標籤: 樓市

撰文：布少明

香港最新一波疫情仍未有遏止跡象，窒礙二手睇樓活動及交投。在剛過去的週末（8月1日至2日），由本行統計的10大藍籌屋苑，合共僅錄得約五宗買賣成交，創約六個月新低。

一手樓供應料在8月減至不足1,000伙

反觀最近開售的兩大新盤銷情熾熱，帶動一手在剛過去的週末合共錄得逾200宗一手交投，較之前一個週末急升超過五成，表現榮辱互見。

反映業主放盤心態的「美聯信心指數」最新報59.8點，按週跌5.2點，連跌四週，原因是疫情不穩，令業主信心持續下跌。 入市意欲仍高漲 相信隨着更多放盤業主擴大議幅，估計樓價難免有2%至3%的輕微調整壓力，但亦將吸引買家加快入市。

一手方面，發展商有可能因應疫情放慢籌備推盤進度，預期一手銷售量將由7月份預估約1,200伙，減少至8月份估計不足1,000伙。

新近一份市民置業意向調查指出，預料未來12個月樓價上升的人數比例較上季增加一倍，認為現時屬好或極好置業時機的受訪者則有11%，比例屬近九年最高。

調查結果反映，雖然入市意欲高漲，但亦有部分人在觀看後市。修改一下莎翁在《哈姆雷特》中的金句，正是：To “buy” or not to “buy”, that is the question。

買樓從來都是「早買早享受」

對筆者而言，置業不是一道「選擇題」，筆者向來支持供得掂的買家及早入市。 假如買家決定現階段「上車」，潛在危機是中美關係再起波瀾、疫情帶來的不穩定，以及本港陷入衰退等，或令樓價下跌而蒙受虧損，導致不少買家卻步。

但不買樓的風險可能更大。因為樓市利好因素更多，例如長期供應緊絀。 運房局早前公布第二季《私人住宅一手市場供應統計》數據，顯示未來三至四年私樓供應量約92,000伙，創逾四年以來新低，在樓市剛需強勁下，樓價長遠向好可期。

另一邊廂，不買樓要面對的是租樓問題，在目前全球實施量化寛鬆政策（QE）及低息環境下，高通脹屬合理預期，而且資產價格普遍上升，租樓就要面對長遠現金貶值、享受不到樓價的潛在升幅，以及現金漸漸貶值下，要買樓的難度愈來愈高等問題。

樓市仍有其他利好因素，例如疫情完結後，積壓了的購買力爆發、或政府可透過「撤辣」刺激樓市等。 所以，買家入市前評估好自己的財政狀況，只要穩陣及「供得掂」，「To buy」是較合理的選擇。

資料來源：經濟一週
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本港爆發第三波新型冠狀病毒疫情，政府宣布「禁堂食」及收緊限聚令至2人，對於一、二手樓市均構成嚴重影響。

有末日博士之稱的經濟師羅家聰認為， 疫情影響下，二手樓市交投原本已經相當淡靜，即使政府進一步收緊限聚令至2人，樓市成交量回落在所難免，但相信不會因而令樓價急跌。而真正困擾樓市的真正問題是，港區國安法設立後引發的中美爭拗，若兩國爭拗進一步擴大至衝擊香港金融體系，樓價才會出現大跌。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照亦指出，在嚴苛的限聚令下，相信短期發展商也不急推盤，一、二手交投也會回落，但強調樓價未必會急跌，最多調整3%至5%，因為香港人的持貨能力相當強。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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疫情重擊全球經濟，過去半年本港失業率持續上揚，最新失業率已漲至6.2%的15年新高。近期再度爆發的「第三波」來勢洶洶，抗疫形勢急轉直下，單日確診數字破百。

另一邊廂，中美磨擦再度升溫，投資市場負面情緒彌漫，市場更傳出政府不排除實施「禁足令」抗疫，早已疲憊不堪的經濟，有進下一步受挫的可能性，但是否代表樓市將拾級而下？

說出筆者說法之前，先談一談近期二手樓市表現。近期爆發的第三波疫情相對嚴峻，業主叫價難免下調，樓價似再有向下的現象。反映業主放盤心態的「美聯信心指數」(MCI)最新指數報66.5點，按周跌1.9點，顯示業主對後市信心進一步回落，樓市免有略為微調的壓力。不過，「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，儘管近期有零星業主「封盤」抗疫，但亦有部分睇樓客願意趁低價去睇樓。

其實現時買家主要受疫情影響減少睇樓覓盤活動，以致成交量下跌，雖然短期樓市及經濟大環境充滿「雜音」，但長期利好樓市因素，如資金不斷流入本港、樓市長期供不應求(連「明日大嶼」的早期研究撥款都未能在立法會通過)、低息環境持續等已是不爭事實，相信待疫情受控，新盤向隅客回流，購買力將漸漸於二手市場重新湧現。

新盤市場方面，發展商在疫情之下持續推盤，並以吸引價推售，勢成市場焦點及新指標，預料吸引不少用家及投資客捧場。對樓市，甚至是買家而言，同時有多個樓盤推出絕對是好事，一來可以增加市場氣氛，二來在良性競爭下，買家又多了一個選擇，何樂而不為？發展商暫未放緩推盤步伐，似乎對後市仍是審慎樂觀。

樓市基調穩健，所以無需過份憂慮。儘管筆者常說樓市「抗疫力」強，但當中一個板塊已經回軟，就是租務。本港失業率持續上升，疫情下不少上班一族被減人工、放無薪假等，無可避免會影響經濟及承租力。

此外，受眾多利淡因素困擾，業主傾向轉賣為租令盤源驟增，加上不少新盤陸續入伙，促使屋苑租金持續下滑。據政府公布的5月份私人住宅租金指數，連跌9個月，累跌超過11%，與樓價相比可謂「一天一地」。

姑勿論如何，目前抗疫處於艱難形勢，作為香港市民的一份子，我們必須共度時艱，一起做好防疫工作，冀盡快走過疫情的「黑暗」。

撰文：布少明
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【中美角力】一時衝擊不影響香港樓市大勢

對於中美角力加劇下的香港樓市，中大經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量比較樂觀，他認為，樓市受基本長期因素影響，「印銀紙」、經濟增長及失業問題才是關鍵因素，不會受政治影響，樓價不會一個月上一個月落，「你都不會因為中美衝突就今個月賣樓，下個月好返又買返」，所以相信不是影響樓市走勢的重要因素。

至於失業率方面，最新已經升到6.2%，莊太量指，無疑現時失業率的確比較高，但相信失業的人捱得到都會捱落去，斷供的問題不會太嚴重，對整體樓價不會大影響，同時現時「供滿樓」的人亦比97年金融風暴、03年沙士時候為高，近年「賣得樓都有賺離場」。

不過，莊太量提醒，近期深圳推出調控樓市的措施，要觀察會否對當地樓市有影響，若果影響大的話不排除亦會波及香港樓市。

記者：余敏欽
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【租樓攻略】想租入伙新盤 咩時候入市好！

資金持續流入本港，昨日（16日）1個月拆息跌至0.3厘，創逾3年新低，實質供樓利率跌至1.8厘，對於置業人士而言屬於喜訊。不過，近期銀行接二連三收緊按揭優惠，連綠表公、居屋市場也受影響，準買家不能掉以輕心。

• 銀行審批綠表公、居屋的按揭申請時相對「鬆手」
• 過去銀行以110減人齡來計算供款年期
• 現時收緊至85減人齡，按揭年期大減

事實上，由於政府擔保所有居屋30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行，所以過去銀行審批綠表公、居屋的按揭申請時相對「鬆手」，白表人士可申請最高九成按揭，綠表可申請最高九成半按揭。

供款年期方面，新居屋一般最長25年。不過，市場消息透露，近期銀行對居屋按揭年期有所收緊，年長買家不能輕易批出更長的按揭年期。

據了解，由於按揭審批相對容易，過去綠表準買家甚少遇到按揭障礙。即使年齡90歲的長者申請居屋按揭也不難，因為有銀行則以110減人齡來計算供款年期，即110減90歲，90歲買樓也可以按揭20年。不過，近日有一名80歲的公屋業主，購入新界東一個居屋單位後，按揭年期被大大收緊，原來有大型銀行近期收緊至85減人齡，令長者大失預算，幸好尚有另一間銀行能提供較長按揭年期才不致撻訂。

由於居屋按揭需要以P按申請，銀行實際按息一般均為2.5%，所以銀行僅以現金回贈的多寡及按揭年期來搶客，現時有銀行收緊年期優惠，綠表公、居屋單位買家必須多加留意。

另外，有研報告指出，2020年上半年累積承辦5,671宗資助自置房屋按揭登記，較去年同期減少21.5%。中銀香港佔1,961宗登記，巿佔率達34.6%，按年升一級排榜首；恒生銀行期內有1,395宗登記，市佔率24.6%，排第二。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓市點睇】汪敦敬：《港區國安法》下市場基礎更穩健

《港區國安法》已正式刊憲，並於周二（6月30日）晚上11時生效，有部份人士憂慮此舉影響香港前景，怕對香港樓市帶來衝擊，市場上的確出現減價達10%，或低於市價的成交，九龍站上蓋豪宅及西貢區屋仔成重災區。不過，觀察二手市場大部份成交個案，未見出現大幅劈價的現象。

日前一名持有北角半山峰景大廈單位達29年的長情業主沽出單位，是否跟《港區國安法》有關﹖中原豪宅北角半山區域營業董事梁惠卿透露，峰景大廈中高層B室，實用面積1,324平方呎，為2房間隔，坐擁巨廳巨房，附有工人套房，業主以2,620萬元將單位連車位易手，折合平均實用呎價19,789元。

值得留意的，是上述成交單位的原業主在1991年以290萬元買入該單位，持貨29年，帳面獲利2,330萬元，單位升值超過8倍，賺幅幾乎是一個單位的樓價。為何業主選擇在這時間沽貨﹖梁惠卿透露，單位原業主為公司名義持有，一直用作收租用途，公司持有多項物業如上述單位，以及寫字樓單位，由於持有者的年事已高，較難管理多項物業，決定沽出物業沽現。

梁惠卿指，自《港區國安法》已正式刊憲北角，半山區一帶業主持正面反應，部份有意減價沽貨的放盤業主，近日更再以原價放盤，「如之前有個客人打算將單位以3,000萬元放盤，其後因市況而減至2,800萬元；自《港區國安法》正式落實後，他跟我說要將單位回復至3,000萬元放盤，若客人有興趣的話再向他還價。可見普遍業主認為《港區國安法》制定後樓市將更穩定，心態上已對後市更樂觀。」

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【人棄我取？】港區國安法通過後撻訂　內地客棄350萬離場

港區國安法正式實施，樓市暫未見明顯影響，各區更見高價成交，惟據成交紀錄冊顯示，有內地豪客撻訂離場，相信成為港區國安法實施後，首個撻定的私樓新盤。

新地（00016）何文田天鑄8座27樓D室，實用面積1,576平方呎，早於2018年11月，以7,005.92萬元易手，實用呎價44,454元。據投標文件顯示，業主當時支付樓價5%作訂金，即約350.296萬元，惟據成交紀錄冊顯示，交易於7月2日終止，料遭發展商沒收350萬元訂金。

資料顯示，買家名為王惠玲（Wang Hui Ling），按拼音推算應是內地客，但持香港身份證，是次入市，須付15%稅項，即約1,050.9萬元。

值得留意的是，何文田豪宅天鑄，向來深受陸地豪客喜愛，惟近期屢錄蝕讓。舉例說，天鑄6座高層單位，實用面積2,018平方呎，早前以8,388萬元易手。據了解，單位原由內地客持有，並於2015年以9,337萬元購入單位，其後多次向財務公司加按，合共貸款1.2億元，終壓力爆煲，需要賣樓，持貨5年，帳面勁蝕949萬元。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【新盤一覽】2020下半年不能錯過的5大新盤

上半年樓市經歷疫情後，樓價指數仍錄約2%升幅。本報訪問20名樓市專家，普遍認為下半年樓市以平穩為主。發展商及代理界樂觀，認為樓價或再升5%，惟投資者憂慮中美角力帶來衝擊。

上半年調整期短暫，樓價在2月、3月下跌2至3%之後，樓市未有出現「沙士價」急挫，反而開始在用家「撈底」入市下，購買力爆發，以中原城市領先指數（CCL）為例，已經在5月底收復新冠肺炎爆發的失地，直至上周最新報181.12點，今年上半年大約錄得1.7%的升幅。

展望下半年樓市，可以說是好壞參半。本報訪問20名分別來自發展商、學者、投資者、測量師及地產代理界別的樓市專家，普遍預期下半年樓市將會平穩，以窄幅上落為主。

低息+供求失衡 利好樓市

當中發展商及代理普遍較為樂觀，認為下半年樓價有機會升5%，例如九龍建業（00034）市務及銷售部總經理楊聰永亦都認為，雖然經濟環境及失業率高是負面因素，但預計低息維持長時間加上供求失衡，都是利好樓市，下半年樓價會有單位數的升幅。

經濟政治風險 憂會加劇

不過，置業人士要留意下半年市場風險並未完全解除，有投資者及測量師均提醒，下半年須面對經濟及政治風險，令到樓市走勢變得難以預測。至於資深投資者兼前補習天王吳賢德更認為，中美隨時爆發金融戰，香港經濟會進入最壞時間，加上內地資金緊張，會有內地人沽貨，預計樓價會呈下行趨勢，納米及豪宅單位跌幅較大。

記者：余敏欽
資料來源：經濟日報
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坊間經常神化的樓市數據，就是香港有逾6成業主已經供滿樓！樓市KOL指，這批業主無按揭一身輕，就算遇上經濟不景、樓價下跌，都不會有賣樓壓力，樓價自然沒有大跌之虞！但是，大家又知不知道這個數據的出處？上述的推論又是否屬實？

原來該數據出自2016年人口普查時的問卷調查。當時數據顯示，全港有逾121萬家庭住在自置物業之中，當中79.9萬戶已無按揭在身，比例高逾65%。再細睇當中數據，原來該批無按揭在身的私樓業主，年齡高逾50歲的數量多達45.9萬，佔比約6成。時至今日，該批業主大多已屆遲暮之年，甚至已經退休多年。

但是，一樣無阻樓市KOL援引該數據，支持其樓價愈升愈有的觀點，更指該批人士供完樓會有再買樓的衝動，屬於香港樓市「新」軍力。試問一個年屆退休的人士，如何有如此大的勇氣，在樓價高峰時再次加入供樓大軍，同時又可以令銀行批出按揭？

除非他們加按手上已供完的物業，套出首期予子女再買多一層樓，因此近年不乏年輕人靠父幹、母幹、爺幹、嫲嫲幹的慈愛上車故事。先不說這是透支樓市的未來購買力，最重要是年屆退休時加大個人槓桿，在樓價高峰協助下一代上車，除了減低整個家庭的抗逆能力，更增加債務風險。

時至今日，香港經過了1年多的中美貿易戰，年初又遇上新冠肺炎，香港失業率升至5.2%，放大槓桿的後遺症終於爆發。香港金融管理局上月公布，自「還息不還本」計劃推出，截至5月15日已有逾2.4萬宗個案申請；當中有逾9,600宗涉及住宅按揭的「還息不還本」及應急貸款等申請，金額約260億元，平均金額僅約271萬元，以目前按揭息率2.5%、供款年期25年計算，每月還款僅約1.24萬元。坦白說，這個供款額不算多，但已經有業主「頂唔順」要還息不還本，可見該批家庭負債瀕臨爆煲，否則低息時期正是多供本金的好機會，又怎會反其道而行？

展望未來，今年中美衝突似有愈演愈烈的趨勢，貿戰2.0隨時爆發，香港更有失去美國特殊待遇的風險，未來供樓壓力只會愈來愈大。更何況，香港樓市面臨內地客、海外客「唔吼」、失業高企及因政局混亂而引發的移民潮問題，上述問題已有文章、報道闡述，有興趣請移玉步…

資料來源：東網
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中原地產粉嶺逸峰分行副分區營業經理徐家倫表示，疫情漸見受控，買家入市意慾轉強，最近上水區二手成交十分暢旺，可睇樓的放盤不斷減少，部份買家甚至不睇樓入市。

御景峰中層K室，實用面積469平方呎，兩房間隔，現有租客居住，無樓睇，可交吉，叫價630萬元，放盤短短3小時，極速議價至619萬元成交，實用呎價13198元。

買家為用家，原本洽購屋苑另一個放盤，業主見市旺臨場反價，買家不甘被反價，決定放棄該單位，代理隨即加緊游說屋苑其它業主放盤，新近成功游說上址業主放盤，買家立即還價，見業主肯減價，即拍板承接。原業主於2009年5月以253萬元買入單位，持貨11年，帳面獲利366萬元，單位升值1.4倍。

資料來源：地產站
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