分類: 樓市資訊

一間實用面積約1,100平方呎的大單位，有四個房十分正常，但加上四個廁所，不是在工人房內的專用廁所，更不是複式單位，全數均提供給住戶享用，這樣的安排是夠貼心還是太多？唔通真係廁到用時方恨少？

這個四房四廁設計的逾千平方呎單位，位於日出康城的緻藍天第一座LB室，當中38樓LB室的圖則更被發展商用作示範單位。單看開則，緻藍天這個實用面積1,135平方呎的四房單位設計方正。甫進入大門，經過玄關的走廊及梗廚後，便進入長21呎5吋，闊13呎9吋的客飯廳，以長方形設計，右邊為露台，採光充足。

然而，經過客飯廳後奇則開始出現，首先是貫通四房四廁的一條16呎長走廊，即接近三張六呎床相連的長度，而這條超長走廊則由一個「門陣」組成，走廊上合共有六道門，包括四個睡房及兩道廁所門，如置身酒店樓層走廊。細數全屋1,100多平方呎，合共居然有13道門，除了四房四廁外，還有大門、廚房門、露台、工作平台及雜物房門。

貫通四房四廁的一條16呎長走廊，由一個「門陣」組成，走廊上合共有六道門，包括四個睡房及兩道廁所門，如置身酒店樓層走廊。

四房四廁的設計中，三個為黑廁，當中兩廁置於房內屬套房設計。但從圖則可見，其實三個廁所是以品字形設在同一位置，只是入口方向不同，一個從房內進入，餘下兩個並排在走廊上，均為黑廁。其中一個實用面積超細，僅約14平方呎，只放有坐廁及洗手盆，沒有多餘空間，體型較高大者亦難以使用。一牆之隔的另一個廁所，則備有淋浴及坐廁。

由於兩個廁所並排設計，更對正其中一個細房門口，或有機會出現衛生及氣味問題。

但百貨應百客，這個一屋13門兼四房四廁設計仍不乏捧場客，2015年開售時已逾千萬元，今年七月就有一個低層單位以約1,480萬元售出。

資料來源：House730
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更多上車情報：【豪宅買賣】內地客抵押赤柱洋房狂借逾億元 最終減價2成以7080萬沽出

赤柱富豪海灣有「三按盤」借爆財務公司，早前將該洋房單位以8,800萬元放售，不足2個月減價2成至7,080萬元沽出，但由於附豪華裝修，所以成交價仍然高於市價。

據土地註冊處資料顯示，富豪海灣單號屋洋房實用面積2,790平方呎，最新連雙車位以7,080萬元售出，實用呎價約2.5萬元，原業主為威遠國際有限公司，註冊董事為張延(ZHANG YAN)，持有中國護照。

從查冊資料顯示，該內地客曾三度向英皇財務抵押單位，第一次是在2016年8月時貸款5,000萬元，之後在2017年9月再借6,250萬元，去到今年1月再加按250萬元，前後合共1.15億元。雖然該名內地客在2004年4月一手以3,850萬元購入單位，持貨16年，帳面賺3,230萬元，但套現後要用來償還「財仔」貸款。

據了解，該單位在一個多月前以8,800萬元放盤，已經減價2成或1,720萬元至7,080萬元沽出，不過據地產代理指，由於單位附有豪華裝修，所以造價較現時屋苑同類單位約6,000萬元為高。

下面是地產代理提供的單位內籠裝修照片：

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【居屋貼士】買新居屋印花稅要識計 提防被殺過措手不及

近年資助房屋成為致富工具，不少人以超低首期入市、再以高價售出，獲利甚豐。據土地註冊處資料，觀塘翠屏北邨翠梓樓高層14室，實用面積只有145方呎，僅比一個標準車位面積大10方呎，以未補地價133萬元沽出。

借近九成九按揭

據文件顯示，原業主於2013年以20.74萬元綠表價購入上址後，當年向銀行借貸20.49萬元，相當於樓價98.8%的按揭，即僅以首期2,500元入市，槓桿極大，以新成交價133萬元計算，物業約七年間升值5.4倍，帳面賺約112.3萬元，可謂本小利大。

以上述單位面積145方呎計，是次成交呎價9,172元，屬全港綠表公屋呎價第三高紀錄。

據區內代理指出，上址原業主為一位年輕設計師，親自操刀設計上述單位，裝修費涉近30萬元。本身與家人同住，偶爾會居於上址，據知因計劃移民，今年7月份已把單位推出放售，叫價145萬元。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【居屋消息】四屋苑間隔首曝光　馬鞍山錦駿苑有露台　彩禾苑設套廁

居屋2020將於下周四（10日）起至10月7日接受申請，今期居屋共有4個屋苑可供選擇，包括火炭彩禾苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑，合共提供7047個單位。

房委會今日(2日）公開推售屋苑的部分單位間隔圖片資料，位於馬鞍山錦駿苑的單位設有露台，而火炭彩禾苑實呎逾600平方呎單位則設有兩個廁所，料主人房可設「套廁」。

彩禾苑單位設雙廁　可成主人房套廁

火炭彩禾苑單位面積介乎393至613平方呎。根據房委會提供圖片，彩禾苑1樓至40樓的11號單位，面積約為607平方呎。雖然有關單位的面積不是最大，仍相信可間成三房單位；此外，該單位有兩個廁所，料其中一個可為主人房的「套廁」。

至於位於市區鑽石山的啟翔苑，單位面積介乎約294至501平方呎，惟屋苑位於市區，接近港鐵鑽石山站，地理位置優越，相信為今期居屋「樓王」所在屋苑。根據房委會公開項目A座4樓至38樓的11號單位，屬面積約294平方呎的「細單位」，單位廁所位於門口後方。

錦駿苑、山麗苑均「開門見廁」

此外，馬鞍山錦駿苑單位面積介乎約311至494平方呎，房委會公開E座1樓至40樓5號單位模型，面積為417平方呎，並設有約40平方呎的露台；而單位的大門則正對著屋內廁所的門口，料會出現「開門見廁」。

至於粉嶺山麗苑的則提供兩個單位間隔圖，分別為B座1樓至37樓14號單位，面積為379平方呎。至於D座1樓至36樓的16號單位，面積約為446平方呎，料可間出兩房。不過，兩個單位的大門同樣正對著屋內廁所的門口，料會出現「開門見廁」。

房委會指，今期居屋將在9月10日至10月7日接受申請，除新推售的4個屋苑外，就「居屋2018」出售的兩個居屋發展項目、即凱樂苑及裕泰苑，和「居屋2019」出售的五個居屋項目，截至選樓日期開始約一個月前，因買賣協議撤銷而收回的的單位，一併納入是次銷售計劃內重售。「居屋2020」及「白居二2020」的申請費分別為250元及160元；同時申請兩者則為410元。白表申請者可使用同一份申請表選擇申請「居屋2020」或「白居二2020」，或同時選擇申請兩項。

9月10日起接受申請

「居屋2020」及「白居二2020」的申請表及申請須知，以及新建居屋發展項目的售樓資料簡介及重售單位的售樓簡介單張，將於明日（3日）開始在房委會設立的指定網站供下載。公眾亦可由9月10日起到樂富房委會客戶服務中心、房委會綠置居銷售小組辦事處、房委會轄下各屋邨辦事處和分區租約事務管理處、香港房屋協會轄下各出租屋邨辦事處，以及民政事務總署轄下各民政諮詢中心索取紙本資料。

因應疫情，樂富客務中心展示的建築模型與室內間格模型的展覽廳會暫停開放，並不會提供櫃檯查詢服務。公眾可致電房委會銷售及白居二24小時熱線2712 8000查詢有關「居屋2020」或「白居二2020」的申請事宜。此外，申請期會由過往的兩個星期延長至四個星期。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【投資港樓】住宅租愈跌愈殘 買樓收租仲諗得過？

本港疫情持續緩和；加上剛過去的週末大型新盤第三輪銷售銷情靠穩，市場統計兩日沽逾200伙，帶動整體入市氣氛，買家入市意欲高漲，促使不少一手向隅客及購買力流向二手，配合不少業主漸漸擴大議價幅度，吸引買家趁機入市。

新盤推售是疫情市

在上週末（8月22日至23日），由本行統計的十大藍籌屋苑，合共錄得約21宗買賣成交，連升三週，更創出十個週末新高。

反映業主放盤心態的「美聯信心指數」最新報53點，按週跌3點或5.4%，連跌七週，期間累積跌幅逾24%，原因是疫情不穩，令業主信心持續下跌。

樓價方面，「美聯樓價指數」報164.99點，連跌三週後喘穩，年初至今僅錄得0.01%的輕微跌幅。二手短期氣氛明顯正持續改善，市場正出現「量升價跌」的現象。筆者認為，短期內樓價或持續緩緩回落，惟假如本港疫情進一步向好，而且不再反覆，二手樓價有可能會找到支持位。

新盤盤銷量料跌兩成

另一邊廂，受疫情及限聚令影響，今年以來發展商推盤步伐都要跟住疫情走，回望2月至4月疫情初現時新盤市場「冷冷清清」。

5月份疫情一度受控，發展商爭相出擊，帶動積聚的購買力再度釋放，刺激該月一手成交量升至約2,100宗；直至最近第三波疫情爆發，再度拖慢推盤進度。

展望今年餘下的四個月，新盤將繼續是「疫情市」，推售步伐的快慢受疫情左右。倘若疫情遠去，相信發展商或將提速推盤；假如疫情狀況未如理想，一手只能靠規模相對較小的新盤及貨尾盤支撐，交投亦難以大升。

姑勿論如何，預期今年全年一手盤銷量勢不及去年全年的18,700伙，下跌幅度料至少約一至兩成。由此可見，未來新盤供應將難滿足實際樓市強勁的剛需，「缺口」甚至會愈來愈大，一旦疫情完結，未來樓價慢慢回升是預計之內，因此目前樓價回調，正好為買家提供一個「執平貨」的良機。

留意SSD屆滿屋苑

至於可留意的地區，筆者早前在專欄提及，例如是一些額外印花稅（SSD）綑綁期屆滿，或有大量盤源隨時湧現的屋苑。此類盤源買租皆宜，甚至可能有少部分持貨力較弱的業主，肯減價及早離場。故買家只要勤做「功課」，覓得「心頭好」機會，一定較其他買家高。

資料來源：經濟一週
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更多上車情報：【尋覓租盤】入伙盤壓境　覓筍租先鎖定三大區域　最平一萬有找

向來新盤入伙均會一下子湧現大量租盤盤源，租金隨之而受壓，叫租往往會較同區二手市價低半成至一成，競爭大、較容易「鋤價」，加上新樓已有齊基本傢電裝修，可即租即住，一般又設有會所配套，是不少準租客覓「平靚正」租盤的黃金機會。

今年第三季為新盤入伙的高峰期，單是7月至8月，市場已有至少8個新盤啟動收樓，其中三個入伙「重災區」，分布在將軍澳日出康城、西南九龍及屯門。

ＭALIBU放租盤逾240個

屬近年新樓供應重鎮的日出康城，繼晉海後，ＭALIBU亦於7月底正式收樓，全盤共有1,600伙，經過近一個月的交樓程序，業主陸續完成收樓，現累積放租盤大約240多個，月租最平一伙屬3B座中低層單位，面積368平方呎，叫租1.45萬元起，呎租39元。

中原地產高級分區營業董事伍錦基指，ＭALIBU至今已錄得逾142宗的租賃成交，即平均一日四單，吸納速度快，普遍成交呎租由30至38元不等。

匯璽III入場月租1.68萬起

至於九龍市區唯一大型入伙盤為匯璽III，8月初收樓，連同屋苑其他期數，至今整體累錄約115宗租務成交，成交呎租介乎44元至58元不等，個別一房呎租超過60元。新近一宗有7座極高層B室，面積356平方呎一房，減租1,000元至1.95萬元租出，呎租約54.8元。

位於南昌站上蓋的匯璽分三期發展，合共提供3,414伙，於2018年底開始分階段入伙，匯璽III是最近期收樓，佔1,172伙。現全屋苑有近300個放租盤，佔近半數屬於一房戶型，入場月租約1.68萬元起，呎租貼近50元。

預算不足一萬可租屯門

其餘的入伙盤集中新界區，其中又以屯門區供應最多、入場門檻最低，包括御半山、御半山II期、弦海及上源，三盤合共提供逾2,540伙。

祥益地產高級區域經理黃慶德指，御半山II 9月才正式收樓，現以御半山I 的租盤量供應較多，有60個放租，入場月租約1.28萬元，屬312平方呎一房戶型；另弦海及上源於上兩周才開始收樓，部分業主未取匙，故暫時有約30及15個，弦海入場租金8,500元，屬162平方呎開放式戶型，料平絕同區。

黃慶德又指，弦海上周連環租出兩伙，包括低層J室，面積224平方呎，以8,000元租出，呎租35.7元。

踏入9月份，將有港島唯一入伙供應北角維峯‧浚匯，提供216伙，現有約2至3個放租盤，入場月租2萬元起。另外，元朗尚悅第五期（504伙）、馬鞍山峻源（148伙）等亦會相繼入伙。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【網民討論】供樓真係會愈供愈輕鬆？　網民：冇加人工更加要買樓！

有人說供樓會愈供愈輕鬆，也有人指樓價愈升負擔愈重。有網民帶著這一個大問號，出帖問其他網民：「點解啲人話供樓會愈供愈輕鬆？明明每個月都要供咁多。」

帖文一出，網民立即回應指：「你每年唔會加人工？」解釋指：「你會加人工，10年前可能你搵二萬五元供一萬元，供樓佔你收入四成。今日，你人工可能已經升到三四萬元，供樓只係你人工嘅三份一甚至四份一。」加人工似乎是網民認為愈供愈輕鬆的主要原因。另一原因當然是通脹，「10年前1萬蚊，不等於依家1萬蚊。」

也有人質疑愈供愈輕鬆，其實是有3大前設，包括不會失業、每年加人工，以及樓價只升不跌，不會負資產。不過有網民則回應，如果認為人工年年不加的話，更加應該買樓。他指，若20年前有能力置業，20年後供樓的錢會與20年前相若，甚至因銀行的利率優惠會減少。相反20年前租金在20年後上升不少，假設人工一樣，負擔自然增加。

資料來源：iMoney
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更多上車情報：【呎價頻跌】抗跌力最強藍籌屋苑呎價頻失守萬元關…

二手樓市受壓，即使過往抗跌力最強的藍籌屋苑，其中兩個新界上車項目本月成交呎價頻頻失守1萬元關口。其中東涌映灣園一個套三房單位，僅以本月最低呎價9,509元售出。天水圍嘉湖山莊中層戶，減價至612萬元轉手，呎價僅近9,700元。

中原陳繼成表示，映灣園8月暫錄約15宗買賣，當中3宗呎價低於1萬元，包括上述5座中層H室，實用面積957方呎，曾叫價950萬元放盤，減價40萬元後，剛以910萬元轉手。其餘兩宗成交呎價分別為9,956及9,795元。

嘉湖山莊本月已錄至少25宗買賣。該行文家輝稱，成交中佔3宗呎價不足1萬元，均為三房或以上大單位。其中樂湖居13座中層B室，實用面積633方呎，套三房間隔，曾叫價650萬元放售，前後累減38萬元沽出，以每方呎價9,668元獲承接。他認為，政府可撤銷部分辣招，可令二手市場流轉量加快。

事實上，新界細價屋苑樓價跌勢明顯。美聯黃嘉明指，粉嶺牽晴間亦錄「筍價」成交。單位為4座高層G室，實用面積438方呎，叫價610萬港元，受近期第三波情疫影響，減價33萬元或約5.4%，僅以577萬元易手，低於同類型近期做價「6球」價位，呎價13,174元。

至於市區單幢，呎價九千亦有承接。忠誠拍賣推出8項物業，成功拍出土瓜灣中南大廈一個中層L室單位，成交價410萬元，較開價僅高10萬元，以實用面積495方呎計，呎價約8,283元。

此外，豪宅市場蝕讓繼續湧現。資料顯示，上水天巒加倫大道一幢單號屋，以2,800萬元登記售出，約十年帳面貶值逾540萬元。若以洋房實用面積2,011方呎計，呎價約13,923元。據了解，該盤今年7宗二手轉讓，料全屬帳面蝕讓。

利嘉閣黃民傑指，九龍城御門‧前中高層B室套三房戶，實用面積約628方呎，放盤約兩個月，開價1,200萬元，累減118.2萬元後，終以1,081.8萬元沽出，呎價約17,226元，原業主2015年1月以約1,080.3萬元一手購入，持貨5年轉手帳面僅獲利約1.5萬元，料屬明賺實蝕。

【西環地舖明賺實蝕離場】

除了住宅外，政府減辣無效，工商舖繼續蝕賣。西環有地舖劈價200萬元，以900萬元沽出，4年間僅升值50萬元，但扣除逾70萬元雙倍印花稅等使費後，屬明賺實蝕。

該舖位於吉席街78至86號地下G連約舖，建築面積約260方呎，原先叫價1,100萬元，成交價低市價約一成。原業主2016年以850萬元購入，但扣除約64萬元的雙倍印花稅，以及代理佣金等使費，料蝕讓離場。

市場續現舖位劈價出貨。市場人士指出，北角英皇道471號地下連入則閣，以2,600萬元交吉轉手，低市價約兩成。該舖叫價4,500萬元，即大幅劈價1,900萬元或約42%沽出。

消息又稱，太子道西別樹華軒地下6號舖，由銀行租用，建築面積約349呎，原業主年初時叫價約4,800萬元，累減1,200萬元，以約3,600萬元沽，呎價逾10.3萬元。

另方面，荃灣石棺藏屍案大廈錄得蝕讓。據土地註冊處資料顯示，DAN6高層D室以290萬元易手，呎價約8,430元。原業主於2015年買入，持貨5年帳蝕49萬元。

疫情下再有酒店轉手，德祥地產(00199)宣布，以代價4.6億元沽出銅鑼灣珀麗尚品酒店。該物業擁94間客房，以成交價計，平均每間房價約496萬元。而月前西區一幢酒店沽出，平均房價逾700萬元，反映是次做價較低。

資料來源：東方日報
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更多上車情報：【樓市前景】湯文亮：當政府乾塘就會放寬辣招

有地產界老友問我政府幾時會放寬辣招，我話本來很難答，因為就連有關官員都唔知幾時，或者在什麼條件下可以放寬，所以，從來沒有一個官員給予一個較為肯定答案，最近的都是說倘若樓價下跌，政府就會考慮放寬辣招，大家可以講這個是一個答案，但亦可以話這是政府推搪的說話。

樓價跌不會放寬辣招 政府呃足市民十年

老友話我話本來很難答，代表現在有轉機，不過現在住宅樓價只是微調，政府又點會放寬辣招。其實官員是講大話，即使樓價下跌，政府絕對不會放寬辣招，因為這是政府推出辣招的目的，如果放寬，而樓價又立刻掉頭上升，揸fit的官員一定會被人鬧到失暈，所以，政府說樓價下跌就會考慮放寬辣招只不過是美麗的謊言，大大話話呃了市民十年。

依我所見，當政府財政緊絀，庫房缺水，就會有條件放寬辣招，最大機會放寬的就是收入最多的辣招。大家唔好以為可以買第二個住宅單位而不用付15%印花稅，因為即使放寬，政府的收入都不會大幅增加，我估計最大機會放寬的是內地人毋須住滿7年才可以買樓。現在當然可以，不過就要付30%印花稅。現在大約有十幾萬人以優才資格到了香港，而又未住滿7年，如果政府放寬內地人買樓門檻，成交量一定會大幅增加，庫房一定會有可觀收入，對於解決接近乾塘的庫房有積極作用。

再不斷派錢就會乾塘

如果不是有疫情，以政府量入為出的理財方法，要庫房乾塘就很困難，但現在疫情持續，政府要不斷派錢紓解民困，已經派了幾千億出去，我估計派多半年，政府就會乾塘，在迫不得已的情况就要放寬部分辣招。如果只是要求政府放寬辣招，就應該贊成政府繼續推行限聚令，要求政府不斷派錢，待政府乾塘，冇人要求政府都會放寬辣招。

資料來源：明報
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更多上車情報：【上車攻略】年年新居屋申請爆搶 上車客抽唔中點部署好？

樓市淡靜逾大半年，至7月初爆發第三波疫情後，開始出現暗湧，劈價賣樓、蝕讓求售等消息明顯增多，且減幅動輒過數十萬至過百萬元，乍看之下，樓市走勢似有下行跡象。不過，翻查數據顯示，樓市並未有如預期般向下，反而日前（21日）公布的中原城市領先指數（CCL）更結束三周連跌，按周回升0.18%，企穩180點，究竟當刻樓市下跌孰真孰假？

長情業主有較大減價空間

參考近月出現的多宗減價成交，表面上劈幅相當驚人，如早前太古城鳳山閣一個低層582方呎的兩房單位，獲原業主減價90萬至1,000萬元易手，減幅相當於樓價的8%，非常之狠。但看回原業主於2000年以約195萬元入市，狠劈後帳面仍獲利805萬元，升值四倍，仍然「賺到笑」。正因為這些較早期購入、持貨長時間的物業，「食盡」過去十多年的樓價升幅，自然可容許較大議價空間。而事實上，單位的成交價仍然比銀行網上估值889萬高出111萬元。

有不具名的代理直言，這是一向的策略，「在放盤時稍稍調高叫價，再大幅劈下來，營造割喉式的促銷效果，啲人好受落。」

蝕讓個案多數來自半新盤

至於蝕讓方面，成交價是與購入價比較，難以「營造」出來吧！其實，市場近月錄得至少20宗的蝕讓個案，大部分都有一個共通點：都是近3、4年內發售的新盤。因為2016至2018年正值樓市熾熱期，發展商以高市價開盤，變相買家當年購入價經已預支了往後數年的樓價升幅，故這些「半新盤」現時轉手，實難以獲利。若持貨未滿三年、須涉10%SSD稅項成本，就更容易出現蝕讓。

逾半億豪宅成交比例增加

疫市下，雖然二手交投甚膠著，不過，新盤及大碼豪宅市場卻未見受影響，例如近期唯一的全新盤屯門帝御‧金灣，兩輪銷售分別涉185伙，均錄得即日沽清的佳績，第三輪亦沽出98%單位，一手續旺，或多或少與發展商提供折扣優惠或按揭計劃有關；同時，一些重磅的超豪宅貨尾亦持續獲承接，成交比例趨增。8月份迄今一手市場已累積錄得至少14宗造價逾半億元的買賣，多為洋房及特色戶，反映豪客仍然對後市有信心。

林一鳴：別太著眼極端個案

資深投資者林一鳴更直言，「近期市場見到的大幅劈價，叫價往往嗌到天咁高，最後成交價其實只係市價、甚至創新高，冇咩參考性。」他又認為，大部分業主均寧願靜觀其變，大眾無需要太著眼於該些極端的劈價、蝕讓成交個案，認為只是佔市場買賣總數的大約一成，難以反映大勢，不宜受個別個案牽動情緒，他又認為樓市未有下行跡象。

事實上，今時今日全球不斷量化寬鬆，各國大量「印銀紙」，市場充斥的熱錢資金，部分定轉流入物業市場，疊加本港住宅供應不足、剛性需求強大這個不爭的事實，樓價似乎易升難跌 。

資料來源：香港01
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更多上車情報：【蝕錢賣樓】7月私樓轉手賺錢比率創五個月新低　65名業主須蝕錢賣樓