月份: 2019 年 11 月

反送中持續近5個月香港爆發移民浪潮，由警方無犯罪紀錄證明書 (良民證)過去五個月逾1.6萬宗宗，按年上升約5成，單是十月份的申請，便按年升超過九成，達3,515宗。 近月馬來西亞「第二家園計劃」（MM2H）備受追棒，記者獲得來自馬來西亞政府內部文件顯示，單是9月份港人申請者逾500人，創下十年新高，當地政府更有意降低海外人士買樓門檻，由100萬令吉（200萬港元）下調至60萬令吉（120萬港元），全力催谷樓市，吸引海外投資者。

三個月逾千宗申請

馬來西亞内政部副部長Mohd Azis Jamman 指，第二家園由2002年開始至2019年的6月，中國申請者佔比最多達14,891人，當中香港佔1,295人。

在馬來西亞專營MM2H的移民公司CASA集團執行董事張銘遠指，香港反送中事件，MM2H在過去三個月錄得逾千宗申請，已創下是過去十多年的新高。「不過外界坊間傳聞有幾萬人申請馬來西亞第二家園，好多都係謠言。」他又建議不太熟悉馬拉的港人，可先到馬拉住上一段日子，衡量自己是否適合移居當地。

本報獲得的內部官方數據顯示，在未有反送中之前，即今年5月前，港人平均每月申請人數僅4至5人，踏入6月，申請人數穩步上揚，及至9月申請人已達高峰，正式入表申請逾500人，申請輪候時間亦由平均由三個月延長至一年不等。

同時馬來西亞政府為刺激當地樓市，上月公佈2020年預算案中，大力降低海外買家置業門檻。由原本100萬令吉（約190萬港元），下調至60萬令吉（約114萬港元），以減少房屋供應過剩問題，同時亦吸引海外投資者。

社會動盪令不人產生移民念頭，中大香港亞太研究所調查發現，有42%受訪市民有移民或移居外地的打算，近10%受訪市民近期已為移民做準備。

不允許打工及創業

馬來西亞政府推出十年簽證的第二家園，鼓勵海外人士來當地消費，尤其是退休人士及「陪讀媽媽」。事實上亦有不少限制，Alan Tan & Lee律師事務所合夥人李萬寧表示，第二家園人士可以投資生意，但不可以是受薪職員，可以賺取投資後的股息回報，但不可以直接出糧。

張銘遠補充，若有特殊的工藝，同時亦是馬拉缺乏的，公司可以向政府申請，但一個星期工作不可以超過20小時。

治安貪污 需時解決

不少港人都擔心馬來西亞排華及種族歧視問題，歷史上確實發生了1969年的「五三一事件」，當年不少華人傷亡，國家亦宣布進入緊急狀態長達2年。相隔半個世紀，排華事件陸續被淡忘，目前華人已佔整體人口約23%。

不得不提還有當地貪污問題，據國際透明組織（Transparency International）公佈2018年「貪污印象指數」，馬來西亞以47分， 在180個國家中排第61位，比2017年上升了一位。其中最著名的貪污醜聞是馬來西亞前首相納吉（Najib Razak）涉及26 億令吉（近52 億港元）政治獻金醜聞。身為土生土長的馬拉籍華人張銘遠指「之前的政府執政了60年，現時要新政府，一年半將問題解決，這是不可能的任務，新政府需要慢慢解決問題。」

另外治安方面亦不及香港和新加坡，張指在邊界的城市，治安比較差，但仍比泰國、緬甸、柬埔寨、印尼好。

記者︰吳美茸
資料來源：蘋果日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報： 【經濟攬炒？】自住的那間樓莫輕言賣掉

政府放寬按保後，樓市交投上升，按揭保險申請增加。據按揭代理資料，新按保申請中新造按揭佔97%；而申請9成按保佔整體按保數字近半，千萬元以下物業買家受惠。

10月16日公布的施政報告，將按揭保險9成按揭的樓價上限，由400萬元放寬至800萬元；而8成按揭樓價上限則由600萬元門檻，放寬至1,000萬元。而措施修訂至今近1個月，樓市交投增，推動按揭保險申請上升。

寬按保後 申請按月飈1.6倍

根據中原按揭提供資料，客戶申請按保宗數，較房策修訂前按月同期增1.63倍，按保佔全數申請由32%增至52%，按月升20個百分點，而申請9成按保有47%。

若以受惠新按保的按揭數據來看，該公司近月收到的9成按揭申請裏，首置買家應用新按保範圍（即樓價401萬至800萬元）比例高達99.5%，意味期內沿用舊按保（400萬元以下物業）僅0.5%，反映現時整體市場上低於400萬元成交的物業交投甚少。而申請8成按揭，涉新按保個案（即樓價為601萬至1,000萬元物業）則為70%。

然而，申請最高8成及9成的新按保，佔期內按保申請總數高約84%，當中新造按揭比例高達97%，轉按只約3%。可見措施放寬後，以購買樓價401萬至1,000萬元一手及二手現樓的買家最為受惠。

綜合按揭代理資料，銀行現時就新按保已有清晰指引，審批進度明顯加快，而全數申請必須進行壓力測試。據了解，若申請人屬優質客，申請文件齊備下，最快1星期可以批出。一般新按保可於1個月內獲得批出，集中明年初完成交易。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行陸續批出新按保，絕大部分也可通過銀行加3厘壓測，不過，近期亦有小量未通過壓測仍獲批的個案，其供款比率稍高至62%至63%，而全數均可滿足供款佔入息低於一半的規限。（節錄）

作者：鍾綺敏
責任編輯：楊雨、鍾卓瑜
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報： 【經濟攬炒？】自住的那間樓莫輕言賣掉

每逢我發表對樓市前景樂觀的言論，總會受到某些黃絲的質疑。先是質疑我的言論是出於自利，因為我是做地產代理的，當然要唱好後市，這樣才有機會做更多的生意；繼而質疑我這樣說是為了貶低他們的行動成果，因為他們進行了那麼多的破壞，目的是「攬炒」，若果「攬炒」是成功的話，樓價應該插水，而不是緩跌，且有機會回穩。

我從沒隱瞞我從事的行業，我的言論與我的身份是否有利益衝突，受眾會自行判斷；而我亦會不斷警惕自己，莫被屁股影響自己的腦袋。本來，我大可以避免論及與我有利益衝突的事情；但房地產沒有中央市場，沒有齊一的價格，站在市場前線，最能掌握市場動態的是房地產代理。有關市場的訊息，無可避免要靠房地產代理來提供。如是，我才把論市視作我的社會責任，無論哪個傳媒來問，我都不會拒絕回應，由他們自己決定是否值得報道？還是應該因人廢言？

至於我是否刻意貶低造反派的革命成果，答案當然是否定的。我是最早認定這場社會動盪一定會拖累樓價的人，我從佔中開始，就用實際行動減持手上的地產投資。只是市場的實際表現與我的預判不一樣，我才不得不修正我的看法，不把樓市看得太悲觀。 

現實是，最近我身邊也有支持造反派的黃絲入市買樓，難道要把他們這種行為理解為背叛革命？為了突顯「攬炒」的成效，造反派為何不號召支持者把手上的樓宇都賣掉？這樣樓市一定崩潰。現實是罷課容易，罷工難，要人賣樓難上難。

賣樓涉及的利益實在太大，即使在革命情緒最高漲的時候，一旦面對賣樓的考慮，就只能從虛擬世界回歸現實。要賣樓就無法不想清楚，樓賣掉後一家人去哪裏住？租金開支會否比原先的供樓開支還要多？會否導致每月可供支配的收入反而減少，影響自己的生活質素？此外，收回一大筆現金有何出路？放在銀行收息，會否被通脹不斷侵蝕？撥作其他投資會否惹來比持有物業更大的風險？而最關鍵的考慮是：萬一賣出後樓價不跌反升，自己會否以後都與自置居所無緣？

現實是最近十年，我身邊有不少朋友賣了自住物業之後再也無法重新置業。他們先是發覺，賣樓收回的資金只容他買回一個質素更差的單位，繼而連一個更差的單位也買不起了，只能一世交租。

因此，我認為在香港這種「上車」難的地區，一旦有機會上了車，就不應輕率落車，以免以後再也沒有機會上車。倫敦與紐約等大都會的經驗是：原有的業主一旦賣了樓之後，不少都再也沒有機會買回。國際大都會的一個特色是，當地的業主也不斷走向國際化，而非本地化。

所以我奉勸有自置物業的香港人，無論市場出現了甚麼情況，都不要輕言把自住的那個單位也賣掉。在未找到轉車的對象前，莫輕率「落車」。在香港，最難解決的問題是住屋問題，住的問題解決後，其他生活上的問題都不難解決。

資料來源：am730
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【綠置居】青衣青富苑、柴灣蝶翠苑定價出爐　最平82萬上車

新一期綠置居定價出爐！消息指，柴灣柴灣道項目蝶翠苑，定價由98萬至207萬元；青衣青衣路項目青富苑，定價則介乎82萬至273萬元。所有單位全部以市價49折發售，合共提供3696個單位，暫定12月接受申請，明年3月攪珠、同年5月揀樓，房委會將繼續接受網上申請。

消息指，綠置居2019計劃敲定12月推出接受申請，房委會資助房屋小組將於11月15日商討各項細節。

據了解，房委會指剛完成抽籤的居屋2019計劃，定價為市價59折，由於綠置居定價會依據該年度的居屋計劃定價減一成，故今共綠置居計劃將定於市價49折發售。

售價介乎82萬至273萬

消息指，位於柴灣道的蝶翠苑項目，定價介乎98萬至207萬元，平均呎價6,100元，涉828個單位。而位於青衣路的青富苑項目，定價介乎82萬至273萬元，平均呎價5,460元，涉2868個單位。換言之，由於綠表買家可以承造九成半按揭，即最少只需4.1萬首期，就可上車。

柴灣蝶翠苑預計將於2022年8月31日落成，而青衣青富苑則預料2023年4月30日落成。

為單身人士預留400個配額

據悉，是次申請費用為250元。若申請今年居屋時同意「一表兩抽」、而當時又未能成功購買單位的綠表申請人，將會自動納入今次申請之中。若申請類別有變，而該類別會影響選樓次序；申請人便須先通知房委會。

同時，房委會會為「家有長者」申請人會預留1100個配額；單身人士則有400個。

重售12伙麗翠苑單位

除了蝶翠苑及青富苑，據悉今次亦有12個重售單位，單位來自上期綠置居項目長沙灣麗翠苑，其中一伙屬於452呎大單位，平均呎價為7280。

消息指，出售蝶翠苑及青富苑及12個重售單位後，總售樓收益為約63億元，扣除工程費用後，料運作盈餘為20.3億元。

資料來源：香港01
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【居屋揀樓】揀樓日注意事項 附攪珠結果、揀樓程序

2019年居屋電腦攪珠抽籤結果（按次序）

房委會已於2019年8月15日進行2019年居屋電腦攪珠抽籤，以下為「分組號碼」經攪珠後的抽籤結果。房委會會以書面通知中籤的居屋申請人，稍後再進行申請資格和入息資產審查，預計2019年11月揀樓。

首十位的號碼是：48、63、32、03、57、18、80、47、51、56

所有攪珠抽籤結果及次序，詳見房委會網頁

成功揀樓的機會有多大？你有無揀樓通知書？

申請人可根據收到的申請表內的申請編號核對，如申請編號的最尾兩個數字為48，即首個「分組號碼」，就是屬於優先次序類別中最前揀樓一批；在同一分組號碼的申請者裡，則會以申請類別、電腦排序決定揀樓次序。假若你忘記申請編號，就可致電房委會銷售熱線查詢。

房委會早前表示超額認購約61、62倍，破歷年紀錄。綠表申請共有4.7萬份，白表申請有26.2萬份；當中單身申請者共有17.3萬份，家庭申請者有10.6萬份，而家有長者申請則有3萬份。

觀乎今年的申請者眾多，即使抽中首10個號碼，也不必然有份揀樓。

撇除家有長者優先揀樓計劃後，估計綠表家庭申請者如抽中首8個號碼可揀樓，白表家庭申請者若抽中首個號碼應穩陣可揀樓，抽中第2個號碼亦有機會有份揀樓；綠表單身申請者要抽中首2個號碼才有機會揀樓，而白表單身申請者眾多，所以即使抽中首個號碼，也只有15%機會揀樓。

抽唔中？轉攻綠置居、白居二

如果市民未能一擊即中，其他資助房屋還有甚麼選擇？居屋一般分為「綠表」及「白表」，「綠表」是本身是公屋租戶或合符入住公屋申請者，不需要資產及入息審查，但當抽中時需要放棄原本租住的公屋或申請公屋資格。「白表」人士則需要作資產及入息審查。

今年房委會同時推出3,000個「白表居屋第二市場計劃」（「白居二」）名額，中籤者可以免補地價購買二手居屋或二手公屋單位。「白居二」的好處在於申請人選擇地區限制較少，可因應自己喜歡的地區，尋找合適的未補地價第二市場居屋。

2019居屋項目邊個最先收樓？

6個新居屋項目包括包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及沙田旭禾苑，項目仍在施工；預計今期居屋「樓王」何文田常樂街冠德苑將於2019年9月落成，成為今次最快落成的項目；荃灣德士古道尚文苑的落成日期預計為2020年6月；將軍澳雍明苑落成日期預計為2020年8月尾；至於長沙灣發祥街西的凱德苑、沙田旭禾苑及馬鞍山錦暉苑將於2020年10月尾落成。

2019年居屋重售單位

除2019新居屋外，截至2019年4月，共有27個因撤銷買賣協議而收回並在「出售居屋單位2019」重售的單位。它們屬2016、2017年出售的居屋單位，分別位於嘉順苑、屏欣苑、銀蔚苑、銀河苑和彩興苑。若直至十月時仍然有額外單位從彩興苑收回，它們亦會一併納入在今次2019的銷售計劃裡重售。

居屋揀樓的安排與程序

居屋2019申請人的揀樓優先次序類別中，可以首先揀樓的是家庭清拆戶，申請人可到房委會下載完整揀樓次序表，並根據申請編號，查看自己屬有關組別是第幾名被邀揀樓者。每個優先次序組別，都會有不同的英文字母代號，第一個英文字母C/G/W，即代表清拆戶/綠表/白表，第二個英文字母E/M/S，則代表長者家庭/其他家庭/單人申請者。預計中籤者將在11月進行揀樓程序。

一般而言，申請人需要先完成資格審查的階段，合資格的申請人之後就會收到書面通知，可於指定日期時間前往居屋銷售小組，屆時就可選購單位和辦理購樓手續。然而，亦有些申請人士可能在出席揀樓當日才會進行資格審查，大家要留意房委會發出的邀請信。

在揀樓日，所有出席的申請者就會按各項優先揀樓的次序，白表和綠表輪流排序揀樓，如有多於一人揀同一單位，就會按照申請者的先後揀樓次序決定。揀樓當日會簽署買賣協議和繳付訂金。

居屋揀樓日的注意事項

1. 準備銀行本票 揀樓日即時畀「大訂」

申請人士揀樓後，便會於同日簽署買賣協議，並付足「大訂」（訂金）。白表申請人須同時向房委會繳付不少於樓價的10%作為定金（綠表則為5%）。「大訂」要用銀行本票，本票總數量不可超過3張，抬頭人為「香港房屋委員會」，房委會並不接受現金付款。

2. 律師費以外 準業主還要準備繳付的費用

申請人在辦理購樓手續時，同時要繳付多項費用，例如律師費。

買方會在房委會的職員面前，簽署買賣協議。儘管如此，有關職員只會向買方詮釋買賣協議的內容，並見證其簽署買賣協議，但不會就買賣協議或與交易有關的任何其他事宜，向買方提供任何法律意見。

在有關樓宇的佔用許可證（俗稱「入伙紙」）發出後，房委會所委任的律師會發信通知買方辦理其餘的購樓法律手續及於指定日期內付清樓價餘款。買方宜自行聘請屬意的律師行代為處理買樓交易，惟相關的交易契據文件內容則由房委會訂定。

此部分費用可使用支票繳付。有心買樓的，要留意事前要做足準備。

申請人在辦理購樓手續時須繳付包括但不限於下列各項費用:

• 所有應繳的印花稅；
• 於土地註冊處登記契據文件的註冊費；
• 律師費用：
  • 買方（除非自行委聘律師）須繳付房委會所委聘的律師的法律費用。有關房委會所委聘的律師辦理居屋單位的買賣手續的律師費用容後通知（請注意：房委會所委聘的律師只代表房委會而非代表買方）；
  • 若買方自行委聘另一位代表律師，則只須負責支付本身的律師費用；
• 契據文件（包括政府地契、公契、其他有關契約等）的核證副本的費用；
• 如買方未能依照買賣協議在指定日期或之前完成交易，房委會有權在不影響其他補救措施的情況下，向買方收取未付樓價的利息
• 清理裝修廢料的費用（如有）、裝修保證按金（如有）和特別基金（如有）；
• 管理費、管理費按金及由物業管理業監管局訂明所需繳付的徵款（如有）以及罰金（如有）。

如買方需以按揭貸款購買單位，則另須支付：

• 於土地註冊處登記按揭契據的註冊費；及
• 貸款銀行或財務機構或其律師安排有關按揭貸款的法律手續費用。
  （請注意﹕如貸款銀行或財務機構委聘房委會所委任的律師同時辦理按揭契據手續，該律師行會另行收費。）

3. 無揀到樓就被視為放棄？

假若申請人沒有在指定時間前往銷售小組揀樓，或在仍有單位選購的情況下沒有決定購買任何單位皆會自動喪失揀樓資格。

如申請人在簽署買賣協議前，對所選單位不滿意，可於選樓當日在居屋銷售小組辦理取消所選的手續，然後在下一個選樓時段依照次序選擇其他單位。如已選擇單位的申請人不在選樓當日下午5時前返回居屋銷售小組簽署買賣協議，會被視作放棄所選單位。而有關單位會被收回，供其他申請人揀選。

4.居屋按揭審批和息率

居屋買家因有政府擔保，做按揭理應完全沒問題。但銀行其實有權拒絕批出按揭！若申請人的信貨評級太差，例如信貸額使用度持續性過高，或曾經常性拖欠卡數，可能會導致按揭不獲批核。因此，保持良好的信貸紀錄和信貸評級是非常重要。

房委會亦訂明，買家須先確定本身獲得按揭資格後，方可辦理購樓手續。所以，若想能順利買入心儀的居屋單位，揀樓前就要做好準備。

以往很多業主會選擇以同業拆息作為基礎的按揭，即所謂H按，一般來說最低可低至H +1.3厘。約相當於實際利率在1.8厘以下，較以最優惠利率作基礎（P按）的按揭計劃為低。但近期銀行已開始加息，加上以往銀行一般只容許居屋買家選擇P按，一般P按實際利率大約為2.15厘。

購買居屋，由於有房委會作擔保，綠表買家可做到95%按揭，白表買家則最高可做到90%按揭，擔保期以首次出售起計25至30年不等。

居屋禁售期—何時可轉售或出租2019居屋？

房委會已宣布收緊2019年居屋的轉售限制，將居屋和綠置居的禁售期已由5年增加至10年。業主在首次買入單位起首兩年，業主可不以不高於原價轉售予合資格的「白居二」買家。第2年後，業主可以不高於原價轉售居屋予綠置區或白居二的中籤者；到了第10年後，業主才可以補地價並在自由市場出售。

資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【移民資訊】認識美國邊個城市最宜工作及退休

新按保制度下，新樓買家為減少首期盡借按揭，紛紛轉用建築期付款。本報統計施政報告前後開售新盤的付款方法，發現選用建期付款比例激增，由過往10%大升至40%，例如中國恒大（3333）屯門掃管笏恒大．珺瓏灣，選用建築期付款的比例高達42.35%。

在新按保制度下，政府限制能承造九成按保的物業，必須為取得入伙紙及滿意紙的現樓物業，換言之，若是以即供方式、購入樓花，買家是不能受惠於新按保制度。反之若買家以建期付款，待現樓才承造按揭，則可獲取較高樓按成數。因此，近日選用建築期付款購買新樓的買家比例，較以往激增，由過往一成多升至四成。

恒大旗下屯門恒大．珺瓏灣挾新按保措施出台後開售，乃今年新盤市場最大型項目，涉及近2,000伙供應，樓花期尚有21個月，即2021年8月才落成。按一手住宅銷售網顯示，上周一至今累售307伙，當中選用有樓價6%折扣的即供付款，約131伙，佔售出單位的42.67%；相反，不設折扣的建築期付款方法，亦有130位買家選用，佔售出比例42.35%。

若以項目一個實用378方呎兩房單位為例，單位定價610.29萬元，即供折實價543.15萬元。以舊制承造八成按揭、即供價543.15萬元計，所需首期費用約109萬元；但新制下以建期方式付款，樓價610.29萬元，首期則只需約61萬元，減低約44%。

建築期付款條款顯示，買家簽定臨時買賣合約後付出樓價5%，其後一年內才需要付額外樓價5%，樓價90%餘款直至項目21個月後，物業落成後才付清，即大部份買家寧願拋棄6%折扣優惠，亦要換取近兩年的付款期及低首期方案。業界亦表示，選用建築期比例高達超過四成，屬偏高水平。

明翹匯比例同高企另外，佳明（1271）青衣明翹匯同樣不少買家選擇建築期付款方法，即使提供樓價7%折扣即供方法，但至今售出378伙，只有163組買家採用上述方法，相反用建築期付款買家多達145個，佔比38%，可見上車客的心態，優先看重首期費用。明翹匯昨公佈銷售安排，本周五次輪發售292伙。

事實上，未實施新按保前，新地（016）旗下南昌站匯璽III開賣至今售出781伙，選用建築期付款買家只有80個，佔比例僅10%。至於「食正」施政報告後利好消息、首個開賣新盤的長實（1113）深水埗愛海頌，發展商指，因應首階段錄建築期付款買家佔比達26%，上周再額外增加建築期付款優惠，項目至今累售222伙，選用建築期付款買家佔30.18%，達67伙。

資料來源：蘋果日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【樓價回升】嘉湖山莊一週交投升至19宗！中細價物業受追捧

自行政長官林鄭月娥10月中《施政報告》宣布放寬按保樓價上限，以及向低收入住戶提供現金津貼等措施後，樓市即時由冷轉熱，加上滙豐銀行帶頭減息，確實為樓市火上加油，一眾業主心雄，瘋狂反價。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全接受傳媒訪問時明言，樓價已經見底，並將重返較長的正常上升周期，預計往後樓價每月可升1%，今年全年仍有5%升幅，即使明年經濟未明朗化，樓價仍會繼續向上。

花旗：樓市月內便見底

花旗於《施政報告》公布當天曾發表報告，指樓價會較原本預期更早反彈，明年2月前或會見底。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全近日向傳媒表示，相信樓市月內便見底，更指現時是買樓好時機，並建議主攻600萬至800萬嘅單位。CCL年初至6月高位一度累飆11%，之後回軟，現時已由高峰下調約6%並見底，估計往後每月回升1%，今年全年樓價可漲約5%，與年初預測相符。至於明年整體表現，他忘為當社會事件理順後，樓市料可恢復正常並能延續升勢，儘管下半年有機會較上半年弱，但全年計依然會上揚。

樓市見底 細單位仍有優勢

事實上，《經濟一週》專欄作者1% Anthony早前接受本網專訪時亦表示預計樓市會加快見底。他認為「買樓上車，大有大買，細有細買！」新政策之下，800萬元以下的單位都可以做到9成按揭，形勢有所不同，「不過買咗都要供嘛，細單位始終LumpSum細，仍有優勢。」

資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【移民資訊】認識美國邊個城市最宜工作及退休