月份: 2020 年 8 月

向來新盤入伙均會一下子湧現大量租盤盤源，租金隨之而受壓，叫租往往會較同區二手市價低半成至一成，競爭大、較容易「鋤價」，加上新樓已有齊基本傢電裝修，可即租即住，一般又設有會所配套，是不少準租客覓「平靚正」租盤的黃金機會。

今年第三季為新盤入伙的高峰期，單是7月至8月，市場已有至少8個新盤啟動收樓，其中三個入伙「重災區」，分布在將軍澳日出康城、西南九龍及屯門。

ＭALIBU放租盤逾240個

屬近年新樓供應重鎮的日出康城，繼晉海後，ＭALIBU亦於7月底正式收樓，全盤共有1,600伙，經過近一個月的交樓程序，業主陸續完成收樓，現累積放租盤大約240多個，月租最平一伙屬3B座中低層單位，面積368平方呎，叫租1.45萬元起，呎租39元。

中原地產高級分區營業董事伍錦基指，ＭALIBU至今已錄得逾142宗的租賃成交，即平均一日四單，吸納速度快，普遍成交呎租由30至38元不等。

匯璽III入場月租1.68萬起

至於九龍市區唯一大型入伙盤為匯璽III，8月初收樓，連同屋苑其他期數，至今整體累錄約115宗租務成交，成交呎租介乎44元至58元不等，個別一房呎租超過60元。新近一宗有7座極高層B室，面積356平方呎一房，減租1,000元至1.95萬元租出，呎租約54.8元。

位於南昌站上蓋的匯璽分三期發展，合共提供3,414伙，於2018年底開始分階段入伙，匯璽III是最近期收樓，佔1,172伙。現全屋苑有近300個放租盤，佔近半數屬於一房戶型，入場月租約1.68萬元起，呎租貼近50元。

預算不足一萬可租屯門

其餘的入伙盤集中新界區，其中又以屯門區供應最多、入場門檻最低，包括御半山、御半山II期、弦海及上源，三盤合共提供逾2,540伙。

祥益地產高級區域經理黃慶德指，御半山II 9月才正式收樓，現以御半山I 的租盤量供應較多，有60個放租，入場月租約1.28萬元，屬312平方呎一房戶型；另弦海及上源於上兩周才開始收樓，部分業主未取匙，故暫時有約30及15個，弦海入場租金8,500元，屬162平方呎開放式戶型，料平絕同區。

黃慶德又指，弦海上周連環租出兩伙，包括低層J室，面積224平方呎，以8,000元租出，呎租35.7元。

踏入9月份，將有港島唯一入伙供應北角維峯‧浚匯，提供216伙，現有約2至3個放租盤，入場月租2萬元起。另外，元朗尚悅第五期（504伙）、馬鞍山峻源（148伙）等亦會相繼入伙。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【網民討論】供樓真係會愈供愈輕鬆？　網民：冇加人工更加要買樓！

有人說供樓會愈供愈輕鬆，也有人指樓價愈升負擔愈重。有網民帶著這一個大問號，出帖問其他網民：「點解啲人話供樓會愈供愈輕鬆？明明每個月都要供咁多。」

帖文一出，網民立即回應指：「你每年唔會加人工？」解釋指：「你會加人工，10年前可能你搵二萬五元供一萬元，供樓佔你收入四成。今日，你人工可能已經升到三四萬元，供樓只係你人工嘅三份一甚至四份一。」加人工似乎是網民認為愈供愈輕鬆的主要原因。另一原因當然是通脹，「10年前1萬蚊，不等於依家1萬蚊。」

也有人質疑愈供愈輕鬆，其實是有3大前設，包括不會失業、每年加人工，以及樓價只升不跌，不會負資產。不過有網民則回應，如果認為人工年年不加的話，更加應該買樓。他指，若20年前有能力置業，20年後供樓的錢會與20年前相若，甚至因銀行的利率優惠會減少。相反20年前租金在20年後上升不少，假設人工一樣，負擔自然增加。

資料來源：iMoney
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更多上車情報：【呎價頻跌】抗跌力最強藍籌屋苑呎價頻失守萬元關…

二手樓市受壓，即使過往抗跌力最強的藍籌屋苑，其中兩個新界上車項目本月成交呎價頻頻失守1萬元關口。其中東涌映灣園一個套三房單位，僅以本月最低呎價9,509元售出。天水圍嘉湖山莊中層戶，減價至612萬元轉手，呎價僅近9,700元。

中原陳繼成表示，映灣園8月暫錄約15宗買賣，當中3宗呎價低於1萬元，包括上述5座中層H室，實用面積957方呎，曾叫價950萬元放盤，減價40萬元後，剛以910萬元轉手。其餘兩宗成交呎價分別為9,956及9,795元。

嘉湖山莊本月已錄至少25宗買賣。該行文家輝稱，成交中佔3宗呎價不足1萬元，均為三房或以上大單位。其中樂湖居13座中層B室，實用面積633方呎，套三房間隔，曾叫價650萬元放售，前後累減38萬元沽出，以每方呎價9,668元獲承接。他認為，政府可撤銷部分辣招，可令二手市場流轉量加快。

事實上，新界細價屋苑樓價跌勢明顯。美聯黃嘉明指，粉嶺牽晴間亦錄「筍價」成交。單位為4座高層G室，實用面積438方呎，叫價610萬港元，受近期第三波情疫影響，減價33萬元或約5.4%，僅以577萬元易手，低於同類型近期做價「6球」價位，呎價13,174元。

至於市區單幢，呎價九千亦有承接。忠誠拍賣推出8項物業，成功拍出土瓜灣中南大廈一個中層L室單位，成交價410萬元，較開價僅高10萬元，以實用面積495方呎計，呎價約8,283元。

此外，豪宅市場蝕讓繼續湧現。資料顯示，上水天巒加倫大道一幢單號屋，以2,800萬元登記售出，約十年帳面貶值逾540萬元。若以洋房實用面積2,011方呎計，呎價約13,923元。據了解，該盤今年7宗二手轉讓，料全屬帳面蝕讓。

利嘉閣黃民傑指，九龍城御門‧前中高層B室套三房戶，實用面積約628方呎，放盤約兩個月，開價1,200萬元，累減118.2萬元後，終以1,081.8萬元沽出，呎價約17,226元，原業主2015年1月以約1,080.3萬元一手購入，持貨5年轉手帳面僅獲利約1.5萬元，料屬明賺實蝕。

【西環地舖明賺實蝕離場】

除了住宅外，政府減辣無效，工商舖繼續蝕賣。西環有地舖劈價200萬元，以900萬元沽出，4年間僅升值50萬元，但扣除逾70萬元雙倍印花稅等使費後，屬明賺實蝕。

該舖位於吉席街78至86號地下G連約舖，建築面積約260方呎，原先叫價1,100萬元，成交價低市價約一成。原業主2016年以850萬元購入，但扣除約64萬元的雙倍印花稅，以及代理佣金等使費，料蝕讓離場。

市場續現舖位劈價出貨。市場人士指出，北角英皇道471號地下連入則閣，以2,600萬元交吉轉手，低市價約兩成。該舖叫價4,500萬元，即大幅劈價1,900萬元或約42%沽出。

消息又稱，太子道西別樹華軒地下6號舖，由銀行租用，建築面積約349呎，原業主年初時叫價約4,800萬元，累減1,200萬元，以約3,600萬元沽，呎價逾10.3萬元。

另方面，荃灣石棺藏屍案大廈錄得蝕讓。據土地註冊處資料顯示，DAN6高層D室以290萬元易手，呎價約8,430元。原業主於2015年買入，持貨5年帳蝕49萬元。

疫情下再有酒店轉手，德祥地產(00199)宣布，以代價4.6億元沽出銅鑼灣珀麗尚品酒店。該物業擁94間客房，以成交價計，平均每間房價約496萬元。而月前西區一幢酒店沽出，平均房價逾700萬元，反映是次做價較低。

資料來源：東方日報
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更多上車情報：【樓市前景】湯文亮：當政府乾塘就會放寬辣招

有地產界老友問我政府幾時會放寬辣招，我話本來很難答，因為就連有關官員都唔知幾時，或者在什麼條件下可以放寬，所以，從來沒有一個官員給予一個較為肯定答案，最近的都是說倘若樓價下跌，政府就會考慮放寬辣招，大家可以講這個是一個答案，但亦可以話這是政府推搪的說話。

樓價跌不會放寬辣招 政府呃足市民十年

老友話我話本來很難答，代表現在有轉機，不過現在住宅樓價只是微調，政府又點會放寬辣招。其實官員是講大話，即使樓價下跌，政府絕對不會放寬辣招，因為這是政府推出辣招的目的，如果放寬，而樓價又立刻掉頭上升，揸fit的官員一定會被人鬧到失暈，所以，政府說樓價下跌就會考慮放寬辣招只不過是美麗的謊言，大大話話呃了市民十年。

依我所見，當政府財政緊絀，庫房缺水，就會有條件放寬辣招，最大機會放寬的就是收入最多的辣招。大家唔好以為可以買第二個住宅單位而不用付15%印花稅，因為即使放寬，政府的收入都不會大幅增加，我估計最大機會放寬的是內地人毋須住滿7年才可以買樓。現在當然可以，不過就要付30%印花稅。現在大約有十幾萬人以優才資格到了香港，而又未住滿7年，如果政府放寬內地人買樓門檻，成交量一定會大幅增加，庫房一定會有可觀收入，對於解決接近乾塘的庫房有積極作用。

再不斷派錢就會乾塘

如果不是有疫情，以政府量入為出的理財方法，要庫房乾塘就很困難，但現在疫情持續，政府要不斷派錢紓解民困，已經派了幾千億出去，我估計派多半年，政府就會乾塘，在迫不得已的情况就要放寬部分辣招。如果只是要求政府放寬辣招，就應該贊成政府繼續推行限聚令，要求政府不斷派錢，待政府乾塘，冇人要求政府都會放寬辣招。

資料來源：明報
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更多上車情報：【上車攻略】年年新居屋申請爆搶 上車客抽唔中點部署好？

樓市淡靜逾大半年，至7月初爆發第三波疫情後，開始出現暗湧，劈價賣樓、蝕讓求售等消息明顯增多，且減幅動輒過數十萬至過百萬元，乍看之下，樓市走勢似有下行跡象。不過，翻查數據顯示，樓市並未有如預期般向下，反而日前（21日）公布的中原城市領先指數（CCL）更結束三周連跌，按周回升0.18%，企穩180點，究竟當刻樓市下跌孰真孰假？

長情業主有較大減價空間

參考近月出現的多宗減價成交，表面上劈幅相當驚人，如早前太古城鳳山閣一個低層582方呎的兩房單位，獲原業主減價90萬至1,000萬元易手，減幅相當於樓價的8%，非常之狠。但看回原業主於2000年以約195萬元入市，狠劈後帳面仍獲利805萬元，升值四倍，仍然「賺到笑」。正因為這些較早期購入、持貨長時間的物業，「食盡」過去十多年的樓價升幅，自然可容許較大議價空間。而事實上，單位的成交價仍然比銀行網上估值889萬高出111萬元。

有不具名的代理直言，這是一向的策略，「在放盤時稍稍調高叫價，再大幅劈下來，營造割喉式的促銷效果，啲人好受落。」

蝕讓個案多數來自半新盤

至於蝕讓方面，成交價是與購入價比較，難以「營造」出來吧！其實，市場近月錄得至少20宗的蝕讓個案，大部分都有一個共通點：都是近3、4年內發售的新盤。因為2016至2018年正值樓市熾熱期，發展商以高市價開盤，變相買家當年購入價經已預支了往後數年的樓價升幅，故這些「半新盤」現時轉手，實難以獲利。若持貨未滿三年、須涉10%SSD稅項成本，就更容易出現蝕讓。

逾半億豪宅成交比例增加

疫市下，雖然二手交投甚膠著，不過，新盤及大碼豪宅市場卻未見受影響，例如近期唯一的全新盤屯門帝御‧金灣，兩輪銷售分別涉185伙，均錄得即日沽清的佳績，第三輪亦沽出98%單位，一手續旺，或多或少與發展商提供折扣優惠或按揭計劃有關；同時，一些重磅的超豪宅貨尾亦持續獲承接，成交比例趨增。8月份迄今一手市場已累積錄得至少14宗造價逾半億元的買賣，多為洋房及特色戶，反映豪客仍然對後市有信心。

林一鳴：別太著眼極端個案

資深投資者林一鳴更直言，「近期市場見到的大幅劈價，叫價往往嗌到天咁高，最後成交價其實只係市價、甚至創新高，冇咩參考性。」他又認為，大部分業主均寧願靜觀其變，大眾無需要太著眼於該些極端的劈價、蝕讓成交個案，認為只是佔市場買賣總數的大約一成，難以反映大勢，不宜受個別個案牽動情緒，他又認為樓市未有下行跡象。

事實上，今時今日全球不斷量化寬鬆，各國大量「印銀紙」，市場充斥的熱錢資金，部分定轉流入物業市場，疊加本港住宅供應不足、剛性需求強大這個不爭的事實，樓價似乎易升難跌 。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【蝕錢賣樓】7月私樓轉手賺錢比率創五個月新低　65名業主須蝕錢賣樓

私樓轉手的賺錢比率出現較急跌勢，據利嘉閣統計，7月份全港3,281宗二手私樓買賣登記（已知上手購入價）中，帳面獲利個案共3,207宗，佔比達97.7%，按月下跌0.7個百分點，創近5個月新低。不過，賺錢幅度仍然相當可觀，上月全港有逾1,400名業主賣樓帳面獲利達一倍或以上，佔整體逾四成。

中細價物業賺錢比率較高

按區域劃分，物業轉手賺錢比率最高的地區為新界區，比例達98.6%，按月持平；港島區排次位，報97.1%，按月跌1.2個百分點；至於九龍區表現落後，只有96.4%，按月挫1.5個百分點。若按價格分析，樓價介乎601萬至800萬元的中細價樓，獲利比率最好，錄得99.0%；其次為401萬至600萬元，月內獲利比率亦達98.2%。

43%業主賣樓仍賺一倍

此外，7月份每宗私樓轉手個案的平均賺幅為77.4%，連升3個月，屬5個月來新高。其中，帳面獲利一倍或以上的轉手個案，佔整體二手私樓買賣比例達43.2%，按月增0.7個百分點，共錄得1,419宗；至於帳面錄得虧損者有65宗，佔比按月增加至2%，而平手的個案有9宗，佔比微增至0.3%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑之中，有7個達到百分百獲利，每宗平均賺幅介乎24.1%至126.8%不等。當中，又以沙田第一城錄得的每宗轉手平均賺幅最高，達1.27倍。至於榜內賺幅最低者為馬鞍山迎海，平均每宗只賺約24.1%，主要是由於屋苑樓齡較新，累積賺幅難與老牌屋苑相比。

利嘉閣：8月獲利比率續受壓

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，7月的第三波疫情持續至8月，加上8月大部分時間受限聚令措施收緊影響，部分急於沽貨的業主不惜平手或蝕讓放售，恐令8月二手私樓轉售獲利比率持續受壓，有機會再跌0.5個百分點，下試97.2%，成21個月新低。

至於平均每宗賺幅方面，如有較多持貨長久的業主沽貨，平均賺幅未必明顯回落，料維持在75%至77%之間窄幅上落。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【蝕到入肉】大埔比華利山別墅2280萬沽　九年蝕近千萬

大埔比華利山別墅再錄蝕讓成交！新近一宗為萊茵道雙號屋，面積約2,115平方呎，五房間隔，望吐露港海景，業主原本叫價2,480萬元放售，累減約200萬後，以2,280萬元易手，呎價10,780元。

據中原地產分區經理吳日榮指，原業主於2011年以約3,069萬元購入物業，持貨9年，現帳面蝕讓789萬元，期內貶值約26%。如計及厘印、佣金等雜費支出，估計實質損手逾945萬元離場。

八成買賣屬蝕讓

根據中原數據網頁，不計及上述成交，大埔比華利山別墅於今年迄今合共錄得15宗二手買賣，其中12宗屬蝕讓，帳面蝕讓幅度由2%至30%不等，其餘3宗的賺幅由4％至22%。

其中，老牌電器商泰林無線電行家族持有的大埔比華利山別墅銀池道雙號洋房，實用2,048方呎，今年6月以2,448萬元易手，同樣持貨9年，帳面蝕讓近822萬元。

雖然屋苑過往近乎都是「賣一間蝕一間」，但由於規模屬該區最大、私隱度高、亦享有海景，故吸引不少名人擇居，包括有陳豪夫婦、張繼聰夫婦以及羅仲謙夫婦等。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【跌市警號】港島326呎私樓唔使400萬

曾幾何時，400萬元以下住宅可借9成按揭上車，因此就連新界大西北的單幢樓，樓價都向400萬進發，破頂成交不絕。但時至今日，樓市火車頭的港島樓，近期卻有326方呎的私樓以368萬元成交，呎價僅11,288元，平過大部分新界樓！是甚麼原因令樓價出現180度的轉變？是「係愛呀？定係責任呀？」係窮啊…

本欄之前多次分析不同角度的跌市原因，今日就不贅述了，有興趣可以稍移玉步(下方有過去的相關文章)。不過，以往樓市KOL最興講內地客買起香港樓，更指「香港樓根本不是香港人買的」。最近樓價繼續升的理由，則變成香港很多有錢人，樓價一跌就有大批剛性需求客源買入，最重要的是政府放寬按揭保險的上限，1,000萬元或以下的住宅可承做8至9成的按揭，因此該類私樓最有支持。

但事實並非如此，香港已經連續多季經濟衰退，最近失業率升至6.2%，單靠香港人難以支撐香港畸形的樓價。近日成交的筲箕灣永華大廈低層E室，實用面積326方呎，就以低價368萬元易手。而這個價錢，僅僅2個月前，還不夠買屯門單幢樓的銀主盤，說的正是號稱屯門置樂三寶之一的萬寶大廈高層G室，該單位實用面積僅279方呎，大約6月份時以370.1萬港元沽出，呎價約13,265元。

此外，位於繁華鬧市的北角和富大樓，最近有望海景中層B室，實用面積429方呎，大劈105萬以555萬元沽出，實用呎價12,937元，呎價亦低於上述的屯門樓，原業主持貨5年僅賺5萬。再如鰂魚涌藍籌屋苑康怡花園有中低層三房戶，實用面積616方呎，早前以1,000萬元沽出，樓價重回2年半前。

列舉上述例子，只想說明雖然現今社會資訊發達，但人的思維仍然困在各自的牛角尖，只要簡單跳出自己所在的區域，你還會用370萬元買屯門200多呎的私樓嗎？只要靜下心來，不被外界的導向資訊影響，就會發現樓價不是不跌，而是在慢慢陰乾中，繼續「讓子彈飛」吧…

東網財經專欄作者 林南冧
資料來源：東網
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更多上車情報：【首期來源】新居屋首期低 上車客點解仲要靠父幹靠朋友？

新一期居屋2020原定7月接受申請，但受疫情影響須延期申請，居屋2020的4大新居屋屋苑包括鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑等共提供逾7,000伙單位，目前定價123萬至513萬，以5%訂金計算，先付6.15萬元起。不過歷史數據發現，原來有一定比例買家「靠父幹」，甚至要向朋友或親戚作金錢資助。

參考房委會最新公布統計資料顯示，居屋2018計劃成功入市的買家中，無論綠表及白表買家組別，依靠個人儲蓄作首期的買家同樣佔最多，分別有78%及86%。不過有趣的是，白表買家組別中有多達33%比例須要依靠父母金錢資助，較綠表14%比例為。

反觀靠子女金錢資助首期，綠表買家比例佔20%，而白表則佔6%。不得不提的是，無論綠表及白表組組別中，均有逾一成人士向朋友或親戚借錢付首期，比例分別佔11%及14%。

其實從買家年齡層及按揭比例可解釋買家借錢原因。先簡單由首期與按揭來說，買家支付5%或10％訂金，數據顯示雖然有75%僅付訂金後便直接採用按揭，即借盡樓價90%至95%，但不得不留意的是，仍有約5%及6%買家採取額外多付樓價才申請按揭，個別最多25%，變相首期支出最多達三成。

若再睇睇買家年齡層，30以歲以下買家為例，白表人士佔23%，而綠表佔7%。若以剛剛大學畢業來計，即上述比例人士工作僅約6至7年，基本上難儲到一定比例的金額支付樓價，依靠家人不足為奇。

至於30至40歲或以下買家比例，白表高達43%，綠表則有17%。40至50歲以下白表及綠表買家比例貼近，分別約19%及17%。雖然年齡層買家已工作一段時間，或已成家立室，相信除了個人儲蓄作首期外，亦須少量家人支持才能夠置業。

事實上，綠表買家有多達37%比例為60歲或以上人士，參考過往數據及買家回應來看，料為以公屋租戶名義入市，再由其子女負責買樓及供樓。

再回望一下去年居屋2019揀樓時部分買家回應傳媒訪問的心聲，當中只得20歲買家向記者透露仍在港大機械工程系讀書，承造九成按揭買將軍澳雍明苑，直言首期靠父母幫助；並有已退休人士入市買何文田冠德苑，樓價500餘萬，但由女兒贈送。

小小提醒的是，綠表買家揀樓簽約時準支付5%樓價訂金，包括準備7.7萬銀行本票；白表買家揀樓簽約時準支付10%樓價訂金，包括準備15.5萬銀行本票。

簡單而言，置業是人生大事，即使新居屋為上車客提供折扣率，但樓價都要逾百萬元，還未計算印花稅、裝修費等，買樓未必只是個人或兩口子事情，事前除了計清首期、按揭金額、按揭年期等之外，亦應與家人傾談了解。

記者：梁子謙
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【上車時機】第三波疫情爆發一個月 執平貨時機已到?