作者: hkbuyhome

新冠肺炎疫情衝擊樓市，發展商無論籌備推盤進度，以至賣樓態度均受影響。市場估計大量原先部署年內登場的新盤，將被迫延遲至明年開售，今年「缺陣」單位料逾1萬伙，當中包括多個提供逾千伙的大型樓盤。業內人士預料，今年只錄約1.5萬宗一手交投，較去年跌約兩成。

各大發展商原本積極部署於年內大舉開盤，全年有機會推出市場的新盤單位料逾3萬伙。有地產代理曾預測，全年一手住宅買賣可多達2.4萬伙，較去年的約1.87萬伙更多，但近期業界已相繼下調今年銷量預測，個別減幅高達四成。

有地產商高層直言，受年初開始來襲的疫情打擊，由地盤工程、建築材料運輸以至申請政府文件等，各項工作的進度均受不同程度影響。加上市況充斥不明朗及負面因素，今年以來一手推盤量較預期少。據一手銷售資訊網資料，上半年全港僅錄近6,900宗一手交投，較去年同期急跌逾四成。

有機會延遲推出的樓盤中，以信和置業(00083)等合作的元朗錦上路站項目規模最大，提供約2,200伙，但物業至今仍未入紙申請預售樓花同意書，估計最快亦要明年才能啟動銷售攻勢。同系亦屬鐵路項目的黃竹坑站第2期住宅項目，將建約600伙，料亦未能於年內開盤。

同時，長實集團(01113)發展的黃竹坑站第3期住宅項目，早前亦一度披露最快於今年第4季開始分階段推出，該期將設約1,200伙，主要為兩房及三房戶，但估計項目亦要延至明年登場。

至於恒基地產(00012)位於紅磡的大型重建項目，曾一度部署於今年展開首階段推盤計劃，當中第1期已提供約1,000伙，料主力針對細單位上車客源，但發展商早前已透露，因應發展進度等因素，該盤將延至明年推出。而同系粉嶺馬適路項目第1期，料建約1,700伙，都將於明年籌備推盤。

除了大型發展商之外，其他中小型發展商也調整賣樓步伐。九龍建業(00034)位於將軍澳石角路的大型上車盤，預計興建逾1,500伙，主打一房及兩房戶，原於今年內推出，但發展商早前透露，估計最快明年初才可開售。

地產界人士認為，疫情危機遲遲未能解除，市況前景未明，現階段賣樓訂價須較為吸引，才能刺激市場，故發展商未必急於推盤。而大批大型樓盤延遲推售，有助紓緩市場競爭及壓力。

【部分新盤料將暫緩推出】

●信置等元朗錦上路站項目約2,200伙

●信置等黃竹坑站第2期住宅項目約600伙

●九建將軍澳石角路項目約1,500伙

●恒地紅磡重建項目第1期約1,000伙

●恒地粉嶺馬適路項目第1期約1,700伙

●長實集團黃竹坑站第3期住宅項目約1,200伙

●泛海元朗洪水橋項目逾1,000伙

資料來源：東網
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更多上車情報：【私樓市場】6月私樓售價指數創10個月高位

今年上半年新冠肺炎疫情肆虐，差餉物業估價署最新數據顯示，6月私樓售價指數報386.1點，按月升0.1%，並連升兩個月累積升2.3%，相關指數創2019年8月後的10個月高位紀錄。

若對比去年12月錄得379.2點，相關指指數半年升1.8%。相對2019年5月錄得的歷史高峰紀錄396.9點，目前指數仍相差2.7%。

至於市場最關注的實用431方呎以下A類細單位，6月售價指數報429.7點，按月升0.4%。相對去年12月，A類細單位今年上半年2.2%。

可留意的是，實用1076至1721方呎D類豪宅單位，6月售價指數報324.2點，按月升2.1%，是6月按月升幅最強勁的單位類別，半年計升1.3%。

資料來源：明報
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更多上車情報：【樓價下跌】二手業主加快減價 樓價低處未算低

本港第三波新冠肺炎爆發，疫情嚴峻，二手睇樓及交投急降，個別心急業主為出貨肯擴大議價空間，部分二手單位造價見低位。

美孚2房減價130萬

二人限聚令生效，市場預料睇樓量將進一步萎縮，個別業主更趕在新限聚令生效前沽貨。美孚新邨8期百老滙街120號低層A室，實用面積674平方呎，原則屬2房，原叫價980萬元，昨晚深夜減價130萬，以850萬元售出，比市價低約15%。而銀行網上估價仍達872萬元。

香港置業高級營業經理麥紫軒透露，單位連租約放盤，準買家不能入屋睇樓，只能睇相片，而業主擔心收緊限聚令後市況更差，所以擴大議價空間。麥氏更笑稱，「做完我都覺得筍到有點驚！」

逸瓏灣呎價11274元近2年低

大埔逸瓏灣新近錄得高座17座中層D室，單位實用面積887平方呎，3房連套房及工人房間隔，開價約1280萬元，議價後以1000萬元易手，實用平均呎價11274元，屬屋苑近2年呎價新低。

原業主則於2014年以816萬元購入單位，持貨約6年，帳面獲利184萬元，單位期內升值22.5%，但由於原業主為非香港永久居民，購入單位時需付30%（約244.8萬元）印花稅，扣除印花稅後是次沽出單位需蝕讓60.8萬元離場。

上水奕翠園3房938萬售

上水奕翠園6座低層G室，實用面積927方呎，三房兩廁連士多房間隔，外望可享西南開揚景。單位原叫價960萬元，最終日前以938萬元獲承接，減價22萬元或約2%，創今年屋苑同類單位新低成交價，實用面積呎價約10,119元。

據悉，原業主在2015年4月，以約800萬元買入上述單位，持貨5年多，現轉手帳面獲利約138萬元或17%。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【武漢肺炎】新措施打殘樓市？ 末日博士羅家聰：中美爭拗才是真正隱憂

本港爆發第三波新型冠狀病毒疫情，政府宣布「禁堂食」及收緊限聚令至2人，對於一、二手樓市均構成嚴重影響。

有末日博士之稱的經濟師羅家聰認為， 疫情影響下，二手樓市交投原本已經相當淡靜，即使政府進一步收緊限聚令至2人，樓市成交量回落在所難免，但相信不會因而令樓價急跌。而真正困擾樓市的真正問題是，港區國安法設立後引發的中美爭拗，若兩國爭拗進一步擴大至衝擊香港金融體系，樓價才會出現大跌。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照亦指出，在嚴苛的限聚令下，相信短期發展商也不急推盤，一、二手交投也會回落，但強調樓價未必會急跌，最多調整3%至5%，因為香港人的持貨能力相當強。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【居屋資訊】黃遠輝：料收逾30萬份申請 有機會調整至6折出售

受到疫情影響，居屋2020需要押後申請程序，而房委會料今年第二季度非業主入息中位數數據，將會比之前更差，所以今期居屋有可能調整至6折出售。

居屋2020原定7月開始接受申請，房委會資助房屋小組主席黃遠輝出席電台節目時表示，受到疫情影響，房委會需要押後申請程序。房委會早前已通過今期居屋將會以63折出售，但料今年第二季度非業主入息中位數數據將會比之前更差，7,047個單位有機會調整至6折出售。他估計最終會收到超過30萬份申請表，與去年相若。

居屋2020將會推售4個屋苑，涉及7,047伙，包括鑽石山啟翔苑（940伙﹚、馬鞍山錦駿苑（2,069伙）、粉嶺皇后山山麗苑（3,222伙）、火炭彩禾苑（806伙）。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【武漢肺炎】哪個樓市板塊可「疫」市突圍？

疫情重擊全球經濟，過去半年本港失業率持續上揚，最新失業率已漲至6.2%的15年新高。近期再度爆發的「第三波」來勢洶洶，抗疫形勢急轉直下，單日確診數字破百。

另一邊廂，中美磨擦再度升溫，投資市場負面情緒彌漫，市場更傳出政府不排除實施「禁足令」抗疫，早已疲憊不堪的經濟，有進下一步受挫的可能性，但是否代表樓市將拾級而下？

說出筆者說法之前，先談一談近期二手樓市表現。近期爆發的第三波疫情相對嚴峻，業主叫價難免下調，樓價似再有向下的現象。反映業主放盤心態的「美聯信心指數」(MCI)最新指數報66.5點，按周跌1.9點，顯示業主對後市信心進一步回落，樓市免有略為微調的壓力。不過，「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，儘管近期有零星業主「封盤」抗疫，但亦有部分睇樓客願意趁低價去睇樓。

其實現時買家主要受疫情影響減少睇樓覓盤活動，以致成交量下跌，雖然短期樓市及經濟大環境充滿「雜音」，但長期利好樓市因素，如資金不斷流入本港、樓市長期供不應求(連「明日大嶼」的早期研究撥款都未能在立法會通過)、低息環境持續等已是不爭事實，相信待疫情受控，新盤向隅客回流，購買力將漸漸於二手市場重新湧現。

新盤市場方面，發展商在疫情之下持續推盤，並以吸引價推售，勢成市場焦點及新指標，預料吸引不少用家及投資客捧場。對樓市，甚至是買家而言，同時有多個樓盤推出絕對是好事，一來可以增加市場氣氛，二來在良性競爭下，買家又多了一個選擇，何樂而不為？發展商暫未放緩推盤步伐，似乎對後市仍是審慎樂觀。

樓市基調穩健，所以無需過份憂慮。儘管筆者常說樓市「抗疫力」強，但當中一個板塊已經回軟，就是租務。本港失業率持續上升，疫情下不少上班一族被減人工、放無薪假等，無可避免會影響經濟及承租力。

此外，受眾多利淡因素困擾，業主傾向轉賣為租令盤源驟增，加上不少新盤陸續入伙，促使屋苑租金持續下滑。據政府公布的5月份私人住宅租金指數，連跌9個月，累跌超過11%，與樓價相比可謂「一天一地」。

姑勿論如何，目前抗疫處於艱難形勢，作為香港市民的一份子，我們必須共度時艱，一起做好防疫工作，冀盡快走過疫情的「黑暗」。

撰文：布少明
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【中美角力】一時衝擊不影響香港樓市大勢

對於中美角力加劇下的香港樓市，中大經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量比較樂觀，他認為，樓市受基本長期因素影響，「印銀紙」、經濟增長及失業問題才是關鍵因素，不會受政治影響，樓價不會一個月上一個月落，「你都不會因為中美衝突就今個月賣樓，下個月好返又買返」，所以相信不是影響樓市走勢的重要因素。

至於失業率方面，最新已經升到6.2%，莊太量指，無疑現時失業率的確比較高，但相信失業的人捱得到都會捱落去，斷供的問題不會太嚴重，對整體樓價不會大影響，同時現時「供滿樓」的人亦比97年金融風暴、03年沙士時候為高，近年「賣得樓都有賺離場」。

不過，莊太量提醒，近期深圳推出調控樓市的措施，要觀察會否對當地樓市有影響，若果影響大的話不排除亦會波及香港樓市。

記者：余敏欽
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【租樓攻略】想租入伙新盤 咩時候入市好！

不少家庭或年輕人士選擇租樓住，因有大型會所，以及「貪新淨」原因，有不少人士獨愛租住新入伙盤，想租到筍盤不妨留意下入伙盤的時3大時段。

有別於傳統二手租盤，新入伙盤可細分3個時段，包括入伙前的預租時段、收樓入伙初期時段，以及入伙後期，各段時間租盤量及租金亦有明顯分別。

首先，新盤入伙前夕，不少業主會於物業入伙前放盤預租，一來可於新樓一入伙即有租客分擔供款開支；二來提前出租可避免陷入物業入伙後的激烈競爭。由於難有成交數據參考，故此類預租盤一般會較入伙後釋出的租盤有機會較便宜，租客可考慮周邊屋苑租金情況決定是否「捷足先登」。不過預租盤量往往不多，租客選擇較少，甚至要在無樓睇情況下「盲租樓」，無法掌握單位實情況及現場環境。

入伙初期 盤源足議租空間多

第二個階段為入伙初期，一般為新盤開始收樓樓的2星期後至首一至兩個月情況，此段時間初期一般租盤量較為充裕，戶型、樓層方面選擇亦會較多，租客容易尋覓到中層或以上租盤，甚至可以實地睇樓，容易了解現場環保。此外，租賃成交交陸續出現，租客易於掌握最新租金情況，加上租盤量較充裕，租客可與業主議租，租金隨時有意外驚喜。不過，雖然租盤源較多，但細單位仍然會較為搶手，故建議啱價的話最好盡快落實承租。

第三個時期則為入伙後期，一般大約入伙後第2至3月個月，租盤量已陸續被消耗，議租能力大大減低，叫租亦會有所調升，更會出現低層單位貴過高層價情況，而細單位盤源會大大減少，租金隨時創屋苑新高，準租客宜貨比三家，嘗試考慮鄰近其他屋苑才決定是否落實承租。

嘗試以荃灣新樓映日灣為例，早於3月、4月入伙前夕錄得預租成交，預租成交量不多，而屋苑開放式單位由首數宗成交約$1.1萬水平，更曾跌至$9,800水平。不過至5月、6月入伙初期時間，單月成交量高見80宗及60宗水平，而開放式月租由初期仍停留約$1萬至1.23萬左右水平，至6月底已升至$1.28萬，可見租金由低位始見回升。

據代理最新數據顯示，映日灣本月首4日租賃減慢，僅4宗，而開放式及1房細單位租盤僅餘零星。其中一個低層243平方呎開放式成交月租$1.26萬，而同座同室極高層單位5月份$1.23萬，低層貴高層2.4%。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【按揭申請】銀行又收緊按揭 居屋客也遭殃

資金持續流入本港，昨日（16日）1個月拆息跌至0.3厘，創逾3年新低，實質供樓利率跌至1.8厘，對於置業人士而言屬於喜訊。不過，近期銀行接二連三收緊按揭優惠，連綠表公、居屋市場也受影響，準買家不能掉以輕心。

• 銀行審批綠表公、居屋的按揭申請時相對「鬆手」
• 過去銀行以110減人齡來計算供款年期
• 現時收緊至85減人齡，按揭年期大減

事實上，由於政府擔保所有居屋30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行，所以過去銀行審批綠表公、居屋的按揭申請時相對「鬆手」，白表人士可申請最高九成按揭，綠表可申請最高九成半按揭。

供款年期方面，新居屋一般最長25年。不過，市場消息透露，近期銀行對居屋按揭年期有所收緊，年長買家不能輕易批出更長的按揭年期。

據了解，由於按揭審批相對容易，過去綠表準買家甚少遇到按揭障礙。即使年齡90歲的長者申請居屋按揭也不難，因為有銀行則以110減人齡來計算供款年期，即110減90歲，90歲買樓也可以按揭20年。不過，近日有一名80歲的公屋業主，購入新界東一個居屋單位後，按揭年期被大大收緊，原來有大型銀行近期收緊至85減人齡，令長者大失預算，幸好尚有另一間銀行能提供較長按揭年期才不致撻訂。

由於居屋按揭需要以P按申請，銀行實際按息一般均為2.5%，所以銀行僅以現金回贈的多寡及按揭年期來搶客，現時有銀行收緊年期優惠，綠表公、居屋單位買家必須多加留意。

另外，有研報告指出，2020年上半年累積承辦5,671宗資助自置房屋按揭登記，較去年同期減少21.5%。中銀香港佔1,961宗登記，巿佔率達34.6%，按年升一級排榜首；恒生銀行期內有1,395宗登記，市佔率24.6%，排第二。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓市點睇】汪敦敬：《港區國安法》下市場基礎更穩健

執筆當天香港的股市正由6月29日至7月6日大升2037.88點後向下略作調整，作為投資者，我是很高興的，因為上升後的調整正正是可以將財富鞏固。

中國經濟的宏調式發展是不斷鞏固之後再向上升的，無論筆者的看法對不對也好，但香港股市主板成交金額在今年上半年比去年頭6個月增加了23%，而踏入7月份亦再創今年新高，代表了香港金融中心地位維持有力。

香港的金融中心地位及資金流正是樓市之本，樓市有多少風浪和波折也好，市場最後都要回到結構上，財政司司長陳茂波最近在一個公開場合中表示：「《港區國安法》成立之後本港並沒有資金外流，反而不斷有資金流入，認為本港立法對本港出現穩定投資環境，更廣泛的發展機遇。」

他還提出了以下客觀的數據，一是港匯強，「自從今年4月以來，港元匯率持續靠近7.7港元兌1美元的強方區域，並且多次觸及強方兌換保證」；二是注資「金管局至今已接到超過總值1,000億港元的美元資金流入」；三是低息「香港的利率亦持續偏低」及四是港股成交「港股走勢轉強，單日成交量曾超過2,000億元」。

大家看到很清楚，我們的銀行結餘是不斷增加的（對比年初增加1258.87億），有關的增加是反映到低息的持續及港元的受歡迎，《港區國安法》正式通過前，有些人會認為港元資金會流走，而且港元會被市場沽售，結果事實的發展卻完全是剛剛相反。

加上，繼國際貨幣基金組織（IMF）和世界銀行認為中國是今年唯一可以保持正增長的主要經濟體後，華爾街剛剛亦有評論認為內地經濟正在復甦，而且是全球各大經濟體唯一能在今年維持增長的國家。這是一個管治能力的表現，亦是政治體系及政客的實在成績表，其實香港已經是很幸福。

雖然我們現在是遇著疫情的第三波，但是疫情稍緩之後，樓價就應該很快會回復，因為「萬物終歸都要回歸市場結構及定律」，我認為需要買樓的人應該趁這個時候，在準備好風險情況之下去掌握入市時機。

資料來源：星島日報
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更多上車情報：【新盤資訊】拆解屯門新盤疫市高開三大原因