分類: 樓市資訊

不少家庭或年輕人士選擇租樓住，因有大型會所，以及「貪新淨」原因，有不少人士獨愛租住新入伙盤，想租到筍盤不妨留意下入伙盤的時3大時段。

有別於傳統二手租盤，新入伙盤可細分3個時段，包括入伙前的預租時段、收樓入伙初期時段，以及入伙後期，各段時間租盤量及租金亦有明顯分別。

首先，新盤入伙前夕，不少業主會於物業入伙前放盤預租，一來可於新樓一入伙即有租客分擔供款開支；二來提前出租可避免陷入物業入伙後的激烈競爭。由於難有成交數據參考，故此類預租盤一般會較入伙後釋出的租盤有機會較便宜，租客可考慮周邊屋苑租金情況決定是否「捷足先登」。不過預租盤量往往不多，租客選擇較少，甚至要在無樓睇情況下「盲租樓」，無法掌握單位實情況及現場環境。

入伙初期 盤源足議租空間多

第二個階段為入伙初期，一般為新盤開始收樓樓的2星期後至首一至兩個月情況，此段時間初期一般租盤量較為充裕，戶型、樓層方面選擇亦會較多，租客容易尋覓到中層或以上租盤，甚至可以實地睇樓，容易了解現場環保。此外，租賃成交交陸續出現，租客易於掌握最新租金情況，加上租盤量較充裕，租客可與業主議租，租金隨時有意外驚喜。不過，雖然租盤源較多，但細單位仍然會較為搶手，故建議啱價的話最好盡快落實承租。

第三個時期則為入伙後期，一般大約入伙後第2至3月個月，租盤量已陸續被消耗，議租能力大大減低，叫租亦會有所調升，更會出現低層單位貴過高層價情況，而細單位盤源會大大減少，租金隨時創屋苑新高，準租客宜貨比三家，嘗試考慮鄰近其他屋苑才決定是否落實承租。

嘗試以荃灣新樓映日灣為例，早於3月、4月入伙前夕錄得預租成交，預租成交量不多，而屋苑開放式單位由首數宗成交約$1.1萬水平，更曾跌至$9,800水平。不過至5月、6月入伙初期時間，單月成交量高見80宗及60宗水平，而開放式月租由初期仍停留約$1萬至1.23萬左右水平，至6月底已升至$1.28萬，可見租金由低位始見回升。

據代理最新數據顯示，映日灣本月首4日租賃減慢，僅4宗，而開放式及1房細單位租盤僅餘零星。其中一個低層243平方呎開放式成交月租$1.26萬，而同座同室極高層單位5月份$1.23萬，低層貴高層2.4%。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【按揭申請】銀行又收緊按揭 居屋客也遭殃

資金持續流入本港，昨日（16日）1個月拆息跌至0.3厘，創逾3年新低，實質供樓利率跌至1.8厘，對於置業人士而言屬於喜訊。不過，近期銀行接二連三收緊按揭優惠，連綠表公、居屋市場也受影響，準買家不能掉以輕心。

• 銀行審批綠表公、居屋的按揭申請時相對「鬆手」
• 過去銀行以110減人齡來計算供款年期
• 現時收緊至85減人齡，按揭年期大減

事實上，由於政府擔保所有居屋30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行，所以過去銀行審批綠表公、居屋的按揭申請時相對「鬆手」，白表人士可申請最高九成按揭，綠表可申請最高九成半按揭。

供款年期方面，新居屋一般最長25年。不過，市場消息透露，近期銀行對居屋按揭年期有所收緊，年長買家不能輕易批出更長的按揭年期。

據了解，由於按揭審批相對容易，過去綠表準買家甚少遇到按揭障礙。即使年齡90歲的長者申請居屋按揭也不難，因為有銀行則以110減人齡來計算供款年期，即110減90歲，90歲買樓也可以按揭20年。不過，近日有一名80歲的公屋業主，購入新界東一個居屋單位後，按揭年期被大大收緊，原來有大型銀行近期收緊至85減人齡，令長者大失預算，幸好尚有另一間銀行能提供較長按揭年期才不致撻訂。

由於居屋按揭需要以P按申請，銀行實際按息一般均為2.5%，所以銀行僅以現金回贈的多寡及按揭年期來搶客，現時有銀行收緊年期優惠，綠表公、居屋單位買家必須多加留意。

另外，有研報告指出，2020年上半年累積承辦5,671宗資助自置房屋按揭登記，較去年同期減少21.5%。中銀香港佔1,961宗登記，巿佔率達34.6%，按年升一級排榜首；恒生銀行期內有1,395宗登記，市佔率24.6%，排第二。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓市點睇】汪敦敬：《港區國安法》下市場基礎更穩健

執筆當天香港的股市正由6月29日至7月6日大升2037.88點後向下略作調整，作為投資者，我是很高興的，因為上升後的調整正正是可以將財富鞏固。

中國經濟的宏調式發展是不斷鞏固之後再向上升的，無論筆者的看法對不對也好，但香港股市主板成交金額在今年上半年比去年頭6個月增加了23%，而踏入7月份亦再創今年新高，代表了香港金融中心地位維持有力。

香港的金融中心地位及資金流正是樓市之本，樓市有多少風浪和波折也好，市場最後都要回到結構上，財政司司長陳茂波最近在一個公開場合中表示：「《港區國安法》成立之後本港並沒有資金外流，反而不斷有資金流入，認為本港立法對本港出現穩定投資環境，更廣泛的發展機遇。」

他還提出了以下客觀的數據，一是港匯強，「自從今年4月以來，港元匯率持續靠近7.7港元兌1美元的強方區域，並且多次觸及強方兌換保證」；二是注資「金管局至今已接到超過總值1,000億港元的美元資金流入」；三是低息「香港的利率亦持續偏低」及四是港股成交「港股走勢轉強，單日成交量曾超過2,000億元」。

大家看到很清楚，我們的銀行結餘是不斷增加的（對比年初增加1258.87億），有關的增加是反映到低息的持續及港元的受歡迎，《港區國安法》正式通過前，有些人會認為港元資金會流走，而且港元會被市場沽售，結果事實的發展卻完全是剛剛相反。

加上，繼國際貨幣基金組織（IMF）和世界銀行認為中國是今年唯一可以保持正增長的主要經濟體後，華爾街剛剛亦有評論認為內地經濟正在復甦，而且是全球各大經濟體唯一能在今年維持增長的國家。這是一個管治能力的表現，亦是政治體系及政客的實在成績表，其實香港已經是很幸福。

雖然我們現在是遇著疫情的第三波，但是疫情稍緩之後，樓價就應該很快會回復，因為「萬物終歸都要回歸市場結構及定律」，我認為需要買樓的人應該趁這個時候，在準備好風險情況之下去掌握入市時機。

資料來源：星島日報
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更多上車情報：【新盤資訊】拆解屯門新盤疫市高開三大原因

本港疫情再度爆發，似乎無減發展商的推盤信心，屯門御海灣第1期首批折實呎價由1.5萬起，背後有3大因素促使發展商以高市價推盤。

• 疫情再爆發無損發展商推盤決心
• 3大原因支持御海灣定價進取
• 首批最貴單位首期僅約77萬元

疫情再大規模爆發，政府日前亦公布再收緊限聚令，頓時社會的抗疫氣氛再度轉趨緊張起來，市場期望樓市會因為疫情而大跌價，發展商平賣樓的情況，似乎並未有上演，昨日屯門御海灣首推88伙，定價仍然進取，折實呎價1.5萬至1.96萬元，更是屯門區新盤首批開價新高。

首先，新地（00016）過往在屯門有不少樓盤推售，已相當熟悉區內的承接能力，以同系的御半山為例，在過去3個月，項目已售出約130個現樓貨尾單位，平均成交呎價1.65萬元，個別呎價更高見2萬元。今次御海灣的價錢水平亦相當貼近御半山，再者，御海灣預計落成日期為2021年6月，樓花期大約1年，並不算長，但地理位置比御半山更有優勢，周邊配套更成熟。故今次新地以進取價開盤，亦未必反映市場無承接能力。

另外，就算疫情再爆發下，今個月整體一手成交量仍然不錯，截至昨天市場合共錄得約800宗成交。上周五(10日)長沙灣長沙灣恆大‧睿峰推出54個單位，亦旋即即日沽清，緊接於上周六(11日)開售的茶果嶺KOKO HILLS，首輪推出165伙，亦即日售出85伙，佔比逾一半，反映暫時市場的投資及置業氣氛未算太壞。

最後，御海灣的單位全屬中小戶型，無論採用最高折扣率的60天即供付款（照定價減22%）或建築期付款（照定價減16%），首批單位的樓價均低於800萬元，採用建期付款最大優勢是可以借高成數按揭，以樓價最貴的2座23樓C室為例，以建築期付款計算，減16%樓價後的折實價為769.3萬元，最高可以借9成按揭，首期1成即約77萬元，現時市場對能造高成數按揭的單位有相當大需求，促使發展商有信心以高市價推盤。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【減價地區】第三波疫情來襲　「中招」地區最多減價盤？

本港肺炎疫情有第三波爆發跡象，近日本地感染個案有所增加。代理估計，新一輪疫情對業主信心造成的影響將逐漸反映，惟未必對樓價有即時影響。

「美聯信心指數」最新報68.4點，按周跌1.5點，跌幅約2.1%，指數已連續8周徘徊於68至72點之間，維持窄幅上落局面，顯示減價盤比率變化不大。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，過去周末新盤售出逾200伙，而十大二手屋苑交投則有所上升。但預計疫情擴大下將對物業交投有所影響，特別是一手推盤的速度料會放緩，料本月一手交投會較原先估計的2,000宗，回落至約1,400宗水平。

在全港三區之中，新界區減價盤佔比較高，而全港減價盤佔比最多的頭三個地區依次為鴨脷洲、葵涌及啟德。若以單位面積劃分，減價盤集中於實用面積介乎431至752平方呎的單位，其次為實用面積少於431平方呎的A類單位，以及介乎753至1,075平方呎的C類單位，反映近期減價盤以中小型單位為主。

資料來源：巴士的報
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更多上車情報：【武漢肺炎】疫情爆第三波 業主「驚青」寧蝕讓沽貨

新冠肺炎疫情轉差，香港爆第三波疫情，二手樓市業主心態受影響，二手市場連錄蝕讓成交個案。

滿名山帳面蝕13萬

疫情轉差，二手現蝕讓。屯門滿名山1座低層A室，實用面積593平方呎，2房間隔，原業主2016年以約683萬元購入，剛以670萬元易手，持貨4年，帳面蝕讓13萬元離場。

資料顯示，業主當年選用「1838天」（約5年）供息不供本方案入市，由於「供樓假期」即將完結，故蝕讓沽貨離場。

翰林峰開放式減價40萬

堅尼地城翰林峰3座高層D室，實用面積約199呎，開放式設計，外望開揚山景。原業主於上月以650萬元放盤，直至近日以610萬元沽出物業，當中減價40萬元，實用面積呎價約30,653元。

據悉，原業主於2019年5月，以697.6萬元購入上述單位。由於物業持有未滿SSD三年限期，現轉手帳面蝕讓約87.6萬元，以及額外印花稅約61萬元。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓王劈價】曼克頓山樓王狂劈1650萬沽　夠買3個沙田第一城兩房戶

二手市場再錄劈價成交。美聯吳志輝稱，荔枝角曼克頓山1座中層A室，實用面積1,847方呎，四房連雙套房間隔，望維港海景，去年開始放盤，叫價5,800萬港元，前後累減1,650萬元，獲同區買家以4,150萬元連雙車位購入，呎價22,469元。

資料顯示，原業主於2007年以2,566.6萬元購入，持貨13年帳面獲利1,583.4萬元或約61%。吳氏指，同項目每個車位市值近400萬元。事實上，有大型銀行對上址網上估值逾4,550萬元，扣除兩個車位市值，是次成交價低估值逾26.3%，而「純單位」成交呎價亦僅約1.8萬元。值得一提是，今次累積減幅多達1,650萬元，足夠購買沙田第一城兩房單位約3個之多。

資料來源：東網
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更多上車情報：【上車名言】後生仔肯屈就、儲吓錢便買到樓　汪敦敬：上車不是買Dream House

有樓真係唔買？本港樓價高企，即使有穩定職業的新一代都難以上車。有連登網民發文分享，指自己月入4萬，住在30年樓齡公屋，近日同住的家人提議購入現有公屋單位，只需84萬元，但「心底當然想住居屋或私樓」，遂詢問其他網民意見。

該網民在連登討論區以「屋企叫我買而家住緊嘅公屋，諗得過？」為題，指與家人同住樓齡30年的公屋，亦已居住近30年，月租1500元。他稱自己尚算中產，月入4萬，「但都仲係買唔到私樓，居屋又冇資格抽」，近日家人提議購入單位，只需84萬元，月供5000元，「話之後房署改政策，買唔返」，又認為賣出去都有賺，「而家睇到大約400萬到」。

不過樓主表示，個人不太喜歡現住單位，心底還是想搬往居屋或私樓，因而求問網民應如何決定。他又指，正考慮結婚後的問題，坦言婚後不想與兩老同住，「我有冇錢再住第度，我住公屋咁我屋企人住邊？」。

支持嘅網民咁樣睇 ↓↓↓

反對嘅網民咁樣睇 ↓↓↓

帖文引起網上熱議，不少網民都支持「買咗先」，以月入4萬來說，月供5000元綽綽有餘，自住或投資都抵玩；但有網民則認為樓主要三思，如果將來結婚，想有私人空間就會後悔，而且難以賣出去，「都要搵地方安置兩老」，又指買下公屋，所有管理費、維修費都要自己出，「睇唔到買完有咩着數」。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【父幹上車】52折居屋2018項目 24%買家首期由父母資助

房屋委員會前年以市價五二折推售居屋2018項目，即長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑共四千四百三十一個單位。房委會就申請者進行統計調查，分析結果後發現綠表及白表買家之家庭每月入息中位數均為三萬元。九成五買家已申請或計劃申請按揭貸款，當中更有百分之二為一筆過購入單位。另有八成二買家首期來自個人儲蓄，亦有兩成四買家首期來自父母資助。

家庭月入中位數3萬元

調查於年初進行，以電話訪問了約二千名申請者。居屋2018收到廿六萬二千多份申請，當中一成三為綠表申請，八成七為白表申請。七成九綠表申請者為家庭申請者，綠表一人申請者佔兩成一。白表方面，一人申請者佔六成二，家庭申請佔三成八。

入息方面，綠白表買家之家庭月入中位數均為三萬元，有一成七綠表買家月入高達五萬元或以上。綠表買家當中，約一成四為富戶。至於白表買家，有一成八為公屋居民。

資料來源：東方日報
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更多上車情報：【新盤供應】新申預售樓花半年1.27萬伙 創18載新高

《港區國安法》為近日全港焦點，但無阻發展商推盤大計。地政總署資料顯示，至今年6月底，共30個項目待批預售樓花同意書、涉滾存待批樓花14,371伙，按月增20%，而每月待批滾存樓花伙數連升5個月，創2018年9月(錄得15,341伙)後的21個月新高。今年上半年累計共12,763伙新申請預售，比去年全年錄10,360伙多出23%，反映發展商仍積極籌備新盤前期工作。

中海外啟德跑道區1059伙最矚目

地政總署資料顯示，上月有5個住宅新申請預售，共涉2786伙，以中海外（0688）啟德4B區2號項目規模最大，涉1059個單位，項目預計於2023年3月落成。中海外是於2018年以80.33億元投得上述啟德跑道區地皮，每方呎樓面地價13,523元，而項目去年獲批圖則，將建2幢32層高、1幢8層高分層住宅，另將興建一幢董事屋，總樓面面積約59.43萬方呎，最快明年初推出。同位於啟德、由會德豐（0020）發展的沐泰街10號（第2期）亦申請預售，提供552伙，預計2023年3月落成，即兩個啟德項目共1611伙，佔上月申請預售伙數的58%。另東九龍尚有其他住宅新申請預售，為華懋在2018年以逾31億元投得的觀塘安達臣道項目，提供334伙，料2023年3月落成。華懋曾表示，希望項目最快今年底可推出。

分析：發展商推盤步伐將加快

此外，中資中國平安保險（2318）旗下平安不動產資本，與路勁基建（1098）合作的港鐵（0066）港島黃竹坑站1期項目亦申請預售，提供800個單位，預計2022年12月底落成；據悉，項目將以2房為主，設約285伙，佔整體近35%，其次為3房戶，設約237伙，即佔樓盤29%。另內房保利置業（0119）屯門青山公路青山灣洋房項目，提供41伙，料明年6月落成。地政總署今年首6個月，共批出預售樓花涉4654伙，較去年同期跌約28.4%，為2015年上半年錄4232伙後的5年新低；而上月獲批預售新盤，只有會德豐藍田KOKO HILLS（涉413伙）。

美聯首席分析師劉嘉輝指，今年上半年發展商推盤步伐，受新冠疫情影響，但期內發展商仍積極為旗下項目申請預售樓花，而隨著疫情漸退，近月推盤步伐已明顯加快。

資料來源：明報
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更多上車情報：【蝕足千萬】疫情第三波 市場現蝕讓撻訂個案 紅山半島蝕千萬