分類: 樓市資訊

私樓轉手的賺錢比率出現較急跌勢，據利嘉閣統計，7月份全港3,281宗二手私樓買賣登記（已知上手購入價）中，帳面獲利個案共3,207宗，佔比達97.7%，按月下跌0.7個百分點，創近5個月新低。不過，賺錢幅度仍然相當可觀，上月全港有逾1,400名業主賣樓帳面獲利達一倍或以上，佔整體逾四成。

中細價物業賺錢比率較高

按區域劃分，物業轉手賺錢比率最高的地區為新界區，比例達98.6%，按月持平；港島區排次位，報97.1%，按月跌1.2個百分點；至於九龍區表現落後，只有96.4%，按月挫1.5個百分點。若按價格分析，樓價介乎601萬至800萬元的中細價樓，獲利比率最好，錄得99.0%；其次為401萬至600萬元，月內獲利比率亦達98.2%。

43%業主賣樓仍賺一倍

此外，7月份每宗私樓轉手個案的平均賺幅為77.4%，連升3個月，屬5個月來新高。其中，帳面獲利一倍或以上的轉手個案，佔整體二手私樓買賣比例達43.2%，按月增0.7個百分點，共錄得1,419宗；至於帳面錄得虧損者有65宗，佔比按月增加至2%，而平手的個案有9宗，佔比微增至0.3%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑之中，有7個達到百分百獲利，每宗平均賺幅介乎24.1%至126.8%不等。當中，又以沙田第一城錄得的每宗轉手平均賺幅最高，達1.27倍。至於榜內賺幅最低者為馬鞍山迎海，平均每宗只賺約24.1%，主要是由於屋苑樓齡較新，累積賺幅難與老牌屋苑相比。

利嘉閣：8月獲利比率續受壓

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，7月的第三波疫情持續至8月，加上8月大部分時間受限聚令措施收緊影響，部分急於沽貨的業主不惜平手或蝕讓放售，恐令8月二手私樓轉售獲利比率持續受壓，有機會再跌0.5個百分點，下試97.2%，成21個月新低。

至於平均每宗賺幅方面，如有較多持貨長久的業主沽貨，平均賺幅未必明顯回落，料維持在75%至77%之間窄幅上落。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【蝕到入肉】大埔比華利山別墅2280萬沽　九年蝕近千萬

大埔比華利山別墅再錄蝕讓成交！新近一宗為萊茵道雙號屋，面積約2,115平方呎，五房間隔，望吐露港海景，業主原本叫價2,480萬元放售，累減約200萬後，以2,280萬元易手，呎價10,780元。

據中原地產分區經理吳日榮指，原業主於2011年以約3,069萬元購入物業，持貨9年，現帳面蝕讓789萬元，期內貶值約26%。如計及厘印、佣金等雜費支出，估計實質損手逾945萬元離場。

八成買賣屬蝕讓

根據中原數據網頁，不計及上述成交，大埔比華利山別墅於今年迄今合共錄得15宗二手買賣，其中12宗屬蝕讓，帳面蝕讓幅度由2%至30%不等，其餘3宗的賺幅由4％至22%。

其中，老牌電器商泰林無線電行家族持有的大埔比華利山別墅銀池道雙號洋房，實用2,048方呎，今年6月以2,448萬元易手，同樣持貨9年，帳面蝕讓近822萬元。

雖然屋苑過往近乎都是「賣一間蝕一間」，但由於規模屬該區最大、私隱度高、亦享有海景，故吸引不少名人擇居，包括有陳豪夫婦、張繼聰夫婦以及羅仲謙夫婦等。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【跌市警號】港島326呎私樓唔使400萬

曾幾何時，400萬元以下住宅可借9成按揭上車，因此就連新界大西北的單幢樓，樓價都向400萬進發，破頂成交不絕。但時至今日，樓市火車頭的港島樓，近期卻有326方呎的私樓以368萬元成交，呎價僅11,288元，平過大部分新界樓！是甚麼原因令樓價出現180度的轉變？是「係愛呀？定係責任呀？」係窮啊…

本欄之前多次分析不同角度的跌市原因，今日就不贅述了，有興趣可以稍移玉步(下方有過去的相關文章)。不過，以往樓市KOL最興講內地客買起香港樓，更指「香港樓根本不是香港人買的」。最近樓價繼續升的理由，則變成香港很多有錢人，樓價一跌就有大批剛性需求客源買入，最重要的是政府放寬按揭保險的上限，1,000萬元或以下的住宅可承做8至9成的按揭，因此該類私樓最有支持。

但事實並非如此，香港已經連續多季經濟衰退，最近失業率升至6.2%，單靠香港人難以支撐香港畸形的樓價。近日成交的筲箕灣永華大廈低層E室，實用面積326方呎，就以低價368萬元易手。而這個價錢，僅僅2個月前，還不夠買屯門單幢樓的銀主盤，說的正是號稱屯門置樂三寶之一的萬寶大廈高層G室，該單位實用面積僅279方呎，大約6月份時以370.1萬港元沽出，呎價約13,265元。

此外，位於繁華鬧市的北角和富大樓，最近有望海景中層B室，實用面積429方呎，大劈105萬以555萬元沽出，實用呎價12,937元，呎價亦低於上述的屯門樓，原業主持貨5年僅賺5萬。再如鰂魚涌藍籌屋苑康怡花園有中低層三房戶，實用面積616方呎，早前以1,000萬元沽出，樓價重回2年半前。

列舉上述例子，只想說明雖然現今社會資訊發達，但人的思維仍然困在各自的牛角尖，只要簡單跳出自己所在的區域，你還會用370萬元買屯門200多呎的私樓嗎？只要靜下心來，不被外界的導向資訊影響，就會發現樓價不是不跌，而是在慢慢陰乾中，繼續「讓子彈飛」吧…

東網財經專欄作者 林南冧
資料來源：東網
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更多上車情報：【首期來源】新居屋首期低 上車客點解仲要靠父幹靠朋友？

新一期居屋2020原定7月接受申請，但受疫情影響須延期申請，居屋2020的4大新居屋屋苑包括鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑等共提供逾7,000伙單位，目前定價123萬至513萬，以5%訂金計算，先付6.15萬元起。不過歷史數據發現，原來有一定比例買家「靠父幹」，甚至要向朋友或親戚作金錢資助。

參考房委會最新公布統計資料顯示，居屋2018計劃成功入市的買家中，無論綠表及白表買家組別，依靠個人儲蓄作首期的買家同樣佔最多，分別有78%及86%。不過有趣的是，白表買家組別中有多達33%比例須要依靠父母金錢資助，較綠表14%比例為。

反觀靠子女金錢資助首期，綠表買家比例佔20%，而白表則佔6%。不得不提的是，無論綠表及白表組組別中，均有逾一成人士向朋友或親戚借錢付首期，比例分別佔11%及14%。

其實從買家年齡層及按揭比例可解釋買家借錢原因。先簡單由首期與按揭來說，買家支付5%或10％訂金，數據顯示雖然有75%僅付訂金後便直接採用按揭，即借盡樓價90%至95%，但不得不留意的是，仍有約5%及6%買家採取額外多付樓價才申請按揭，個別最多25%，變相首期支出最多達三成。

若再睇睇買家年齡層，30以歲以下買家為例，白表人士佔23%，而綠表佔7%。若以剛剛大學畢業來計，即上述比例人士工作僅約6至7年，基本上難儲到一定比例的金額支付樓價，依靠家人不足為奇。

至於30至40歲或以下買家比例，白表高達43%，綠表則有17%。40至50歲以下白表及綠表買家比例貼近，分別約19%及17%。雖然年齡層買家已工作一段時間，或已成家立室，相信除了個人儲蓄作首期外，亦須少量家人支持才能夠置業。

事實上，綠表買家有多達37%比例為60歲或以上人士，參考過往數據及買家回應來看，料為以公屋租戶名義入市，再由其子女負責買樓及供樓。

再回望一下去年居屋2019揀樓時部分買家回應傳媒訪問的心聲，當中只得20歲買家向記者透露仍在港大機械工程系讀書，承造九成按揭買將軍澳雍明苑，直言首期靠父母幫助；並有已退休人士入市買何文田冠德苑，樓價500餘萬，但由女兒贈送。

小小提醒的是，綠表買家揀樓簽約時準支付5%樓價訂金，包括準備7.7萬銀行本票；白表買家揀樓簽約時準支付10%樓價訂金，包括準備15.5萬銀行本票。

簡單而言，置業是人生大事，即使新居屋為上車客提供折扣率，但樓價都要逾百萬元，還未計算印花稅、裝修費等，買樓未必只是個人或兩口子事情，事前除了計清首期、按揭金額、按揭年期等之外，亦應與家人傾談了解。

記者：梁子謙
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【上車時機】第三波疫情爆發一個月 執平貨時機已到?

隨着7月中爆發第三波疫情以來，二手交投急劇萎縮，因而加速樓價向下調整，惟現階段看見，樓價的調整速度仍算輕微，只呈現慢跌局面。

• 疫情爆發第三波，二手交投急降温
• 過去一個月，樓價微跌不足1%
• 令投下挫、樓價慢跌成新局面

二手交投大幅萎縮，據本報日前統計，十大藍籌屋苑今個月上半月僅錄得67宗成交，對比7月份同期100宗，下跌33%，成交量跌幅亦頗全面，當中有8個屋苑交投量下跌，跌幅由1成至近9成。

中價屋苑如鰂魚涌康怡花園及細價屋苑天水圍嘉湖山莊，分別按月下跌86%及71%，至於錄得升幅只有2個，按月升33%，以趨勢持續，本月交投數字有機會創今年單月新低。

雖然近日新增確診數字有回落的趨勢，但疫情仍然未受控，準買家不願意出外睇樓，令交易難以促成，而最近錄得的買賣，多是業主急於沽貨，而肯減價、低市價甚至蝕讓沽貨離場。

從反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）來看，指數按周跌不足0.1%，連跌3周合共0.66%，最新報180.57點，現時指數主要反映上月月底的二手市況，當時幾乎每日新增確診的數字均逾百宗，屬第三波疫情最嚴重的時候，不過二手樓價的跌幅仍算輕微。

現時經濟前景轉差，第二季的失業率已升至6.2%，在第三波疫情下，相信失業率會持續上升；政府早前亦將全年經濟增長預測由4月份的負4%至7%，下調至負6%至8%，樓價向下調整的趨勢似乎仍會延續。

然而，暫時第三波疫情爆發一個月所見，整體二手樓價跌幅不足1%，二手雖續現減價、甚至低於銀行估價的成交個案出現，但未見有恐慌性拋售的情況，相信樓市現階段處於負面情緒增加，而令交投下挫，而樓價則屬慢跌的局面。

撰文： 唐榮
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓市趨勢】下半年樓市例淡 今年表現更差？

在新冠肺炎拖累之下，今年上半年樓市反覆上落最終錄得輕微升幅，但面對第三波疫情及中美角力加劇，下半年樓市面臨的挑戰更大，全年樓價走勢並不樂觀。

• 困擾樓市的兩大因素在下半年加劇，包括疫情及中美角力
• 近兩年樓價都有先升後跌的現象
• 樓市風險加劇，準買家莫借盡，避免淪為負資產

今年上半年樓市受疫情的影響，主要集中在2月、3月份的時候，首兩輪疫情之下樓價受到衝擊，但很快就在5月、6月份疫情緩和之後收復失地，中原城市領先指數（CCL）在今年上半年錄得0.3%升幅，而差估署的私樓樓價指數同期則錄得1.8%升幅。

踏入下半年困擾樓市的因素進一步加劇，一方面是爆發第三波疫情，無論是嚴重程度，或者持續時間較第一波、第二波疫情嚴重，對於經濟及樓市信心的打擊亦擴大，因此近期二手市場出現減價的趨勢更加明顯。

另外是中美角力的地緣政治因素，亦在近月加劇，難免影響樓市氣氛，減慢部分買家的入市決定，這個緊張氣氛相信在美國11月大選之前，仍然會持續。

從樓市的角度來說，按照過去10年走勢來說，每年下半年的樓價表現，普遍較上半年為差。例如，過去10年有9年的樓價在上半年屬於上升，但在下半年樓價出現上升的機會率只有一半。

特別在近3年，在中美貿易戰的大環境下，過去兩年樓價在下半年均錄得6.5%跌幅，今年則再添上新冠肺炎的疫情因素，樓市面臨的風險亦較大。

事實上，現時支撐着本港樓市的購買力，不少都屬於首置用家，受惠於去年放寬首置按揭保險，繼而承造8成、甚至9成按揭，但在面對經濟、樓市前景不明朗的局勢之下，準買家還是量力而為，在入市的時候避免「借得太盡」繼而淪為負資產。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【離島勁升】長洲納米村屋5年升7倍 勁過港島樓

手持百餘萬資金不一定要投資大灣區，只要夠眼光香港不少地區仍有細價單位選擇，而且升值力不容睇小。土地註冊處資料顯示，長洲東堤新村R6座中層A室，剛以100萬元易手，以單位實用面積約350平方呎計，呎價約2857元，與大灣區不少二綫城市呎價相若。

值得一提的是，原業主於2015年才以12萬元購入單位，持貨5年賣樓帳面賺88萬元，期內升值7.3倍，升幅跑贏不少港島樓。以西營盤眀德山為例，2015年推售，首張價單50伙，拆實最平售價688萬，而中原網頁資料顯示，項目近半年錄得5宗二手買賣，當中3宗賺錢離場，樓價升幅2%至10%平等。

資料顯示，東堤新村樓齡約31年，由6幢村屋約成，共有72個單位。由於位處東堤小築背面，單位沒有海景，故造價遠落後於東堤小築。東堤新村R3座中層C室，6月以100萬元易手，原業主於2015年以88萬元購入，持貨5年帳面利12萬元離場，期內升值14%。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓市前景】料樓價微調2-3% 仍不影響買家入市情緒 冀疫情完結政府「撤辣」樓市將大升

撰文：布少明

香港最新一波疫情仍未有遏止跡象，窒礙二手睇樓活動及交投。在剛過去的週末（8月1日至2日），由本行統計的10大藍籌屋苑，合共僅錄得約五宗買賣成交，創約六個月新低。

一手樓供應料在8月減至不足1,000伙

反觀最近開售的兩大新盤銷情熾熱，帶動一手在剛過去的週末合共錄得逾200宗一手交投，較之前一個週末急升超過五成，表現榮辱互見。

反映業主放盤心態的「美聯信心指數」最新報59.8點，按週跌5.2點，連跌四週，原因是疫情不穩，令業主信心持續下跌。 入市意欲仍高漲 相信隨着更多放盤業主擴大議幅，估計樓價難免有2%至3%的輕微調整壓力，但亦將吸引買家加快入市。

一手方面，發展商有可能因應疫情放慢籌備推盤進度，預期一手銷售量將由7月份預估約1,200伙，減少至8月份估計不足1,000伙。

新近一份市民置業意向調查指出，預料未來12個月樓價上升的人數比例較上季增加一倍，認為現時屬好或極好置業時機的受訪者則有11%，比例屬近九年最高。

調查結果反映，雖然入市意欲高漲，但亦有部分人在觀看後市。修改一下莎翁在《哈姆雷特》中的金句，正是：To “buy” or not to “buy”, that is the question。

買樓從來都是「早買早享受」

對筆者而言，置業不是一道「選擇題」，筆者向來支持供得掂的買家及早入市。 假如買家決定現階段「上車」，潛在危機是中美關係再起波瀾、疫情帶來的不穩定，以及本港陷入衰退等，或令樓價下跌而蒙受虧損，導致不少買家卻步。

但不買樓的風險可能更大。因為樓市利好因素更多，例如長期供應緊絀。 運房局早前公布第二季《私人住宅一手市場供應統計》數據，顯示未來三至四年私樓供應量約92,000伙，創逾四年以來新低，在樓市剛需強勁下，樓價長遠向好可期。

另一邊廂，不買樓要面對的是租樓問題，在目前全球實施量化寛鬆政策（QE）及低息環境下，高通脹屬合理預期，而且資產價格普遍上升，租樓就要面對長遠現金貶值、享受不到樓價的潛在升幅，以及現金漸漸貶值下，要買樓的難度愈來愈高等問題。

樓市仍有其他利好因素，例如疫情完結後，積壓了的購買力爆發、或政府可透過「撤辣」刺激樓市等。 所以，買家入市前評估好自己的財政狀況，只要穩陣及「供得掂」，「To buy」是較合理的選擇。

資料來源：經濟一週
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更多上車情報：【升級換樓】傾足3個月求升級換樓 唔住唐樓轉住納米私樓

香港本地疫情持續，有不少業主趁樓市有不明朗因素下升級換樓，有大埔唐樓業主更用盡心機，與對方放盤業主用3個月時間去傾單位，最終成功唐樓換私樓、舊樓換新樓，不過單位面積只有283平方呎。

美聯首席高級營業經理陳少鴻表示，馬鞍山新晉屋苑薈朗1座中層A6室，實用面積283平方呎，業主最初以510萬放售，享開揚景，獲一名家住大埔唐樓業主睇中，惟薈朗單位仍有租客居住，故無法睇樓，加上價錢一直未能達成共識，故二人傾價傾足3個月時間。

陳少鴻續指，大埔唐樓客有感唐樓單位好難賣出，最終減價出售，待售出去先敢正式入市買新物業，並以495萬買入薈朗單位，呎價17,491元。

記者：梁子謙
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【內地炒家爆煲】多個豪宅物業淪銀主　皓畋蝕讓230萬求售

樓市表現反覆，有早年以高價狂掃本港豪宅的內地炒家，疫情下資金鏈斷裂，持有的多個單位淪為銀主盤。其中，何文田皓畋一個三房戶，亦淪為銀主盤，銀行推出市場放售叫價1,700萬元，物業三年間貶值230多萬元。

該皓畋5座低層單位，實用面積698方呎，三房兩廳，剛淪為銀主盤，現開價1,700萬元，呎價約24,355元。據土地註冊處資料顯示，該許姓原業主於2017年11月向發展商斥資約1,932萬元一手買入上址，現由銀主放售，叫價較買入價低約232萬元，貶值12%。

專攻豪宅　持貨不足三年

據市場消息，許氏為內地炒家，兩、三年前於本港新盤市場上斥逾億元掃貨，專攻豪宅，如何文田皓畋、北角柏蔚山、何文田天鑄等，惟近日已有近4個單位先後淪為銀主盤，一般持貨不足3年，連額外印花稅（SSD）也未鬆綁。其中，北角柏蔚山3座低層戶，今年年中以2,160萬元沽出，較2018年月購入價以2,861.2萬元，兩年間貶值701萬元，跌幅達25%。

資料來源：HK01
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更多上車情報：【二手走勢】太古城連天台造價跌穿1000萬