分類: 樓市資訊

過去一個月新盤排隊出撃，帶動樓市氣氛更旺，二手放盤業主的議價空間明顯收窄，但近日市場仍錄得投資者大幅劈價，甚至蝕讓個案。其中於去年底入伙的北角維港頌，近日錄得投資者大幅蝕讓個案。

世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得維港頌8座低層A室成交，單位實用面積1,324平方呎，4房間隔，座向北面，享海景，獲區外換樓客以3,900萬元承接，實用面積呎價29,456元。嚴智贇稱，原業主於2017年4月以4,173萬元購入上址投資，持貨3年滿SSD期鬆綁即沽貨離場，賬面蝕讓273萬元或7%。

此外，紅磡黃埔花園亦錄得10月份首宗成交，其中一名投資者以1,080萬元沽出三房連租約單位，劈價幅度達17%。中原地產周德龍表示，黃埔花園9期1座高層B室，單位連租約，實用面積734平方呎，屬單邊內園船景單位。原業主開初以1,300萬元，跟買家議價後，減價220萬元沽出，減幅達17%。原業主於2010年10月以552.8萬元購入單位，單位大幅升值95%。周德龍指，買家為換樓客，購入單位後，日後考慮收回自用。

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【供樓VS租樓】樓價租金慢慢走低 供樓還是租樓更划算？

近期疫情似乎已慢慢趨於穩定；加上美國聯邦儲備局預期未來三年不加息，在低息環球持續的利好因素帶動下，帶動睇樓買樓活動轉旺。

據美聯物業分行統計，若統計上週末（9月19日至20日），十大藍籌屋苑合共錄得約17宗買賣成交，較上週回彈逾兩成，並連續七個週末錄得雙位數水平。

至於反映業主放盤心態的「美聯信心指數」（MCI）最新報56.7點（見圖表），按週升2.1點或3.8%，反映減價盤數量略減，料樓價漸趨平穩。 一手方面，近期新盤市場「百花齊放」並錄得不俗銷情，相信準買家入市步伐有望加快，預期9月一手市場成交量錄約1,200宗水平。

另一邊廂，據美聯「租金走勢圖」顯示，最新8月份錄得租金連升三個月，但若以首八個月計則累跌約3.3%。 明顯地，現時樓價及租金均已較早前相對低企，少不免會有疑問：究竟現階段應該入市供樓還是租樓好呢？

在選擇「供或租」前讀者應考慮以下因素。首先，是手持「子彈」的多寡。如想入市，目前是否已儲夠足夠首期；是否有足夠的供樓能力，能否通過銀行的壓測？如以上問題的答案皆非，但又有住屋需要，基本上租樓是唯一的選擇。

接著要衡量的是，供或租涉及的恆常開支。

簡單來說，租樓涉及的開支相對簡單，通常考慮的因素僅租金、「兩按一上」及水電媒等。 反觀供樓潛在支出還包括差餉、管理費、雜費，甚至是大廈維修及保養費等開支，所以宜多做功課才下決定。

第三是加息後的負擔能力，但由於香港現處低息大環境，加息基本遙遙無期，故在此不贅。 應評估工作的穩定性 最後是個人工作前景的穩定性。

入市前應評估自己工作的穩定性。假如不幸失業，是否有足夠應急錢去繼續供樓？相較之下，租樓彈性相對較佳，亦可預留較多資金應急。

不過，從整體的經濟及投資環境來看，個人認為始終持有物業較為「穩陣」，特別是現時銀行息口近零，持現金會面對貶值的壓力，而股、匯等傳統投資板塊亦因經濟而波動，如對後市有信心、有足夠的「上車」實力，現時或是入市的一個時機。 筆者對樓市後市審慎樂觀，鼓勵「供得掂」的買家及早「上車」。

撰文：布少明
資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【室內設計】夫婦裝修1200呎新居　自己設計慳5成　傳授精明裝修之道　網民大讚「廚房教室」

隨著樓市氣氛更旺，準買家趁業主仍具議價空間，紛外出睇盤，找尋入市時機。最近一名首置人士成功以低於市價5%購入屯門居屋置樂花園。

祥益地產區域董事林偉光表示，屯門居屋置樂花園日前錄得一宗區內首置客成交個案。單位為1座中層E室，實用面積584平方呎，間隔為三房兩廳，日前獲區內首置客垂青。該買家鍾情單位間隔四正，可靈活擺放傢俱，加上廳房均向南擁內園景觀，而且屋苑毗鄰市中心，生活配套齊全。由於原業主要趕移民，故願意減價10萬元沽出單位，最後買家決定以525萬(自由市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為8,990元。

林偉光指，現時跟上述成交同類單位造價約550萬元，故以上成交較市價低約5%，買家成功以筍價購入單位。原業主於2011年以約218萬購入單位，是次轉手帳面獲利約高達307萬，單位升值逾倍易手。
 
目前置樂花園約有30餘個放盤，單位的平均呎價約9千餘至1萬元水平。現時實用面積約444平方呎的2房單位，叫價由420萬至430萬元。至於實用面積511平方呎的3房單位，叫價約480萬至500萬元。林偉光說，其實置樂花園也有較低水的選擇，就是物業沒有電梯到達的頂層單位，一般造價較低，其中位於頂層、實用面積511平方呎的3房單位，叫價只是450萬元，呎價低於9千元。

置樂花園屬第一代私人參建的居屋，於1982年入伙，樓齡約38年。由於當時房委會未有訂明補地價政策，故物業毋須補地價便可在自由市場轉讓。屋苑的最大特色是實用率夠高，高達85%至87%，而且不設窗台，故空間十分「見使」，成為「上車恩物」之選。屋苑附近的也有不同類型的商舖，屋苑毗連麗寶商場，購物便利。而且屋苑附近亦設有街市及足球場、遊樂場等社區設施。屋苑外也設有不少巴士及小巴路線，前往不同地區，由該處乘車前往西鐵屯門站也只是數分鐘，交通也算便利。

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【中途轉軚】原打算抽居屋自知中籤機會渺茫 上車客轉軚480萬元購屯門「新地」私樓

最近新盤市場熾熱，新盤短兵相接，市場焦點集中於一手市場，剛過去的周末二手成交量下跌，綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去的周末日(9月26至9月27日)十大指標屋苑累錄9宗二手買賣，較上周末(9月19至9月20日）的13宗，按周減少4宗或31%，繼8周後首次回落至單位數水平。

不過仍有上車客繼續於二手市場尋寶，一名上車客以480萬港元購入屯門寶怡花園兩房單位。中原地產副分區營業經理鍾宏遠表示，新盤帶動下，二手市場氣氛亦造好。不少上車客擔心之後樓價反彈，紛紛加快入市。屯門寶怡花園3座高層G室，實用面積415平方呎，兩房間隔，單位無樓睇，業主叫價500萬元，最後減價20萬元，以480萬元沽出，折合實用呎價11,567元。

鍾宏遠表示，買家為同區上車客，看好屯門南前景，原來打算認購今期新居屋，但見申請反應熱烈，有感中籤機會渺茫，加上近期二手交投量反彈，恐遲買會貴，見私樓與居屋之首期相差不大，遂果斷轉購私樓。原業主則於2012年3月以188萬元購入單位，持貨8年，賬面獲利292萬元，單位升值1.5倍。

位於屯門北良德街11號的寶怡花園，樓齡27年，由於地理位置上感覺較為吊腳，附近也沒有大型購物商場，故該屋苑樓價普遍較市中心「低水」，屬上車客的置業天堂。寶怡花園設有3座大廈，提供約792伙，實用面積由415呎至480呎。發展商為新地，物業主打兩房開則，實用率達8成。由屋苑步行約3分鐘可到達輕鐵建生站，再乘輕鐵至西鐵兆康站，車程約10分鐘左右。

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【樓市走勢】兩成港人想移民　拖垮樓市全面冧價？

早前講過，港樓「瓣瓣都冧」，無論豪宅、納米樓、車位、舖位，乃至商廈及工廈都無一幸免，唯獨中價住宅頂得住，暫時未見有大幅減價。但最近，連中價樓亦陷入跌價漩渦，雖然相比其他範疇，中價樓跌幅仍少，但隨着香港移民潮再現，相信追回跌幅只是時間問題，成為壓垮樓市最後一根稻草…

由於香港人最大的資產就是物業，移民的盤川自然來自賣樓所得，影響所及，近月不乏中價樓成交價重回2年至3年前，個案不勝枚舉。最令小弟覺得震撼的當屬居屋樓王的鰂魚涌康山花園，該居屋地處港島中心，毗鄰港鐵站而建，方便前往太古、鰂魚涌，金鐘及中環等商業金融中心，向來都享有高溢價，直頭一宅難求。

最近屋苑有一個4座極高層三房戶，實用面積592方呎，放盤約1年，自由市場叫價由逾1,000萬港元，劈至近日以800萬元沽出，呎價13,514元，呎價連新界舊樓都不如；進取的首置人士甚至可以借9成按保上車。雖然該單位位處最頂層而電梯不到，但上述的成交價於4個月前，甚至連未補地價的單位都買不起；5月份就有同座同面積的高層三房戶於第二市場以813萬元易手。更遑論今年4月底誕生的樓王，該康山花園2座高層三房戶，以1,068萬港元賣出，創香港居屋史上做價新高，呎價18,041元。

除了個別成交，各位看官還可以參考10大藍籌屋苑放盤情況，本網早前根據主要代理網上放盤量作出分析(https://bit.ly/3j5xHgX )，集中觀察800萬港元或以下、可做足9成按保的放盤變化。現時，該類單位放盤量逾590個，較去年10月底放寬按揭保險樓價上限初期，急升約5成。該類放盤急增，原因有二，其一是800萬元以上的單位賣不出，業主調低叫價至800萬元以下，主動吸納需要9成按保的客源。其二是多了中價樓業主選擇放盤。無論原因如何，目前供應增加，樓價就算沒有下調壓力，照計亦難以再升。

至於為何多了業主選擇放盤？或多或少與香港再現移民潮有關。雖然最終未必會有兩成人離開香港，但只要一半人認真實行，就有70萬主要勞動力於未來幾年移民，以目前香港打工仔總人數約389萬人計，香港將流失18%的勞動力，且大多屬於中產階層。屆時，香港樓價會升還是跌，相信大家各有答案。

資料來源：東網
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【城中筍盤？】212萬成交 單位面積211呎

將軍澳區居屋綠表市場交投持續，世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，寶明苑寶松閣A座高層10室，實用面積211平方呎，開放式間隔，單位於今年四月開始放盤，原叫價230萬元，累減18萬元，終獲區內綠表買家以212萬元(綠表價)承接，實用面積呎價10,047元。

原業主於1998年以30.6萬元(未補地價)購入單位，持貨22年至今沽售，帳面獲利約181.4萬元，單位升值5.9倍。

責任編輯：陳嘉敏
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【蝕讓成交】90年代大炒家8年前復出 結果勁蝕800萬離場

新冠肺炎疫情持續困擾樓市，不少投資者淡樓市前景，紛紛選擇忍痛蝕讓離場。土地註冊處資料顯示，大埔比華利山墅湖景道單號屋，實用面積1902平方呎，屬於5房間隔，業主2012年以約2900萬元購入，原本叫價2400萬放盤，上月底以2098萬元轉售，持貨8年帳面蝕讓802萬元離場。

資料顯示，原業主為黃熙仁（前稱黃樂璣）是90年代的大炒家，由94年的加州豪園，至97、98年樓市高峰更大舉入市青衣盈翠半島、灝景灣、荃灣愉景新城及奧運站維港灣等。曾積極參與炒籌活動，曾大手入票60張認購維港灣、又入票40張認購九龍站漾日居，連元朗御豪山莊也入票逾60張。惟97金融風暴令樓市一落千丈，他大手購入的單位紛紛蝕讓或遭殺訂，一度損失數千萬元。

他於2012年突然復出買樓投資，當年購入比華利山別墅後，當時曾對記者表示：「忍手10年，已經累積足夠實力重投樓市，預備了三數億元掃貨。」結果還是蝕讓離場。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【隱世小島】與世隔絕澄碧邨無得上網？解答屋苑幾大疑問

與世隔絕的澄碧邨、「隱世小島」的澄碧邨、隱世孤島的澄碧邨等，雖然有不同稱呼，惟近年以樓價200幾萬買到600幾呎單位引來不少港人關注。然而不少市民仍對澄碧邨存有不少疑問，例如交通生活配套、上網、管理費等等，今次地產站深入澄碧邨，一探關於這裡傳聞的真僞，為讀者解答疑問！

澄碧邨位於大嶼山芝麻灣半島南面的二浪灣，由和記黃埔發展，於上世紀70年代末陸續入伙。整個項目一共分為2期發展，總共設有20座。從碼頭下船後最先看到的便是2期的15-10座，而再走前一點，看到樓頂有橙色尖頂的便是1期的1-14座。

搭船才可以進來？

搭船並不是進來澄碧邨的唯一方法，其實沿著芝麻灣郊遊徑走路也可到達，但當然要比搭船花更多時間。至於搭船的話，澄碧邨設有住戶專用的接駁船，來往長洲和屋苑。不過值得留意，雖然長洲每天有16班船開往澄碧邨，但平均也要約1小時才有一班船，所以大家亦要多留意接駁船的班次！

澄碧邨什麽配套也沒有？

澄碧邨的確欠奉超市、抑或是便利店等相關配套。如果住戶需要添置日常生活所需，就要搭船前往長洲購置。而住在這裡的業主亦提到，由於屋苑自設水塘，所以屋苑的水是免費供應的。

早年屋苑亦曾經有會所，惟後來因經營困難，現已倒閉。另外，由於澄碧邨面向著一個大海灘，所以這裡的居民閒時會釣魚，玩水上活動來消磨時間。

澄碧邨的管理費非常昂貴？

澄碧邨的管理費每呎大約3元，一個666平方呎的單位每月就需要1800元的管理費。費用裏包括了接駁船程的費用。如果住戶帶朋友進來，他們亦不需要繳付船費。而這裡的管理員與住戶的關係亦甚爲密切，基本他們上會認得所有住戶。記者到達屋苑上岸時亦有管理員查問身份，待得到住戶的確認後才獲放行。

澄碧邨沒有網絡？

至於大家最關注的網絡問題。經過記者實測，發現在澄碧邨是可以用數據上網，網速也頗爲順暢。而屋苑亦在幾年前開始提供光纖寬頻，所以進來後並不會與世隔絕。配套欠奉、交通不便似乎是屋苑的最大硬傷，但同時這裡的無敵海景、與世隔絕的寧靜環境也的確難以在香港尋覓。你們又會怎樣選擇呢？

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【市區筍盤】428萬買到長沙灣6年樓 納米樓重現「2017年價」

納米樓樓價升幅不明顯，令市區細單位重現筍價，長沙灣樓齡6年物業本月錄得首宗買賣，面積僅217平方呎，而樓價卻與2017年價錢相當貼近，買家成功以「時光倒流價」執平貨。

香港置業西九龍昇悅居分行高級區域董事文啟光表示，該行剛促成本月首宗晉嶺買賣成交，單位3年SSD鬆綁不久後獲外區客以約428萬元入市，實用呎價約19,724元，成交價與市價相若。

售出單位為晉嶺中高層B室，座向東北，採開放式間隔，實用面積約217平方呎。文啟光稱，單位以 455萬元放盤6個月後獲外區客接洽，議價後減價27萬元，以約428萬元成交，實用呎價約19,724元。據了解，買家為首置客，心儀單位樓齡新兼設有獨立廚房，睇樓1次即拍板入市。

資料顯示，原業主於2017年6月以約408萬元購入上述單位，是次轉售帳面賺約 20萬元，物業升值約4.9%。

責任編輯：何芷珊
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【居屋上車】新居屋白表申請爭崩頭 畀多160元多一個上車機會？

新一期居屋2020正式開始接受申請，居屋2020的4大新居屋屋苑包括鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑等共提供逾7,000伙，申請數字每日以萬計，預期白表申請人士勢必爭崩頭。若同期申請白居二2020，對於有心上車的市民是否必定有幫助？

居屋申請費用為250元，而白居二申請費用160元，一併申請的話，費用則合共410元。一般來說，大部分人集中申請居屋，並不是每名申請人同時願意多付160元申請白居二計劃。

翻查一下上一期居屋及白居二資料，居屋2019最終30.9萬份申請；白居二2019申請則收13.4萬份。比較之下，白居二只佔居屋申請的43%，可見市民仍集中鍾情新居屋多於二手未補價居屋。

多付160元申請多一個機會，惟值唔值仍然是因人而異。事實上有不少成功中籤的申請者，並非真正百分百有心入市，當中涉及二手樓價升跌、二手單位盤源、整體市況等等不同因素。根據地產站獲得房委會最新資料顯示，白居二2019累計大約980名中籤者已入市，佔3,000個白居二名額約33%，距離一年限期尚餘數個月，相信最終入市人士不多。

究竟應唔應該多付金錢多買一個機會？睇返房委會今年公布的居屋2018年計劃申請人調查資料顯示，向2 ,032名申請者作訪問，當中1,001名為未能購買居屋2018單位之申請者，以白表人士來說，有58%人士稱將來會申請白居二計劃；仔細查詢其意願，則有66%人士有意以白居二形式買入二手未補價居屋。

談到為何不申請白居二計劃，有四成人士稱喜歡全新單位，亦有三成人士認為一手新居屋價錢較平。

新居屋由政府按照指定計算方程式及市場價錢來評定折扣率及定價；至於二手未補價單位，則屬於自由市場，業主可自由叫價，市況好與壞亦會影響價錢，單位質素、裝修與否亦大大影響叫價。作為上車客，反而要考慮自己實際需要、單位面積、屋苑位置、居住環境等，再為自己作出出合適決定。申請費用160元雖說不是甚麼大額數字，合理推論，多付160元自然有多一個上車機會，惟若成功抽中而又未必一定入市的話，反而會浪費其他有意採用白居二入市的人士之上車機會，市民申請前宜應評估自己實際需要！

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【上車難題】已婚男用自己名抽白表單身居屋 可唔可行？