月份: 2020 年 4 月

近日市場熱哄哄的葵芳匯，位於葵芳興芳路208號，前身為舊樓龍騰大廈，屬於翻新物業，大業主早年全幢購入舊樓後，作全面翻新。地產站今日為大家來一個Q & A，好讓睇樓客或準買家掌握得更清楚！

1.葵芳匯背景如何？發展商是誰？

前身為舊樓龍騰大廈（LUNG TANG BUILDING），屬商住物業，由藤椅世家利泰集團李氏家族發展，提供約90伙，地盤面積約5,500平方呎，樓面面積約59,543平方呎。龍騰大廈早於2016年5月以約4.4億全幢易手，呎價約7,400元。

新買家為資深投資者羅守輝，翻新後易名為葵芳匯（WEALTHY GARDEN）。

2.葵芳匯是不是一手新盤？

前身龍騰大廈本身屬出租物業，由於已出租3年或以上，可獲豁免《一手住宅物業銷售條例》，毋須公布樓書、公布價單等方式出售。此外，今次並非重建舊樓，僅屬翻新物業，故不屬於一手新盤之列，惟項目經翻新後，內籠如新盤相若。據代理透露，項目亦採用二手物業合約簽署成交。

3.買家要不要付佣金？律師費點計？

由於葵芳匯以二手物業形式來作交易，一般慣常來說，二手交易買賣雙方均須支付樓價1%代理佣金。據了解，是次大業主豁免新買家佣金，故買家毋須支付代理佣金。

另外，如買家選用發展商指定律師樓，發展商將承擔買家一份樓契費及一份買賣合約費。據了解，若買家申請按揭的話，費用則由買家自行承擔。

4.葵芳匯可以即買即住？

雖然項目可開放現樓單位供實地參觀，惟現場仍進行工程。據悉已有相關條款，若買賣雙方同意，賣方如因社會運動及新冠肺炎疫情或任何問題而導致工程延誤，未能在今年12月底成交及交樓，雙方同意成交及交樓日將順延至明年3月底或之前。

5. 葵芳匯管理費多少錢？

項目管理費每呎大約3.9元，以此計算，每月管理費介乎約1,174至2,126元。

1.葵芳匯背景如何？發展商是誰？

前身為舊樓龍騰大廈（LUNG TANG BUILDING），屬商住物業，由藤椅世家利泰集團李氏家族發展，提供約90伙，地盤面積約5,500平方呎，樓面面積約59,543平方呎。龍騰大廈早於2016年5月以約4.4億全幢易手，呎價約7,400元。

新買家為資深投資者羅守輝，翻新後易名為葵芳匯（WEALTHY GARDEN）。

2.葵芳匯是不是一手新盤？

前身龍騰大廈本身屬出租物業，由於已出租3年或以上，可獲豁免《一手住宅物業銷售條例》，毋須公布樓書、公布價單等方式出售。此外，今次並非重建舊樓，僅屬翻新物業，故不屬於一手新盤之列，惟項目經翻新後，內籠如新盤相若。據代理透露，項目亦採用二手物業合約簽署成交。

3.買家要不要付佣金？律師費點計？

由於葵芳匯以二手物業形式來作交易，一般慣常來說，二手交易買賣雙方均須支付樓價1%代理佣金。據了解，是次大業主豁免新買家佣金，故買家毋須支付代理佣金。

另外，如買家選用發展商指定律師樓，發展商將承擔買家一份樓契費及一份買賣合約費。據了解，若買家申請按揭的話，費用則由買家自行承擔。

4.葵芳匯可以即買即住？

雖然項目可開放現樓單位供實地參觀，惟現場仍進行工程。據悉已有相關條款，若買賣雙方同意，賣方如因社會運動及新冠肺炎疫情或任何問題而導致工程延誤，未能在今年12月底成交及交樓，雙方同意成交及交樓日將順延至明年3月底或之前。

5. 葵芳匯管理費多少錢？

項目管理費每呎大約3.9元，以此計算，每月管理費介乎約1,174至2,126元。

資料來源：地產站
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更多上車情報：【一萬蚊租盤】酒店式、新入伙盤、大型屋苑 你會點揀？？

據差餉物業估價署最新數據顯示，今年3月份私人住宅售價指數報375.3點，較2月份指數373.7點，按月升0.4%。中原集團主席施永青認為，數據反映樓價成功「尋底」，未來兩個月樓價會續升，至6月底可以追回過去數月的跌幅，相信至6月底樓價指數會比1月高。

施永青坦言，在新冠肺炎疫情及整體經濟環境影響下，理論上樓價應該續繼下跌，但是現實環境是，股市累跌逾2成，樓價跌2-3%；近日確診數字回落，政府部署復工，市場情緒轉好，樓價會繼續回升。

他又認為，在全球繼續QE情況下，最大得益者會是資產擁有者，這類人不會去買細價樓，相信短期樓市會由豪宅帶動升勢，豪宅市場甚至出現「報復式」升勢。

至於目前是不是撈底良機，施永青指出，大部分準買家想買平樓，但是在政府有能力解決到土地供應前，市場都不會有真正的平盤。他個人認為，如果有能力入市，不宜再拖遲。

記者：黎煥成
資料來源：地產站
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更多上車情報：【一萬蚊租盤】酒店式、新入伙盤、大型屋苑 你會點揀？？

近日租金下跌，一萬元要在市場尋覓租盤有不少選擇。由月租酒店到新樓開放式戶、大型屋苑的兩房單位，甚至離島區千呎豪宅都有得揀。比你會點揀？

受到疫情影響，酒店業入住率跌至新低，酒店業為吸客均變陣推出長租計劃，租金低見1萬元。

富豪九龍酒店

如果始終不喜歡長住酒店的感覺，近期大埔白石角新盤入伙，開放式戶1萬元以下都有交易，不怕住遠少少，又可以享受全新樓及大型會所，都是一個不錯的選擇。

嘉熙

若果嫌開放式戶不夠一家幾口住，大型屋苑沙田第一城鄰近都有1萬元下的租盤，樓齡雖然比較舊一點，但勝在交通方便，而且2房間隔最適合一家大細。

沙田第一城

若果兩房單位都覺得細，想平租又想享受豪宅體驗，就可以要住遠少少，比多少少租。位於長洲的新趙苑，月租15000元就有逾千呎的別墅，應該都適合退休或者在家工作的自僱人士。

長洲新趙苑

資料來源：地產站
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更多上車情報：【疫情減退】疫情緩 樓價穩 又恐「遲買更貴」

隨本地疫情緩和，令市場氣氛好轉，買家又重現「遲買更貴」心態，上車客以至換樓客開始重拾積極覓盤入市，對樓價短期可帶來支持。

• 疫情緩，助樓市氣氛好轉
• 「遲買更貴」心態又重現
• 後市指標還看失業率擴散

本港疫情一周內錄得第3次零確診，疫情減退下，恐慌情緒有所減弱，將有助穩定準買家入市信心，樓市氣氛有好轉先兆，過去一周二手睇樓量、成交回暖，市場亦乍現不少高價成交。

睇樓量方面， 據代理數字過去周末全港50指標屋苑預約睇樓量錄1330宗，按周升1.1%，而交投亦轉旺，中原10大屋苑周末錄得22宗成交，按周升3成，創7週新高﹔美聯亦有23宗成交，按周升1成。

根據中原城市領先指數CCL新報175.68點，按周升0.47%創8周新高，7大指數亦齊升，該指數雖然反映是復活節後當周(4月13至19日)的市況，當時本地尚有零星新確診個案，但也顯示在疫情放緩下，樓價開始回穩。

本地疫情減退，經濟活動有望逐步恢復，有利增強用家置業信心，同時業主議價空間收窄，筍盤愈來愈小，買家「遲買更貴」的心態重現，部分指標屋苑重現高價成交，如沙田第一城2房呎價重上1.9萬元水平、牛頭角淘大花園1房成交呎價1.81萬元亦屬半年新高，當中不乏上車客、擴至換樓買家也願意出動加快入市步伐。

另在限聚令持續影響下，一手大型新盤仍未推售，購買力短時間內仍會聚焦於二手市場尋寶，將有利二手交投持續，有望對短期樓價帶來支持。

不過樓價是否見底回升，關鍵仍要看環球疫情何時受控，疫情延伸令環球出現經濟危機，本港難以獨善其身，本地失業率最新續升至4.2%的逾9年高位，若經濟情況未有改善，失業率擴散將增添樓市風險。

資料來源：地產站
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更多上車情報：【土地供應】公私營房屋比例失衡 最終苦了基層

去年《施政報告》公布將出售觀塘安達臣道一幅私人住宅用地作第二個首置盤項目，並將於下月截標。惟招標條款相當辛辣，加上近日樓市受疫情影響，令發展商的出價趨向保守。加上安達臣道一帶公私營住宅建屋量比例由2013年時建議的2:8（公營1889：私營7530），大幅倒轉為9:1（公營9610：私營1000），比起早前政府將整體比例由6:4改為7:3還要高。除影響發展商投地意欲有流標風險外，公私比例失衡更將影響長遠社區發展，最終害苦了基層，政府可謂「好心做壞事」。

當初，安達臣道一帶原先規劃公私營住宅比例為2:8，至2017年初，政府首次提出「首置上車盤」，並將此地作為先導計劃，華懋投得首幅私地每呎地價約1.2萬元。惟之後政府將其餘6幅私地改作公營房屋發展，公私比例變為9:1，直接影響該區地價水平大幅調低。據報多個測量師均對項目前景不感樂觀，紛紛調低估值最少20%，更估計流標風險直線急升。首置盤由2017年提出，最快2024年才落成，相隔七年，亦被指「遠水不能救近火」，無助普羅市民解決房屋問題，首置盤支援對象更非社會上最急切上車人士。

政府於3月推出安達臣道賣地章程中，更加入了多項發展限制，影響項目發展和銷售複雜性。當中包括規定住宅單位總數中20%為開放式單位、25%為1房單位、55%為2房單位；單位實用面積需介乎247至495平方呎；混合式發展「首置盤」與「私人住宅」，當中不少於1000個單位會隨機被選作「首置盤」；並需以市價八折出售及設推售時限，相信太多限制將會影響售價和往後樓價走勢。

更重要的是，安達臣道地皮公私營住宅比例由2:8變為9:1，比政府整體未來十年建屋量比例的7:3還要高。過去多年香港住宅公私營比例一直維持大約各佔一半，目的就是希望取得社會平衡，多種不同房屋類別，如公屋、綠置居、居屋、首置盤、夾屋與私樓等，為市民提供不同選擇，建立可以向上流動的「房屋階梯」的期望，亦可帶動公營房屋流轉，讓更多基層市民受惠。早前政府已將整體公私營建屋量比例由6:4改為7:3，安達臣項目更改為9:1，雖然公屋輪候冊輪候時間愈來愈長，基層市民的房屋需求急需解決，但只是囫圇吞棗般將所有公營房屋投放於一個社區，最終又是否對該社區好？

過去社會學也有「社會房屋」的概念，社會房屋即香港的資助類型房屋，包括公屋、居屋等，目的是希望為國民提供穩定居住的選擇，但當中一個重要因素，是在社區內落實社會混合（social mix）與社會凝聚力（social solidarity）的關鍵要素之一。

「社會混合」意即在一小社區中，不能全部建成單純的公營房屋或私樓，當中應混合式加入公屋或資助房屋（如香港的綠置居、居屋、首置盤等），再加入私樓。如九十年代荔園拆卸後，於2001年改建為公屋華荔邨兩幢、居屋荔欣苑三幢和私樓盈暉臺三幢，剛好比例上每一類房屋也有提供，而且單位數目接近。由於該區居民家庭收入有不同，可帶動落實社會混合作用，如公屋居民可於區內找到零售服務業、鐘點清潔、補習託管等工作，假日亦可通過舉辦社區市集賺外快，而較高收入家庭則可於區內聘用相關服務，更可讓當區基層居民減少通勤時間和交通費、膳食費等負擔，從而活化整個社區，形成一個「社區經濟」生態。這亦可帶動「社會凝聚力」的出現，有機的社會連帶，通過社區的分工合作和互動，展現出社會有機可持續發展。

反觀現時安達臣道地皮公私營住宅比例改為9:1，高度集中的公屋，加上鄰近也是安達邨、安泰邨、秀茂坪邨、寶達邨等公屋，加起來超過十萬人口都是以基層市民為主，根本無法達到上述「社區混合」和「社會凝聚力」的作用。過去，該區居民一直面對交通、康體設施不足等問題，加上發展局剛剛公布可能推遲該區東九龍單軌列車的發展，將更影響居民外出的通勤時間。最終會否衍生更多社會問題，特區政府實有責任去解決，不要讓問題累積，加深民怨。

作者：陸在山
資料來源：立場新聞
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更多上車情報：【樓市爆煲】四大因素逆轉 沈大師預言：樓市必爆

樓價近年持續向上，直至疫情下回落，香港著名股評人，訊匯證券行政總裁沈振盈長期睇淡樓市，他認為內地資金、供應少等利好樓市因素逆轉，更指經濟差樓市缺剛性需求，樓價料持續向下。

環球疫情下，股市出現大幅波動，而本港樓價則相對硬淨，調整不算太大。沈振盈指，若單睇樓價指數，不足完全反映樓價，「股市與樓市不同，股票買賣多，價格升跌明顯。樓宇由賣家主導開價，近年不急於沽貨，無成交便無跌價，因此變動不大。」

近年多個利好樓市因素，不外乎低息、資金多、業主持貨力強等，近年用家主導大市，剛性需求成為支樓市的核心之一。他對此不認同，指出剛性需求於樓市上不適用，「經濟學上，兩個名詞要清楚，一個是需求（demand），一個是需要（needs），全部人有屋住的需要，而買樓需求是你想擁有物業，有能力購買才是需求。我想買樓但無錢，當價格升至不合理水平，剛性需求就不是需求，會隨之消失。各位判斷，按樓價水平，目前經濟狀況，平均家庭收入中位數，能否負擔樓價呢 ？ 如果不能，就沒有剛性需求。」

●估計今年樓價跌3成

疫症蔓延至全球，經濟前景欠佳，對資產價格有一定影響。沈振盈認為，無社會運動及疫症，樓市始終會爆煲。「過去十多年令樓市升的因素全部逆轉。第一缺乏國內資金，第二政策上不再助長囤積居奇，令樓價上升。第三、經濟環境下，用家無能力買便沒有剛性需。第四供求關係逆轉，每年供應由早年8,000伙，至2014年1.5萬伙，其後增至1.6萬、2萬伙，供應開始湧現而需求向下，樓價必跌。」幅度方面，他認為今年樓價跌約2成，更認為樓價十年難有起色，「今次樓價一跌，未來十年買不買樓分別不大，很難翻身。」

類型方面，他認為豪宅先開始跌價，而納米樓成下一個重災區，「內地人開始減價賣豪宅，而納米樓跌價壓力大，因為買家多是實力最弱一班，缺防守力。」

業主少有減價沽貨，息口低之餘，亦沒按揭在身，沽貨壓力低。他指，息口低不是利好樓市原因，「現時全世界息口低，為何英國、瑞士、日本樓價沒有急升?  息低不是樓價上升理由。」另外他不認同靠父幹風氣，「父母好像有責任替子女比首期，其實他們消耗上一代財富，當父母拿物業加按，變相利用槓桿增加風險。」 

記者：梁建國
資料來源：地產站
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更多上車情報：【樓價走勢】當失業率升至5% 樓市亮危險警號

經過4個月時間，本港新冠肺炎疫情初步緩和，惟失業率升至4.2%，創9年新高，有預測短期隨時逼近5%，按過往走勢。當失業率在短期內急升，並突破5%以上，樓價調整壓力將會增加。

• 疫情雖緩和，惟失業率創9年新高
• 倘失業率升至5%，樓市亮警號
• 2008年金融海嘯樓價曾挫近兩成

近期本港疫情有所緩和，多月內首次出現「零」新增確診，除了紓緩樓市悲觀情緒之外，亦有助社會恢復運作，原本對於樓市有支持作用。

不過，政府剛公布的今年1至3月失業率卻急升0.5個百分點至4.2%，升至近9年新高，失業情況亦由過往集中建築業、零售餐飲行業，向其他中高收入行業蔓延，金融、保險、地產及商用服務行業失業率2.8%，亦急升0.6個百分點。

隨着失業情況全面化，連中產家庭亦受影響，將會直接影響樓市購買力，有分析更相信，短期內失業率仍然會持續上升，甚至升穿5%至6%。

按照過往歷史，當失業率在短期內升穿5%，屬於樓市危險警號，例如80年代的香港前途談判期間，失業率在1983年上半年曾短暫升穿5%水平，當時樓價指數曾急跌32%；而1998年至2000年的時候失業率亦維持5%以上，高峰期失業率曾達6.4%，期內樓價下跌2成。

至於2001年上半至2006年4月期間，雖然同期樓價由2003年谷底回升16%，但失業率在2003年4-6月達8.5%見頂之前，樓價曾出現27%的跌幅，只是之後失業率見頂回落，才帶動樓價從谷底回升。

2008年金融海嘯的時候，由2008年中失業率由低位3.2%，只花半年時間就急升至2009年初的5.1%，期內樓價亦急跌17%，只是之後見頂回落期間，樓價才反彈，並急升29%。

由此可見，失業率在攀升期去到升穿5%的時候，往往是樓市危險信號，待失業率回落之時，樓價才能夠企穩反彈。

資料來源：地產站
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更多上車情報：【力撐港樓？】香港樓價冠絕全球 400萬可買2,000呎泰國樓 買大十倍更划算？

市場開始關注受疫情影響的減薪及失業潮，會否引發銀主盤大增，繼而引發樓市危機。到底金管局過去實施的供款入息比上，及近期銀行推出的「還息不還本」安排能否化解危機？

•  「還息不還本」下供樓年期越後，所能夠降低的供款開支越多
•  30年還款期計算，最後幾年的利息開支只佔供款數個百分比
•  供款與入息比率上限，降低經濟衰退而斷供的風險

隨著新冠肺炎疫情爆發踏入第4個月，經濟停擺下，中小企倒閉及失業率飇升，失業供不起樓，按揭斷供潮隨之衍生的是銀主盤增加。

不過，今次不少銀行都推出半年至1年的「還息不還本」安排，的確有助舒緩業主因為減薪、失業下的供樓壓力。在具體運作上面，由於按揭供款有「息隨本減」的原則，一般來說業主處於的供樓年期越後，所能夠降低的供款開支越多。

息隨本減 年期越後利息越少

附表1就以600萬元的物業、8成按揭、實際按息2.5厘、還款期30年計算，每個月的供款為18,966元，在第一年供樓的時候，有1萬元的供款屬於利息，所以採用「還息不還本」，就大約能夠降低8,966元或者47%的供款。

若果屬於供樓比較後期的時段，例如已經供樓第20年計算，利息支出已經降低至只有4,556元，「還息不還本」就能夠降低76%或者14,410元的供款。按照附圖顯示，如果是供樓最後的2至3年，利息開支低至幾百至千多元，只佔供款額數個百分比，若果單是應付利息開支，財政壓力的確不大。

金管局規定供款與收入比須率低於50%

另一方面，金管局過去推出的逆周期措施，包括規定按揭供款不能夠超過家庭收入(供款與收入比須率)一半，從這個角度爆發大量銀主盤的風險就更低。

同樣用上述600萬元物業按揭的例子，供款近1.9萬元，亦即是家庭收入需要至少3.8萬元才能夠批出按揭。

以「還息不還本」下第一年供樓利息8,966元計算，便相當於家庭收入的26%，只要該名業主供樓時間去到第10年或者以上，利息供款相當家庭收入的比例便會降至2成或以下(見附表2)，亦即是兩夫婦的小家庭即使有一方不幸失業，損失一半的家庭收入，餘下亦不至於完全無法供樓。

當然這個都只是數字上講解「還息不還本」之下，業主面對的供樓壓力，實際還是要視乎每個個案的情況，例如所有家庭成員都失業等。總體來說，短期內銀主盤大幅飇升的機會應該不大。

記者：余敏欽
資料來源：地產站
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更多上車情報：【負資產】寬按保入市買家部分淪負資產 有些估值半年跌逾一成 業界料首季負資產破千宗

【明報專訊】去年10月中施政報告公布放寬按保上限，即放寬1000萬元以下住宅按揭成數。不過近半年香港經歷反修例運動及新冠肺炎疫情衝擊，樓價持續回落。本報發現，部分於放寬按保後、即去年10月下旬至11月中旬成交、樓價800萬元以下的單位（最高可承做九成按揭），部分單位最新估值已較當日買入價低逾一成，即該批單位很有可能已跌入負資產行列。

明報記者

業界估計，最快本月底公布的今年首季負資產數目勢破千宗。資料顯示，金管局今年1月底公布，去年第四季負資產個案較第三季已回升1.4倍至128宗。翻查資料，對上一次破千宗負資產個案，要數到2016年次季，當時錄得1307宗負資產個案。2008年金融海嘯，負資產個案曾破萬宗，2003年SARS時更錄逾10萬宗負資產個案。

負資產或4年來首破千宗

放寬按保本周剛滿半年，本報抽取10個於去年10月下旬至11月中易手的二手住宅，以兩大銀行包括匯豐銀行及中銀（香港）的最新網上估價（即涉20宗估價），與當時成交價相比，發現全線估價均比當時成交價低，跌幅約由近2%至近13%不等，其中有半數個案估價比購入價低超過5%，更有三個個案最新估值比買入價低超過10%。

負資產08年金融海嘯曾破萬宗

其中以沙田第一城一個實用284方呎的44座低層B室最誇張，業主當時以525萬元購入，其後透過匯豐銀行承做按揭，在新按保下單位最多可承做九成按揭。不過，匯豐銀行最新對該單位的估值為457萬元，遠較當時購入價低12.95%，換言之該單位很大可能已成為負資產。中銀對該單位最新的估值亦只有474萬元，比購入價低9.71%。

買家高追 碧堤2房賣貴6%

事實上，由於當時政府公布新措施後，不少市民急於買樓，部分更是高追入市，如深井碧堤半島8座逾40樓以上E室，2房間隔，去年11月按保放寬後以690萬元易手，惟本月一個同座50樓以上E室，成交價僅為650萬元，即低層比高層同類單位賣貴40萬元或6%；上述單位最新估值介乎658萬至664萬元，比買入價低3.76%至4.63%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，現時樓價由去年高位至今平均跌約9%，由去年10月中放寬按保至今平均跌約4%，但由於不同單位跌幅參差，部分單位樓價已跌逾一成，導致部分單位剛上會不久、且選用九成按揭的用家跌入負資產，預料即將公布的首季負資產數字，將為近4年來首度重現逾千宗水平，至於未來數字會否持續上升，則要視乎樓價下跌速度及疫情發展。

王美鳳續指，現時大部分按保用家均會加借按揭保費於按揭金額以便一併供款，實際按揭成數可達92%至93%（計及大部分保費設有折扣），若供款初期樓價已累跌超過8%，或已令這些高成數按揭用家跌入負資產行列。

資料來源：明報
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