分類: 樓市資訊

本港新冠肺炎突進入第三波爆發，暫未對樓市有即時影響，惟已出現零星蝕讓、撻訂個案，紅山半島有單位蝕千萬離場；另有業主限每次只准2人入屋睇樓。

市場消息透露，粉嶺欣盛苑E座中層7室，實用554平方呎，內籠備有靚裝修，買家於上月底以395萬元（未補地價）承接，簽訂臨約並支付訂金10萬元，呎價7,130元，數天後見疫情再度升溫，擔心後市不穩，提出取消交易，除被業主沒收訂金10萬元外，亦要支付雙方代理佣金約7.9萬元，合計損失17.9萬元。而業主現再將單位放盤，綠表市場叫價400萬元。

其次，大潭紅山半島棕櫚徑雙號屋，實用面積2,588平方呎，連約856呎花園，屬於屋苑入場版細屋，業主原本叫價7,000萬元放盤，數天前降價至6,380萬，即時吸引多組客人參觀，最終以約6,000萬元易手。原業主早於2012年以7,000萬元購入，持貨至今帳面蝕讓1,000萬元離場。若連釐印費（297萬）及代理佣金等雜項支出，估計實質損失逾1,400萬元離場。

土地註冊處資料顯示，近兩個月紅山半島棕櫚徑錄3宗二手買賣，全部成交價逾6,800萬元，反映上述業主低市價約1成沽貨。

業主再收緊 入屋睇樓人數

事實上，受疫情波動影響，放盤業主又再自行收緊入屋睇樓人數，日前有滙景花園業主只限2名睇樓客入屋參觀，而同行的地產代理需於門外等候。並由女戶主以用家身份向客人介紹單位特點，最終打動買家即睇即決定入市，並願以零議價成交

記者：麥穎華
責任編輯：黃鑠安、何芷珊
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【人棄我取？】港區國安法通過後撻訂　內地客棄350萬離場

《港區國安法》已正式刊憲，並於周二（6月30日）晚上11時生效，有部份人士憂慮此舉影響香港前景，怕對香港樓市帶來衝擊，市場上的確出現減價達10%，或低於市價的成交，九龍站上蓋豪宅及西貢區屋仔成重災區。不過，觀察二手市場大部份成交個案，未見出現大幅劈價的現象。

日前一名持有北角半山峰景大廈單位達29年的長情業主沽出單位，是否跟《港區國安法》有關﹖中原豪宅北角半山區域營業董事梁惠卿透露，峰景大廈中高層B室，實用面積1,324平方呎，為2房間隔，坐擁巨廳巨房，附有工人套房，業主以2,620萬元將單位連車位易手，折合平均實用呎價19,789元。

值得留意的，是上述成交單位的原業主在1991年以290萬元買入該單位，持貨29年，帳面獲利2,330萬元，單位升值超過8倍，賺幅幾乎是一個單位的樓價。為何業主選擇在這時間沽貨﹖梁惠卿透露，單位原業主為公司名義持有，一直用作收租用途，公司持有多項物業如上述單位，以及寫字樓單位，由於持有者的年事已高，較難管理多項物業，決定沽出物業沽現。

梁惠卿指，自《港區國安法》已正式刊憲北角，半山區一帶業主持正面反應，部份有意減價沽貨的放盤業主，近日更再以原價放盤，「如之前有個客人打算將單位以3,000萬元放盤，其後因市況而減至2,800萬元；自《港區國安法》正式落實後，他跟我說要將單位回復至3,000萬元放盤，若客人有興趣的話再向他還價。可見普遍業主認為《港區國安法》制定後樓市將更穩定，心態上已對後市更樂觀。」

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【人棄我取？】港區國安法通過後撻訂　內地客棄350萬離場

港區國安法正式實施，樓市暫未見明顯影響，各區更見高價成交，惟據成交紀錄冊顯示，有內地豪客撻訂離場，相信成為港區國安法實施後，首個撻定的私樓新盤。

新地（00016）何文田天鑄8座27樓D室，實用面積1,576平方呎，早於2018年11月，以7,005.92萬元易手，實用呎價44,454元。據投標文件顯示，業主當時支付樓價5%作訂金，即約350.296萬元，惟據成交紀錄冊顯示，交易於7月2日終止，料遭發展商沒收350萬元訂金。

資料顯示，買家名為王惠玲（Wang Hui Ling），按拼音推算應是內地客，但持香港身份證，是次入市，須付15%稅項，即約1,050.9萬元。

值得留意的是，何文田豪宅天鑄，向來深受陸地豪客喜愛，惟近期屢錄蝕讓。舉例說，天鑄6座高層單位，實用面積2,018平方呎，早前以8,388萬元易手。據了解，單位原由內地客持有，並於2015年以9,337萬元購入單位，其後多次向財務公司加按，合共貸款1.2億元，終壓力爆煲，需要賣樓，持貨5年，帳面勁蝕949萬元。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【新盤一覽】2020下半年不能錯過的5大新盤

2020年上半年，本港飽受疫情及限聚令打擊，發展商推盤步伐並不積極。踏入下半年，本港疫情緩和，雖然未知「港區國安法」對本港經濟及樓市的影響如何，但觀察過去一個月的樓市表現，即使「港區國安法」至在必行，但市場餓盤已餓盤多時， 長實（01113）及港鐵（00066）旗下日出康城SEA TO SKY銷情熾熱；同時，發展商也要「追數」會加快推盤步伐，綜合市場數據，下半年將有約9,000伙新盤單位趕登場，主要供應集中在大圍及屯門區。

本網綜合數據，嚴選以下5個有望於下半年推出的全新住宅項目，此5大項目無論在位置及交通上也具獨特之處，未來推出市場，相信必成準買家的焦點：

1.大圍站上蓋項目

由新世界發展（00017）和港鐵（00066）合作發展的大圍站上蓋物業項目，分為三期發展，合共提供約3,090伙單位，為本港近年罕有的大型住宅項目。本港對上一個伙數逾3,000伙的大型發展項目，為新地（00016）及港鐵（00066）合作發展的南昌站鐵路上蓋樓盤匯璽，該項目共提供3,414伙，也分3期發展。

大圍站項目第1期有望於下半年推出，該項之所以成市場焦點，除由於項目的單位數量夠多，也是區內多年未見的全新大型住宅項目。該區對上一個大型住宅項目，就是要數到於2010年至2012年間開售、長實（01113）及港鐵合作發展的港鐵大圍車廠上蓋項目名城。

大圍站上蓋住宅項目第1期共有2座住宅大樓，提供783伙，單位間隔由1房至4房，預計關鍵日期為2022年9月30日。項目目前正待批預售樓花同意書。至於項目第2期由3座住宅大樓組成，也正待批預售，間隔則由開放式至4房，預計關鍵日期為2022年11月30日，亦有機會今年內推售。而第3期則由2座住宅大樓組成，間隔由1房至4房，目前仍未入紙申請預售，有望於明年推售。

2. 西鐡錦上路項目

由信置（0083）、中海外（0688）及嘉華（0173）合作發展的西鐵錦上路站第一期項目，是下半年有望推出的西鐵站上蓋伙數最多的項目，涉及約2,200伙。該項目將興建7座樓高16至17層的住宅大廈，預計於2025年或之前落成，若該項目在下半年推售，樓花期可長達逾4年。項目的住宅樓面面積約123.6萬平方呎，另設有21.6萬平方呎的非住宅樓面面積，將用作商業、重置停車場及公共交通交滙處之用。

錦上路站一帶物業以低密度住宅及村屋為主，錦上路項目是區內較少有高座分層住宅屋苑，相信大部份單位可擁開揚景觀。交通方面，從錦上路站坐西鐵至尖東約30分鐘車程，前往市區十分便利；同時也有交通專線直達深圳，方便需要往來內地香港的住戶。

3.屯門海皇路御海灣

新地（00016）旗下屯門海皇路項目分為兩期發展，其中第1期命名為「御海灣」（REGENCY bay) ，已獲批售樓紙，該項共提供263伙。新地代理業務部總經理張卓秀敏於6月中時也表示項目將於短期內將公布最新部署，定價約參考同區御半山第二期的價格，目前該盤一房單位實用呎價為19,000元，御半山兩期合共推出超過900伙，平均呎價逾16,000元。

御海灣的單位間隔由開放式至3房，另設特色戶單位，單位實用面積254至692平方呎，主打細單位，其中標準一房及兩房單位佔71%，開放式單位也佔16%，至於三房單位只佔約8%，另設少量特色單位，單位享向南海景。

4.長沙灣興華街GRAND VICTORIA

由會德豐（00020）、信置（00083）、嘉華（00173）、世茂房地產（00813）及爪哇控股（00251）合作的長沙灣荔盈街1期，早前已命名為GRAND VICTORIA，目前已入紙申請預售樓花同意書，現尚待批中，有望於今年第四季推出。該盤設有524伙，間隔由開放式至至4房單位，主打2房及3房單位，佔全盤約70%。項目關鍵日期為2023年1月，意味樓花期長達32個月。

上述項目地皮由信置、世茂房地產、會德豐等發展商合組的財團於2017年以172.88億元投得，每方呎樓面地價約1.75萬元，成為當時全港最貴住宅地王，雖然該紀錄維持僅半年，由2018年5月新地以251.61億元、每方呎樓面地價17,776元投得的東九啟德第1F區1號商住地所打破，但GRAND VICTORIA現址地皮仍為本港最貴住宅地王的第二位。

項目為於九龍市區，距離港鐵南昌站約5至7分鐘步程；也鄰近大型商場、南昌站上蓋的V Walk，購物交通也便利，勢成追求便捷生活的打工族或分支家庭熱選，發展高也表示，GRAND VICTORIA售價將參考同區臨海物業及部分港島項目。

5.何文田St. George’s Mansions

由中電（00002）和信置合作發展的何文田嘉道理道24A號St. George’s Mansions，原址為中電前總部。項目由3座大樓組成，提供175伙，主打3房及4房，3房實用面積約1,800平方呎、4房實用面積約2,000至2,100平方呎。同時也設有少量屬於約800平方呎的2房單位，另備有5伙連天台或連平台單位。

信置營業部集團聯席董事田兆源認為，區內不少富豪居住，當中富二代料為目標買家族群之一。項目主要可看到為低密度綠化景觀，項目正待批售樓紙，有機會於今年下半年推售。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【港人出路】施永青籲港人無謂為移民而移民

上半年樓市經歷疫情後，樓價指數仍錄約2%升幅。本報訪問20名樓市專家，普遍認為下半年樓市以平穩為主。發展商及代理界樂觀，認為樓價或再升5%，惟投資者憂慮中美角力帶來衝擊。

上半年調整期短暫，樓價在2月、3月下跌2至3%之後，樓市未有出現「沙士價」急挫，反而開始在用家「撈底」入市下，購買力爆發，以中原城市領先指數（CCL）為例，已經在5月底收復新冠肺炎爆發的失地，直至上周最新報181.12點，今年上半年大約錄得1.7%的升幅。

展望下半年樓市，可以說是好壞參半。本報訪問20名分別來自發展商、學者、投資者、測量師及地產代理界別的樓市專家，普遍預期下半年樓市將會平穩，以窄幅上落為主。

低息+供求失衡 利好樓市

當中發展商及代理普遍較為樂觀，認為下半年樓價有機會升5%，例如九龍建業（00034）市務及銷售部總經理楊聰永亦都認為，雖然經濟環境及失業率高是負面因素，但預計低息維持長時間加上供求失衡，都是利好樓市，下半年樓價會有單位數的升幅。

經濟政治風險 憂會加劇

不過，置業人士要留意下半年市場風險並未完全解除，有投資者及測量師均提醒，下半年須面對經濟及政治風險，令到樓市走勢變得難以預測。至於資深投資者兼前補習天王吳賢德更認為，中美隨時爆發金融戰，香港經濟會進入最壞時間，加上內地資金緊張，會有內地人沽貨，預計樓價會呈下行趨勢，納米及豪宅單位跌幅較大。

記者：余敏欽
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【港人出路】施永青籲港人無謂為移民而移民

根據加拿大移民部的數據顯示，即使新冠肺炎疫情爆發，加拿大於今年第一季共接納420名香港移民，比去年同期上升40%，反映香港移民到加拿大的人數增加。對於香港出現移民潮，施永青表示有多些選擇是好事，問題在於很多人無本錢去選擇。

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料庫

經濟水平低或須營營役役

「現實世界不是你移民就有更多選擇，為甚麼大部分人選擇不多？因為一出生就背負著『臭皮囊』，求生成為大部分人一生中最重要的事情。很多人一生為了滿足『臭皮囊』的需要， 已經花費了大部分的時間。」

至於移民是否一個好選擇？施永青認為目前是個非常困難的舉動，大部分有財力而又想移民的人早已行動。現在想移民去一些較發達的國家，例如美國、加拿大、英國等都有著相當的難度，因為移民標準愈來愈高，而開放的名額愈來愈少。

因此，近年港人積極移民到一些比香港生活水平低的國家，例如馬來西亞及台灣。施永青續指香港人現在移民選址發展到很遠，例如葡萄牙、塞浦路斯、希臘等，但這些國家有個問題，就是經濟發展水平低於香港。

經濟發展水平低於香港的國家，代表解決『臭皮囊』的負擔會更大，而其他的選擇會更少，你就要營營役役為兩餐付出很多。」

施永青特別告誡想移民的港人，在做人生決定前必須做好比較， 無謂為移民而移民：「如果在比較後，香港能夠提供更多的選擇，你最終都是需要留在香港。」

施永青：香港樓價高是因為前景光明

被問到認為香港未來能夠提供甚麼給港人時，他認為香港會設法保留私有產權、以普通法作為基礎的法治，以及相當高程度的人生自由。倘若不移民，投資海外樓會否是個好選擇？施永青就指，投資樓盤從來都是看回報來做決定。

不過，他指從樓盤收益率亦可悟出國家前景，他以股票市場作為比喻：「英國樓收益（Yield）是高，但好的股票收益高抑或低？好的股票市盈率（PE）過百倍，收益肯定低；收益高就不是好東西，因為價值無得升，前景黯淡就收益高！」他續指，香港正是因為前景好，即使樓盤收益率低依舊受歡迎。

新發展區總比舊區好

至於本港樓市表現，施永青指今年全球的特色就是「大起大落」，但由於樓市受「辣招」控制，因此在香港難見此趨勢。他續指：「今年疫情爆發時，黃金跌、油跌，連債券都跌；理論上，樓市都應該要大起大落，不過在技術上就被辣招妨礙了這個問題。」

問到最看好哪區的表現，他指香港樓價從來都不能從單區判斷，樓價與香港整體掛鈎，並非與地區性掛鈎。

「我向來認為香港只有整體的經濟表現，不會有個別地區的經濟表現。馬鞍山、將軍澳區最近有很多新盤推出，不見這些區域樓價下跌？」

「所以看樓價不能只看單區表現，整個香港共命運，不過供應多的話，有可能會影響到租金，但未必會影響到價格。」

6月密密有新盤推出，暫有四個樓盤已開價單（見下表）；不過，施永青表示一般情況下，新發展區總會比舊區好：「比如將軍澳這些新發展區，城市設計總比土瓜灣、九龍城這些舊區來得好，所以這些新區的樓價一般會較高」。
附表：六月份已開價的新樓盤

資料來源：經濟一週
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更多上車情報：【內地客回歸】皇第2.2億售買家繳辣稅逾6600萬

公司客及內地客重臨，土地註冊處顯示，渣甸山皇第早前以逾2.2億售出一個單位，買家為內地客，以公司名義入市，須繳3成辣招稅，涉及稅款6,664萬元。

皇第為渣甸山的全新樓盤，最近成交暢旺，至今已售出6個單位。16樓A單位，早前以約2.22億元售出，單位實用面積2,848平方呎，成交呎價7.8萬元。買家以公司名義入市，公司董事為一名持內地護照的人士，今次入市須繳3成辣招稅。

據資料顯示，最近一手豪宅都錄得不少公司客或內地客入市個案，例如九龍緹山早前售出3號別墅，買家以海外註冊公司購入，成交價3.5億元，繳稅1.05億元。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【25歲做業主】點用20萬做業主?　換樓真係好重要

暑假租務旺季快將來臨，肺炎疫情緩和，樓市前景稍見明朗，但不少業主，特別是近年入伙的半新樓業主，寧願將單位平租，都不願單位丟空，令市場上有部分平租盤成交，市區新樓一樣有月租萬元以內的租盤。

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料庫

疫情令小業主平放租

早前疫情令全港氣氛緊張，小業主急急求平租。九龍城單幢盤AVA 55，該項目提供88個單位，至今已錄得逾60宗租務成交。

其中近期成租的一個低層B室單位，實用面積166平方呎，開放式戶型，每月8,000元租出，平均呎租約48元（見表）。

項目由資深投資者盧華旗下發展，去年中入伙，位處九龍城41區名校網。市場去年錄得首宗租賃成交，實用面積同樣是166平方呎，以月租10,800元租出，平均呎租達65元。不足一年，租金回落足足兩成半。

北角尚譽呎租回落三成半

同樣主打細單位的北角尚譽，2018年10月收樓，當時備受租客追捧，促成一宗高價租務成交。租出單位為高層D室，開放式間隔，向西北享維港煙花景。該單位實用面積167平方呎，以15,500元租出，實用呎租約93元，創當時港島東新高呎租。資料顯示，該業主2017年6月以約461.6萬元一手購入上述單位，可享租金回報率約4厘。

時至今日，實用面積同是167平方呎的中層D室，業主早前以約12,000元放租約兩個月後，再減2,000元，減幅約16.7%。最終以10,000元獲一對夫婦租入，平均呎租約60元，租金回落足足三成半。港置首席分區董事林文奇表示，上述單位租金屬低於市價約8%。

據了解，業主2016年9月以約393.4萬元一手購入上述單位，現享回報約3厘。即使是鄰近核心商業區的灣仔囍匯，仍不時錄得減租成交。

香港置業首席聯席董事周世康表示，項目日前最新一宗租務成交為2座中層N室，開放式間隔，實用面積約348平方呎，業主以約20,000元放租兩個月後，減價2,500元，最終以17,500元租出，低市價約12%，實用呎租約50元。

據悉，新租客為內地客，心儀單位樓齡新且鄰近港鐵站，方便租客上班，故睇樓一次即決定承租。資料顯示，業主2013年12月以約676.9萬元一手購入上述單位，現享租金回報約3.1厘。

新界新盤拖低租盤水平

偏遠區域新樓更見慘情，月租10,000元內租盤比比皆是，屯門新樓開放式戶月租10,000元內有交易。

中原地產分行經理陳家富表示，今年初入伙的城•點低層E室，實用面積約232平方呎，日前以每9,800元租出，平均呎租約42元。租客為年輕夫婦，鍾情屋苑全新；加上位處市中心，於是租入單位。據了解，業主於2017年9月以324.74萬元一手買入，現享租金回報約3.6厘。

同區另一焦點納米樓、有「龍床盤」之稱的菁雋，最新租務行情亦備受關注。祥益地產營業董事胡志偉表示，菁雋低層2室，實用面積165平方呎，現每月叫租7,800元，每平方呎叫租47元。

新界東大埔白石角在新樓盤相繼入伙下，亦拖低部分單位租金水平。中原地產聯席營業董事周永健指，嘉熙5座低層B室，實用面積249平方呎，採開放式間隔，現以10,000元放租，每平方呎叫租約40元。

另一6座中層H室，實用面積為248平方呎，開放式間隔，今年4月僅以9,000元租出，創區內租金新低。據悉，業主於2018年以531萬元一手購入單位，以上述租金計，回報率只是約2厘。

同區另一指標半新樓嵐山，最細單位165平方呎的開放式戶，月租最平8,000元入場。該單位為7座低層D室，實用面積196平方呎，即每平方呎叫租為41元。

公司租樓減 豪宅市場受壓

至於去年底入伙，毗鄰粉嶺高爾夫球場的高爾夫•御苑，一伙7座中層J室開放式單位，實用面積276平方呎，現每月叫租9,300元，每平方呎叫租34元。

租金回報表現近期的確回落。差餉物業估價署早前公布截至4月底的臨時數字，實用面積431平方呎以下的上車盤，即A型單位，租金回報率僅報2.4厘，創1999年有紀錄以來歷史低位。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，租金調整持續；加上部分迷你單位收樓後陸續租出，相信短期內迷你單位陸續得到承接，月租10,000元或以下的比例有機會輕微上升。

仲量聯行早前公布《住宅銷售報告》指出，本港豪宅租金較去年第二季高峰期下跌5.8%，是2017年以來最大跌幅。該行指，受新冠肺炎疫情及社會事件影響本港經濟前景，致令市況轉弱，願意提供折扣出售單位的業主增加，以套利或重新分配資金。

租務市場疲弱源於外籍僱員數目減少，外籍僱員為主要租樓需求來源，本港去年下半年發生社會事件及今年爆發疫症，部分外籍僱員返回原居地。而且大部分企業，不再以公司名義為僱員租樓，僱員以私人名義租樓，會傾向較實惠的選擇，令豪宅租金顯著回落。

車位租金高處未算高

上文提到，九龍城AVA 55一個低層B室單位，實用面積166平方呎，開放式戶型，以每月8,000元租出，但原來在深水埗區，8,000元只夠租一個車位。位於深水埗區西鐵南昌站上蓋的匯璽，近期車位續錄高價租務成交，其中B1層單號車位，新近以8,000元租出。

相隔僅約一星期，就將同層雙號7,200元的舊紀錄打破，再推高800元，再創屋苑車位租金新高紀錄。車位業主2019年以約370萬元購入車位，租金回報2.6厘。

屋苑車位一向搶手，租金有價有市，屢創高位，錄得多宗高價租務個案。早前同層單號車位，以7,000元租出；另一個B2層單號車位6,800元租出，亦即車位租金三個月內升近18%。

有匯璽住客透露，屋苑車位一向供不應求，約每八戶爭一車位，故租金屢創新高，入伙時已放棄租用念頭。不過，在屋苑對面的屋邨南昌薈停車場，據悉月租約3,000元，每24小時收費只是150元，泊足一個月都只是4,500元。

據領展房產基金（00823）官方網頁顯示，該項目車位數目達450個。有趣的是，鄰區大角咀居屋海富苑，最近有開放式單位，同樣又是以每月8,000元租出。

世紀21家天下分行經理黎振傑指，海富苑A座（海寧閣）低層10室，實用面積213平方呎，屬開放式間隔，8,000元租出，平均呎租38元，租金較去年高位回落約兩成。業主在2016年298萬元補地價購入，租金回報約3.2厘。

何文田天鑄車位全港最貴

至於全港住宅車位最貴紀錄，則為何文田天鑄1期1樓單號車位，以10,000元租出，業主2018年以475萬元向發展商購入車位，租金回報約2.5厘。

事實上，據美聯物業統計，5月純車位註冊量共錄309宗，按月升約37.3%，創四個月新高。值得一提的是，車位投資所需金額不大，而且不用維修保養，回報可觀，惟車位租不出，只能丟空，又或以低市價放租甚至蝕賣，不能自用。

資料來源：經濟一週
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反修例風波一周年，本港今年再經新冠疫情、港區國安法出台等重大事件洗禮，本報透過匯豐、恒生（0011）和中銀香港（2388）三大銀行、統計十大私樓屋苑、十大居屋屋苑合共100個單位估值個案，發現當中78個估價個案、即約八成在今年6月初的估值，比去年同期、即反修例運動前估值錄跌幅，跌幅約1%至近12%。若再細分，本報抽取的60個私樓估價個案，有52個、即87%的估價錄按年下跌。

明報記者 林尚民

今年以來，新冠肺炎疫情肆虐重挫環球經濟，而全國人大早前通過訂立港區國安法，為本港經濟和樓市添上陰霾。本報統計的100個私樓、居屋估價個案（60個私樓、40個居屋），今年6月的最新估值，按年大部分均錄跌幅。惟值得一提的是，樓市自今年4月底起復蘇，若以今年6月初的估值對比今年5月初，在該100個估價個案，有74個按月錄得升幅，走勢明顯較理想，升幅由不足1%至逾7%。

逾七成按月估值上揚 居屋表現優於私樓

居屋方面，對比私樓，表現相對較好，40個估價個案中，有14個估價個案錄得按年升幅，佔比約35%。至於私樓的60個估價個案，只有8個估價個案的最新估值，對比去年6月初有升幅，佔比約13%。換言之，居屋估價錄按年下跌比例為65%，明顯少於同期私樓估價錄得的按年下跌比例87%。

在全部100個估價個案中，按年錄最大跌幅單位，為鰂魚涌太古城春櫻閣一個極高層A室複式戶，實用1277方呎，匯豐銀行最新估值為3916萬元，實呎3.06萬元，對比去年6月初估價4427萬元11.5%。不過，若對比今年5月初的估價3802萬元，則回升近3%。值得一提的是，該單位5月以4030萬元售出，比三大銀行估值（3576萬至3920萬元），高出2.8%至12.7%。

業界：買家未必高追入市 樓價橫行

至於三大居屋王屋苑，包括旺角富榮花園、鰂魚涌康山花園、大圍富嘉花園，估值均比1年前高，如富嘉花園一個實用426方呎的1座低層C室，中銀香港最新估值618萬元，除比5月初估值勁升7.6%外，亦比去年6月上升4%，為該100個個案中升幅最勁一個。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，今年上半年樓市出現調整，近日樓價已見回升。她續指，居屋估價表現較理想，主要是居屋由用家持有，叫價一般較硬淨，而私樓部份由投資者持有，近日市場不乏投資客，因急於套現而低價賣樓，因而對樓價有較大影響。王預期，由於早前不少屋苑的樓價已出現反彈，但買家又未必會高追入市，估計短期內樓價會橫行，未必會大幅上升。

資料來源：明報
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不同地區發展地下購物街，香港已經研究多年，而規劃中的啟德地下購物街卻成市埸熱話，未來應該如何發展、定位及營運？本文試從日本地下街例子作了解。

• 日本為最多地下街的國家，值得參考
• 研究發現地下街收益與4因素有關
• 以獨立公司負責地下街營運

首先從起源了解，日本地下街屬全世界最多，回想1930年左右，上野站地下通道兩旁開設商戶，成地下街雛型。地下街起初僅為商業設施，後來因市中心地價高、交通擠擁問題等，地下街已變成連接鐵路站、商業設施地下、停車場等的大型行人網絡，市民可在地下街一帶購物、轉車或附近泊車。

日本大學理工學部2012年一份針對日本全國11條地下街的研究指出，4項基本因素會影響地下街整體營運收益情況，包括1萬平方米建築面積、人口密度5,000人/平方公里、最近鐵路站每日具20萬人使用量、330個車位的停車場。簡單而言，有一定的人流帶動地下街的零售。

其次，現時部分日本地下街並非由單一公司負責，多由不同持份者合組新公司經營，負責管理、店舗出租、營運停車場等。例如福岡天神地下街由福岡地下街開発株式会社負責，股東包括福岡市、九州電力㈱、西日本鉄道㈱、㈱岩田屋三越等公司等；大阪地下街的營運公司股東亦包括大阪市高速電気軌道 、南海電気鉄道、高島屋等，為附近的鐵路、商場持份者。

定位方面，現時日本常見的地下街如八重洲地下街、新宿SUBNADE、天神地下街等，主要店舖如生活雜貨、時尚服裝、藥妝、餐廳、咖啡店、輕食等。日本亦有主題式的地下街，就是東京站一番街，集「東京動漫人物街」、「東京拉麵街」、「東京甜點樂園」3大主題，當中動漫人物街集合電視台精品店、動畫特撮專門店等。

回到香港來看，啟德地下購物街全長1,500米，貫穿宋皇臺站和啟德站，並行人通道亦會24小時開放，惟通道橫跨多個不同發展商持有的項目，如新地商住項目、南豐商業項目等，項目亦要提供連接點，提供不少於4,000平方米商業樓面面積。

去年7月立法會文件提到，政府透過適當的賣地條款， 要求發展商興建、管理及營運與其發展用地相連的地下購物街。現時來說，整條啟德地下街定位、管理等難有具體方向，加上涉及不同發展商發展，協調需時。至於日本營運地下街成功方程式是否可套用在香港，則難以估計，惟仍可作為借鑑。

事實上，多幅啟德項目批地時間不同，加上負責興建地下購街條款的啟德第2A區商業地5月流標，在不同時間落成完工下，啟德地下購物街實際落成、啟用時間仍是未知數。

記者：梁子謙
資料來源：經濟日報
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