韓國瑜今日沒有照稿宣讀，而是像年初總統大選時，暢談自己的理念。韓國瑜表示，里長和地方民眾務必做好防疫，不管是武漢肺炎，還是登革熱都不能怠忽。他說，全世界華人眼睛都在看高雄，所以一定要嚴格管制控制登革熱，市府已經在思考未來的高雄城市行銷，如何讓貨出去、人進來，讓觀光客快樂來高雄，也讓高雄東西源源不斷賣出去。

韓國瑜還透露，市府正思考疫情結束，高雄要如何跳躍和飛進，因此規劃成立「香港村」，盼香港移民首選高雄，也歡迎馬來西亞人來。且高雄推廣中英文雙語教育，覆蓋48所學校，只要香港人願意移民來，搭飛機90分鐘就回家了。

另外，韓指出，1年多後橋頭科學園區就要啟動，已請教育局規劃在岡山、橋頭一帶，從幼稚園到高中規劃完整的雙語教育學校。市區也要籌備一所完整雙語學校，以因應大林蒲石化產業進駐和人才子女就學需求。

在台港生鍾景全就質疑：「完全沒有誘因！」他直言，港人移民台灣主要有投資、依親和工作3種方式，但投資移民門檻高，且限制須用於創業，買房地產不算，「他也不可能介紹女朋友給我」，工作的話又限制平均薪資高於台灣平均水準，等於是搶當地人工作，更何況高雄高薪工作有限，韓國瑜提「香港村」只是跟先前說要建愛情摩天輪、賽馬、賽車一樣，都是空口號。

至於韓國瑜自豪高雄能提供中英雙語教育，鍾景全說，港人移民台灣還是想融入台灣生活，特別是南部使用台語多，港人其實更想好好學習台語。就算說要提供中英雙語教育，實際上有這麼多學校可以提供這些條件與師資嗎？

赴台讀書已8年的鍾景全坦言，從韓國瑜選總統到現在，港人對他的印象就是一直用香港事情爭取選票，「我的觀點是他只想要利用這一波，把罷韓活動壓制下來，我們香港人對你這個市長已經沒有好感、不喜歡了，怎麼還會來你的地方，完全沒有吸引力！」認為韓國瑜未好好當市長，已讓地方行政效率變得很差，連地方事務都未能好好處理，哪有條件去管理外籍人士？他把高雄市政辦好，港人自然會想要移民過來，「不是說要蓋『香港村』，沒有人要來，甚麼村都沒有意義。」

民進黨高市議員邱俊憲質疑，與其蓋「香港村」，高市府不如先想想香港受政治情勢及疫情影響後，高雄在海空航運、跨國金融服務等相關產業鏈中，能否有機會搶到香港過去扮演的角色。另從統計數據分析，2014年港澳移民來台697人，2018年成長到1,267人，韓要靠香港移民讓高雄跳耀飛昇，他反問：「是要多少移民到高雄居住才能有他要的政策效果？當天可以往返香港、高雄？還是韓國瑜講的，不過就是要吸引更多香港遊客來高雄玩？」

民進黨高市議員黃文益就批評，韓提出「香港村」概念的時間點不對，懷疑他是在拉攏年輕族群，「香港村」是要就近看管香港人或幫中共監視香港人。台灣基進黨新聞輿情部副主任張博洋也嘲道，可能沒有香港人敢來！對港人來說，高雄有親中、曾進香港中聯辦的市長韓國瑜，選舉期間韓國瑜對反送中議題因畏懼中國不敢表態，不料選後卻在面對罷免議題時想規劃「香港村」，只想洗白親中身份，根本是在演戲，若真關心港人去年就該關心。

不過，國民黨市議員曾俊傑則肯定且樂見韓國瑜的構想，希望有助於高雄發展。

資料來源：蘋果日報
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美國聯儲局突然急減息0.5厘，聯邦基金利率目標區間降至1厘至1.25厘。香港銀行會否即時跟減息，又或者能否刺激香港樓市反底急升，暫時仍有不同說法。但是美國減息，肯定大大降低政府上周部署推出的超長年期定息計劃的吸引力，因為傳統浮息按揭方案供樓有機會愈來愈吸引。

• 定息方案利息較市場按息高出0.25厘至0.4厘
• 若香港減息每月供款更低
• 20年利息支出可慳33萬

上星期公布的新一份財政預算案，政府宣布透過按證推出試驗計劃，透過銀行提供上限1000萬元，年利率分別為2.75厘、2.85厘、2.95厘的10年、15年、20年期的定息按揭貸款。目的是為了讓意置業人士有更多貸款選擇，減低置業人士面對利率波動的風險。

相關方案推出用意雖然不錯，但是息率較市場按息高出0.25厘至0.4厘，再加上現時銀行減息機會急增，相信長年期定息的採用率會更低。

以貸款額 400 萬元為例，以統一年期20年還款，現時行浮息按揭（P按/H按）的實際按息約2.5厘， 每月供款 21196 元，而20 年定息（2.95厘）計劃，每月供款22084 元，每月供款多888元。假設香港銀行短期跟隨美國減息0.25厘，浮息計劃每月供款降低至20712元，比定息少1372元。20年的利息支出約97萬，比定息的130萬少33萬。

定息按揭唯一可取之處是，新定按計劃借款人不用符合壓力測試，但要維持現時供款佔入息比率上限，也即時說息率高了，但入息要求低了。所以有業界人士指出，政府若真的有意幫助港人置業，倒不如取消壓力測試反而更加實際。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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