月份: 2020 年 1 月

按揭證券公司去年推出按揭保險新計劃，放寬限制容許600至1,000萬元物業申請8成至9成按揭，助中產人士上車，惟銀行及保險公司承擔信貸風險增加。據多名消息人士指出，其中昆士蘭按保（QBE）疑「計唔掂數」，近月未有提供產品，只為600萬元以下物業提供8成至9成按揭保險，分析指反映其憂慮承擔太高資產價格風險。現時市場上暫時只有按揭證券公司旗下按證保險公司提供同類產品。

按揭證券公司去年10月起，容許1,000萬元以下物業敘做最多8成至9成按揭，而600萬元以下可申請8成至9成的舊計劃同時存在。新政策下上車客首期要求降低，惟每月供款壓力增加。

消息指，本身3間按揭保險公司，包括按證保險公司、昆士蘭按保、美亞保險，前兩者本身有參與按保新計劃，惟近日昆士蘭按保未有再批出相關個案予合作銀行，變相按證公司暫時獨攬600萬元以上物業高成數按揭市場。本報以電郵方式向昆士蘭按保詢問為甚麼未有批出新計劃下的個案，發言人僅指出未有淡出任何按揭保險業務，有意及有能力繼續從事這項生意。

銀行：暫時僅提供舊計劃

不過消息指，多間銀行先後未能經昆士蘭按保提供新計劃下的按揭保險，大型銀行中銀香港（2388）本身於月初對外仍稱有提供600萬元以上按揭保險，但農曆新年前則再未有批出。富邦銀行消費金融部主管谷祖明確認，現時昆士蘭按保暫只提供舊計劃。

有按揭界人士則指出，年初已得悉昆士蘭按保斷斷續續批出新計劃，到近日近乎未見縱影，惟由於近日按揭宗數不多，而且市場上本身有按證公司提供同類產品，實際對上車客未有影響。

按揭保險原意是銀行接受住宅物業做抵押品，假設物業800萬元，銀行只承擔當中6成（480萬元），其餘3成（240萬元）上車客須購買按揭保險。當有保險公司願意做擔保人承擔風險後，銀行才願意批足9成貸款，而代價是繳交按揭保費。

不過有業界人士指，假設樓價急挫，物業被強制徵收後，銀主盤亦有機會導致按揭保險公司損手。故此有些情況是上車客本身未能通過利率現水平上升3厘的壓力測試後，昆士蘭按保決定批出較低按揭成數，反映該保險公司對於業主還款能力及樓價風險相當警惕。

亦有業界指，本身幾間按揭保險公司常打「價格戰」，例如按證公司本身是金管局旗下，保費可以打6折，但昆士蘭按保則不時只能提供7折優惠，難與公營機構直接競爭。以物業800萬元、借足9成、還款期30年為例，一次付清按揭保費率為4.77%，保費達34萬元，10%差距意味高達3.4萬元。

按證公司發言人回覆指，按證保險公司在檢視產品的過程中，都秉承著風險為本的原則；至於其他保險公司會否提供類似的產品，是他們的商業決定。

記者：周家誠
資料來源： 蘋果日報
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更多上車情報：【武漢肺炎】北區二手睇樓量跌70% 碧湖花園5日劈42萬

武漢肺炎疫情急速擴散，拖累環球股市氣氛，新春期間樓市吹淡風，二手劈價幅度擴大至一成。

中原地產藍浩然表示，由於北區鄰近內地多個關口，粉嶺公屋暉明邨更一度擬改裝作隔離營，對區內樓市雪上加霜，近日睇樓量大跌七成，而新春期間北區只錄得約兩宗買賣。其中粉嶺碧湖花園6座中層H室，實用面積400方呎，業主原以市價495萬元放盤，因為過年前同類單位成交價接近500萬元，惟業主擔心疫情持續，加上股市氣氛轉差，心急沽貨不惜劈價，大年初二僅以455萬元沽出，呎價11,375元，比市價平約一成。此單位獲滙豐銀行網上估值487萬元。過年前屋苑有一宗同呎數單位成交，為8座低層D室，本月21日以497萬元售出，呎價12,425元，今次成交短短五日跌價42萬元。

粉嶺另一宗成交為逸峯1座高層E室，實用面積299方呎，減價18萬以452萬元沽出，呎價15,117元。

資料來源： 蘋果日報
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更多上車情報：【沙士2.0】武漢肺炎殺到 樓市潛藏危機？

由回歸以來，香港曾經面對禽流感、沙士及豬流感三次病疫，當中以沙士最令香港市民印象深刻，亦對樓市影響最深，短短5個月內，令到樓價跌7%，將樓價推至低谷。

• 回歸以來香港歷3次疫症，03年沙士樓價5月挫7%最傷。
• 09年豬流感感染人數逾2萬人，但樓價不跌反升。
• 疫情+經濟因素配合最關鍵，今年潛藏危機。

香港近20多年來經歷過三次比較大型的疫症，包括97年的「H5N1」禽流感、03年非典型肺炎(沙士)，以及09年的豬流感，期間樓價由跌6.8%去到升15.4%不等。

最讓港人記憶猶新的莫過於03年的沙士事件，由2003年2月廣東爆發肺炎疫情，到3月病毒傳入香港並且大規模社區爆發，去到6月23日正式從疫區名單除名，前後5個月左右時間，曾經有1,755人感染，更有多達299人死亡，屬於香港多年來罕有爆發的大型疫症。

由於沙士期間，香港列入疫區，旅遊業大受影響，而疫情嚴重亦影響到不少市民的信心，期內樓市反覆下跌，爆發多宗感染的牛頭角淘大花園首當其衝，以差估署樓價指數所見，短短5個月時間，沙士已經令到樓價累積下跌7%。

至於對上一次爆發的09年豬流感，感染人數達2.2萬宗，規模較沙士有過之而無不及，但社會引起的震蘯相對沒那麼大，期內樓價亦受惠金融海嘯之後的股市、樓市復甦，期內半年樓價不跌反升15%。而97年爆發的禽流感，初期樓價仍然上升，但則伴隨著下半年亞洲金融風暴爆發，樓價轉升為跌，最終期內累跌1.3%。

由此可見，從樓市的角度來說，疫症爆發並不是最關鍵，反而拖累經濟及市場氣氛，才導致樓價下跌。現時本港經濟前景本身已經有不少不明朗因素，經濟衰退、失業率正在上升，在與疫症相互影響下，所潛藏的危機不容忽視。

資料來源： 經濟日報
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更多上車情報： 【樓價高企】香港樓價連續10年成最難負擔城市榜首 一個家庭不吃不喝20.8年先買到樓

政府於去年10月下旬就住宅放寬首置按揭保險後，市場對發展商按揭的需求出現回落。據代理資料顯示，去年12月承造發展商按揭宗數只錄得23宗，佔上月樓花按揭比例為2.4%，屬近4年低。

根據經絡按揭所提供的數字顯示，去年12月新盤買家採用發展商樓花按揭的宗數有23宗，連跌5個月，佔該月樓花按揭總數的952宗，比例約2.4%，為統計以來、2016年後的近4年新低，按月再跌0.5個百分點。

若以季度來看，放寬按保後的第四季數字，敘造發展商樓花按揭的佔比約4.4%，較措施公布前的第一至第三季錄得的比例為5.5%至6.5%，則回落約1.1至2.1個百分點不等，反映市場對發展商提供的樓花按揭需求明顯有所下降。（節錄）

撰文：鍾綺敏
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓價走勢】樓市小陽春過年後再現機會大嗎？ 有閒錢、有筍盤亦不宜火力全開

下星期即將踏入鼠年，過去2個鼠年，樓市未有明顯走勢，96年急升3成、08年金融海嘯曾跌逾1成，今年樓市亦會大幅波動嗎？

• 過去3個鼠年樓價有升有跌。
• 2008年爆金融海嘯，樓價跌逾一成，96年樓價爆升3成。
• 今個鼠年樓價或先跌後升，呈平穩走勢。

即將過去的豬年，樓市以先高後低走向，豬年春節之後樓市出現小陽春，扭轉了2018年中開始的跌勢，但由去年中開始中美貿易戰再起、社會事件爆發，樓市再次出現調整，最終樓價料以微升告終。

展望鼠年來臨，對上一個鼠年為2008年，當時遇上金融海嘯，股市、樓市出現大跌，以差估署樓價指數計算，該年樓價累積跌11%。

再對上一個鼠年則為1996年，屬於香港回歸前夕，當時樓市、股市暢旺，該年樓價升幅高達3成，炒樓成風，新盤開售出現不少票王；而1984年的鼠年則是中英聯合聲明正式簽署的一年，該年樓價有升有跌，最終全年大致平穩。

至於今個鼠年的走勢，相較08年的時候，當時按揭息率大約2厘多，而現時2.5厘相若，而供應量方面，當時新樓落成量8,776伙，屬於37年歷史新低，而今年市場估計將會達2萬伙。

至於近期內外局勢均有所好轉，包括中美貿易協議簽署在即、社會氣氛亦見緩和，雖然市場仍然憂慮經濟衰退及失業率上升，將會影響本港樓市，市場預計樓價有機會先跌後升，大致呈平穩走勢。

記者：余敏欽
資料來源： 地產站
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更多上車情報： 【居屋無人吼？】銷情遜預期！59折居屋開售1個月 近3成申請者甩底

以市價59折推售的新一批六個全新居屋屋苑，連同重售單位，共有4,904伙供買家選購。房委會上月9日開始安排中籤幸運兒揀樓，惟開售至今1個月，只有1,611個單位成交，僅賣出約三成單位，甩底率更高達29%。眾多屋苑中，除了何文田冠德苑售罄外，荃灣尚文苑及火炭旭禾苑銷情慘淡，兩個屋苑分別僅13%及3.9%單位成交。房委會資助房屋小組成員兼公屋聯會總幹事招國偉稱，今期居屋破紀錄接獲約30.9萬份申請，但銷情未如理想，相信買家是擔心未來經濟下滑，「可能擔心失業，所以寧願睇定啲先。」

房委會以市價59折推售4,871個居屋單位，包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及火炭旭禾苑，單位實用面積介乎276至568平方呎，市價59折後售約156萬至529萬元。另同時推售33個重售單位，包括彩虹彩興苑、梅窩銀河苑及銀蔚苑等。

房委會上月9日起安排中籤幸運兒到樂富居屋客務中心揀樓，截至昨日共有1,611個單位成交，當中包括823個綠表及788個白表。而綠、白表「家有長者優先選樓計劃」家庭申請者的配額已用盡，房委會已開始安排「其他家庭」出席揀樓。

分析房委會最新數字，由上月9日至昨日，共邀請2,421名申請者出席揀樓，但只有1,720人出席，甩底率高達29%。其中在本周二（7日），房委會更邀請200名申請者揀樓，但只有86人出席，當日甩底率甚至高達57%。而居屋銷情差可追溯至08年金融海嘯期間，房委會推售貨尾單位，首日開售有高達六成申請者「甩底」。

而六個全新屋苑中，以位處何文田豪宅地段的冠德苑最受買家歡迎，全部603個單位已於本月初售罄。另長沙灣凱德苑也有不少買家選購，截至昨日共售出403個單位，佔該屋苑總單位一半。不過，荃灣尚文苑及火炭旭禾苑就銷情慘淡，兩個屋苑分別只售出66及32個單位，售出的單位數目只佔屋苑總數13.4%及3.9%。

房委會資助房屋小組成員兼公屋聯會總幹事招國偉稱，今期居屋破紀錄接獲約30.9萬份申請，但銷情未如預期理想，「今期居屋係復售以來數量最多、亦都係種類最多，而且大部份屋苑位處市區，之前都預期會爭崩頭。」

但他指出，至今只有冠德苑售罄，相信因為屋苑全部屬實用面積400呎以上的大單位，所以銷情較好。至於其他屋苑銷情不理想，相信買家是擔心未來經濟下滑，「經濟前景不明朗，可能擔心失業，所以寧願睇定啲先」。他稱，隨着大單位越來越少，揀樓進度會更慢，隨時到3月初才會「賣晒」全部單位。

資料來源：蘋果日報
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更多上車情報：【劈價潮】屯門未補地價公屋443呎 累減70萬元「一字頭」成交

踏入2020年，樓市走勢繼續受經濟下行影響，加上反修例社會運動持續，二手市場雖有破頂價成交，但同時亦有不少「劈價」個案，部分業主開始減價讓步，令過去一週樓市變得活躍，二手交投量轉旺。據中原地產數據，十大屋苑本週末錄得10宗成交，較上週末3宗回升2.3倍，創近10週新高。

屯門田景邨累減70萬元

過去一週，除了新盤熱賣每樓市轉旺外，二手樓市交投量旺亦有所提升，當中不乏減價成交個案。市場消息指，屯門田景邨田裕樓低層2室，實用面積443呎，兩房間隔，今年6月於未補價第二市場放盤時叫價250萬元，累減70萬元或28%，近日終以180萬元沽出，成交呎價4,063元。

天水圍居屋錄多宗減價成交

另外，天水圍居屋天頌苑也錄得多宗減價成交。天頌苑C座中層2室，實用面積650方呎，獲白居二買家以493萬元購入，成交呎價7,585元。單位早前開價538萬元，新成交價回落約45萬元或8.4%。同區天頌苑P座低層5室，實用面積539方呎，獲白居二買家以365萬元購入，成交呎價6,772元。單位原開價400萬元，即減價約35萬元或8.75%。

大圍名城劈價220萬元

除了未補地價公屋及居屋劈價外，大圍私樓亦錄的減價交易，大圍名城1期3座高層戶，實用面積677方呎，屬三房間隔，傳以約1,000萬元成交，較數個月前的開價約1,220萬元回落220萬元或18%，成交呎價僅約14,771元。消息指，目前市場同類型單位市值約1,150萬元，即上述單位成交較市價低逾一成。

資料來源：經濟一週
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更多上車情報：【樓市走勢】中原施永青:利淡因素或令樓價跌逾一成 冀農曆年後重現小陽春